SCI à l’IS

[Gogo7662]

Bonjour,
Étant sur une TMI à 30%, et adepte de la location nue, je songe à créer une SCI à l’IS pour mes prochains achats (je pourrai mettre 1% à un de mes parents ou compagne).
En comparaison avec le nom propre (location nue hors dispositif particulier), j’ai l’impression que l’on s’en tire mieux en SCI pour profiter des loyers/dividendes en raison de l’amortissement. À noter que je ne souhaite pas vendre.
Des expérimentés de la SCI à l’IS peuvent-ils m’éclairer ? Est-ce si simple que la théorie ?
Merci d’avance

 

[Buffeto]

Est-ce si simple que la théorie ?

si c'était aussi simple tout le monde le ferait ...

la SCI est idéale .......si ......
si tu ne veux pas sortir d'argent de celle ci ...
n'oublie jamais une chose : l'état ne fait JAMAIS de cadeaux .... ce qu'il t'accorde d'un coté il le reprends de l'autre .

donc dans une SCI IS ok la fiscalité est moindre sur les revenus mais elle est maximale sur la PV en cas de revente du bien à cause de l'amortissement et d'autre part lorsque tu sors de l'argent de celle ci , ce sont des dividendes qui sont imposés .

 

[Kizzo]

Je poussoir ça dépend des projets, aucune solution miracle n'existe.

 

[Gogo7662]

si c'était aussi simple tout le monde le ferait ...

la SCI est idéale .......si ......
si tu ne veux pas sortir d'argent de celle ci ...
n'oublie jamais une chose : l'état ne fait JAMAIS de cadeaux .... ce qu'il t'accorde d'un coté il le reprends de l'autre .

donc dans une SCI IS ok la fiscalité est moindre sur les revenus mais elle est maximale sur la PV en cas de revente du bien à cause de l'amortissement et d'autre part lorsque tu sors de l'argent de celle ci , ce sont des dividendes qui sont imposés .

Merci pour votre retour.
Justement mon but étant de profiter des rentes et je me suis aperçu que même si ce n’était l’essence de la SCI IS c’était préférable à la location nue classique pour un TMI à 30%.
J’ai vu que l’on ne pouvait pas se verser de dividendes en cas de déficit comptable.
Est-ce que même avec un bien à forte rentabilité (10% brut) il peut nous être impossible de se verser quoique ce soit pendant 10 ans avec les frais d’achat du bien à moins que l’on ne soit pas obligé de les passer ou même les amortir ?

Mon but n’est justement pas de revendre le bien pas de sujet de plus value professionnelle.

 

[Kizzo]

Vous voulez profitez des rentes mais il n'y a pas de rentes, vous percevrez des dividendes.
Quand le bien sera payé, vous toucherez des revenus dans la SCI, qui paiera de l'IS. Puis vous distribuez des dividendes qui seront fiscalisés.
Dans l'hypothèse très incertaine d'un maintien de la flat-tax, 15% puis flat-tax ça ne sera pas forcément mieux que IR + PS...
Donc je maintiens mon avis qui colle à celui de Buffeto : ça dépend des projets et ça ne se confirme pas en 2 échanges sur un forum selon moi

 

[Gogo7662]

Vous voulez profitez des rentes mais il n'y a pas de rentes, vous percevrez des dividendes.
Quand le bien sera payé, vous toucherez des revenus dans la SCI, qui paiera de l'IS. Puis vous distribuez des dividendes qui seront fiscalisés.
Dans l'hypothèse très incertaine d'un maintien de la flat-tax, 15% puis flat-tax ça ne sera pas forcément mieux que IR + PS...
Donc je maintiens mon avis qui colle à celui de Buffeto : ça dépend des projets et ça ne se confirme pas en 2 échanges sur un forum selon moi

Oui désolé en effet ils s’agit de dividendes.
Tout peut bouger mais la fiscalité des société semble plus stable que celle du particuliers non ?
Ce dont je n’arrive pas à savoir c’est si au final je ne serais pas embêté pour me verser des dividendes les 1ères années car les frais d’achat du bien viendront en déficit reportable des bénéfices dès la 2ème année. Avez-vous une idée de comment ça se passe ?

 

[Kizzo]

Pour se verser du dividende il faut du résultat
Avec l'amortissement et les charges vous risquez de ne pas avoir de résultat.
Il faut aussi avoir un locataire, et qu'il paye. La SCI IS ne règle en rien les problèmes afférents au risque locatif.
En période comme celle que nous traversons, où les caisses sont vides, je ne mise personnellement pas sur une stabilité fiscale, qu'elle soit sur l'IR ou l'IS. Voyez ce qu'ils ont fait avec le LMNP, TOUT est possible.

 

[moietmoi]

j’ai l’impression que l’on s’en tire mieux en SCI pour profiter des loyers/dividendes

Non. Sauf si c'est toi qui prête de l'argent à la sci.
Si tu veux sortir de l'argent en cas de trésorerie positive, la sci is est un mauvais véhicule.
Sauf dans le cas que je viens de citer ou dans le cas des multi investisseurs ( 5 à 100 lots)
Supposons que la sci dégage de la trésorerie , le choix est
Dividendes
Ou/et salaires
Et ceci après une imposition à 15% des bénéfices.

 

[Gogo7662]

Pour se verser du dividende il faut du résultat
Avec l'amortissement et les charges vous risquez de ne pas avoir de résultat.
Il faut aussi avoir un locataire, et qu'il paye. La SCI IS ne règle en rien les problèmes afférents au risque locatif.
En période comme celle que nous traversons, où les caisses sont vides, je ne mise personnellement pas sur une stabilité fiscale, qu'elle soit sur l'IR ou l'IS. Voyez ce qu'ils ont fait avec le LMNP, TOUT est possible.

Disons que j’en aurai du résultat mais selon ma simulation à partir de la 10ème sauf erreur de ma part.
Quelqu’un peut-il me confirmer que les frais d’achat du bien passent en charges et non en amortissement à l’is ?

 

[Buffeto]

mais la fiscalité des société semble plus stable que celle du particuliers non ?

Je ne parirais pas un kopeck sur cette assertion.
On voit bien que le trajectoire fiscale est en constante augmentation...
Avec des groupes politiques qui veulent absolument taxer les " riches " , il est immanquable que s'ils prennent le pouvoir la taxation va augmenter sur les sociétés.

 

[Gogo7662]

Non. Sauf si c'est toi qui prête de l'argent à la sci.
Si tu veux sortir de l'argent en cas de trésorerie positive, la sci is est un mauvais véhicule.
Sauf dans le cas que je viens de citer ou dans le cas des multi investisseurs ( 5 à 100 lots)
Supposons que la sci dégage de la trésorerie , le choix est
Dividendes
Ou/et salaires
Et ceci après une imposition à 15% des bénéfices.

Merci pour votre retour.
On est sur 15% + 30% avec un résultat imposable plus faible du fait des amortissements. En nue classique on est à 47,2% et je peine à ne pas remettre de main poche durant la durée du prêt..
Cela me semble mieux pour se les verser ou ai-je louper quelque chose ?

 

[moietmoi]

Quelqu’un peut-il me confirmer que les frais d’achat du bien passent en charges et non en amortissement à l’is ?

C'est un choix de la société.
De fait, tu fais comme tu veux, ça s'appliquera à tous les biens de la société.

Bofip:
Les dispositions de l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI prévoient que sur le plan fiscal, comme en matière comptable, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent soit être portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit être déduits immédiatement en charges.

En nue classique on est à 47,2% et je peine à ne pas remettre de main poche durant la durée du prêt..
Cela me semble mieux pour se les verser ou ai-je louper quelque chose ?

Frais de constitution 1500 une fois
Comptable : 500/1500 annuel si tu lui confies la rédaction des assemblées.
Crl 2,5% des loyers si le bien à plus de 15 ans
Cfe de 300 à...

Ce n'est plus 47,2 mais 48,4%

 

[Gogo7662]

C'est un choix de la société.
De fait, tu fais comme tu veux, ça s'appliquera à tous les biens de la société.

Bofip:
Les dispositions de l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI prévoient que sur le plan fiscal, comme en matière comptable, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent soit être portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit être déduits immédiatement en charges.


Frais de constitution 1500 une fois
Comptable : 500/1500 annuel si tu lui confies la rédaction des assemblées.
Crl 2,5% des loyers si le bien à plus de 15 ans
Cfe de 300 à...

Ce n'est plus 47,2 mais 48,4%

Merci pour ces infos qui m’aident dans mon cheminement.
48,4 % ce n’est pas uniquement pour des meublés?
CFE en sci à l’is que pour les meublés par pour du nue si ?
Le problème de la location nue c’est le cash squeeze et comme je veux profiter de la trésorerie pour mon quotidien je voyais en la sci is le modèle idéal

 

[moietmoi]

CFE en sci à l’is que pour les meublés par pour du nue si ?

C'est une société is. Donc CFE.

48,4 % ce n’est pas uniquement pour des meublés

Ya du tellement de changement dans les amendements que tu me mets le doute. Je suis quasi certain que l'augmentation des PS touche les revenus fonciers.( À verif)

 

[Juln]

Bonjour,
Étant sur une TMI à 30%, et adepte de la location nue, je songe à créer une SCI à l’IS pour mes prochains achats (je pourrai mettre 1% à un de mes parents ou compagne).
En comparaison avec le nom propre (location nue hors dispositif particulier), j’ai l’impression que l’on s’en tire mieux en SCI pour profiter des loyers/dividendes en raison de l’amortissement. À noter que je ne souhaite pas vendre.
Des expérimentés de la SCI à l’IS peuvent-ils m’éclairer ? Est-ce si simple que la théorie ?
Merci d’avance

une stratégie que je trouve intéressante avec la SCI à l'IS, c'est acheté un bien à crédit et regulièrement se servir de la part remboursée pour emprunter afin d'acheter des parts de scpi.
Ainsi tu as de l'amortissement pour "tuer" les dividendes de la SCPI, ca me semble un bon combo !

Il ne faut pas vouloir vendre le bien immo sans quoi bonjour les impôts et c'est pour cela que l'investissement ensuite en SCPI qui ne sont pas amorties est intéressant.