SCI avec un bien "passif"

[Anonyme]

A la majorité des enfants, de leur céder les parts pour conserver uniquement la NP.

L’intérêt de la sci c’est de valoriser la sci au moment de la succession avec un emprunt en cours.
Ca n’est pas forcément la NP. EN outre la sci permet théoriquement d'ajouter un abattement sur la valeur,mais quand on met en location, c'est aussi le cas.Si vous mourrez très agé et que l’emprunt de la sci est totalement remboursé, ca ne change rien.

SI vous n'êtes pas en SCI et que vous cédez l'usufruit, la transmission du reste se fait sur une base décotée.

Si vous êtes en sci et si vous voulez en outre séparer l'usufruit des parts de la nu-proporiété des parts, soyez pointu en fiscal, en juriidique sinon vous allez compliquer la vie de tout le monde rapidement.

Si vous êtes jeunes et que vous faites cadeau régulièrement par donation tous les 15 ans de parts, l'actif taxable a la succession baisse régulièrement;

Créer une sci apres l'achat du bien, c'est payer des droits d'apports qui plombent les budgets.

Créer une sci avec deux biens dont un locatif, c'est une source inépuisable de quiproquos et dedoutes donc d'ennuis, perso jéviterais.

Pernser qu'avec une sci les droits de sucession vont disparaitre est un leurre, il vaut mieux prévoir de payer vous-même des droits de donation et éventuellement séparer en effet NP eu usufruit, mais attention a ce que vous n'avez pas besoin de l'argent de la location pour vos vieux jours, vu le cout des ephad ce serait un mauvais calcul.

 

[Buffeto]

Pernser qu'avec une sci les droits de sucession vont disparaitre est un leurre,

ils peuvent disparaitre mais il faut un cas particulier .

je l'ai fait avec mes enfants .

une SCI violement endettée . la valeur comptable des parts est calculée sur la base de valeur des biens moins capital restant du à la banque . ( autant dire peanuts si crédits récents ) .

de plus la donation de la NP présente un abattement suivant l'âge du donateur ( 50% si le donateur a entre 50 et 60 ans ) .

ce qui fait que tu peux donner de la NP pour moins de 100 k€ meme si la SCI possède des biens hyper valorisés .( et encore plus efficace si la SCI appartient aux 2 parents )
et donc aucun droit à payer .

et dans 15ans lorsque les crédits seront terminés et au décès du donateur c'est bingo pour les donataires

 

[Anonyme]

Oui, mais pour les droits de successions il faut mourir jeune (emprunt non remboursé), et la tu parle des droits de donation, auquel cas on parle d'autre chose, mais la je suis d'accord, et il faut donner jeune.

Donc on ne supprime pas les droit de succession.
Et un indice me fait penser que en effet tu n'es pas mort.

 

[Buffeto]

Donc on ne supprime pas les droit de succession.

en effet mais en utilisant aux mieux les abattements sur les AV et sur les donations de NP un couple avec 2 enfants peut transmettre plus d'un million d'euros de patrimoine sans droits de succession

 

[Anonyme]

Toutafé

 

[Sans]

ils peuvent disparaitre mais il faut un cas particulier .

je l'ai fait avec mes enfants .

une SCI violement endettée . la valeur comptable des parts est calculée sur la base de valeur des biens moins capital restant du à la banque . ( autant dire peanuts si crédits récents ) .

de plus la donation de la NP présente un abattement suivant l'âge du donateur ( 50% si le donateur a entre 50 et 60 ans ) .

ce qui fait que tu peux donner de la NP pour moins de 100 k€ meme si la SCI possède des biens hyper valorisés .( et encore plus efficace si la SCI appartient aux 2 parents )
et donc aucun droit à payer .

et dans 15ans lorsque les crédits seront terminés et au décès du donateur c'est bingo pour les donataires

Et vous remboursez comment l emprunt ?
Par des apports, donc création de compte courant d associe qui lui sera taxable a la succession !
Par les revenus locatifs, donc vous ne les versez pas aux associes par manque de liquidite, donc ils sont portés en compte courant d associes donc taxable a la succession, ou mis en reserve, mais les associés doivent payer IR et PS dessus meme sans rien encaisser !

 

[Buffeto]

Et vous remboursez comment l emprunt ?

il s'agit d'une SCI qui fait du locatif .
les emprunts sont remboursés par les loyers et s'il manque de la trésorerie par un apport d'un associé qui va avoir un compte courant d'associé positif ( donc une créance sur la société ). celui ci sera remboursé ultérieurement .

 

[moietmoi]

mais attention a ce que vous n'avez pas besoin de l'argent de la location pour vos vieux jours, vu le cout des ephad ce serait un mauvais calcul.

C'est pour cela que je proposais l'inverse: donation de l'usufruit temporaire. Cela fait un loyer aux enfants pendant les études et le début de la vie active, sans se d'émettre du patrimoine

 

[Sans]

il s'agit d'une SCI qui fait du locatif .
les emprunts sont remboursés par les loyers et s'il manque de la trésorerie par un apport d'un associé qui va avoir un compte courant d'associé positif ( donc une créance sur la société ). celui ci sera remboursé ultérieurement .

Donc les comptes courants d associes sont credites des loyers qui servent a rembourser l emprunt et des apports si la sci manque de tresorerie . Il est dans ce cas impératif que les comptes courants d associes soient remboursés avant la succession, pour ne pas être taxes au droit de succession sur les comptes courants d associes?
Et avec quoi sont ils remboursés ? Mise a part la vente du bien, je ne vois pas !
Sans parler de l IR et des PS a payer par l associe sans rien ou peu encaisser pendant toute la duree du remboursement de l emprunt.
Si la sci vend le bien pour rembourser le ou les comptes courants d associes, l'argent revient a celui qui a fait l'effort donc pas de transmission sauf à faire donation des compte courants d associes ?
Ou alors il faut mettre en reserve et ne pas distribuer les revenus locatifs ? Ça n enlèvera pas l effort pour payer l'IR ni les PS sur les revenus locatifs pendant la durée du remboursement de l'emprunt (sans rien encaisser) mais ca aura au moins rempli l'objectif de transmission si les parts ont ete transmises au moins en nupropriete ?
Mon raisonnement est il juste ?

 

[Buffeto]

Et avec quoi sont ils remboursés ? Mise a part la vente du bien, je ne vois pas !

si on vise le long terme c'est assez simple .
dans un premier temps les loyers servent à payer le crédit ....

mais lorsque le crédit est terminé les loyers sont distribués aux associés .

Sans parler de l IR et des PS a payer par l associe sans rien ou peu encaisser pendant toute la duree du remboursement de l emprunt.

oui il y en a bien sur mais il est faible grâce à la déductibilité des intérêts d'emprunt .
d'autre part dans notre montage il faut prendre en compte la fiscalité des enfants qui sont jeunes avec eux meme de jeunes enfants ...donc TMI faible .

Si la sci vend le bien pour rembourser le ou les comptes courants d associes,

nul besoin de vendre puisque le but du jeu est de transmettre

Mon raisonnement est il juste ?

je viens d'essayer de te démontrer qu'il ne l'est pas .

 

[Sans]

si on vise le long terme c'est assez simple .
dans un premier temps les loyers servent à payer le crédit ....

mais lorsque le crédit est terminé les loyers sont distribués aux associés.

En fait c est la que je ne comprends pas.
Comment faites vous pour rembourser la totalité des comptes courants d associes, qui ont été crédités tout au long du remboursement de l emprunt, par les loyers perçus apres le remboursement de l emprunt.
Si les loyers percus apres le remboursement de l emprunt sont distribues, il n y a aucun mouvement sur les comptes courants d associes, ni au crédit, ni au débit, donc leur solde n évolue plus ? Ou pour etre plus juste les CCA sont credites lors de la decision de l'AG de distribuer, et debiter lorsque les associes percoivent leur part par retrait sur le CCA.
Donc le solde du CCA reste au mieux figé jusqu a la succession (augmentant toutefois des frais non déductible ) aneantissant les objectifs de transmission sans ou peu de droit de succession ?
C est un comptable qui m a affirmé qu' on aurait dû mettre en reserve pendant le remboursement de l'emprunt. Et que vu que ça n avait pas été fait et qu' après le remboursement de l'emprunt tous les loyers avaient été distribués et continuaient a l etre, la seule façon de rembourser les CCA etait de vendre un des biens pour la valeur des CCA pour que la SCI aient les liquidites suffisantes pour les rembourser.

Merci pour vos explications

 

[Buffeto]

Si les loyers percus apres le remboursement de l emprunt sont distribues, il n y a aucun mouvement sur les comptes courants d associes, ni au crédit, ni au débit, donc leur solde n évolue plus ?

si bien sur . puisqu'il n'y a plus de crédit à payer la trésorerie devient plus importante .
au pire il est tout à fait possible de faire un crédit avec intérêts déductibles .

 

[Sans]

si bien sur . puisqu'il n'y a plus de crédit à payer la trésorerie devient plus importante .
au pire il est tout à fait possible de faire un crédit avec intérêts déductibles .

Je suis d accord sur ce point. Quand il n y aura plus de crédit à payer la trésorerie sera plus importante et permettra de distribuer "réellement" les revenus locatifs. Cela aura pour conséquence de ne plus faire augmenter les CCA.
Mais ça ne permettra pas de les rembourser totalement.
Je suis dans ce cas, exactement le même montage que vous avez fait, credit rembourse depuis plus de 15 ans et immeuble toujours loue depuis 30 ans, mais je suis l'héritier NP des parts. Ni comptable, ni notaire, ni avocat fiscaliste n'ont pu me proposer de solution pour faire baisser le CCA au nom de l'usufruitier.
A la succession, au lieu d être taxe sur les immeubles, je serais taxe sur le CCA qui a été abondé pendant le remboursement de l'emprunt. "Taxes sur de l argent qui n existe pas" comme je leur ai dit.
Il m'a alors été proposé verbalement "On peut essayer de l "oublier "dans la déclaration de succession " " a vous de voir si vous prenez le risque "
C'est pour ça, si vous avez une solution, je prends

 

[Buffeto]

C'est pour ça, si vous avez une solution, je prends

je te l'ai donnée ...faire un crédit pour rembourser les CCA .....

 

[Sans]

je te l'ai donnée ...faire un crédit pour rembourser les CCA .....

Désolé, je n avais pas compris . Cette solution ne m'a pas été proposée. Mais je pense savoir pourquoi, l age avance et les besoins de l'usufruitier qui utilise la totalité des revenus locatifs pour payer l'impôt et vivre.
Mais ce mécanisme abonde a nouveau le CCA !
Des usines à gaz ces SCI
Merci pour votre patience

 

[Anonyme]

Disons quand même que même a ce niveau il y a quelques menus pièges, pour les éviter soit il faut s'y connaitre, soit il faut un professionnel.

La Sci n'est une usine à gaz QUE sion l'utilise mal à propos, et c'ets malheureusement souvent le cas,depuis que d'une part certains sites en font la promotion sans comprendre et que d'autres la font en comprenant car ils vendent de chers pour ce quec'ets packagepour tout faire soi-même sans rien y connaitre.

Beaucoup d'artisans sont en entreprise, et non en société.
C'ets bien que la société certes a des avantages, mais aussi des inconvénients.

 

[Sans]

Disons quand même que même a ce niveau il y a quelques menus pièges, pour les éviter soit il faut s'y connaitre, soit il faut un professionnel.

La Sci n'est une usine à gaz QUE sion l'utilise mal à propos, et c'ets malheureusement souvent le cas,depuis que d'une part certains sites en font la promotion sans comprendre et que d'autres la font en comprenant car ils vendent de chers pour ce quec'ets packagepour tout faire soi-même sans rien y connaitre.

Beaucoup d'artisans sont en entreprise, et non en société.
C'ets bien que la société certes a des avantages, mais aussi des inconvénients.

En ce qui me concerne, tout a été fait par des professionnels notaire et comptable et à l'arrivée c'est une catastrophe, non seulement pour les droits de succession sur les CCA, mais également avec des créances de restitution, car on m'a fait donne les parts que j'avais recues en nupropriete a mes propres enfants mineurs.
Un bien a été vendu et les usufruitiers ont verse la totalite du montant de la vente sur le CCA ( seuls les usufruitiers et plein propriétaires de 2 parts, avaient le droit de vote aux AG) puis fait un virement du compte bancaire de la sci vers leur compte personnel.
Donc non seulement ça n'a pas permis de rembourser en totalité les CCA (operation blanche credit puis debit donc le solde est reste identique) mais en plus les nuproprietaires (mes enfants) sont titulaires d'une creance de restitution au décès de l'usufruitier restant, ma mere (pas d ouverture de succession au premier décès, communauté avec attribution integrale) , que je dois, en tant qu'heritiere à mes enfants au deces de ma mere, et pas sûr qu'il y est suffisamment de fond !
J'ai présenté la situation à un autre notaire qui apres m'avoir demande si il y avait des problemes de famille (non , nous sommes une famille classique, enfin je croyais) me conseille d'envisager sérieusement le refus de la succession !
Voilà pourquoi je parle d'usine à gaz ! Heureusement toutes les SCI n'ont pas la même issue

 

[moietmoi]

Heureusement toutes les SCI n'ont pas la même issue

Non heureusement !!
Mais voilà pourquoi , dans ce fil de discussion, quand je vois les propos d'un notaire rapportés, juste dire, oh! Vous ne voulez pas avoir de soucis de succession, faites donc une sci.. j'ai de suite émis des réserves quand au montage et sa finalité.
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[SébastienCG]

Merci à tous pour vos précieux conseils. Je vais tout reprendre de 0 en tenant compte de vos remarques avisées.