SCPI Scellier Pierre Avenir 3 et propostion de crédit BNP, questions et qu'en pensez?

[Spip94]

Bonjour à vous ,je viens vers vous car je ne suis pas expert en SCPI, et ma conseillère de la BNP me propose quelque chose avant fin décembre mais le fonctionnement me surprend. Je m'explique:

J'ai trois biens en location (quatre le mois prochain). Je paye 1500€ d’impôt pour l'instant (car les locations sont récentes donc pas mal de frais à déduire), nous sommes un couple avec un enfant (TMI à 14%).

Ma conseillère me propose de baisser mes impôts par intermédiaire de SCPI Scellier.
Investir 20 000€ par crédit sur 9 ans à 4,10% (4,34% avec assurance) par l'intermédiaire d'un prêt à la conso, déjà la ça me surprend, est ce normal??? Moi je pensais à prêt immo sur 15 ans avant d'aller au RDV.

Ensuite cela me ferait une économie de 488€ d’impôt par an pendant 9 ans, et le rendement étant de 2,5% un gain de 41,6€ par mois au mieux (milieu d'investissement) alors que je rembourse tout les mois 233€ de crédit conso soir un effort de 200€ minimum et au mieux pendant 9 ans.
Cela me parrait pas terrible du tout, mais vous qu'en pensez vous?

Merci à vous d'avance, je suis impatient de vous lire.

 

[Buffeto]

Ensuite cela me ferait une économie de 488€ d’impôt par an pendant 9 ans,
.

la question est : cela vaut il le coup pour si peu de réduc d'impot ?

il y a un temps pour défiscaliser ( lorsque la fiscalité devient véritablement confiscatoire , ce qui ne me parait pas être ton cas avec un TMI à 14) et un temps pour s'enrichir en acceptant de voir son imposition augmenter .....

il me semble que tu pourrais trouver des solutions beaucoup plus rentables , notamment en terme d'enrichissement personnel et patrimonial , quitte à payer plus d’impôts , et , à ce moment là , étudier des stratégies de défiscalisation ....

mais ca n'est que mon avis

 

[Spip94]

Merci de ta réponse buffetophile. Effectivement ça me parais logique que pour l'instant l’impôt est gérable pour mon cas. Mais c'est une anticipation d'une hausse parce que logiquement je devrais dépasser les 2000€ rapidement (mes investissements ne me crée pas du tout de déficit, et je vais déclarer presque 26000€ de revenus foncier dans deux ans) et le crédit d’impôt pour ma RP va s’arrêter aussi.

Donc pour toi est ce qu'il faut anticipé ou pas et de profiter de Scellier avant la fin de l'année?

Le crédit conso pour cela est ce normal?

 

[Buffeto]

Donc pour toi est ce qu'il faut anticipé ou pas et de profiter de Scellier avant la fin de l'année?

dommage de s'investir dans un projet aussi long ( les SCPI scellier c'est 15ans avant de pouvoir récupérer le capital ) pour si peu d'impots , même à venir ...

à chaque jour suffit sa peine ....

avant de te lancer dans le SCPI scellier as tu consulté le blog à Buffeto [lien réservé abonné] dans lequel sont décrits les mécanismes actuels possibles de défiscalisation ?

Le crédit conso pour cela est ce normal?

pour ca , je ne suis pas compétent pour répondre , mais des SCPI c'est quand même de l'immobilier.

 

[Spip94]

Ok, je pense laisser tomber les SCPI.
Oui j'ai vu ton blog, mais je n'ai pas de trouvé d'investissement dans mon cas qui pourrais me faire payer moins d’impôt :-( ou même un investissement autre.

 

[Vanille95]

Le crédit conso pour cela est ce normal?

Sur la nature du prêt consenti pour un financement de parts de SCPI, voir là. C’est une question qui est posée régulièrement sur le forum.

J'ajoute que les crédits à la consommation jusqu'à 75 000 € sont obligatoirement soumis aux dispositions du code de la consommation.

 

[Spip94]

Merci de la réponse Vanille95, mais donc si j'ai bien compris, on peux soit financer l'achat des part de la SCPI par un prêt conso ou alors aussi par un prêt immo c'est bien cela?

 

[Vanille95]

Avec un prêt conso, oui. Il sera obligatoirement soumis aux dispositions du code de la consommation s’il est d’un montant inférieur à 75 000 €.

Avec un prêt immo soumis aux dispositions du code de la consommation, si la banque le veut bien car elle n’est pas obligée d’accepter (cf. décision de la Cour de cassation citée dans le message précédent).

La banque peut fort bien vous proposer un prêt immobilier non soumis aux dispositions du code de la consommation (pas de délai de réflexion de 10 jours,...).

 

[Buffeto]

on peux soit financer l'achat des part de la SCPI par un prêt conso ou alors aussi par un prêt immo c'est bien cela?

juste un petit détail : si tu fais un crédit conso , les intérêts ne seront pas déductibles des revenus fonciers , et là...... ca fait très mal aux impôts ...

on peut donc dire que ta conseillère est sans doute une bonne vendeuse de produits maison , mais , peu au fait de la fiscalité française ......

 

[Spip94]

Bonjour buffetophile en ce dimanche pluvieux! A ce propos justement ma conseillère ma signifié que les frais lié au crédit conso "à vocation immobilière" sont déductibles des revenus fonciers (frais de dossier, intérêt, assurance), je lui ai bien demandé si elle était sur elle m'a dis quelle était sur d'elle.
Tu pense quelle se trompe?
Pourquoi la banque ne voudrais pas faire un prêt immo classique et qu'est ce que cela change de le soumettre aux dispositions du code de la consommation?
Encore une chose, pensez vous qu'investir plus d'argent serait plus intéressant ou du fait de ma TMI ce n'ai pas du tout le bon produit pour diminuer mes impôts?

Merci à vous les forumeurs!

 

[Vanille95]

juste un petit détail : si tu fais un crédit conso , les intérêts ne seront pas déductibles des revenus fonciers , et là...... ca fait très mal aux impôts ...

Peux-tu nous citer le BOI qui le prévoit ?
Tu sais à quel point les discours des conseillers bancaires et des CGPI me laissent de marbre tant qu’ils ne sont pas étayés par des textes.

Pour répondre aux questions de Spip94

• La banque qui ne souhaite pas consentir ce prêt dans la catégorie des prêts immobiliers soumis au code de la consommation est en droit de le faire. La protection de l’emprunteur par le code de la consommation est forte et le formalisme très lourd. En clair, c’est un peu une usine à gaz pour un prêt de 20 000 €.
• Ce qu’il faut vérifier, c’est si le prêt à la consommation est affecté (versé entre les mains du vendeur le jour de la signature du contrat, comme on pourrait le faire pour un véhicule). S’il est affecté, je ne vois pas ce qui empêcherait la déductibilité des intérêts… sauf si quelqu’un me donne les références d’un BOI qui dit le contraire.

 

[Buffeto]

Peux-tu nous citer le BOI qui le prévoit ?

sorry , je n'ai pas de texte...c'est juste l'expérience que j'en avais...

et comme j'essaye de ne prendre aucun risque avec le fisc lorsque je fais une opération de défisc ( ils peuvent etre un tantinet joueurs et tatillons quand ils veulent s'en donner la peine ) , je ne me lance pas .
et même lorsqu'un article de loi te donne raison , ce n'est parfois pas simple de se faire entendre ( expérience vécue ) contre leurs habitudes

Tu pense quelle se trompe?

possible , mais je n'ai aucune certitude non plus ....

du fait de ma TMI ce n'ai pas du tout le bon produit pour diminuer mes impôts?

je pense surtout , mais c'est une redite, que tu ne payes pas suffisamment d’impôts pour qu'une opération de ce type soit intéressante....

sais tu comment fonctionne une SCPI scellier ?

elle collecte des fonds , puis va sur l'année 2012 et 2013 acheter des vefa ( BBC j’espère pour toi) donc tu ne vas toucher aucun loyer digne de ce nom avant au moins mi 2013 ( et encore je suis optimiste).

personnellement j'ai investi fin 2010 dans une SCPI scellier . à ce jour je n'ai touché que de ridicules intérêts financiers ( genre 12 euros par trimestre ok ).
bien entendu je le savais ...

cependant il va te falloir assumer les mensualités du crédit sans toucher le moindre centime de loyer pendant un an et demi ou 2ans ...
es tu pret à ca ?

de plus la SCPI sera dissoute dans 15ans ...donc n'escomptes pas revendre tes parts avant .

 

[Vanille95]

sorry , je n'ai pas de texte...c'est juste l'expérience que j'en avais... .

Je crois que c’est parce que, souvent, les gens confondent prêt à la consommation et prêt personnel (sans affectation, dont l’emprunteur fait ce qu’il veut après avoir reçu les fonds sur son compte bancaire).

Le plus sage est encore de poser la question par mail aux services fiscaux en précisant bien que le prêt (même considéré comme un prêt à la consommation au sens des articles L311-1 et suivants du code de la consommation) serait un prêt affecté (dont le montant serait versé entre les mains du vendeur le jour de la signature du contrat).

Avec une réponse écrite, Spip94 pourra dormir tranquille.

 

[weh22]

Bonjour Spip94,

Mon avis est que pour obtenir une économie de seulement 488€ pendant 9 ans et bloqué sur 15 ans vous allez fortement vous compliquer la vie avec une SCPI. Je pense que vous avez mieux à faire en investissant dans un FIP ou un FCPI seulement 2200€ cette année pour obtenir la même déduction d'impôt bloqué sur 5 ans à 8 ans seulement (selon les fonds). De plus, cet investissement va permettre de soutenir l'économie française en finançant des PME.
Les avantages des FIP/FCPI sont que les fonds seront bloqués sur une période plus courte ce qui permettra un auto-financement dans quelques années, un crédit ne sera pas nécessaire donc pas de risques d'absence de loyers pour rembourser le prêt, une diversification possible par l'investissement dans plusieurs fonds (PME, recherche et développement, loisirs, informatique... et immobilier aussi).

 

[Spip94]

Re, oui j'ai bien vu comment cela fonctionnais. J'ai fait une étude d'ailleur c'est pour cela que j'ai posté ici pour avoir vos avis. Si vous avez le temps pour me lire voici ce que j'ai calculé en ramenant au mois (et anticipé d'un ans en incluant le crédit d’impôt):

Crédit conso de 20 000€ sur 9 ans à 4,10+0,24=4,34% soit 233,76€/mois (5379,08€ d’intérêts logiquement déductible)
Crédit d’impôt de 488€/ans pendant 9 ans soit 40,74€/mois

Année 1 à 2 (µ=1% +CI): 233,76-(40,74+16,16)=176,85€ d’effort/mois
Année 3 à 9 (µ=2,5% + CI): 233,76-(40,74+41,66)=151,36€ d'effort/mois
Année 10 à 13 (µ=2,5%): 41,66€/mois de revenue foncier
Année 14 à 15 (µ=1%): 16,67€/mois de revenue foncier

Total: Cout opération sur 15 ans=[(investissement+cout crédit)=25379,08€]-[Revenue foncier=10 699,2€]=14546,88€

Si revente à +10% donc à 20000€ puisque il y dans l'investissement presque 10% pour les frais (notaire...)
Gain vente=20000-14546,88=5453,12€
A noté aussi que les frais lié au crédit, les 5379,08€ avec une TMI de 14% crée une économie d’impôt de 753,07€ sur 9 ans
Donc on pourrais dire que Gain réel= 5453,12+753,07=6206,20€

Ensuite j'ai fait un ptit µ: 26206,2/20000=1,31 soit 131%/15 année et donc 8,73%/année
C'est bien sur sous réserve de revente sans moins value.

Est-ce que d'après vous mes calculs sont bon?

On peux raisonner de la sorte aussi, si je place 233,76€/mois pendant 9 ans sur un PEL à 2,5%, 15 ans après j'aurais mis de coté 25379,08€ j'aurais accumulé environ 5500€ d’intérêt mais j'aurais payé 4400€ d’impôt en plus.

Voila c'est fini avec mes calculs.

M'avez vous suivi?
Ai je oublié quelque chose?

Merci à vous.

 

[Buffeto]

Les avantages des FIP/FCPI sont que les fonds seront bloqués sur une période plus courte ce qui permettra un auto-financement dans quelques années,.

les inconvénients sont qu'il y a un risque non négligeable sur le capital investi .....

il est bon de savoir où on s'engage

Si revente à +10% donc à 20000€ puisque il y dans l'investissement presque 10% pour les frais (notaire...)
Gain vente=20000-14546,88=5453,12€
A noté aussi que les frais lié au crédit, les 5379,08€ avec une TMI de 14% crée une économie d’impôt de 753,07€ sur 9 ans
Donc on pourrais dire que Gain réel= 5453,12+753,07=6206,20€

tu oublies un léger détail .....la taxation des plus values

si tu vends au bout de 15ans , tu auras ( si la législation fiscale ne change pas d'ici là) un abattement de 20% sur tes 2 000 de PV soit une taxation de 32.5% ( si la législation fiscale etc......) sur 1600 euros soit : 520 euros d'imposition .

Ai je oublié quelque chose?
.

ce petit détail qui fait le sel de l'investissement

 

[weh22]

concernant les SCPI immobilière nous ne savons pas non plus où nous allons. Certes il s'agit de la pierre mais où, acheté à quelle prix et donc que vaudra-t-il dans 15 ans (si la SCPI doit être clôturé au bout de 15 ans les biens seront peut-être bradé pour effectuer le remboursement) ?
Quelle sera aussi la fiscalité dans 15 ans, déjà que pour l'an prochain cela parrait encore très flou.

 

[Spip94]

A oui effectivement bien vu Buffetophile, j'ai oublié cela. Par contre comment tu trouve 32,5%?

Donc je corrige: Le gain réel serait de 5686€ soit 8,56%/an.

Donc d'accord rien oublié d'autre sur mon étude?

Le µ n'est pas trop mal mais par contre?

Ce qui est gênant c'est que c'est du bloqué 15 ans, on est d'accord.

 

[Pendragon]

la question est : cela vaut il le coup pour si peu de réduc d'impot ?

il y a un temps pour défiscaliser ( lorsque la fiscalité devient véritablement confiscatoire , ce qui ne me parait pas être ton cas avec un TMI à 14) et un temps pour s'enrichir en acceptant de voir son imposition augmenter .....

il me semble que tu pourrais trouver des solutions beaucoup plus rentables , notamment en terme d'enrichissement personnel et patrimonial , quitte à payer plus d’impôts , et , à ce moment là , étudier des stratégies de défiscalisation ....

mais ca n'est que mon avis

D'accord avec Buffeto, 1500E d'impots par an , c'est rien.

 

[Spip94]

Oui weh22 c'est bien ça qui moi me fait peur, que se passerait il dans 15 ans, subir la décision des banquiers. Il y a un risque quand même. Parce que si la vente est en moins value, jusqu'à un certain seuil ou effectivement l'effort d'attendre 15 ans n'aura pas été récompensé et servi à grand chose, en gros vraiment les boules.
Le risque est atténué avec une TMI plus importante puisque le µ est en plus grande partit garantie grâce au crédit d’impôt.