SCI avec un bien "passif"

[SébastienCG]

Je rajouterai.....dans votre cas objectif transmission de biens que vous possédez déjà, pourquoi ne pas simplement donner la nupropriete des biens en restant usufruitier ?

C'est en effet une idée intéressante.

 

[SébastienCG]

Bonjour,
Attention à l emprunt en Sci, de mon expérience, les associés devront en tenir compte dans leur capacité d emprunt si ils souhaitent emprunter personnellement de leur cote....si un "chef" peut confirmer
En ce qui concerne, l objectif de transmission.... attention, si vous ou les associes êtes obligés de faire des apports a la SCI, pour le remboursement de l emprunt, les taxes foncieres, les assurances etc...., surtout avec un seul bien loue sur les deux, et/ou ne pouvez distribuer l ensemble des benefices par ma manque de liquidite, cela fera monter les comptes courants d associes qui eux sont taxables a la succession, sauf a mettre en reserve.
Je trouve la plupart des notaires plutot legers sur les explications du fonctiinnement des Sci !
Renseignez vous bien avant, choix de la fiscalité : a l ir ou a l is....les conséquences sur l impot sur les revenus de vos associes ( sci a l ir, les associés doivent declarer leur part de revenu de la SCI dans leur declaration de revenu personnelle meme si ils n encaissent rien réellement ou n encaissent que partiellement car la SCI manque de liquidité après avoir rembourser l emprunt et toutes les charges....)
Il y aurait encore tant de choses a dire......renseignez vous bien avant de vous lancer, car les frais ne sont pas nuls, ni a la creation, ni pendant la vie de la sci, ni a la sortie

Pour le choix de l'imposition. Si j'ai compris, l'IS est avantageux car on peut amortir le bien. Par contre, en cas de revente du bien, le calcul de la plus value se faite entre le prix de vente et la valeur net comptable du bien ; et dans ce cas précis, la somme peut être dissuasive.
Pour les frais liés à la SCI, je comprends les frais à la création, mais de quels frais, parlez vous pendant la vie de la SCI ?

 

[Buffeto]

, mais de quels frais, parlez vous pendant la vie de la SCI ?

frais de gestion . il n'est pas toujours simple de sortir une liasse fiscale si on n'est pas comptable . de plus il faut tenir un registre des délibérations et des AG annuelles .

 

[Sans]

Pour le choix de l'imposition. Si j'ai compris, l'IS est avantageux car on peut amortir le bien. Par contre, en cas de revente du bien, le calcul de la plus value se faite entre le prix de vente et la valeur net comptable du bien ; et dans ce cas précis, la somme peut être dissuasive.
Pour les frais liés à la SCI, je comprends les frais à la création, mais de quels frais, parlez vous pendant la vie de la SCI ?

Vous avez bien compris pour l is en cas de revente.
En plus des frais de création, il y aura les " frais de notaire " pour l apport des 2 biens que vous possédez déjà, publicite fonciere etc.....
Pendant la vie de la sci, honoraire comptable pour les bilans, la gestion des comptes courants d associes, la déclaration annuelle de la sci pour le service des impots.....honoraire secrétariat juridique (assemblée generale ....) sauf a tout faire vous meme et donc bien maitriser la comptabilite et le juridique. Toute modification de repartition des parts sociales, de droit de vote, d adresse du siege de la sci etc.... entrainera des honoraire de notaire si vous passez par lui et obligatoirement des frais d enregistrement notamment au tribunal de commerce.
La sci peut être un excellent outil, dans certains cas pas tous, et si elle est bien gérée, il faut donc en maîtriser toutes les subtilités. Dans le cas contraire, cela peut être une catastrophe pour vos associes et vos heritiers.
Un autre exemple d inconvenient, si la sci fait des travaux d isolation elle n aura pas droit aux aides (a moins que les textes aient change).
Encore une fois je ne parle que de mon expérience, donc si un autre participant au forum peut confirmer ce que j écris, ça me tranquille

 

[paal]

frais de gestion . il n'est pas toujours simple de sortir une liasse fiscale si on n'est pas comptable . de plus il faut tenir un registre des délibérations et des AG annuelles .

A défaut d'avoir de solides connaissance en comptabilité (ce qui nécessite pour le moins une formation), il peut avoir répartition des tâches :
- d'une part pour l'enregistrement des opérations courantes
- d'autre part pour la vérification des comptes-rendus d'assemblées, ainsi que toutes les opérations qui demandent une qualification certaine ....

Il vous faudrait trouver le professionnel idoine .....

 

[SébastienCG]

Merci à tous pour vos réponses.
En effet, la SCI n'est pas si aisée que ça et pas sans contraintes. Il faut vraiment que je prenne (encore) le temps de la réflexion.
Pour la partie prise en charge de travaux d'isolation, j'avais suivi une autre discussion sur le sujet et en effet, tout n'est pas très clair. Je vais me rapprocher de l'ASDER pour me renseigner un peu.

 

[Buffeto]

donc si un autre participant au forum peut confirmer ce que j écris, ça me tranquille

je confirme

 

[moietmoi]

Je ne comprends toujours pas le but de ta sci. Je pense que tu te trompes
Le notaire a confirmé que cela ne servait à rien pour l'instant.
Mais je pense que tu ne pourras pas non plus faire un montage intéressant pour la transmission.
Explique nous le montage que tu envisages?

 

[SébastienCG]

Je ne comprends toujours pas le but de ta sci. Je pense que tu te trompes
Le notaire a confirmé que cela ne servait à rien pour l'instant.
Mais je pense que tu ne pourras pas non plus faire un montage intéressant pour la transmission.
Explique nous le montage que tu envisages?

En fait, j'ai une réaction à chaud.
Mon père est décédé brutalement au printemps. Il n'avait pas préparé sa succession.
Je suis fils unique et j'ai donc hérité de 2 biens immobiliers (1 maison et 1 appartement) qui m'ont valu de forts droits de succession.
Pendant les échanges avec le notaire, je lui ai fait part de ma volonté de préparer ma propre succession , en allégeant mes enfants de cette fiscalité démesurée.
Il m'a parlé de la possibilité de passer par une SCI pour transférer le bien en douceur.
A noter que mes enfants sont très jeunes. Il m'a conseillé de créer une SCI avec 98% des parts, comme ces biens me sont propres et 2% pour mon épouse.
A la majorité des enfants, de leur céder les parts pour conserver uniquement la NP.
Mais au vu de vos conseils, je me demande si cette solution est la bonne.

 

[moietmoi]

Donc tu vas faire une sci. Comment les biens qui sont à toi , deviennent la propriété de la sci?
Apport en bien au capital de la sci? Dans ce cas, autant pour l'instant que pour la transmission cela n'est pas rentable.
Ou alors achat par la sci des biens. ?
Il faut un crédit lourd et des frais d'acquisition..
Très coûteux
La solution de la sci est valable au démarrage lors de l'achat des biens
Que propose ton notaire ?

 

[Buffeto]

A noter que mes enfants sont très jeunes.

rien ne presse ...peut etre attendre de voir s'il n'y aura pas un autre enfant .....

 

[Sans]

Conserver la NP ?
Ce n est plutôt donner la NP des parts aux enfants et conserver l usufruit des parts ?

 

[Sans]

En fait, j'ai une réaction à chaud.
Mon père est décédé brutalement au printemps. Il n'avait pas préparé sa succession.
Je suis fils unique et j'ai donc hérité de 2 biens immobiliers (1 maison et 1 appartement) qui m'ont valu de forts droits de succession.
Pendant les échanges avec le notaire, je lui ai fait part de ma volonté de préparer ma propre succession , en allégeant mes enfants de cette fiscalité démesurée.
Il m'a parlé de la possibilité de passer par une SCI pour transférer le bien en douceur.
A noter que mes enfants sont très jeunes. Il m'a conseillé de créer une SCI avec 98% des parts, comme ces biens me sont propres et 2% pour mon épouse.
A la majorité des enfants, de leur céder les parts pour conserver uniquement la NP.
Mais au vu de vos conseils, je me demande si cette solution est la bonne.

Conserver la NP ?
Ce n est plutôt, leur céder la NP et conserver l'usufruit ?

 

[Buffeto]

Conserver la NP ?
Ce n est plutôt, leur céder la NP et conserver l'usufruit ?

si bien sur ...donner la NP avec réserve d'usufruit .

 

[moietmoi]

pour donner,Il faudrait déjà que les biens appartiennent à la sci.
Comment comptes tu t 'y prendre?

 

[SébastienCG]

Conserver la NP ?
Ce n est plutôt donner la NP des parts aux enfants et conserver l usufruit des parts ?

oui pardon

 

[moietmoi]

Une fois que tu auras oublié cette sci qui n'a aucun sens, tu pourras réfléchir, en fonction de tes revenus, et autre patrimoine, a faire une donation de l'usufruit temporaire pour aider tes enfants dans leurs études et dans l'entrée de leur vie active..

 

[SébastienCG]

pour donner,Il faudrait déjà que les biens appartiennent à la sci.
Comment comptes tu t 'y prendre?

Franchement , j'ai abordé la question avec le notaire, mais ma priorité était la finalisation de la succession. Il m'a dit qu'il fallait "apporter" les biens à la SCI; mais j'ai pas plus creusé que cela. Par contre, il est certain que je ne vends pas les biens à la SCI (trop lourd)

 

[SébastienCG]

Une fois que tu auras oublié cette sci qui n'a aucun sens, tu pourras réfléchir, en fonction de tes revenus, et autre patrimoine, a faire une donation de l'usufruit temporaire pour aider tes enfants dans leurs études et dans l'entrée de leur vie active..

J'ai bien compris, grâce à vous . Merci

 

[moietmoi]

Si tu apportes les bien a la sci, la valeur des parts est égale à la valeur de la partie du bien immobilier, donc l'intérêt de la sci ne m'apparaît pas.