Revente logement neuf loué en régime Pinel

[g.b]

Bonjour,

Je cherche des témoignages de personnes qui ont revendu leur logement loué en régime Pinel : est-ce que vous avez réussi à revendre au moins au prix d'achat, estimez-vous que la location a été rentable, les charges stables ?

Pour ma part, j'avais opté pour le régime Borloo Neuf vu les plafonds de loyers possibles et prix du marché à l'époque. C'était plus rentable pendant la durée de location, du fait de l'abattement supplémentaire, vs. de Robien.

J'ai vendu le bien en PV de 20%. J'ai bien dit, "j'avais opté pour", i.e. je n'ai pas acheté chez des vendeurs de défisc, mais chez le promoteur directement. Connaissant les prix, ils n'ont pas pu m'entourlouper en gonflant le prix de départ, comme je l'ai vu pratiqué par ailleurs, e.g. Île-de-France.

Je cherche aussi des retours d'expérience sur une poursuite de la location en passant dans un autre régime (meublé par exemple).

La PV était là, j'ai vendu. Il n'y a pas d'autres questions à se poser, à mon avis.

 

[lebadeil]

Une analyse par Challenges, Mai 2022, des restrictions/contraintes applicables pour Pinel.
Je reste pour ma part convaincu, que Pinel n'est pas vraiment attractif (meme si le journaliste pense le contraire)

 

[Buffeto]

Je reste pour ma part convaincu, que Pinel n'est pas vraiment attractif (meme si le journaliste pense le contraire)

un début d'analyse en attente du résultat final ( dans un an ) dans cette file

 

[Philou75]

Une analyse par Challenges, Mai 2022, des restrictions/contraintes applicables pour Pinel.
Je reste pour ma part convaincu, que Pinel n'est pas vraiment attractif (meme si le journaliste pense le contraire)

De moins en moins rentable le Pinel en effet et avec le Pinel+ ça sera pire car prix de vente en hausse suite au cahier des charges de construction.

 

[lebadeil]

De moins en moins rentable le Pinel en effet et avec le Pinel+ ça sera pire car prix de vente en hausse suite au cahier des charges de construction.

oui en effet, et tu peux rajouter la hausse du cout des matieres premieres

 

[himalaya75]

Et toujours plus de contraintes... une belle usine à gaz !
Au risque de me répéter pour peu qu'on emprunte déjà pour financer sa résidence principale il sera de toute façon difficile d'obtenir un crédit pour de l'immobilier locatif... gros bide à venir je pense ?

 

[Philou75]

oui en effet, et tu peux rajouter la hausse du cout des matieres premieres

Du coup dans beaucoup d’endroits les 5,5k€ du mètre carré seront dépassés et donc encore un peu moins de rentabilité. Comme le dit Himalaya75, ça sent le bide a plein nez ce Pinel+.

 

[lebadeil]

De plus en plus de normes dans le neuf .... et on en oublie les espaces verts, pourtant tellement utiles et agréables !

 

[himalaya75]

Le principe de base en France est d'en foutre toujours plus sur le dos des propriétaires... autant leur imposer de payer les factures de chauffage des locataires, des normes toujours plus débiles et donc pour des coûts de construction toujours plus élevés, avec des terrains de plus en plus rares ou mal situés... Le risque étant de moins en moins bien rémunéré...

 

[himalaya75]

Déjà en 2016 quand j'ai investigué le Pinel c'était sans intérêt par rapport à un achat dans l'ancien... A Dijon les programmes étaient à +50% par rapport à l'ancien. JE ne pense pas que cela change avec pinel+... au contraire

 

[himalaya75]

Et cela devient un mensonge d'état de faire croire qu'il est intéressant d'investir dans ce type de programme... mais ce n'est que mon avis... et vous comprenez que si je pouvais emprunter je continuerais dans le meublé et pas en achetant un pinel+

 

[Buffeto]

Déjà en 2016 quand j'ai investigué le Pinel c'était sans intérêt par rapport à un achat dans l'ancien... A Dijon les programmes étaient à +50% par rapport à l'ancien. JE ne pense pas que cela change avec pinel+... au contraire

et pourtant ça se vend ......

 

[himalaya75]

Oui je ne comprends pas, j'ai étudié la rentabilité de nombreux programmes...

 

[Tornado05]

Je confirme, quasi impossible de trouver un programme avec une bonne rentabilité. J’ai cherché pendant 2 ans environ et j’ai trouvé l’an dernier enfin un programme sur lequel je pensais qu’il était intéressant d’investir (petit programme immobilier réalisé par un un petit promoteur du coin ayant réalisé d’autres petits programmes) car prix d’acquisition pas au dessus de 20% des prix de l’ancien et même moins si on calcule avec les frais de notaires qui sont réduits par rapport à l’ancien et se situant juste au 5500€ du mètre carré (frais de notaire inclus et après négociation) et tout ça en zone A bis. introuvable maintenant.

 

[Philou75]

Je confirme, quasi impossible de trouver un programme avec une bonne rentabilité. J’ai cherché pendant 2 ans environ et j’ai trouvé l’an dernier enfin un programme sur lequel je pensais qu’il était intéressant d’investir (petit programme immobilier réalisé par un un petit promoteur du coin ayant réalisé d’autres petits programmes) car prix d’acquisition pas au dessus de 20% des prix de l’ancien et même moins si on calcule avec les frais de notaires qui sont réduits par rapport à l’ancien et se situant juste au 5500€ du mètre carré (frais de notaire inclus et après négociation) et tout ça en zone A bis. introuvable maintenant.

Qu’en est-il du montant du loyer plafonné? Tu arrives à louer au prix du marché ou en dessous?

 

[Tornado05]

Qu’en est-il du montant du loyer plafonné? Tu arrives à louer au prix du marché ou en dessous?

Le loyer sera largement dans le prix du marché, si j’appliquais basiquement la règle de calcul du plafonnement des loyers, je serai au dessus du prix des loyers du marché. J’avais bien sûr pris ce critère avant d´aller plus loin dans l’opération. Il m’était interdit d’investir en dessous du prix des loyers du marché sinon pas d’investissement .

 

[himalaya75]

Mais est-ce plus intéressant que d'acheter un appartement ancien loué en meublé LMNP avec l'amortissement d'une partie du bien ? L'avantage fiscal en Pinel permet je pense avant tout de compenser le régime fiscal confiscatoire des revenus fonciers, quand on a une TMI à 30% ou +... Je ne l'ai jamais considéré comme permettant de faire baisser ses impôts... puisqu'on se crée de nouveaux revenus très fortement fiscalisés !

 

[MyJerome]

Déjà en 2016 quand j'ai investigué le Pinel c'était sans intérêt par rapport à un achat dans l'ancien...

... sans intérêt pour les investisseurs, pas pour les promoteurs

à mon sens ca s'explique parce que pour un investisseur non averti, ce n'est pas trivial de comprendre et peser les différents paramètres du dispositif (ils ne voient que l'avantage fiscal) et qu'ils ne font globalement pas le boulot auprès des promoteurs ce qui permet à ces derniers de prendre en marge une bonne part du gain : avantage fiscal - plafond sur les loyers.

 

[Tornado05]

... sans intérêt pour les investisseurs, pas pour les promoteurs

à mon sens ca s'explique parce que pour un investisseur non averti, ce n'est pas trivial de comprendre et peser les différents paramètres du dispositif (ils ne voient que l'avantage fiscal) et qu'ils ne font globalement pas le boulot auprès des promoteurs ce qui permet à ces derniers de prendre en marge une bonne part du gain : avantage fiscal - plafond sur les loyers.

Vrai que pour les investisseurs non avertis, pour ma part j’ai étudié la chose et ça faisait deux ans donc investissement réfléchi. Par contre bon nombre d´investisseurs ne voient que par la déduction fiscale c’est vrai.

 

[MyJerome]

Vrai que pour les investisseurs non avertis.

Oui, bien sur. Mon propos était de considérer qu'ils constituaient une part suffisamment importante pour permettre que des prix hauts se vendent. Bref, l'offre et la demande.