Revente logement neuf loué en régime Pinel

[Philou75]

Oui, bien sur. Mon propos était de considérer qu'ils constituaient une part suffisamment importante pour permettre que des prix hauts se vendent. Bref, l'offre et la demande.

tout à fait, les promoteurs se gavent

 

[nicolasg13]

De moins en moins rentable le Pinel en effet et avec le Pinel+ ça sera pire car prix de vente en hausse suite au cahier des charges de construction.

Oui, à Marseille beaucoup de biens sont déjà à plus de 6000 euros voir 7000 euros le mètre carré dans les meilleurs.quartiers : 7è, 8è, 9è ! Et pourtant ça se vend !

Mais est-ce plus intéressant que d'acheter un appartement ancien loué en meublé LMNP avec l'amortissement d'une partie du bien ? L'avantage fiscal en Pinel permet je pense avant tout de compenser le régime fiscal confiscatoire des revenus fonciers, quand on a une TMI à 30% ou +... Je ne l'ai jamais considéré comme permettant de faire baisser ses impôts... puisqu'on se crée de nouveaux revenus très fortement fiscalisés !

Exactement, j'avais fait des simulations avec un professionnel, et vu mon profil (cadre dans l'informatique, bons revenus à 30 % TMI ) et le marché autant que j'achète du neuf et que je loue en régime Pinel. En investissant dans l'ancien j'aurais effleurer les 45% de TMI : où voulez-vous trouver un bien en métropole (Marseille en l'occurence) qui se loue facilement, à quelqu'un de bonne famille, et qu'il y ait suffisamment de travaux pour défiscaliser ? réponse : il n'y en a pas ! En plus vous n'êtes pas sûr de récupérer le montant de vos travaux à la revente .
Ah oui le risque rapporte ? On a vu ce que ça a donné l'affaire des immeubles rue d'Aubagne à Marseille !

Depuis la loi Scellier, j’ai appris et je suis passé au LMNP au réel qui est bien également et complémentaire de Scellier.
Encore faut il savoir choisir son logement, l’acheter au bon prix, dans le bon quartier en regard de son business model, choisir le bon locataire (sérieux et fiable), et remplir sa déclaration (ou passer par un comptable)

mais encore une fois, tout dépend de votre TMI, de votre situation.

exact . investisseur c'est un second métier .........

mais encore une fois, tout dépend de votre TMI, de votre situation. Je connais aussi un gars qui a très bien réussi mais il ne paie pas d'impôts : pizzaillo non imposable salaire en partie au black, achats d'appartement à retaper sur Aix-en-Provence mais il a arrêté car il n'en trouve plus, location au black. Ah oui il faut aimer le risque ! Son dernier coup était un appartement au cours Sextius (Aix en Pce) qu'il a eu la chance de revendre avant que l'immeuble soit déclaré en péril !

et pourtant ça se vend ......

c'est bien ça qui me surprend : A Marseille ça se vend comme des petits pains ! Est-ce que cela signifie qu'à terme c'est rentable ou que les gens sont fous ?

J’ai expliqué que j’aurai peut être une légère moins value ou plus value 0.
Mais l’appréciation porte sur un ensemble d’éléments, qui englobe effectivement la plus value, mais aussi les loyers, les coûts d’exploitation, l’emprunt, et la défiscalisation, l’absence d’impôts/ loyers pendant 7 ans et très léger après. Je confirme que sur l’ensemble de ces critères, je suis satisfait (loi Scellier social)

Pensez-vous que vous auriez pu faire mieux dans la même ville dans de l'ancien meublé (LMNP ) ?

Déjà en 2016 quand j'ai investigué le Pinel c'était sans intérêt par rapport à un achat dans l'ancien... A Dijon les programmes étaient à +50% par rapport à l'ancien. JE ne pense pas que cela change avec pinel+... au contraire

Dijon c'est une petite ville, c'est du Pinel zone B2. je parlais de Pinel dans de grosses villes comme Marseille, Paris, Toulouse, Lyon. Pinel zone A et A+ où il n'y a pas trop d'écart de génération entre les logements car ça construit régulièrement .

Bonjour,

Pour ma part, j'avais opté pour le régime Borloo Neuf vu les plafonds de loyers possibles et prix du marché à l'époque. C'était plus rentable pendant la durée de location, du fait de l'abattement supplémentaire, vs. de Robien.

J'ai vendu le bien en PV de 20%. J'ai bien dit, "j'avais opté pour", i.e. je n'ai pas acheté chez des vendeurs de défisc, mais chez le promoteur directement. Connaissant les prix, ils n'ont pas pu m'entourlouper en gonflant le prix de départ, comme je l'ai vu pratiqué par ailleurs, e.g. Île-de-France.

La PV était là, j'ai vendu. Il n'y a pas d'autres questions à se poser, à mon avis.

J'ai aussi acheté directement chez le promoteur. mais de toutes façons chez les promoteurs c'est quasiment impossible de négocier dans les grande villes comme Marseille, les logements se vendent comme de petits pains. J'ai pu acheter les logements dans le prix de que je voulais car la personne qui avait réservé avant moi n'avait pas obtenu son financement (ou a abandonné).

 

[Buffeto]

: pizzaillo non imposable salaire en partie au black, achats d'appartement à retaper sur Aix-en-Provence mais il a arrêté car il n'en trouve plus, location au black.

chacun fait ce qu'il veut mais sur moneyvox nous ne donnons que des conseils légaux ......

 

[Nature]

Je connais aussi un gars qui a très bien réussi mais il ne paie pas d'impôts : salaire en partie au black, location au black.

Ah, et on doit être admiratif ? Parce qu'à ce stade, autant mettre aussi en exergue les escrocs, cambrioleurs, dealers qui bossent tous au black.
Hallucinant !!!!!

 

[himalaya75]

En LMNP amortissement du bien (+travaux de deco, ameublement, intérêts d'emprunt, charges) compensent pour moi pour le moment (1er bien en 2016, autres biens après) les revenus BIC... donc pas d'impôt à payer en toute LÉGALITÉ (expert comptable)

 

[himalaya75]

Encore une niche fiscale qui a commencé à être rabotée avec le basculement auto de certains LMNP en LMP

 

[nicolasg13]

En LMNP amortissement du bien (+travaux de deco, ameublement, intérêts d'emprunt, charges) compensent pour moi pour le moment (1er bien en 2016, autres biens après) les revenus BIC... donc pas d'impôt à payer en toute LÉGALITÉ (expert comptable)

d'accord, : mais les loyers sont imposables comme revenu d'activité (bien qu'il y ait l'abattement), et à moins que le montant des travaux déduction couvre suffisamment votre imposition de revenus d'activité, je me trompe peut-être mais il faut payer peu d'impôts pour que ce soit rentable à moins d'avoir des dizaines milliers d'euros de travaux à déduire ? Et des ce cas là c'est très difficile de trouver de tels biens à retaper, à moins de bien dans des endroits risqués. Dans tous les cas au bout de trois ans de location il faut renouveler l'opération car dans la majorité des cas vous redevenez imposable ? Ou revendre : mais en revendant si vous avez eu énormément fe travaux il n'est pas dit que vous les récupérer en revendant si tôt !

Ah, et on doit être admiratif ? Parce qu'à ce stade, autant mettre aussi en exergue les escrocs, cambrioleurs, dealers qui bossent tous au black.
Hallucinant !!!!!

chacun fait ce qu'il veut mais sur moneyvox nous ne donnons que des conseils légaux ......

Non ce n'est pas recommandé mais ça confirme la citation : plus c'est risqué plus c'est rentable !

 

[moietmoi]

d'accord, : mais les loyers sont imposables comme revenu d'activité (bien qu'il y ait l'abattement), et à moins que le montant des travaux déduction couvre suffisamment votre imposition de revenus d'activité, je me trompe peut-être mais il faut payer peu d'impôts pour que ce soit rentable à moins d'avoir des dizaines milliers d'euros de travaux à déduire ? Et des ce cas là c'est très difficile de trouver de tels biens à retaper, à moins de bien dans des endroits risqués. Dans tous les cas au bout de trois ans de location il faut renouveler l'opération car dans la majorité des cas vous redevenez imposable ? Ou revendre : mais en revendant si vous avez eu énormément fe travaux il n'est pas dit que vous les récupérer en revendant si tôt !

Bonjour.
Non, en meublé au réel, on a le droit de créer une charge fictive , les amortissements du bien et des travaux et des meubles, par ailleurs les frais d'acquisition ( notaire et autre) sont totalement déductibles.
Ce qui amène, si on fait bien les choses à 7 a 10 ans/ 15 ans de revenus nuls a déclarer. Malgré de la trésorerie positive ...

 

[nicolasg13]

Bonjour.
Non, en meublé au réel, on a le droit de créer une charge fictive , les amortissements du bien et des travaux et des meubles, par ailleurs les frais d'acquisition ( notaire et autre) sont totalement déductibles.
Ce qui amène, si on fait bien les choses à 7 a 10 ans/ 15 ans de revenus nuls a déclarer. Malgré de la trésorerie positive ...

Alors pourquoi les gens "se ruent" sur des investissements locatifs dans le neuf s'il est plus avantageux de restaurer puis de mettre en location du "semi-récent" ( moins de risque de moins value, rentabilité plus importante) . Pour ma part c'est que j'étais dubitatif : dans les biens anciens que j'ai visités, pas assez de travaux ou trop de travaux avec une évaluation des montants pas claire, entrepreneurs plus ou moins motivés : mais je me dis que j'aurais peut-être mieux fait de retaper ma RP, la mettre en location et racheter derrière un bien plus récent pour moi, mais c'est trop tard maintenant.

 

[himalaya75]

Autour de 2020 avant que le HCSF ne prenne des mesures sur les conditions d'octroi des crédits immobiliers, il devenait très difficile en région parisienne de trouver un bien immobilier dans l'ancien qui soit bien placé, pas en rez-de-chaussée sur rue, pas souplex (!), pas 5e étage sans ascenseur, dans une copropriété bien entretenue, etc. Donc il fallait du temps et un peu de chance pour dénicher une belle affaire. Personnellement j'ai pu acquérir un bien en 2020, j'étais 3e pour les visites, le 1er et le 2e étaient intéressés, le 1er s'est désisté car les combles n'étaient pas assez grandes à son goût, le 2e a été moins rapide que moi pour envoyer son offre de prêt... Donc c'était la course après les annonces et pour visiter le 1er... Dans le neuf c'est moins compliqué et la plupart des gens passent par des intermédiaires je pense ? (Ex : Angle Neuf LCL), et puis il n'y a pas les travaux éventuels à prévoir, l'ameublement, la déco à prévoir, l'expert-comptable à démarcher...

 

[himalaya75]

Et puis on leur fait croire que la réduction fiscale va leur permettre de diminuer leurs impôts à payer ce qui ne semble pas correct... puisque qu'ils auront des revenus locatifs sur lesquels ils paieront un impôt plein pot...

 

[himalaya75]

Et on leur fait croire à une exonération totale de taxe foncière pendant 2 ans...

 

[himalaya75]

Ce qui n'est pas forcément le cas ou seulement en partie...

 

[Tornado05]

puisque qu'ils auront des revenus locatifs sur lesquels ils paieront un impôt plein pot...

Pas tout à fait plein pot (déduction intérêts emprunt, TF, assurances diverses… et avec du savoir faire d’autres choses encore)

 

[Tornado05]

Et on leur fait croire à une exonération totale de taxe foncière pendant 2 ans...

Qui pourrait disparaître en plus…

 

[nicolasg13]

Qui pourrait disparaître en plus…

je n'ai jamais entendu parler de la disparition de la taxe foncière contrairement à la taxe d'habitation : y a t-il un projet qui va aller dans ce sens ? Par contre la TF dans le neuf est fortement réduite pendant deux ans. Je pense même qu'à investissement similaire dans un même quartier dans l'ancien la TF dans le neuf est moins élevée car on investit dans un bien de taille plus réduite (ou le contraire car le bien est plus récent ? ).

Et puis on leur fait croire que la réduction fiscale va leur permettre de diminuer leurs impôts à payer ce qui ne semble pas correct... puisque qu'ils auront des revenus locatifs sur lesquels ils paieront un impôt plein pot...

On ne nous fait rien croire : avez-vous fait une étude auprès d'un promoteur ou un CGP ? J'ai acheté directement auprès d'un promoteur mais j'ai reccontré les deux. Ils m'ont tous présenté une simulation détaillée avec le montant des impôts, des loyers, des frais annexes. On nous dit clairement que la TF est réduite pendant deux ans. Le promoteur m'a même présenté une simulation avec une revente à -15%, à ma demande je l'avoue parce qu'il avait sorti la simulation très positive au départ. Et je ne paie pas d'impôts sur les loyers pour les raisons indiquées par @Tornado05 . Je pense que d'ci deux ans je vais en payer : cela aura fait cinq ans de location, à moins que je décide d'aménager une cuisine entre deux locataires par exemple (je loue nu).

Si on ne paie pas d'impôts sur les loyers on est en déficit foncier et comme le mot "déficit" l'indique on ne gagne pas d'argent car les frais sont trop élevés, même à cashflow postif. On nous présente le cashflow postif comme la panacée mais dans tous les cas, neuf ou ancien il suffit d'étaler le prêt ou d'avoir un apport suffisant pour avoir du cashflow positif. Le déficit foncier qu'on nous vante tant est à mon avis un risque qu'on nous dissimule. Je ne sais pas si ce déficit est une chose très souhaitable : qui dit qu'on s'y retrouve sur le prix de vente ?

Autour de 2020 avant que le HCSF ne prenne des mesures sur les conditions d'octroi des crédits immobiliers, il devenait très difficile en région parisienne de trouver un bien immobilier dans l'ancien qui soit bien placé, pas en rez-de-chaussée sur rue, pas souplex (!), pas 5e étage sans ascenseur, dans une copropriété bien entretenue, etc. Donc il fallait du temps et un peu de chance pour dénicher une belle affaire. Personnellement j'ai pu acquérir un bien en 2020, j'étais 3e pour les visites, le 1er et le 2e étaient intéressés, le 1er s'est désisté car les combles n'étaient pas assez grandes à son goût, le 2e a été moins rapide que moi pour envoyer son offre de prêt... Donc c'était la course après les annonces et pour visiter le 1er... Dans le neuf c'est moins compliqué et la plupart des gens passent par des intermédiaires je pense ? (Ex : Angle Neuf LCL), et puis il n'y a pas les travaux éventuels à prévoir, l'ameublement, la déco à prévoir, l'expert-comptable à démarcher...

idem dans Marseille. Je n'ai trouvé que des immeubles qui ne me convenaient pas, avec de gros défauts. Et puis le montant excessif des travaux : qui me dit qu'on s'y récupère à la revente le montant des travaux ? On nous dit que les loyers dans le neuf sont inférieurs au prix du marché à cause du plafond Pinel mais ce n'est pas vrai à Marseille : un appartement dans le neuf dans un quartier Marseillais donné se loue plus cher que son voisin dans l'ancien ou semi récent (d'après mes observations), mais il est vrai qu'on peut avoir un T3 au prix d'un studio et le louer plus cher, mais il faut faut faire des travaux entre 35 et 50 000 euros pour un T3 au prix d'un studio neuf : je ne suis pas sûr que dans 10 ans on revendra ce T3 avec le prix des travaux.

 

[Tornado05]

je n'ai jamais entendu parler de la disparition de la taxe foncière contrairement à la taxe d'habitation : y a t-il un projet qui va aller dans ce sens ? Par contre la TF dans le neuf est fortement réduite pendant deux ans. Je pense même qu'à investissement similaire dans un même quartier dans l'ancien la TF dans le neuf est moins élevée car on investit dans un bien de taille plus réduite (ou le contraire car le bien est plus récent ? ).

Je parlais du risque de la disparition de l’exonération de la TF pour le neuf (sur deux années, voire commission Rebsamen de septembre 2021) et non la disparition de la TF qui elle va au contraire augmentée sans cesse.

 

[lebadeil]

Taxe fonciere de plus en plus lourde , illustration

 

[lebadeil]

et une petite derniere .... terrain trop favorable

 

[nicolasg13]

Un petit up ! Quelqu'un est sorti d'un Pinel, neuf ans après la création du dispositif ? Vos retours d'expérience seraient bienvenus ! Parfois j'ai l'impression qu'il n'y a que moi qui ai fait cette bévue d'investir dans du neuf, quand je fais des recherches sur le net je ne tombe que sur mes commentaires !