Se lancer en SCPI.

[C6BIEN]

Hello, à aucun moment vous songez à la valorisation de la part ? il n'y a pas que le "dividende" à prendre en compte.... Je dis ça parce que vu l'état du marché immo, partir maintenant en SCPI....

 

[jeya]

Hello, à aucun moment vous songez à la valorisation de la part ? il n'y a pas que le "dividende" à prendre en compte....

Nous découvrons et il y a encore beaucoup de choses qui nous échappent.

Cela dit, la valorisation de la part est bien prise en compte. Par exemple sur Corum Origin, elle a pris 13,5% en 10 ans.

Notre objectif reste de trouver un complément de retraite mensuel afin de percevoir, tous les mois, une certaine somme qui viendrait gonfler un peu les comptes. Et pour le coup, c'est plutôt le boulot du dividende ça. Alors que la valeur de la part ce serait plutôt pour la succession...

L'idée de réinvestir le dividende avant la retraite, c'est aussi et justement pour augmenter le nombre de part.
Tout comme le démembrement en début de placement.

Mais nous faisons peut-être fausse route ? (Sans parler de la fiscalité qui n'est pas encore un sujet clair).

 

[C6BIEN]

une SCPI est une société dont la valorisation est basée sur son patrimoine et la valeur du patrimoine.... La valorisation est donc comptable et à un moment donné, la baisse en valeur du marché impactera la part de la SCPI... et vous voyez aujourd'hui comment se situe le marché
13,5% en 10 ans, cela me laisse songeur compte-tenu des 10 dernières années sur l'immo
le rendement c'est la même chose, tout dépend du marché locatif, et à savoir que bien souvent une SCPI c'est du tertiaire ou industrie, rarement du particulier (c'est peut être pour cela que les entrepôts et bureaux poussent comme des champignons)

 

[Buffeto]

(c'est peut être pour cela que les entrepôts et bureaux poussent comme des champignons)

non ....
c'est parce qu'il y a eu une grosse demande sur ce genre d'immo que les SCPI y ont bcp investi .

 

[desy]

Moi je partirai sur achat SCPI en nue propriété sur 5,8,10,15 ans avec grosse decote. au final on recupere les parts à leur pleine valeur et on les revend sans impots.

 

[Buffeto]

Au 1er trimestre 2023, sa SCPI Cap Foncières et Territoires, lancée il y a bientôt 10 ans, confirme sa belle performance dans la lignée de 2022 avec un acompte sur dividende trimestriel de 3,63 euros par part, soit 5,63% de taux de distribution net. La collecte réalisée (5,6 millions d'euros) permet de maintenir un rythme dynamique d’acquisitions.

 

[Vegas]

Comment arrivez-vous à ces résultats / informations (quel outils / source ?) ?
L'idée est intéressante car dans ce cas, le démembrement me permet d'augmenter mon nombre de part.

Il n'empêche que ça reste complexe comme produit.

Au début tout parait complexe... puis on apprend petit à petit

Les informations que je vous ai transmises sont issues directement de CORUM.
Corum offre par ailleurs une clé de démembrement qui se trouve dans le haut du panier des SCPI (tout le monde n'offre pas le même % de réduction en démembrement).

Nous découvrons et il y a encore beaucoup de choses qui nous échappent.

Cela dit, la valorisation de la part est bien prise en compte. Par exemple sur Corum Origin, elle a pris 13,5% en 10 ans.

Notre objectif reste de trouver un complément de retraite mensuel afin de percevoir, tous les mois, une certaine somme qui viendrait gonfler un peu les comptes. Et pour le coup, c'est plutôt le boulot du dividende ça. Alors que la valeur de la part ce serait plutôt pour la succession...

L'idée de réinvestir le dividende avant la retraite, c'est aussi et justement pour augmenter le nombre de part.
Tout comme le démembrement en début de placement.

Mais nous faisons peut-être fausse route ? (Sans parler de la fiscalité qui n'est pas encore un sujet clair).

Pendant la phase de démembrement, vous ne percevez pas de revenus locatifs. À ce titre, la fiscalité sur les revenus est nulle et les parts ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'IFI. Cependant, vous continuez de bénéficier des augmentations du prix de part et des plus-values en cas de cessions d’immeubles.

Le démembrement s'inscrit dans une démarche d'éviter pendant une durée X la fiscalité des revenus, de bénéficier d'une réduction sur le prix d'achat des parts, et de préparer l'avenir en percevant des revenus locatifs à l'issue de la période de démembrement. Cela me parait vraiment adapté à votre cas.

Quant au choix entre démembrement et versement immédiat des dividendes... je pense que cela dépend si vous souhaitez que les revenus locatifs remboursement une partie du crédit.
Réinvestir les dividendes tous les mois me paraît moins avantageux que le démembrement.

 

[jeya]

13,5% en 10 ans, cela me laisse songeur compte-tenu des 10 dernières années sur l'immo

C'est à dire ?

Les informations que je vous ai transmises sont issues directement de CORUM.

J'ai pourtant lu un paquet de choses sur leur site. Il faudrait que je creuse encore (il y a aussi pas mal de PDF).

Pendant la phase de démembrement, vous ne percevez pas de revenus locatifs. À ce titre, la fiscalité sur les revenus est nulle et les parts ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'IFI. Cependant, vous continuez de bénéficier des augmentations du prix de part et des plus-values en cas de cessions d’immeubles.

Le démembrement s'inscrit dans une démarche d'éviter pendant une durée X la fiscalité des revenus, de bénéficier d'une réduction sur le prix d'achat des parts, et de préparer l'avenir en percevant des revenus locatifs à l'issue de la période de démembrement. Cela me parait vraiment adapté à votre cas.

Quant au choix entre démembrement et versement immédiat des dividendes... je pense que cela dépend si vous souhaitez que les revenus locatifs remboursement une partie du crédit.
Réinvestir les dividendes tous les mois me paraît moins avantageux que le démembrement.

Éclaircissant, merci.
Il faudrait que je trouve un simulateur, ou au moins une trame, qui me permette de faire mes calculs et projections (placements, rendements, fiscalité) parce que pour le moment je nage.
Mes 2 banques généralistes me renvoient vers leur conseiller en gestion de patrimoine. Mais nous sommes frileux avec ce type de commerciaux nageant, par définition, en plein conflit d'intérêt (expérience plus que largement vécues).

 

[KBel]

bonjour,
une chose importante en SCPI c'est d'avoir un portefeuille un peu diversifié sur 3, 4 SCPI. Cela permet de ne pas trop subir si l'une performe mal.
Suivant vos moyens, vous pouvez par exemple faire plusieurs opérations en même temps (une acquisition à crédit, une en démembrement, une en AV) sur 3 trois SCPI différentes.
Vu les taux actuels et la durée de 7 ans envisagées, l'acquisition à crédit ne me semble pas la meilleure option (mais elle peut être un peu intéressante quand même)
Il faut faire des simulations chiffrées pour chaque option. Et faire ces simulations pour différents scénarios, y compris des baisses de valeurs de part et/ou de rendement
Je confirme qu'il faut fuir les "conseillers" bancaires. Vous pouvez vous adresser à des courtiers spécialisés en SCPI qui seront un peu mieux, mais là aussi attention, ils auront tendance à vous faire acheter des SCPI sur lesquels ils ont le plus de commissions. Néanmoins ils sauront vous conseiller pour la partie financement.
Renseignez vous bien sur la fiscalité, elle peut être très pénalisante dans certains cas (par exemple si votre TMI augmentera à l'avenir)

 

[jeya]

Vu les taux actuels et la durée de 7 ans envisagées, l'acquisition à crédit ne me semble pas la meilleure option (mais elle peut être un peu intéressante quand même)

Les 7 ans, ce ne sont pas la durée de placements, mais de financement.

Il faut faire des simulations chiffrées pour chaque option. Et faire ces simulations pour différents scénarios, y compris des baisses de valeurs de part et/ou de rendement

C'est ça le problème, autant il est facile de simuler les placements avec les éléments dispos à l'instant T ou passés. Autant, il est difficile de se projeter, et cela clairement par méconnaissance.
Par exemple, avec le départ de nos enfants, je penses que notre imposition est vouée à grimper en conséquence. Je ne sais pas si elle passera un jour à 30%, mais il n'y a rien d'impossible... Du coup, il faut intégrer ça + la fiscalité relative aux placements choisis + les impondérables... C'est là que que ça se complique. Par quel bout commencer ?

Je rappelle notre objectif : trouver un placement dynamique (plus risqué qu'un fond euro, mais moins que les cryptos... Donc disons risque "moyen" à 4-5 sur 7) qui pourrait nous assurer mensuellement une rente complémentaire une fois à la retraite. Pourquoi la piste SCPI ? Parce que la première idée était l'achat en immobilier locatif ; mais les contraintes ne nous conviennent pas. Donc l'idée seconde, serait de profiter de notre capacité d'endettement pour en investir une fraction (via crédit donc) dans la SCPI, qui reste un placement immobilier.
Actuellement (et pour encore une dizaine d'années, nous avons 3 parts fiscales, un TMI dans la moyenne basse du 11%, des revenus stables, en progression régulière.
Et nous avons tout juste la quarantaine (donc un horizon potentiel sur 25 ans (voire 30 ans).
Actuellement, nous pourrions faire un effort d'épargne de l'ordre de 200 euros/mois (tout compris, fiscalité inclue).

Voilà, si vous aviez des tableurs ou des liens de simulateurs, ou même d'explications, pour comprendre notamment les fiscalités induites et pour faire des projections/comparatifs, nous serions preneurs. Car pour le moment, nous n'arrivons pas à nous orienter (et ce sujet, très intéressant au demeurant, amène plus de questions/propositions qu'il n'en résout).

 

[jeya]

... Ou même juste un fil directeur ; histoire de démêler la pelote avant qu'elle ne soit trop grosse...

une chose importante en SCPI c'est d'avoir un portefeuille un peu diversifié sur 3, 4 SCPI. Cela permet de ne pas trop subir si l'une performe mal.
Suivant vos moyens, vous pouvez par exemple faire plusieurs opérations en même temps (une acquisition à crédit, une en démembrement, une en AV) sur 3 trois SCPI différentes.

Oui, mais c'est toujours pareil. Comment calculer tout ça ? Et choisir les types, les ratios, etc... ?

 

[KBel]

Les 7 ans, ce ne sont pas la durée de placements, mais de financement.

oui je parlais bien du financement. 7 ans pour un crédit SCPI c'est court

C'est ça le problème, autant il est facile de simuler les placements avec les éléments dispos à l'instant T ou passés. Autant, il est difficile de se projeter, et cela clairement par méconnaissance.
Par exemple, avec le départ de nos enfants, je penses que notre imposition est vouée à grimper en conséquence. Je ne sais pas si elle passera un jour à 30%, mais il n'y a rien d'impossible... Du coup, il faut intégrer ça + la fiscalité relative aux placements choisis + les impondérables... C'est là que que ça se complique. Par quel bout commencer ?

Je rappelle notre objectif : trouver un placement dynamique (plus risqué qu'un fond euro, mais moins que les cryptos... Donc disons risque "moyen" à 4-5 sur 7) qui pourrait nous assurer mensuellement une rente complémentaire une fois à la retraite. Pourquoi la piste SCPI ? Parce que la première idée était l'achat en immobilier locatif ; mais les contraintes ne nous conviennent pas. Donc l'idée seconde, serait de profiter de notre capacité d'endettement pour en investir une fraction (via crédit donc) dans la SCPI, qui reste un placement immobilier.
Actuellement (et pour encore une dizaine d'années, nous avons 3 parts fiscales, un TMI dans la moyenne basse du 11%, des revenus stables, en progression régulière.
Et nous avons tout juste la quarantaine (donc un horizon potentiel sur 25 ans (voire 30 ans).
Actuellement, nous pourrions faire un effort d'épargne de l'ordre de 200 euros/mois (tout compris, fiscalité inclue).

Voilà, si vous aviez des tableurs ou des liens de simulateurs, ou même d'explications, pour comprendre notamment les fiscalités induites et pour faire des projections/comparatifs, nous serions preneurs. Car pour le moment, nous n'arrivons pas à nous orienter (et ce sujet, très intéressant au demeurant, amène plus de questions/propositions qu'il n'en résout).

J'étais à peu près dans la même situation que vous il y a 2 ans : une capacité d'épargne et d'endettement, un horizon personnel assez clair et aucune envie de gérer de l'immo locatif en direct. Les taux étant bas, le choix était beaucoup plus simple. J'ai fait une opération à crédit et maintenant j'investis principalement via AV et un peu en direct.
Pour vous orienter, prenez contact avec un courtier en SCPI (voir un CGP), c'est son job. Il pourra vous proposer des simulations.
Si vous voulez le faire vous même, partez avec une SCPI fictive qui n'augmente jamais son prix de part, délivre 4.5% par an et regardez ce que ca donne au bout de 15 ans (ou+) avec les différentes options. Mais vous n'échapperez pas à comprendre comment fonctionne la fiscalité dans les différents cas.
un exemple de simulateur pour un achat à crédit :
[lien réservé abonné]

 

[Vegas]

C'est à dire ?


J'ai pourtant lu un paquet de choses sur leur site. Il faudrait que je creuse encore (il y a aussi pas mal de PDF).

Éclaircissant, merci.
Il faudrait que je trouve un simulateur, ou au moins une trame, qui me permette de faire mes calculs et projections (placements, rendements, fiscalité) parce que pour le moment je nage.
Mes 2 banques généralistes me renvoient vers leur conseiller en gestion de patrimoine. Mais nous sommes frileux avec ce type de commerciaux nageant, par définition, en plein conflit d'intérêt (expérience plus que largement vécues).

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Utilisez ce simulateur assez complet. Linxea est plus simple : la simulation se fait sans démembrement.

Les 7 ans, ce ne sont pas la durée de placements, mais de financement.


C'est ça le problème, autant il est facile de simuler les placements avec les éléments dispos à l'instant T ou passés. Autant, il est difficile de se projeter, et cela clairement par méconnaissance.
Par exemple, avec le départ de nos enfants, je penses que notre imposition est vouée à grimper en conséquence. Je ne sais pas si elle passera un jour à 30%, mais il n'y a rien d'impossible... Du coup, il faut intégrer ça + la fiscalité relative aux placements choisis + les impondérables... C'est là que que ça se complique. Par quel bout commencer ?

Je rappelle notre objectif : trouver un placement dynamique (plus risqué qu'un fond euro, mais moins que les cryptos... Donc disons risque "moyen" à 4-5 sur 7) qui pourrait nous assurer mensuellement une rente complémentaire une fois à la retraite. Pourquoi la piste SCPI ? Parce que la première idée était l'achat en immobilier locatif ; mais les contraintes ne nous conviennent pas. Donc l'idée seconde, serait de profiter de notre capacité d'endettement pour en investir une fraction (via crédit donc) dans la SCPI, qui reste un placement immobilier.
Actuellement (et pour encore une dizaine d'années, nous avons 3 parts fiscales, un TMI dans la moyenne basse du 11%, des revenus stables, en progression régulière.
Et nous avons tout juste la quarantaine (donc un horizon potentiel sur 25 ans (voire 30 ans).
Actuellement, nous pourrions faire un effort d'épargne de l'ordre de 200 euros/mois (tout compris, fiscalité inclue).

Voilà, si vous aviez des tableurs ou des liens de simulateurs, ou même d'explications, pour comprendre notamment les fiscalités induites et pour faire des projections/comparatifs, nous serions preneurs. Car pour le moment, nous n'arrivons pas à nous orienter (et ce sujet, très intéressant au demeurant, amène plus de questions/propositions qu'il n'en résout).

Les revenus issus de loyers français sont imposés d'une part par des prélèvements sociaux (17,2%) et par votre TMI (de 0 à 45%). Il n'est pas question de flat tax à 30% comme pour les revenus du capitaux. L'imposition peut donc être énorme. Lorsqu'ils sont étrangers, cela dépend des conventions et des différents pays. En tout cas pas de prélèvements sociaux. Allez voir ici : [lien réservé abonné]

Quant au fait de diversifier les SCPI c'est envisageable oui
Des intermédiaires comme LouveInvest proposent des cashback
Certaines SCPI qui investissement à l'étranger et non en France comme Coeur d'Europe sont très intéressantes

Attention à penser à tout : périodicité des revenus (Coeur d'Europe c'est trimestriel, Corum c'est mensuel...), au clé de démembrement (tout le monde n'offre pas la même réduction), etc.

 

[garnuts]

Pour ceux qui ont investi en AV, vous réinvestissez les loyers sur vos scpi ou vous laisser grossir le fond euro ?

 

[jeya]

Si vous voulez le faire vous même, partez avec une SCPI fictive qui n'augmente jamais son prix de part, délivre 4.5% par an et regardez ce que ca donne au bout de 15 ans (ou+) avec les différentes options.

J'ai suivi ce conseil.
Je suis partis d'un crédit à 50 000 euros/20 ans avec un démembrement de 20 ans également (durée du crédit) sans aucune revalorisation du loyer ou des parts.
La clé (53) est celle fournit par le site de Corum.

Ce qui donne la photo jointe.


Par contre, je ne comprends pas la formule qui fait que mon capital passe de 50 000 à 94 000 euros à partir de l'année 21 ?

 

[jeya]

Par contre, je ne comprends pas la formule qui fait que mon capital passe de 50 000 à 94 000 euros à partir de l'année 21 ?

Je m'auto réponds à cette question bête... En fait, c'est la revalorisation de la valeur des parts dut à la clôture du démembrement.

Pour Corum Origin, ça donne, avec une valeur de part de 1135 euros et une clé de 53% :

1135 X 53% = 601,55 euros/part.
Avec 50 530,2 euros je pourrais donc obtenir 84 parts.
A la fin du démembrement, ça ferait (valeur de part inchangée) :
50 530,2 + 84(1135 - 601,55) = 95 340 euros.

 

[Vegas]

Je m'auto réponds à cette question bête... En fait, c'est la revalorisation de la valeur des parts dut à la clôture du démembrement.

Pour Corum Origin, ça donne, avec une valeur de part de 1135 euros et une clé de 53% :

1135 X 53% = 601,55 euros/part.
Avec 50 530,2 euros je pourrais donc obtenir 84 parts.
A la fin du démembrement, ça ferait (valeur de part inchangée) :
50 530,2 + 84(1135 - 601,55) = 95 340 euros.

Attention la clé de répartition est de 55 pour 20 ans sur Corum Origin... Je sais qu'à un endroit c'est écrit 47% mais c'est bien 45% de réduction sur le prix de la part. Pas 601,55 mais 624,25€ par part sur 20 ans donc.

 

[jeya]

Effectivement, j'ai d'anciens chiffres. Le principal étant que j'ai compris le mécanisme. ;-)

Je continue mes recherches, je viens de m'inscrire sur le Louve Investb.J'aime bien, c'est plutôt limpide comme site.


Concernant la fiscalité. Les loyers/dividendes perçus sont bien imposés comme un salaire ?
Si la SCPI est investie hors France, la fiscalité est fonction du pays. Si c'est en France, pour tout ou partie, la portion française est fiscalisée comme suit :
TMI + 17.2%. Donc pour 100 euros de loyer perçu (net de charge), j'aurais 28,2 euros d'impôts à payer.
Sachant qu'en plus, étant considéré comme un salaire, ça peut faire monter le TMI (franchissement de palier 11 > 30% par exemple) ?

 

[Vegas]

Effectivement, j'ai d'anciens chiffres. Le principal étant que j'ai compris le mécanisme. ;-)

Je continue mes recherches, je viens de m'inscrire sur le Louve Investb.J'aime bien, c'est plutôt limpide comme site.


Concernant la fiscalité. Les loyers/dividendes perçus sont bien imposés comme un salaire ?
Si la SCPI est investie hors France, la fiscalité est fonction du pays. Si c'est en France, pour tout ou partie, la portion française est fiscalisée comme suit :
TMI + 17.2%. Donc pour 100 euros de loyer perçu (net de charge), j'aurais 28,2 euros d'impôts à payer.
Sachant qu'en plus, étant considéré comme un salaire, ça peut faire monter le TMI (franchissement de palier 11 > 30% par exemple) ?

Ce ne sont pas des salaires mais des revenus fonciers.

Les revenus fonciers français d'une SCPI sont imposés à 17,2% via les prélèvements sociaux puis au TMI. Dans votre cas, c'est 11% pour le moment soit 28,2% mais si vous passez à un TMI de 30%... l'imposition sera de 47,2%.

Quant aux revenus étrangers, cela va dépendre du pays dont proviennent les revenus. Il n'y a que deux hypothèses :

- Un crédit d'impôt afin d'éviter une double imposition (c'est ce qui se passe avec les revenus fonciers allemands par exemple)
OU
- Le taux effectif (revenus belges par exemple) : le montant des revenus fonciers est juste pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux revenus français ce qui augmente le taux moyen d’imposition des autres revenus

Si je ne me trompe pas (à confirmer), la 1ère méthode peut impacter le TMI contrairement à la seconde.

 

[sorcier]

Je rappelle notre objectif : trouver un placement dynamique (plus risqué qu'un fond euro, mais moins que les cryptos... Donc disons risque "moyen" à 4-5 sur 7) qui pourrait nous assurer mensuellement une rente complémentaire une fois à la retraite. Pourquoi la piste SCPI ? Parce que la première idée était l'achat en immobilier locatif ; mais les contraintes ne nous conviennent pas. Donc l'idée seconde, serait de profiter de notre capacité d'endettement pour en investir une fraction (via crédit donc) dans la SCPI, qui reste un placement immobilier.
Actuellement (et pour encore une dizaine d'années, nous avons 3 parts fiscales, un TMI dans la moyenne basse du 11%, des revenus stables, en progression régulière.

Vraiment, en lisant rente complémentaire à la retraite et TMI dans la moyenne basse du 11% il me semble évident que des SCPI en direct (à credit ou pas) et majoritairement investies à l'étranger c'est l'idéal pour vous: Corum Origin, Pierval Santé, Remake Live...