scpi- ma compréhension

[poam5356]

Est-ce que c'est simple de vendre ses parts de SCPI? Est-ce qu'on risque de les "brader" selon l'offre et la demande comme les actions?

Selon l'état du marché, la revente peut se révéler compliquée. Exemple avec les années 90.
Sur une SCPI fermée (comme celle dont j'ai des parts), c'est effectivement l'offre et la demande, donc le marché, qui détermine le prix.

Toutes les SCPI ouvertes depuis un bon bout de temps sont maintenant à capital variable. La vente des parts se fait par les achats réalisés par les nouveaux associés, ou les anciens associés qui se renforcent.
Plus d'acheteur que de vendeurs : Tout va bien.

Si le flux s'inverse, plus de vendeurs que d'acheteurs, les parts vont commencer à s'accumuler.
Sauf à disposer d'un fond de remboursement, le retrait n'est pas garanti :
il s'opère au fur et à mesure des nouvelles souscriptions enregistrées.

Si les demandes de retrait représentent au moins 10% des parts de la SCPI et n'ont pas été honorées dans un délai de 12 mois après leur enregistrement, la société de gestion doit en informe l’AMF et convoquer une assemblée générale extraordinaire dans un délai de 2 mois à compter de cette information afin de prendre les mesures appropriées qui seront toujours douloureuses pour l'associé, par exemple : Diminution du prix de la part, cession d’un ou de plusieurs immeubles.

 

[sorcier]

Si les demandes de retrait représentent au moins 10% des parts de la SCPI et n'ont pas été honorées dans un délai de 12 mois après leur enregistrement, la société de gestion doit en informe l’AMF et convoquer une assemblée générale extraordinaire dans un délai de 2 mois à compter de cette information afin de prendre les mesures appropriées qui seront toujours douloureuses pour l'associé, par exemple : Diminution du prix de la part, cession d’un ou de plusieurs immeubles.

Merci. Donc, les mesures sont aussi mutualisées entre tous les associés. Le prix de la part descendra pour tous mais on peut se trouver à attendre des années pour vendre.

 

[mishell63]

Si le flux s'inverse, plus de vendeurs que d'acheteurs, les parts vont commencer à s'accumuler.
Sauf à disposer d'un fond de remboursement, le retrait n'est pas garanti :
il s'opère au fur et à mesure des nouvelles souscriptions enregistrées.

C'est là un des avantages de détenir ses SCPI dans une AV. La liquidité est garantie par l'assureur.

Je me suis trouvé dans cette situation il y a quelques semaines : SCPI Patrimmo Commerce détenu chez Spirica et qui a beaucoup de mal à se remettre du COVID :

• Plus de 60000 parts en attente, cela ne représente que 1,6% des parts, mais le nombre augmente tous les trimestres ;
• Un fonds de remboursement créé, mais qui n'a pas beaucoup de succès, peut-être dû à la décote proposée ;
• Un taux de distribution dans les chaussettes ;
• Une valeur de reconstitution à -9,77% de la valeur de souscription, donc un risque de diminution de la valeur de la part.

J'ai donc décidé d'arbitrer vers une autre SCPI : ordre exécuté immédiatement avec une date de valeur au lendemain. Si j'avais possédé ces SCPI en direct, je les aurais encore sur les bras.

En cas d'aggravation de la situation (plus de 10% des parts en attente avec information de l'AMF et convocation AG) je ne sais pas si cela aurait été la même chose, mais en exploitant un minimum les rapports d'activité on peut souvent détecter une dérive avant qu'il ne soit trop tard.

 

[Jeune_padawan]

Bonsoir,

La liquidité est garantie par l'assureur.

Sauf erreur de ma part l'assureur ne garantie pas la liquidité des UC contractuellement. Si vous avez des documents qui prouvent le contraire je suis intéressé.

D'ailleurs les assureurs peuvent dans de rares situations être amenés des opérations spécifiques décrites dans l'article L131-4 du code des assurances (pour info c'est la fameuse loi dont le nom est prononcé dans tous les articles de presse mais dont la citation n'est pas utilisée à bon escient).

[lien réservé abonné]

 

[Aristide]

Bonsoir,

Votre implémentation doit avoir un problème car plus de rendement brut moins de rendement total et cela est impossible. Il devient même négatif quand le loyer est supérieur à l’échéance de prêt.

Vous avez parfaitement raison.
J'ai fait une grossière erreur de signe.
En effet, dans le cas N°1 sur 120 mois, si l'emprunteur/investisseur doit débourser un "reste à charge" pendant toute cette durée c'est que les flux de trésorerie en cause sont des "flux de sorties" et qu'ils doivent donc être positionnés avec un signe négatif.
Mais ceci dégrade forcément le TRI car il y a un manque à gagner en intérêts capitalisés sur toutes les 120 échéances payées.
(Cf Fichier rectifié "1-TRI")

Dans le ficher "2-TRI" sur 240 mois, toutes choses étant égales par ailleurs (sauf échéances dépendantes de cette durée) le TRI se trouve amélioré mais reste négatif.

Dans ce même fichier sur la partie droite du tableau le revenu mensuel de 600€ excédant la mensualité de 455,30€ il y a un flux de rentrées de trésorerie qui doit donc être positionné avec un signe positif.
Le TRI devient alors positif.
(Cf Fichier rectifié "2-TRI")

Notez que, tant sur 120 mois que 240 mois, les valeurs vénales prises en compte - en positif - dans le dernier flux ont été conservées avec les mêmes hypothèses ce qui peut être discutable ???

Cdt

 

[mishell63]

Bonsoir @Jeune_padawan,

Bonsoir,

Sauf erreur de ma part l'assureur ne garantie pas la liquidité des UC contractuellement. Si vous avez des documents qui prouvent le contraire je suis intéressé.

D'ailleurs les assureurs peuvent dans de rares situations être amenés des opérations spécifiques décrites dans l'article L131-4 du code des assurances (pour info c'est la fameuse loi dont le nom est prononcé dans tous les articles de presse mais dont la citation n'est pas utilisée à bon escient).

[lien réservé abonné]

Le terme "garantie" n'est peut-être pas approprié. Merci pour votre vigilance.
Ce que je voulais dire, c'est que j'ai pu vendre mes parts sans délai, ce qui aurait été impossible si je les avais détenus en direct. La liquidité est donc bien meilleure à défaut d'être "garantie"

 

[Jeune_padawan]

Ce que je voulais dire, c'est que j'ai pu vendre mes parts sans délai, ce qui aurait été impossible si je les avais détenus en direct.

Le plus important c'est que vous avez récupéré votre capital .

 

[agra07]

C'est là un des avantages de détenir ses SCPI dans une AV. La liquidité est garantie par l'assureur.

Je me suis trouvé dans cette situation il y a quelques semaines : SCPI Patrimmo Commerce détenu chez Spirica et qui a beaucoup de mal à se remettre du COVID :

• Plus de 60000 parts en attente, cela ne représente que 1,6% des parts, mais le nombre augmente tous les trimestres ;
• Un fonds de remboursement créé, mais qui n'a pas beaucoup de succès, peut-être dû à la décote proposée ;
• Un taux de distribution dans les chaussettes ;
• Une valeur de reconstitution à -9,77% de la valeur de souscription, donc un risque de diminution de la valeur de la part.

J'ai donc décidé d'arbitrer vers une autre SCPI : ordre exécuté immédiatement avec une date de valeur au lendemain. Si j'avais possédé ces SCPI en direct, je les aurais encore sur les bras.

En cas d'aggravation de la situation (plus de 10% des parts en attente avec information de l'AMF et convocation AG) je ne sais pas si cela aurait été la même chose, mais en exploitant un minimum les rapports d'activité on peut souvent détecter une dérive avant qu'il ne soit trop tard.

Bah, la situation de cette SCPI ne me semble pas si catastrophique.
Pour ma part j'ai quelques parts en AV que j'ai conservées.
Certes le TDVM est moins bon que d'autres (environ moins 1%) mais d'une part c'est toujours mieux qu'un fonds en euros et d'autre part je préfère amortir les frais d'achat.
Ne pas oublier aussi que si le prix de la part diminue le taux de distribution augmente, sauf bien sûr si les locaux commerciaux restaient vides ad vitam aeternam