Saisi - hypothèque - Validité après 16 ans?

[babar007]

Bonjour,
Mon affaire est un vrai cauchemar, comme pour beaucoup d'entre nous.. Mais, je m'étonne de n'avoir jamais été saisi?

J'étais commerçant en nom personnel.. J'ai acheté un local commercial, en SCI, avec un crédit en 150 mensualités (de 1990 à 2002).
1992, mon commerce, passe en liquidation judiciaire.. Et, le liquidateur m'informe verbalement, qu'il va me saisir le bâtiment ou, mes 51% de la SCI..

Rapidement, Je ne peu plus payer les remboursements de crédit..
Je tombe en pleine dépression et disparais dans la nature, en laissant tout tomber… Pendant, 16 ans.. Je passe sur les explications romancés..

Je suis certains d'avoir perdu l'ensemble.. MAIS
J'apprends depuis peu, que ma mère, associé de la SCI et donc, caution.. Avait eu une procédure judiciaire faite contre elle a l'époque (92).. Mais, l'avocat, aurait trouvé un "vis de forme".. Donc, ma mère, n'à jamais eu besoin de payer non plus..

Depuis, je commence a apprendre certaines choses, qui me donne de l'espoir, par rapport a des délais de prescriptions et autre réglementations qui me font croire que le bâtiment serait toujours mienne?

Je n'ai pourtant pas payé le crédit.. Malgré cela, je n'ai rien trouver contre moi, lors de mes recherches aux impôts, tribunal et bureau des hypothèque.. Tout est "néant", aucune inscription, rien a me reproché.. Bizarre?
Hmmm.. Est-ce que l'assurance aurait payé? Et ça fait 16 ans que je vie la misère… Caché.. Pour rien? Bref..

Récemment, J'ai été contacté par la mairie, souhaitant acheter le local, qui est sur l'axe principal de la commune. Pour, en faire un rond point..

L'année dernière, j'ai demandé une estimation du notaire, qui constate une valeur de 60.000€. Puisque, qu'il n'a pas été entretenu..

Maintenant, je viens d'avoir un courrier du même notaire me prévenant d'une offre officiel de la mairie, pour seulement 10.000€, (qui précise..) "Compte tenu de l'avis du service des domaines et de l'état de l'immeuble pouvant faire l'objet d'un arrêté de péril".

Je suis vraiment perdu dans cette histoire.. Je ne cherche pas a profiter de la situation.. Mais, c'est tout de même mon bâtiment et j'ai eu suffisamment de galère..
Me voila, au RMI depuis quelques semaines seulement (car j'ai toujours refuser l'aumône ! Mais, vraiment pas le choix.. Et, 16 ans de repentances.. Cela suffit..).
Je suis quelqu'un d'autodidacte et j'avais déjà prévu une création d'entreprise grâce aux exonérations de charges et aussi, dans l'espoir qu'enfin, ce bâtiment m'aide d'une façon ou d'une autre?

J'ai mille questions.. Mais, si quelqu'un a saisi l'ensemble de la situation? Pouvez-vous m'indiquer certaines précisions, en rapport des usages et de la loi?

1) Je crois comprendre, que les hypothèques (& privilège du préteur de deniers) sont limitées par le temps? Le crédit devait prendre fin en 2002. Est-ce qu'il est encore valable, puisque non remboursé? (je précise, sans comprendre: privilège du préteur de deniers de rang 1 sans concours pour 120.000F, & Hypothèque de rang 2 sans concours pour 260.000F sur l'immeuble objet du crédit. & Caution personnelle et solidaire des 2 associés..)
2) Qu'en est-il des cautions? SI ma mère, 49% de la SCI, a eu gain de cause pour vis de forme, en 1992.. Est-ce que cela pourrait signifier, que je suis également tranquille?
3) J'espérais plusieurs solutions?
A) je vends au meilleur prix en espérant gagner le maximum possible, pour créer ma nouvelle activité?
B) j'utilise le bâtiment pour obtenir un crédit pour mon autre entreprise?
C) J'essai de demander un financement, pour rénover le bâtiment, créer des locations et peut être, ma nouvelle entreprise ?
D) Je me fais saisir et je perds tout, en plus de me faire poursuivre pour les arriérés?
4) Comment me protéger par cette menace de la mairie, qui veux passer le bâtiment en Péril (ce n'est pas a ce point. Il lui faut Just un petit rajeunissement) ? Quel recours? Existe-t-il une association pour aider ou, quoi?
5) Dernièrement.. Bien que ma mère a toujours payer sa part des taxes fonciers a 49% de ses parts sociale.. Moi, je n'ai jamais payé ces taxes en 16 ans.. Etant absent, je suppose que les mises en demeure ont été faite a l'adresse du local? Comment je dois imaginer cette situation compte tenu des délais de prescriptions, certainement prolongé en cas de mise en demeure?

Merci de votre aide.. J'en ai marre de cette situation qui ma ruiné ma vie professionnel et sentimental, depuis 16 ans et combiens d'années encore..

 

[Pierrealb]

Bonjour

Plutôt complexe.

Concernant la SCI le jugement sur la SCI via votre mère s'applique à la SCI uniquement.
Il peut y avoir d'autres procédures en cours donc attention.

Pour répondre à vos questions :

1) il n'y a prescription que s'il y a abandon des poursuites et ce définitivement. Sinon c'est de deux ans à cinq ans
Cepandant le juge peut rendre la prescription nul en ordonnant la mise en hypothèque permanante du bien de la SCI, ou le rachat du crédit par la BNF. (Voir le jugement de votre affaire).

2) la SCI confère à l'ensemble le même droit que chacun des associés. (sauf ordonnance particulière).(voir aussi le jugement).

3) c'est la que ça va coincé, si le jugement vous a dégagé des traites elle ne l'a sûrement pas fait au niveau fiscale ou il y aura rattrappage.
Reste également le soucis de votre inscritption potentiel à la BNF qui elle vous réclamera l'argent dés que vous en aurez.

3A: personne ne l'achetera si la commune a décider le démolire et exercé sont droit de préemption
3B : La modification et l'utilisation du lieu demandera des autorisations de la commune donc je vois pas comment les obtenir alors qu'elle veut ce terrain.
3C : un cautionnement sur un bien préempté ça passera pas, aucune garantie que vous le concerviez.
Bref la commune veut votre terrain et aura bon nombre de facilité de vous bloquer.

4) A moins de vous autofinancer pour la remise en état un batiment pas entretenu depuis 16 et sans doute plus ancien ça va être coton. Et comme les cas précédent toute modifiation devra passer par la mairie et la DDE qui dans ce cas est aussi interressé.

5) sans dout le plus gros point noire de votre histoire, si les banque ont arrêté de vous suivre le fisc ne vous ratera pas.

Je ne crains que votre solution se limite à négocier avec la mairie afin d'en tirer le meilleur prix.
Tacher de vous renseigner déjà sur la valeur du m² de votre terrain et récupérez ce que vous pouvez du démembrement des installations.

Je crains que votre disparition, votre dû au fisc et l'état de votre bien puisse qu'être vendu.
Dernier point qui a son importance, vérifiez le plan d'urbanisme pour connaître la véracité de ce dit rond point.

 

[babar007]

Merci Pierrealb,

J'ai pas tout compris, mais ça ne me dis rien de bon.. Lol
Donc, pour vous, la meilleure solution serait, la mairie.. Evidement.. (Le pot de terre..)

Vous parlez de la BNF? Banque Nationale Française, C'est la banque de France? Pourquoi, je ne comprends pas? Je croyais, que la aussi, il y avait une limite dans le temps? Si, nous parlons de la banque de France, j'avais une cotation à zéro, l'année dernière. Est-ce que j'ai tout faux ou, pensez-vous que ça peut être relancé? Vous parlez d'autres choses..

Et, j'ai demandé aux impôts, le greffe & les publications sous FIDJI, pour la situation.. Mais absolument rien n'est signalé, si ce n'est bien sur l'existence de ma SCI et de l'immeuble. Mais, aucune hypothèque, certifié par le conservateur des hypothèques = néant ! Alors, est ce que le notaire n'aurait pas tout déclaré, est il en droit de garder ces informations sans les publier?

Je me souviens vaguement, d'un problème, a l'époque? Voyez-vous, j'étais dans les "Cuisines & Salles de bains".. Et c'est un de ces organisme de financement, qui m'à offert leurs services d'une poigné de mains.. Je n'ai même pas eu le temps de leurs montrer mon jolie dossier de présentation, que le directeur de secteur (?) me disais ; "OUI, on va s'arranger". Mais, est ce que tout avait été fait, convenablement et en bonne et du forme? Je n'en sais rien? Je suis déjà surpris de voir qu'il est précisé "une maison de 120M², de 5 pièces". En sachant, qu'il s'agissait d'un grand magasin de >300 M² (anc. Epicerie-Superette).. Bref, rien ne correspond à la réalité des faits, que j'ai pourtant déclarés, tel que le nom de ma SCI le désigne, l'ayant partiellement baptisé du même nom que cet ancien géant de la distribution.. Aucune confusion possible de ma part, en tout cas !

Bon, je suppose, que je devrai demander a ma mère, associée et caution, de réclamer une copie du jugement par l'avocat de l'époque (ils conservent les jugements combien de temps, >16 ans ?).

Comme expliqué, je ne cherche pas tellement a y gagner quelque chose.. Mais, surtout de me sauver d'éventuelles poursuites. Qui serait sans doute, déclenché après la vente, lors de l'acte notarié.. Qui me verrai surement poursuivi par tout les interessés du passif..

Au RMI, je n'ai rien de plus a perdre.. Mais, comme vous le dites; Si, lors de ma prochaine ascension sociale, je me fais pincer par des saisies.. Je n'aurais jamais de "vie" et encore moins d'espoir a trouver femmes & enfants..

Du point de vu fiscale? Je ne vois rien d'autre, que la taxe foncière.. Ma mère a toujours payée sa part, 49%. A quoi devrai'je m'attendre ? Si la taxe foncière de 2007 était de 1.300€. La moitié étant payé, qu'elle serait les arriérés depuis 16 ans? La période de prescription tombe t'il avec une seul mise en demeure ou, existe-t-il des limites, même pour les impôts?

Merci de votre assistance

 

[babar007]

Au faite, a propos du plan d'urbanisme. Je dois voir qui pour cela? Vous parlez de quoi, les projets et déclarations des futures routes, pour ce rond point?
Que pourrais-je y faire?

D'ailleurs, un ancien du village m'apprend que le magasin avait bénéficié d'une autorisation particulière du maire (décédé). C'était, je le suppose, la fierté du village, lorsqu'il a autorisé l'agrandissement qui semble déborder sur la chaussé.
Il faut admettre, qu'une avancé sur le trottoir, empêche tout visibilité. Ayant causé de nombreux accidents.

D'ailleurs, je me demande, si je pourrai conserver le bâtiment en rétrocédant la partie qui dépasse, justement sur l'éventuelle "rond point"..
De cette façon, je réduis le bâtiment et conserve le parti principal.. Que je vends ou, que je rénove, selon les possibilités.. C'est a dire, si la démarche de rétrocession partielle du bâtiment, ne provoque pas d'éventuelles droits des créanciers? et donc, une forme de liquidation?

Qu'en dites-vous?

 

[Pierrealb]

Le plan d'urbanisme est disponible au serice du même nom à la marie.

Rétrocéder une partie du batiment pourquoi pas, quoi l'ancien maire à dit que..... sauf écrit de sa part cela n'aucune valeur juridique.

Pour le reste je m'inquièterai d'avantage du fisc que des ex créanciers.
Même s'il existe aussi une prescription sur les impôts directes celle-ci est payable chaqque année.
Dans votre cas,vous êtes redevable à l'admistration des 3 dernières années avec les majorations pour les deux premières au minimum, l'administration pouvant aller jusqu'à la 4ème si elle s'estime lésée (16 ans sans payé suis pas sûre qu'elle soit enchantée.)

Pensez déjà a règler ça avant d'espérer faire quoique ce soit sur le batiment.

Pour recommencer dans votre activité, faudra vous financer à nouveau et même s'il y a eu vis de procédure, faudra pas s'étonner d'un bon nombre de refuts.

 

[Pierrealb]

J'avais zapé l'autre poste, on en revient toujours au même point sans le jugement impossible d'aller plus loin.
Le vice de procédure empèche juste les créanciers de s'attaquer de nouveau à la SCI pour les même motifs c'est tout. Si vous n'êtes pas en créance pour autre chose (stock par exemple) vous devriez être tranquil au niveau immo mais.......

Les soucis de déclaration entre vous et la société de cuisiniste a du normalement être règlé aussi devant le tribunal ici vous n'étiez semble t il pas seul.

Du point de vu fiscale? Je ne vois rien d'autre, que la taxe foncière.. Ma mère a toujours payée sa part, 49%. A quoi devrai'je m'attendre ? Si la taxe foncière de 2007 était de 1.300€. La moitié étant payé, qu'elle serait les arriérés depuis 16 ans? La période de prescription tombe t'il avec une seul mise en demeure ou, existe-t-il des limites, même pour les impôts?

Faut revenir 3 ans en arrière, 1300 + celle de 2006 (majorée de 10%) + 2005 également majoré. Sauf volonté de l'administration ça n'ira pas plus loin.

 

[babar007]

Donc, c'est bien ce que je pensais. Environs 3 à 4 années sur le foncier plus 10% de pénalités.. Sachant qu'il ne reste que 51% d'impayé sur 1.300€.
=663€
+130€ (1300 * 10% majoration)
= 793€
* 4 ans
= 3172 €

Je pense qu'il faut ajouter des frais de mise en demeure..
C'est gérable, pas insurmontable..
Et, qui dit, 49% d'acompte chaque année, fait preuve de bonne foi.. J'en connais qui n'ont jamais rien payé.. C'est peut être ce qui explique, autant d'années sans vrai soucis, des impôts.. Ils ont constaté l'état d'abandon du local.
Evidement, si ils peuvent revenir sur la totalité des 16 dernières années? J'en serais à plus de 12.688€

Vous me donné un peu plus d'espoir, déjà..

Pour ce qui est du reste? Je suppose que je vais devoir négocier avec la commune..
Le notaire doit certainement, ce tenir du coté de la commune. Etant le lieu de son domicile. Alors, j'hésite a le consulter.

Pour les financements.. C'est vrai que j'ai eu des difficultés a obtenir des crédits, depuis.. Mais, j'ai quand meme quelques qualités parmi mes nombreux défauts.. Ce qui ma permis quelques financements, malgré cela.. Je n'ai jamais été très gourmand..

Surtout n'hésitez pas a donner vos avis..

Merci

 

[Pierrealb]

La majoration devrait être sur l'impayé mais bon ça changera pas grand chose.

Concernant le notaire, votre mère peut tout à fait effectuer les démarches, le statut de la SCI lui offre "pouvoir" de décision aussi. Le notaire représente l'état et non la commune, pas sûre que dans le cas d'un bien préempté il ai quoi que ce soit à dire.

 

[babar007]

Merci encore Pierrealb
Ca fait du bien d'avoir un avis. Cela permet de mieux se motiver..
J'ai écris a l'avocat qui avait réussit a gagner, pour ma mère, il y a 16 ans. En espérant qu'il a conservé des éléments?

J'espérais d'autres participants? Mais, je comprends les lecteurs qui n'ont rien a ajouté, sur un sujet qui parait bien compliqué et, semble t'il, perdu d'avance..
Je n'ai jamais baissé les bras, dans ma vie qui a vu & vécut plus de merveilles que la plupart des gens..

Bye
babar007

 

[stunt38]

nous lisons avec intérêt ton histoire depuis le départ.

cependant ce n'est pas simple et personne ici n'est juriste, déja que pour les questions bancaires ce n'est pas toujours évident, la il y a pas mal d'infos dont nous ne sommes pas spécialistes.

rajoutons à cela 16 ans de procédures...

ton cas est bien particulier, mais ce qui est certain c'est que lorsqu'on a la volonté de repartir du bon pied on y parvient, à un moment ou un autre.

Bonne continuation