révision de loyer sous évalué

[orfevredu13]

Bonjour,
J'ai acheté un studio en avril 2024 dans une zone tendue soumis à l'encadrement des loyers (mais pas le plafonnement) et j'ai mis un nouveau locataire dans la foulée avec un montant de loyer identique au précédent puisque la révision de loyer avait déjà eu lieu en janvier 2024 (on peut réviser une seul fois par an).
Le montant du loyer est de 466 euros hors charges.
L'anniversaire du bail arrivant en avril 2025 je peux réviser le loyer de.... 8 euros ! D'après les IRL de référence, ça ne paiera même pas l'augmentation de la taxe foncière...

En étudiant des studios semblables à louer sur le bon coin (même quartier, même surface, etc..) ils sont tous à au moins 520 euros.
J'aimerais bénéficier de la révision de loyer pour "loyer sous évalué". Je ne voudrais pas l'imposer à mon locataire actuel mais au changement de locataire.
Après révision du loyer en avril 2025 et en espérant que mon locataire s'en aille, je pourrai théoriquement passer de 474€ à 474 + ( 520 - 474 ) / 2 = 497 € d'après la règle 50% de la différence, ce serait toujours ça de gagner.

Cependant quand je lis les preuves à fournir c'est assez aberrant :

"Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers.
Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Chaque référence doit indiquer les informations suivantes :

• Nom de la rue
• Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine),
• Qualité et époque de construction de l’immeuble
• Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur
• Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables
• Existence d’annexes éventuelles
• État d’équipement, notamment présence d’eau courante, WC intérieur, salle d’eau, chauffage
• Période de construction de l’immeuble
• Indication que le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans
• Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé."

source : [lien réservé abonné]

Comment suis-je censé avoir ces informations notamment l' "Indication que le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans" ??.
Mon seul moyen de connaitre les prix du marché est d'éplucher les annonces de location, comment pourrais-je connaitre toutes ces informations que seul un propriétaire peut avoir ?

Qui va contrôler finalement cette augmentation, y-a-t-il une alerte quelque part ? Le seul endroit où je déclare le loyer (je suis en LMNP) c'est dans mes biens immobilier sur le site des impôts , peut-être une augmentation soudaine ici déclencherait un contrôle ?

Quelqu'un a-t-il déjà subi un contrôle à ce sujet ? Le cas échéant qu'est-ce qui l'a déclenché ?

Je pense que le seul risque peut venir d'un locataire en place à qui on augmenterait trop le loyer et qui se plaindrait ce qui serait compréhensible. Mais dans le cas d'un changement de locataire il est ok avec le nouveau loyer qui je le rappelle resterait plus bas que le marché.
Merci et désolé pour le pavé mais au moins c'est précis.

 

[Kizzo]

Bonjour,
A vérifier si vous n'êtes pas tenu de déclarer l'ancien loyer au nouveau locataire...

 

[moietmoi]

Mais dans le cas d'un changement de locataire il est ok avec le nouveau loyer qui je le rappelle resterait plus bas que le marché.

Bonjour
N'oublies pas que le nouveau bail doit indiquer l'ancien loyer..
Cette loi est faite pour protéger les locataires. Et les augmentations sont difficiles.
Certaines mairies et cela va se généraliser au niveau national par un registre des loyers ,ont déjà ouvert un site internet dédié aux locataires pour vérifier leurs loyers.

 

[orfevredu13]

si, en cas d'encadrement de loyer je dois le préciser sur le bail, mais bon, il est d'accord avec le loyer actuel c'est tout ce qui lui importe. Combien le précédent payait et pourquoi il y a eu augmentation il s'en fiche pas mal, ça pourrait être aussi une révision de loyer pour travaux.

 

[orfevredu13]

n'oubliez pas que le loyer restera inférieur au prix du marché. Par ailleurs j'aurais quelques éléments de preuve avec copie des autres annonces trouvées mais pas toutes les preuves que la loi demande qui sont impossibles à rassembler.

 

[orfevredu13]

c'est quand même aberrant tout augmente sans limite, leur taxe foncière (+10% chaque année), les frais divers des parties communes : assurance, énergie, etc... (+10% aussi) mais le loyer demandé est limité à 1,82% d'augmentation entre T4 2023 et T4 2024 !

 

[Kizzo]

c'est quand même aberrant tout augmente sans limite, leur taxe foncière (+10% chaque année), les frais divers des parties communes : assurance, énergie, etc... (+10% aussi) mais le loyer demandé est limité à 1,82% d'augmentation entre T4 2023 et T4 2024 !

Votre locataire subit déjà une augmentation mécanique de toutes ses charges lui aussi : il mange, il paie son eau et son électricité, sa TEOM, ses assurances...

 

[Kizzo]

si, en cas d'encadrement de loyer je dois le préciser sur le bail, mais bon, il est d'accord avec le loyer actuel c'est tout ce qui lui importe. Combien le précédent payait et pourquoi il y a eu augmentation il s'en fiche pas mal, ça pourrait être aussi une révision de loyer pour travaux.

Ça c'est vous qui le dites... devant un juge parfois les avis changent quand on peut récupérer des sous. Voyez sur Paris comme la tentation peut être grande de signer un bail puis attaquer le propriétaire pour faire baisser le loyer au niveau prévu par l'encadrement...

 

[moietmoi]

c'est quand même aberrant tout augmente sans limite, leur taxe foncière (+10% chaque année), les frais divers des parties communes : assurance, énergie, etc... (+10% aussi) mais le loyer demandé est limité à 1,82% d'augmentation entre T4 2023 et T4 2024 !

Notre président aime bien la rente financière, cela lui rappelle quand il faisait des fusions acquisitions, mais il a dit plein de fois qu'il n'aime pas la rente immobilière, j'ai entendu dire que le couple vendait leur maison

 

[Sluwp]

Il me semble quasi impossible de démontrer qu'un loyer inférieur de seulement 10% au marché - votre estimation - est "manifestement" sous-évalué.

 

[Jaumep]

Ça c'est vous qui le dites... devant un juge parfois les avis changent quand on peut récupérer des sous. Voyez sur Paris comme la tentation peut être grande de signer un bail puis attaquer le propriétaire pour faire baisser le loyer au niveau prévu par l'encadrement...

?? La tentation est grande ?
Vous connaissez beaucoup de cas ?
Franchement il est tellement difficile de trouver un logement sur Paris et alentours que je vous pas trop les candidats échafauder des stratégies de ce genre.

 

[Kizzo]

?? La tentation est grande ?
Vous connaissez beaucoup de cas ?
Franchement il est tellement difficile de trouver un logement sur Paris et alentours que je vous pas trop les candidats échafauder des stratégies de ce genre.

Regardez les premiers jugements qui sont tombés... je ne pense pas que les contrôles effectués soient de la seule initiative de la Ville. Car si c'était vraiment le cheval de bataille de la ville ça ferait longtemps que les annonces seraient plus règle

 

[Jaumep]

Bonjour,
J'ai acheté un studio en avril 2024 dans une zone tendue soumis à l'encadrement des loyers (mais pas le plafonnement) et j'ai mis un nouveau locataire dans la foulée avec un montant de loyer identique au précédent puisque la révision de loyer avait déjà eu lieu en janvier 2024 (on peut réviser une seul fois par an).
Le montant du loyer est de 466 euros hors charges.
L'anniversaire du bail arrivant en avril 2025 je peux réviser le loyer de.... 8 euros ! D'après les IRL de référence, ça ne paiera même pas l'augmentation de la taxe foncière...

En étudiant des studios semblables à louer sur le bon coin (même quartier, même surface, etc..) ils sont tous à au moins 520 euros.
J'aimerais bénéficier de la révision de loyer pour "loyer sous évalué". Je ne voudrais pas l'imposer à mon locataire actuel mais au changement de locataire.
Après révision du loyer en avril 2025 et en espérant que mon locataire s'en aille, je pourrai théoriquement passer de 474€ à 474 + ( 520 - 474 ) / 2 = 497 € d'après la règle 50% de la différence, ce serait toujours ça de gagner.

Cependant quand je lis les preuves à fournir c'est assez aberrant :

"Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers.
Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Chaque référence doit indiquer les informations suivantes :

• Nom de la rue
• Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine),
• Qualité et époque de construction de l’immeuble
• Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur
• Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables
• Existence d’annexes éventuelles
• État d’équipement, notamment présence d’eau courante, WC intérieur, salle d’eau, chauffage
• Période de construction de l’immeuble
• Indication que le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans
• Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé."

source : [lien réservé abonné]

Comment suis-je censé avoir ces informations notamment l' "Indication que le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans" ??.
Mon seul moyen de connaitre les prix du marché est d'éplucher les annonces de location, comment pourrais-je connaitre toutes ces informations que seul un propriétaire peut avoir ?

Qui va contrôler finalement cette augmentation, y-a-t-il une alerte quelque part ? Le seul endroit où je déclare le loyer (je suis en LMNP) c'est dans mes biens immobilier sur le site des impôts , peut-être une augmentation soudaine ici déclencherait un contrôle ?

Quelqu'un a-t-il déjà subi un contrôle à ce sujet ? Le cas échéant qu'est-ce qui l'a déclenché ?

Je pense que le seul risque peut venir d'un locataire en place à qui on augmenterait trop le loyer et qui se plaindrait ce qui serait compréhensible. Mais dans le cas d'un changement de locataire il est ok avec le nouveau loyer qui je le rappelle resterait plus bas que le marché.
Merci et désolé pour le pavé mais au moins c'est précis.

Je vous donne mon avis et ma pratique mais je ne doute pas que certains ( toujours les mêmes) qui ont une approche un peu rigide des textes vont immédiatement réagir et vous faire peur avec des perspectives de procès fantasmés.
L’augmentation que vous envisagez est tout à fait raisonnable et vous permet de rattraper une sous estimation initiale que vous constatez en toute bonne fois.
Vous n’imposez pas cette augmentation au locataire en cours et l’appliquez au suivant.
Vous n’êtes donc pas dans une approche prédatrice, irresponsable et outrancière
J’ai pratiqué ce type de rattrapage à plusieurs reprises ( comme beaucoup de bailleurs) et toujours dans l’état d’esprit qui est le votre à savoir le respect du locataire et de « l’esprit » de la loi.
Sachez surtout jauger votre locataire, être transparent avec lui, si votre prix est correct et que vous êtes dans une relation de confiance vous ne risquez rien.
PS: si vous voulez absolument une base objective pour vous assurez de la valeur locative de votre bien, faite réaliser cela par une agence vous serez plus serein.

 

[Kizzo]

La seule question à se poser est de savoir si vous avez la capacité d'assumer en cas de contrôle quand vous êtes en dehors des clous. On ne parle que d'argent, personne ne va mourir.

 

[Liouliu]

Autre stratégie : au départ du locataire, vous louez votre logement 497€ à une connaissance. La connaissance résilie son bail dès que vous trouvez un nouveau locataire (et évidemment, la connaissance n'a pas besoin de venir réellement dans le logement). Vous pouvez alors louer votre bien en indiquant le loyer du locataire précédent : 497€. Votre locataire ne pourra pas alors être tenté de quoique ce soit, et vous ne mentez pas sur ce 497€.

J'ai regardé les textes de loi sur l'encadrement des loyer, certes pas en profondeur, mais je n'ai pas vu d'élément qui rendrait cette stratégie illégale. Il faudrait un sacré contrôle en profondeur pour comprendre que la connaissance n'a jamais habité dans le logement (pas de déclaration de changement de résidence principale, pas d'assurance habitation à cette adresse et à ce nom etc). Je ne crois pas une seconde à une enquête d'une telle profondeur.

********
Vous pourriez être encore plus joueur en partant sur 520€ avec votre connaissance, mais avec 497€ vous êtes en mesure de justifier le montant légalement si jamais on vous cherche des noises, alors que 520€ serait techniquement illégal.
Cela dit, il suffirait d’enchaîner des baux à des connaissances, vous pourriez passer à 497€, puis à 508€, puis à 514... Mais cette fois la chose sauterait aux yeux du premier juge venu sans besoin d'enquête en profondeur, et il n'appréciera probablement pas la manœuvre !
*******

 

[Kizzo]

Ou vous gardez le même niveau de loyer mais passez en location solidaire, vous pouvez louez au locataire en vue et avoir une belle réduction d'impôts à la clé donc meilleure rentabilité tout en restant parfaitement dans les clous

 

[orfevredu13]

Merci à tous c'est intéressant tous ces avis. Je ne loue pas à Paris, je ne comprends même pas qu'il y ait cet encadrement du loyer, c'est une petite ville de province : Salon de Provence. Quand j'ai cherché le locataire je ne croulais pas sous les demandes même si c'est vrai que je l'ai loué vite mais évidemment à ce prix !

En effet Jaumep je pense que le risque est largement surestimé entre 2 locataires.
Merci Liouliu pour cette stratégie c'est intéressant. Cependant, il faut perdre au moins 2 mois de loyer sur ce nouveau faux bail auprès de la connaissance pour que ce soit crédible. Soit une perte de 2 X 500 euros pour gagner ensuite 25 euros par mois...

Je peux aussi tout simplement virer la ligne du bail indiquant l'ancien loyer. Il n'y aura de problème qu'en cas de complication avec le locataire et que ça aille jusqu'au tribunal. Et je pourrai toujours dire que j'ai mal rédigé le bail avec toutes mes excuses, certes je serai redresser mais sans mauvaise foi.
De plus le risque à courir est finalement assez court, dans ce type de studio le turnover est rapide, entre 1 et 2 ans max. Le bail suivant sera ensuite correct.
ça c'est si le risque ne peut venir que du locataire. Si par contre il y a une alerte qui s'affiche quelque part et qui lance un contrôle là c'est plus problématique. Mais j'en doute.

 

[orfevredu13]

L'autre solution pour laquelle je vais opter je pense est : revendre.
Le placement immobilier n'en vaut clairement pas la peine. Il est facile d'obtenir le même rendement en bourse quasiment sans risque et sans rien faire.
Pour une performance médiocre d'environ 5% net (quand il n'y a pas de surprise) avec un risque plus élevé je dois tout faire : m'occuper des changements de locataires : annonce, visite, état des lieux, etc... copro bénévole dans laquelle je dois m'investir, Compta LMNP, déclarations partout : site des impôts, garantie visale, apl,...
si on ajoute en plus la récente réforme LMNP avec la reprise des amortissements dans la plus value c'est la goutte d'eau.
ça aura été une expérience je ne regrette pas, j'aurais vu ce que c'était et je comprendrais mieux maintenant le point de vue des propriétaires.

 

[Liouliu]

Le placement immobilier n'en vaut clairement pas la peine. Il est facile d'obtenir le même rendement en bourse quasiment sans risque et sans rien faire.

On revient à la réponse usuelle dans ce cas : oui, le ratio rendement/travail est bien meilleur en bourse sauf si on a une très grosse renta en immo... mais l'immo se fait avec l'argent de la banque alors que la bourse se fait avec son propre argent.
Les deux approches sont donc à mon sens complémentaires : mettre en bourse son argent et profiter de sa capacité d'emprunt immobilier pour l'effet de levier.

 

[freddo89]

Il est facile d'obtenir le même rendement en bourse quasiment sans risque et sans rien faire.

Je ne suis pas d'accord avec le "quasiment sans risque".
La bourse c'est très bien mais le risque est à prendre en compte