SCPI : votre avis ?

[Cresus93]

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inutilement alarmiste ou réaliste ? Un article d'il y a un an encore plus d'actualité maintenant ?

 

[kaziklu]

Je pense oui qu'une hausse des taux d'intérêt va rendre l'immobilier moins liquide et donc va tendre les prix.
Mais c'est tellement valable pour tous les actifs que la question qui peut se poser c'est de savoir le comportement des scpi vis à vis des autres actifs.

 

[Buffeto]

inutilement alarmiste ou réaliste ?

Guillaume Fonteneau est un peu un iconoclaste dans la profession de CGPI . son blog est le lieu de débats houleux et passionnés . j'ai toujours trouvé que ses analyses étaient , volontairement ou pas , un peu "provoc" . sans doute pour faire réagir ( et attirer des lecteurs sur ses livres ? )

 

[moietmoi]

inutilement alarmiste ou réaliste

personnellement j'ai des scpi depuis plus de 20 ans et je ne vais pas m'affoler,je n'ai pas réussi a vraiment identifier au réel et après coup, les paramètres de hausse/baisse du cours et du rendement, d'ailleurs au gré de ma trésorerie et des opportunités j'en rachète;

Je pense oui qu'une hausse des taux d'intérêt va rendre l'immobilier moins liquide

il n'est pas sûr que les courbes des taux et du nombre d'actes(tout immobilier confondu) soient en corrélation sur de longues périodes ( 15/20 ans.... temps de détention d'une scpi)

 

[kaziklu]

C'est sûr ça a une inertie folle l'immobilier.
Mais je me dis que si le crédit coûte plus cher, il y aura moins d'acheteur à crédit donc un peu moins de liquidité.
Mais c'est vrai que vu l'inertie, le temps que ça bouge il faudrait une très longue période de hausse des taux.

 

[poam5356]

Oui : L'offre et la demande forgent le prix.
Des taux qui baissent depuis 30 ans ont alimenté la hausse de l'immobilier en permettant à de plus en plus de gens d'accéder à l'immobilier. Il suffit de superposer les 2 courbes pour s'en rendre compte.
La remontée des taux va-t-elle faire plonger l'immobilier? A 2% d'objectif à horizon 2 ans... L'immobilier ne va pas plonger, mais sans doute entrer dans une période de stabilité, ou faible évolution, dans un sens ou dans l'autre.
2 facteurs me semblent plus inquiétants :
Le désintérêt manifeste de l'Etat pour l'immobilier. Une fiscalité de plus en plus pénalisante étant de nature à détourner de plus en plus de gens de l'immobilier.
La solution : Le mettre à l'abri de la convoitise de l'Etat en investissant dans des SCPI en AV?

J'y vois un autre risque (c'est le second facteur). Les SCPI en AV remplacent pour partie les fonds euros dont le rendement est bien plus faible. Il y a risque de création d'une véritable bulle avec accumulation de capitaux qui auront du mal à être investis, ou le seront dans des conditions détériorées.
Ne pas oublier qu'un placement immobilier ne se réalise pas aussi vite qu'un placement obligataire!
Étudiez bien les conditions de fonctionnement des SCPI à capital variable (ce sont les plus exposées) :
Elles ne peuvent bien fonctionner que si le nombre d'associés augmente régulièrement, et continuellement.
Si le nombre d'associés vient à diminuer, leur modèle économique est vite fragilisé.
Or, des taux qui montent et un Etat qui "tape" sur l'immobilier pourraient bien mettre en place les conditions de réalisation du second facteur, qui serait, lui, pénalisant pour les SCPI.

 

[Cresus93]

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décidément... moi qui me suis finalement décidé à emprunter pour investir dans des SCPI ça m'arrange moyennement ce genre d'article.

 

[poam5356]

Que dire alors de celle-ci [lien réservé abonné] ?
Ne vous inquiétez pas, il est écrit dans l'article du Monde que "les SCPI sont des produits robustes."
Ce qui est vrai. Même en retombant dans un scénario 1990/95, l'immobilier se pense à long terme. il faut laisser passer l'orage. Seul problème : vous n'aurez pas acheté au meilleur moment.. mais tant pis.
Moi, le gros problème que je vois, c'est dans les AV avec tous ceux qui ont déplacé leur épargne des fonds euros vers les scpi... Et qui voudraient faire le chemin inverse. De grosse déconvenues seraient alors à prévoir..

 

[Buffeto]

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décidément... moi qui me suis finalement décidé à emprunter pour investir dans des SCPI ça m'arrange moyennement ce genre d'article.

tu sais bien que seuls les articles alarmistes font vendre ...il est bon de s'informer mais si tu écoutes 10 sources audiovisuelles ou journalistiques différentes , tu auras 10 sons de cloche différents.

à mon avis vu les taux des crédits actuels , ta décision est bonne si tu vises le long terme ….même si , effectivement , investir dans les SCPI il y a quelques années aurait sans doute été plus judicieux . mais on n'a parfois pas les moyens de faire ce qu'il conviendrait de faire au bon moment ….

 

[moietmoi]

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décidément... moi qui me suis finalement décidé à emprunter pour investir dans des SCPI ça m'arrange moyennement ce genre d'article.

ben, euh, cet article incite plutôt à acheter des scpi, avec discernement ,comme tout placement ou investissement....
par ailleurs:
Si les taux remontent brutalement, on va vers une purge du secteur

peut se dire de tous les secteurs..... bref un article pour ne rien dire

 

[Cresus93]

OK merci à tous les trois pour vos commentaires .

 

[paal]

Deux facteurs me semblent plus inquiétants :
1. Le désintérêt manifeste de l'Etat pour l'immobilier.
2. Une fiscalité de plus en plus pénalisante étant de nature à détourner de plus en plus de gens de l'immobilier.
La solution : Le mettre à l'abri de la convoitise de l'Etat en investissant dans des SCPI en AV ?

Il est certain que ces deux aspects de la position de nos gouvernants ne sont pas favorables à l'immobilier ...

Et peut-être même bien d'ailleurs, que nous ne sommes pas au bout de nos surprises avec ce Président, qui dispose d'un parti aux ordres pour faire passer n'importe quelle réforme par ordonnance ...

Dans ce contexte il faut disposer de placements possédant une forte (voire très forte !) réactivité, et ce n'est pas le cas du placement immobilier ....

J'y vois un autre risque (c'est le second facteur).
Les SCPI en AV remplacent pour partie les fonds euros dont le rendement est bien plus faible.
Il y a risque de création d'une véritable bulle avec accumulation de capitaux qui auront du mal à être investis, ou le seront dans des conditions détériorées.
Ne pas oublier qu'un placement immobilier ne se réalise pas aussi vite qu'un placement obligataire !

Il y a certes le timing, mais il y a aussi les conditions d'entrée sur ce placement ; les droits de mutation ne viennent-ils pas de progresser en hausse ?

Étudiez bien les conditions de fonctionnement des SCPI à capital variable (ce sont les plus exposées) :
Elles ne peuvent bien fonctionner que si le nombre d'associés augmente régulièrement, et continuellement.
Si le nombre d'associés vient à diminuer, leur modèle économique est vite fragilisé.
Or, des taux qui montent et un Etat qui "tape" sur l'immobilier pourraient bien mettre en place les conditions de réalisation du second facteur, qui serait, lui, pénalisant pour les SCPI.

Oui, et que ces parts immobilières soient placées au travers de l'AV ou bien en direct ....

 

[Buffeto]

Dans ce contexte il faut disposer de placements possédant une forte (voire très forte !) réactivité, et ce n'est pas le cas du placement immobilier ....
....

on ne va quand même pas se paniquer et remettre en cause une stratégie de très long terme pour un épiphénomène présidentiel qui ne durera peut être que 5ans ….

bien sur qu'il faut investir de manière long termiste sans trop se préoccuper de changements incessants qui nous sont opposés ….pour le reste il est toujours conseiller de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier , donc , avoir aussi, à coté des placements à plus forte réactivité , bien entendu .

 

[poam5356]

Justement, c'est bien le but du sujet : Ce n'est peut-être pas le bon moment pour intégrer maintenant une scpi dans une stratégie de long terme. Sous-entendu que dans quelques années, les conditions pourraient alors être bien meilleures.

 

[Buffeto]

Justement, c'est bien le but du sujet : Ce n'est peut-être pas le bon moment pour intégrer maintenant une scpi dans une stratégie de long terme. Sous-entendu que dans quelques années, les conditions pourraient alors être bien meilleures.

à force d'attendre le meilleur moment certains ne font rien au final, demande au lieutenant Giovanni Drogo .... pour de l'immobilier attendre 5ans c'est aussi prendre le risque de perdre 5ans....

 

[paal]

on ne va quand même pas se paniquer et remettre en cause une stratégie de très long terme pour un épiphénomène présidentiel qui ne durera peut être que 5 ans ….

Il n'est pas question de paniquer, il est juste question d'être vigilant et pro-actif ....

bien sûr qu'il faut investir de manière long termiste sans trop se préoccuper de changements incessants qui nous sont opposés …..

Sauf qu'avec l'immobilier, et si l'on excepte le statut de la résidence principale, on est passé d'un exonération totale au bout de 15 ans (jusqu'à il n'y a pas si longtemps) à la même exonération, mais au bout de 30 ans ...

Et je laisse de côté le phénomène de la CSG qui aura fortement progressé sur les 10/15 dernières années ...

Alors comment se positionner sur un environnement long terme instable et qui se dégrade ?

Pour le reste il est toujours conseiller de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier , donc , avoir aussi, à coté des placements à plus forte réactivité , bien entendu .

Reste à déterminer le nombre de paniers, et leur taille afin qu'ils soient dimensionnés à souhait ...

 

[paal]

Justement, c'est bien le but du sujet :
Ce n'est peut-être pas le bon moment pour intégrer maintenant une Scpi dans une stratégie de long terme. Sous-entendu que dans quelques années, les conditions pourraient alors être bien meilleures.

Là, nous sommes au niveau des hypothèses, et il faudrait alors les lister, et tenter d'entrevoir les plus fortes probabilités ...

Mais j'ai toujours un peu de mal avec ces prétendues statistiques !!

 

[poam5356]

Bien sûr, réponse à Buffeto et à Paal, à chacun de mener sa barque selon ses aspirations, ses envies, ses objectifs et selon, aussi, le temps qu'il souhaite consacrer à la gestion de son patrimoine.
Hors sujet direct avec la SCPI, mais j'ai constaté que j'obtiens de bien meilleurs résultats en bourse depuis que j'y consacre beaucoup plus de temps qu'avant.
Globalement, on peut en faire de même avec tout placement, immobilier compris en sachant que l'immobilier se pense sur 20 ans, là où la bourse se pense parfois sur quelques jours, ou mois!
SCPI, j'y suis rentré au meilleur moment dans les années 90.
J'aimerais bien en rajouter un peu, les nouvelles scpi spécialisées, sur l'Europe notamment, me semblent attractives... sauf que la fiscalité est dissuasive et que la hausse des taux risque de mettre à mal le secteur pendant quelques temps. Dans ces conditions, je laisse les SCPI de côté et j'attends meilleur météo pour elles.

 

[moietmoi]

les nouvelles scpi spécialisées, sur l'Europe notamment, me semblent attractives... sauf que la fiscalité est dissuasive

bien choisies, les scpi ayant du patrimoine en europe (Allemagne par exemple) bénéficient d'une fiscalité allégéee:
pas de PS et un impot forfaitaire plus faible, pour la part de la scpi investie dans ce pays..

la seule complication , cette année,c'est que le site des impots n'a pas su calculer l'impot IR total dû et ne m'a pas non plus donné le taux de prélèvement à la source.... cette fiscalité n'a pas encore été implémentée en informatique à Bercy

 

[paal]

Bien sûr, réponse à Buffeto et à Paal, à chacun de mener sa barque selon ses aspirations, ses envies, ses objectifs et selon, aussi, le temps qu'il souhaite consacrer à la gestion de son patrimoine.
Hors sujet direct avec la SCPI, mais j'ai constaté que j'obtiens de bien meilleurs résultats en bourse depuis que j'y consacre beaucoup plus de temps qu'avant.

Tiens, vous zaussi ?

Alors soit, en bourse, il faut :
- un peu d'argent
- des connaissances (à maintenir en continu)
- plus ou moins de temps, selon les supports utilisés ...

Mais cela se gère plus facilement que les imprévus de l'immobilier en direct ...

Globalement, on peut en faire de même avec tout placement, immobilier compris en sachant que l'immobilier se pense sur 20 ans, là où la bourse se pense parfois sur quelques jours, ou mois !

Les frais sont moindres, et donc les aller-retours plus aisés ....

Et peut mettre son portefeuille à abri, 8 jours avant un séjour loin d'un ordinateur ...

SCPI, j'y suis rentré au meilleur moment dans les années 90.
J'aimerais bien en rajouter un peu, les nouvelles scpi spécialisées, sur l'Europe notamment, me semblent attractives... sauf que la fiscalité est dissuasive et que la hausse des taux risque de mettre à mal le secteur pendant quelques temps. Dans ces conditions, je laisse les SCPI de côté et j'attends meilleur météo pour elles.

Eh oui, on retombe toujours sur cette fichue CSG, et en prime avec les SCPI en direct, on a droit à la fiscalité selon le TMI ....