scpi- ma compréhension

[agra07]

il ne faut pas raisonner comme ça ...
le levier c'est simple .

si tu as zéro euro , tu investis zéro euro , au bout de 20 ans tu as ....zéro euro

mais si tu as zéro euro et que tu empruntes 100k€ à la banque pour investir dans des SCPI au bout de 20ans tu as un capital de 100k€ de SCPI qui va continuer de te rapporter des revenus foncier ad vitam aeternam....

Oui, mais un capital que tu as mis 20 ans a te constituer en remboursant le prêt plus les intérêts qui vont avec.
Sauf erreur, la banque prête mais ne donne pas...
Le calcul complet me semble plus compliqué, surtout s'il devient plus difficile d'emprunter à un taux intéressant et si l'épargne devient mieux rémunérée.

 

[Buffeto]

Oui, mais un capital que tu as mis 20 ans a te constituer en remboursant le prêt plus les intérêts qui vont avec.

remboursé en partie par les loyers ( d'après mes calculs 4 mois par an )..

 

[agra07]

remboursé en partie par les loyers ( d'après mes calculs 4 mois par an )..

Sauf si achat en NP.

 

[agra07]

Apparemment c’est pas l’optique de PommPote de revendre rapidement d’après ses écrits

Non, mais je répondais sur "la sortie".

 

[Philou75]

Sauf si achat en NP.

Rare avec un crédit, plutôt en cash le financement de la NP

 

[Aristide]

Bonjour,

Avec investissement locatif (pareil qu'avec prêt SCPI):

Un appart de 100.000 euro. Mon apport 10.000, la banque 90.000 a 2 %.

4% de rendement -> Mes 10.000 euros me donnent 400 euros.
4 -2 = 2 % de rendement -> Les 90.000 euros me donnent 1800 euros de rendement

Résultat: j'ai un rendement de 2200 euros sur un capital de 10.000 euros. Donc, 22 % de rendement la première année. Après les choses s'améliorent encore plus car le -2 % c'est sur le capital restant à amortir.

Bien sur je n'ai pas pris en compte la morsure fiscale, mais les intérêts et l'assurance du prêt sont des frais réels.

A toutes fins utiles :

Hum ! ! ! – Faites bien le tri entre les « T.R.I. » ! ! !
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

En présence d'un crédit, ne considérer que les seuls intérêts pour le calcul de la rentabilité d'un investissement est une erreur car c'est bien une mensualité entière en "capital + intérêts" (+ éventuellement assurances) qui est payée au mois le mois.

Dès lors cette échéance total déboursée constitue bien une sortie de trésorerie que l'emprunteur/investisseur ne peut pas/plus rentabiliser à son profit.
Il a donc un manque à gagner en intérêts sur les sommes considérées qu'il convient de prendre en considération.

Ci-joint, à toutes fins utiles, cas d'école avec trois hypothèses qui montrent que l'on est loin d'un taux de 22% de rentabilités.

 

[Aristide]

Mais je ne comprends pas comment ça marche (voir message 4) car il n'y a pas levier si la rentabilité est plus faible qu'un LDD, si?

A toutes fins utiles:

Effet de levier, effet de massue/boomerang……mais encore ? ? ?
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[PommPote]

Bonsoir Aristide,

Merci pour ces éclaircissements à la fois fort importants et pointus que je vais essayer de comprendre au mieux. Preuve qu'il ne faut pas oublier de prendre le temps de réfléchir en matière de placements.

Je vous souhaite une excellente soirée,

PommPote

 

[sorcier]

Ci-joint, à toutes fins utiles, cas d'école avec trois hypothèses qui montrent que l'on est loin d'un taux de 22% de rentabilités.

En aucun moment j'ai dit 22 % de rentabilité car la morsure fiscale serait déjà 47 %( en microBIC pour faire simple)

Répétez vos calculs à 20 ans, avec un loyer de 620 euros (donc loyer supérieur à les échéances du prêt) pour être dans le cas réel de l'acheteur de mon appartement pour la location. Taxe foncière + copropriété 1400 euros si vous voulez tout savoir.

 

[Aristide]

Je vous ai donné la méthode; libre à vous de l'utiliser désormais avec les paramètres qui vous conviennent.

Cdt

 

[sorcier]

Je vous ai donné la méthode; libre à vous de l'utiliser désormais avec les paramètres qui vous conviennent.

Cdt

Votre implémentation doit avoir un problème car plus de rendement brut moins de rendement total et cela est impossible. Il devient même négatif quand le loyer est supérieur à l’échéance de prêt.

 

[sorcier]

Ici vous avez un simulateur en ligne pour comparer avec vos calculs et qui fonctionne avec effort d'épargne négatif:

[lien réservé abonné]
Il faut que vous considérez les rendements par rapport au capital investi, pas par rapport à la valeur vénale de l'appart pour qu'on parle des mêmes choses.

 

[Aptenodytes]

Je rebondis sur le sujet pour un autre exemple.

J'ai fait une simulation avec 300k€ de SCPI à crédit 2% sur 20 ans avec un rendement à 4% et un IR à 41%.

1518€ de crédit + 427€ d'IR - 1000€ de loyer = 944€ d'effort d'épargne.
Gain réalisé = 300k€ - 226 531€ (effort) = 73 469€

Autre scénario avec SCPI en assurance vie 944€ tous les mois avec un rendement à 4% sur 20 ans.
Gain réalisé = 344 591€ - 226 560€ (effort) = 118 031€

Retrait de l'AV après 8 ans 118 031 * 0,7 = 82 621€

Donc investir sans crédit est plus intéressant dans ce cas ?

 

[Buffeto]

et un IR à 41%.

cas particulier relativement rare

 

[Julien954]

2. achat en nue propriété

J'achète mes parts avec un décote, disons 60%, et donc au bout de 15 ans je peux revendre ces parts, je fais donc un bénéfice de 40% soit 4,000 euros, - 47,2% = 2112euros.

Bonjour,

Pour information, il n'y a pas de fiscalité dans cet exemple. Le calcul de la PV sur fait sur la valeur de la NP (= 10 000 donc pas de PV).

Vous avez une PV si les parts se sont revalorisées (exemple : 12 000, soit 2 000 de PV).
Il faudra appliquer la fiscalité spécifique sur la plus-value immobilière en tenant compte de la durée de détention.

 

[sorcier]

Retrait de l'AV après 8 ans 118 031 * 0,7 = 82 621€

Faut-il tout sortir d'un coup? Les premiers 4600 euros de bénéfices (double si couple) par an après 8 ans sont seulement soumis au 17 % des prélèvements sociaux.

 

[sorcier]

Bonjour,

Pour information, il n'y a pas de fiscalité dans cet exemple. Le calcul de la PV sur fait sur la valeur de la NP (= 10 000 donc pas de PV).

Vous avez une PV si les parts se sont revalorisées (exemple : 12 000, soit 2 000 de PV).
Il faudra appliquer la fiscalité spécifique sur la plus-value immobilière en tenant compte de la durée de détention.

Est-ce que c'est simple de vendre ses parts de SCPI? Est-ce qu'on risque de les "brader" selon l'offre et la demande comme les actions?

 

[Julien954]

Je laisse les experts compléter, mais cela dépend si le capital de la SCPI est fixe ou variable (plus facile).

Je laisse les pros rappeler les étapes d'une vente.

 

[agra07]

Je rebondis sur le sujet pour un autre exemple.

J'ai fait une simulation avec 300k€ de SCPI à crédit 2% sur 20 ans avec un rendement à 4% et un IR à 41%.

1518€ de crédit + 427€ d'IR - 1000€ de loyer = 944€ d'effort d'épargne.
Gain réalisé = 300k€ - 226 531€ (effort) = 73 469€

Autre scénario avec SCPI en assurance vie 944€ tous les mois avec un rendement à 4% sur 20 ans.
Gain réalisé = 344 591€ - 226 560€ (effort) = 118 031€

Retrait de l'AV après 8 ans 118 031 * 0,7 = 82 621€

Donc investir sans crédit est plus intéressant dans ce cas ?

Une SCPI qui a un TDVM de 4% en direct aura un rendement de 3.5% au mieux en AV car il faut tenir compte des frais de gestion annuels de 0.50% minimum (0.60% pour certains contrats outre le fait que certains contrats ne distribuent pas 100% des gains).