SCELLIER, quelqu'un peut-il m'expliquer?

[acurus]

Bonjour
je me permets de faire appel à nouveau à vous pour essayer de comprendre...
L'un d'entre vous pourrez t-il expliquer (ou indiquer un lien) comment faire pour évaluer précisément la rentabilité possible et réaliste d'un investissement scellier en fonction de son prix d'achat, des frais de notaire, de son taux d'imposition..etc? Quelles charges faut il prendre en compte?
Si une bonne âme a le courage de m'expliquer parce que moi, je n'arrive pas encore à faire la synthèse de tous les éléments à prendre en compte
merci d'avance

 

[Buffeto]

c'est comme pour du locatif normal , auquel tu rajoutes le crédit d’impôts.....

PS :je vais faire un petit billet ce we sur "le blog à buffeto" [lien réservé abonné]

 

[acurus]

Merci Buffeto, j'attends donc avec impatience la fin de we...

Pour l'instant mes connaissances se limitent à l'estimation du rendement brut = (loyers espérés annuels)/prix d'achat
ex: j'achète un bien à 300 000 euros frais de notaire inclus que j'espère louer 1000 euros par mois (charges du locataires non inclues)
rendement brut= 12000/300000= 4%
j'ai bon jusque là?
Et après, on fait quoi?

 

[ZRR_pigeon]

apres tu evalues le benefice foncier (recettes - charges deductibles)
puis tu calcules la fiscalité sur ce benefice (TMI % + CSG-RDS %)
ce qui te permet de calculer la rentabilité nette (de charges) et nette nette (nette de charges et d'impots)....

 

[ZRR_pigeon]

et ensuite...tu pleures ...

 

[Buffeto]

ca y est tout est dans "le blog à Buffeto" [lien réservé abonné]

 

[acurus]

Super buffeto, c'est limpide!!!!!
Merci bcp pour ton travail
merci aussi ZRR-pigeon
maintenant je devrais pouvoir analyser les différentes propositions dans l'avenir....

 

[acurus]

Je ne sais pas si ma question est idiote et si il y a une réponse, mais pour vous, quel est le rendement net minimum acceptable pour justifier un investissement locatif compte tenu de tous les tracas potentiels et le temps passé à sa gestion?

 

[nico6259]

Bonne question Acurus.
Avec une bonne assurance-vie, j'obtiens du 4% net de frais et net d'impôt.
Sans avoir une gestion très active et avec un risque de perte de capital très modéré.

Donc pour un investissement immo, j'exige minimum 5% net, soit pour moi 8-9% brut mini.
En ce moment, c'est très difficile à trouver. Nous sommes en pleine bulle immo : les loyers sont "faibles" par rapport aux prix d'achat. Ou plutôt, les prix ont tellement décollé que les rendements sont devenus médiocres, car (et heureusement) les loyers n'ont pas tant augmenté.
Jusqu'aux années 2002-2003, les prix étaient raisonnables et un tel rendement était courant.
En ce moment donc, les rendements sont médiocres, et en plus il y a un fort risque de perte en capital, car le marché est clairement orienté à la baisse. La bulle immo va finir par exploser en France, même si l'Etat fait tout pour l'éviter.

Donc bref, exigez un rendement d'au moins 8% brut et soyez long-terme, il est trop tard pour spéculer. Et bien-entendu, vous achetez un logement, pas un vulgaire produit, donc les conseils de base restent applicables : bon emplacement et bon état.
Et si vous vous lancez dans un Scellier, soyez 3 fois plus vigilant. C'est souvent un piège à pigeon. Il vaut souvent mieux acheter dans l'ancien (mieux placé et le rendement est meilleur même en comptant les impôts...il ne faut pas chercher à défiscaliser à tout prix).

 

[Buffeto]

Je ne sais pas si ma question est idiote et si il y a une réponse, mais pour vous, quel est le rendement net minimum acceptable pour justifier un investissement locatif compte tenu de tous les tracas potentiels et le temps passé à sa gestion?

ta question n'est pas idiote mais la réponse n’est pas si simple que le dit nico6259.

tout le problème de la rentabilité se résume à cette question : au moment de la revente du bien vais je faire une plus ou une moins value?
si je fais une plus value de combien sera t'elle ?
et dans ce cas quelle sera la fiscalité à cette date ?

donc difficile de comparer avec une AV.......

 

[ZRR_pigeon]

Avec une bonne assurance-vie, j'obtiens du 4% net de frais et net d'impôt.
Donc pour un investissement immo, j'exige minimum 5% net, soit pour moi 8-9% brut mini.

Cette comparaison n'est valable que si l'on considere que tu disposes d'une somme en liquide, et que tu hesites entre assurance vie et locatif, c'est rarement voire jamais le cas.

le locatif se fait quasiment tout le temps a credit (pour l'effet de levier) et l'assurance vie jamais.

 

[nico6259]

ta question n'est pas idiote mais la réponse n’est pas si simple que le dit nico6259.

tout le problème de la rentabilité se résume à cette question : au moment de la revente du bien vais je faire une plus ou une moins value?
si je fais une plus value de combien sera t'elle ?
et dans ce cas quelle sera la fiscalité à cette date ?

donc difficile de comparer avec une AV.......

Ah bon, c'est moi qui simplifie? Pourtant tu simplifies bien les choses en ne résumant l'investissement immobilier qu'à l'éventuelle plus-value.
Sans doute parce que nous avons 2 profils totalement différents?

W. Buffet distingue les investisseurs des spéculateurs.
En ce sens, tu serais un spéculateur, en voyant avant tout la PV avant le rendement (les loyers perçus / prix d'achat). Et moi un investisseur en ayant un long horizon et en cherchant avant tout le rendement, plutôt qu'une hypothétique PV.
Quand j'achète (que ce soit immo, action, ou oblig), vu mon horizon de placement, je regarde le rendement en 1er (loyers, dividendes, coupons) et puis la perspective de PV. Encore plus pour de l'immo, qu'on ne revend pas 5 ans après et qui n'est pas liquide et avec de gros frais d'entrée et de sortie.
Bref, j'ai acheté des actions France Telecom pour le gros rendement. Là où toi tu spéculeras sans doute sur Nicox.

Sinon, je suis d'accord qu'on peut estimer le véritable rendement global seulement à la vente. Avec un rendement de 8% par an, on pourra se permettre de faire une petite MV, ce ne sera pas dramatique. Tandis que si j'achète un Scellier à 3% de rendement qui fait une MV, là ce sera vraiment mauvais. Et même si ce Scellier fait une PV de 10% après 15 ans de détention, ce sera finalement moins bon que mon bien ancien qui ferait une MV de 10% à la vente.

Bref, c'est bien simpliste de résumer le gain à la PV.
Quand je me lance dans l'immo (soucis de gestion, faible liquidité, risque de perte de capital), il me faut assurément un meilleur rendement que 4% net.
Surtout en ce moment, sur ce marché bullesque, avec fort risque de perte en capital si vente dans moins de 15 ans.

 

[Buffeto]

la simplification résidait dans la comparaison entre investissement immobilier et AV...........

bien entendu je ne résume pas l’investissement immo à la simple plus value ...

j'expliquais juste que la rentabilité ne peut être que relative tant qu'on est pas sorti .il en est de même pour l'AV : es tu sur que ton AV au final te rapporteras 4% si d'ici un an la fiscalité augmente d'une façon exponentielle et de manière rétroactive ? ( hypothèse impossible me diras tu ? tout est possible avec nos chers élus te réponds je .....)

 

[nico6259]

Cette comparaison n'est valable que si l'on considere que tu disposes d'une somme en liquide, et que tu hesites entre assurance vie et locatif, c'est rarement voire jamais le cas.

le locatif se fait quasiment tout le temps a credit (pour l'effet de levier) et l'assurance vie jamais.

C'est pas faux.
On peut partir du principe qu'il faut x point de plus que son taux d'emprunt.

Par exemple j'emprunte à 4%, j'exige 6% de rentabilité.
Il faut garder le bien à vie (investisseur) , ou croire que le marché est haussier pour revendre plus haut (spéculateur).


Donc pour vous 2, quelle rentabilité exigez-vous de l'immo?
Vous croyez que c'est le moment d'investir?
Vous croyez en la baisse des prix Province/Paris ou en la hausse ?

 

[nico6259]

la simplification résidait dans la comparaison entre investissement immobilier et AV...........

OK

Disons plus généralement, que je compare les actifs entre eux.
Il y a des temps plus favorables aux actions, oblig, immo.

Ton pseudo est un clin d'oeil à Warren ?

 

[ZRR_pigeon]

Par exemple j'emprunte à 4%, j'exige 6% de rentabilité.

oui mais emprunter a 4% ne te coute pas 4% (deductibilite des interets) mais 2.8% voire 2.4%...
je le vois long terme et par long terme j'entends "duree du pret + 10 ans".

 

[Buffeto]

Ton pseudo est un clin d'oeil à Warren ?

plus qu'un clin d'oeil ....
puisque le suffixe "phobe" : qui déteste est l'inverse du suffixe "phile" : qui aime ( au sens de qui admire).

j'aime assez cette idée du gars qui part de rien pour réussir dans la vie (même si je sais que c'est une légende)

 

[ZRR_pigeon]

plus qu'un clin d'oeil ....
puisque le suffixe "phobe" : qui déteste est l'inverse du suffixe "phile" : qui aime ( au sens de qui admire).

Et moi qui croyait que c'était pour ton amour des buffets a volonté ou tu pouvais te gaver comme jamais, je t'imaginais 1m60 150 kg, en train de taper des posts sur ce forum avec une cannette de coca dans la main gauche et des chips et du saucisson dans la main droite...

 

[Buffeto]

je t'imaginais 1m60 150 kg, en train de taper des posts sur ce forum avec une cannette de coca dans la main gauche et des chips et du saucisson dans la main droite...

tu regarde trop les films . ce genre de type j'ai déjà vu dans jurasic park ...tu sais l'informaticien ...

moi suis plutôt 1.10 35k grandes oreilles , teint verdâtre et en langage inversé parlant ....

 

[nico6259]

plus qu'un clin d'oeil ....
puisque le suffixe "phobe" : qui déteste est l'inverse du suffixe "phile" : qui aime ( au sens de qui admire).

j'aime assez cette idée du gars qui part de rien pour réussir dans la vie (même si je sais que c'est une légende)

Comme l'haltérophile, ie celui qui admire les haltères
Ou le zoophile, ie celui qui admire les zoos

Je vois, c'est ce que je pensais, moi aussi j'admire Warren. Si j'aimais le foot, ce serait mon Zidane