Résidence principale/investissement locatif ?

[juliensorel]

Bonjour à tous,

Après avoir découvert et parcouru ce forum, d'abord merci à tous les spécialistes qui éclairent le débutant que je suis...
Voici mon premier message: je suis dans le brouillard.

D'abord ma situation.
40 ans, célibataire, des revenus très fluctuants: de 20 000 à 50 000€ selon les années, je n'ai donc pas une capacité d'épargne formidable avec mes 750€/mois de loyer...
Mes économies, très mal placées (LLD + CEL + compte courant) me permettraient tout de même de couvrir les frais de notaire: ce serait mon seul "apport".

Ma banque m'accorderait un prêt de 180 000€.
Un courtier m'a certifié, au vu de mes revenus des deux dernières années, qu'une banque pourrait aller jusqu'à 220 000...

Pour ce prix-là, je peux acheter entre 20 et 30m2 dans la capitale, c'est à dire plus petit que mon studio actuel !
On (avocat fiscaliste) m'a, d'autre part, déconseillé d'acheter à Paris aujourd'hui: marché trop haut.

Ces deux données, et mon envie, m'ont inspiré un projet:

-Acheter un bien à la montagne, d'une surface bien supérieure qu'à Paris donc, que j'aimerais déclarer comme résidence principale tout en conservant mon studio parisien car il est impossible dans ma profession de ne pas disposer à tout moment d'un pied à terre dans la capitale.

(En considérant que j'ai des mensualités de 1200€ à peu près, ajoutés à mon loyer parisien, cela ferait, à peu près, 2 000€/mois...)

-Louer ce bien (entre 4 et 8 semaines/an) afin de me procurer des revenus et équilibrer les comptes.
Pour bien faire, il faudrait que ces revenus locatifs se montent à 12 * 750€ (loyer parisien) = 9 000€... Car je me crois capable de supporter 1 200€/mois consacré à mon logement.

Ce projet vous paraît-il complètement irréaliste? Irréalisable? Déraisonnable?
Est-il possible légalement de déménager sa résidence principale, sachant que je pourrais justifier de plus de six mois de présence là-bas et d'une partie de mon travail dans cette résidence, mais qu'une autre partie de mon occupation professionnelle est à Paris?

A mon âge (!) et avec l'inégalité de mes revenus, il me semble temps de devenir propriétaire afin de disposer d'une petite sécurité. Ma situation suppose d'agir vite: je ne peux pas m'engager sur des solutions immobilières à long terme (type de Robien ou autre); non plus que sur des solutions d'épargne à long terme (assurance vie ou autres).

Voilà où j'en suis de mes réfléxions, chaotiques.
Pardonnez-moi d'avoir été un peu long, mais cela refléte probablement l'état de confusion de ces réfléxions...

N'hésitez pas à me conseiller, voire me dé-conseiller: vos avis sont les bienvenus!

Cordialement.

 

[tbw]

bonsoir,

Je vous conseillerais juste d'attendre un chouilla (c'est à dire 6 mois environ) pour savoir qu'elle sera l'orientation du marché immobiler pour les années à venir.

Cet achat sera votre résidence principale à terme et je pense qu'il ne faut pas précipiter l'acte.

De plus 2000 euros de charges de remboursement + loyer par mois me parait excessif au vu de vos revenus, je dirais même que vous allez manger des patates pendant longtemps.

Je pense que dans votre cas, je profiterais de la baisse future pour constituer un apport sur qques années.

A+
erwan

 

[juliensorel]

Merci pour votre réponse, Tbw.

2 000€ consacré au logement, c'est énorme, j'en suis concient. Voilà pourquoi, j'envisageais des revenus locatifs tirés de l'achat de cette résidence principale. La solution extrême aurait été l'abandon de ma location parisienne afin de me soulager de presque 800€: quasi suicidaire professionnellement!

Ce que vous me dites confirment les "échos" entendus depuis quelques temps.
J'ai eu, par exemple, besoin récemment de conseil auprès d'un avocat fiscaliste qui m'a fortement encouragé, dans ma situation de revenus irréguliers, d'investir dans l'achat d'un bien immobilier ET, en même temps, me conseillant très fortement de ne pas acheter tout de suite, tout particulièrement à Paris! Prédisant une chute de l'immobilier parisien...

Quand on est profane comme moi et que l'on entend depuis plusieurs années parler de cette baisse, on a l'impression que ce n'est qu'une rumeur de plus... Pourtant, votre message tend à montrer que la rumeur pourrait bien devenir réalité.
Croyez-vous que cette baisse future pourrait concerner tout l'héxagone ou plus particulièrement les endroits où l'immobilier s'est envolé (Paris, par exemple).

Ce qui m'incitait à faire cet achat rapidement venait également de la disposition actuelle des banques à prêter. La crise financière qui ne semble qu'à son début et pourrait secouer fortement tout le système bancaire (et pas que...) les rendra beaucoup plus exigeantes dans l'acceptation d'un dossier comme le mien: ce qui m'est possible aujourd'hui, est-ce que cela sera toujours le cas alors...?

En tout cas, j'ai bien enregistrer vos conseils et serai très prudent.
Du coup, je vais aller consulter la rubrique "placement" du forum pour essayer d'améliorer un peu le placement de mes petites économies qui, pour l'instant, n'enrichissent que ma banque! Mais les placements à court/moyen terme ne semblent pas légions...

Mais si vous avez d'autres avis, ils sont les bienvenus!
Cordialement.

 

[tbw]

Re,

concernant les placements de votre pécule actuel ou futur, faites attention car les effets bullesque se dégonflent partout.

je dirais que dans un objectif à 5 ans en prévision d'un achat, visez un PEL + CEL (taux garanti risque minimum)

Essayez d'epargner environ 200 euros par mois ce qui vous permettra d'avoir un apport de 13000 euros environ (de quoi payer les frais de votre futur achat plus des amenagements).

Pour le moment, aucune banque ne prendrait le risque de vous préter pour un achat car votre apport est nul et votre taux d'endettement exploserait le plafond "sécuritaire".
Et n'allez surtout pas sur des taux variables, tactique suicidaire à court terme vu la tension sur les taux et les risques.

En RP les prix ne baisseront peut être pas radicalement vu les facteurs démographiques particuliers mais ils ne risquent plus de monter donc prenez votre temps et montez un dossier qui tienne la route.

Pensez en ces périodes troubles à renégocier votre loyer à la baisse surtout si votre proprio est un investisseur scotché en investissement locatif défiscalisé
Autant profiter de l'occasion non ?

A+
erwan

 

[babas]

bonjour,
si je peux me permettre, je ne ferai pas ça du tout, mais ça ne reste que mon avis...
attendre 5 ans pour mettre 13000€ de coté, mais d'un autre coté 5 ans de loyer perdu, soit 45000€...et parier sur une baisse des prix, surtout sur Paris, autant jouer au loto...
je suis d'accord avec le fait de ne pas acheter cet appart à la montagne, pour moi vous pouvez rencontrer de graves problèmes de trésorerie surtout avec des revenus fluctuants comme les votres.
en fait j'essaierai d'acheter sur paris un petit appart pour y vivre, même un peu excentré par rapport à votre job pour avoir une surface qui vous convienne. Apparemment votre banque ou courtier vous suivrait, alors foncez, mais surtout en taux fixe. Partez sur une durée peut être un peu plus longue au début pour emprunter un peu plus, et si votre futur vous le permet, augmentez dans les années à venir les mensualités pour réduire la durée.
voilà ce que je ferai, mais comme on dit, les conseilleurs ne sont pas les paieurs...
a bientot

 

[tbw]

Vi 13000 euros de coté sans compter la baisse de l'immobilier que j'estime à 25% sur 5 ans.

Donc de fait beaucoup plus que les 45000 euros de loyers sur la période.

Sans compter que l'achat ce sont aussi des charges foncières et de copropriétés.

Donc ...

A+
erwan

 

[babas]

pour répondre à juliensorel sur vos interrogations, je vous préconise de lire des bouquins sérieux sur la conjoncture économique en france et sur les prévisions à moyen long terme sur le marché immobilier, plutot que de lire les conseils de certains voyants extralucides ou tireur de tarot voyant une chute de 25% sur les 5 prochaines années...apparemment les locataires ne payent pas de frais de copro ni de charges, et au bout de leur location, ils se retrouvent avec ....rien !
allez bonne soirée

 

[juliensorel]

Et auriez-vous des ouvrages à me conseiller, babas? En Mp si cela pourrait ressembler à de la pub déguisée...

Mon soucis, mais je pense que vous l'avez compris, n'est pas de "faire de l'argent"... ou de devenir un professionnel de la finance et de l'investissement! Ce n'est pas mon métier et n'ait pas pour ambiton d'amasser des richesses immobilières ou autres...
Vous l'avez compris aussi, je n'ai pas une situation stable; et je voudrais profiter du relatif confort que je connais depuis deux ans pour enfin acheter un bien et ne plus dépendre d'un propriètaire.

Acheter à Paris en ce moment me semble difficile:
-les prix actuels
-l'envie de ne pas "régresser" en surface: je loue 35m2, c'est pas un palace, mais son plus grand confort est d'être au centre de Paris, ce qui m'évite les dépenses inhérentes quand on loge plus loin... Je me vois mal investir plus de 200 000€ pour habiter dans 10m2 de moins ou à 30mn du centre!
Quitte à ne pas habiter Paris, je préfère être à 3h de Tgv, en altitude et avec une surface au moins deux fois supérieure; d'où l'hypothèse résidence principale à la montagne.

Mais j'entends vos arguments, vais continuer à lire vos conseils et patienter afin d'afiner mon projet et de suivre l'évolution des marchés.
Donc, si vous avez des lectures à me conseiller...
Merci.

 

[babas]

de la pub déguisée ??...loin de moi cette idée
les lectures que je peux vous conseiller sont Gestion de patrimoine, gestion de fortune ou investissement conseil.
je reviens du ski, et par exemple sur le Corbier (massif des sybelles) , le prix est environ de 3000€/m2 sur de l'ancien, ça peut vous donner une idée.
moi mon principe de base est qu'il vaut mieux être proprio que locataire, même si j'ai bien compris votre problématique sur paris.
je pense que si votre banquier vous suit, alors allez-y.

 

[tbw]

Bonsoir,

comme quoi ya des idées toutes faites qui restent

Devenir proprio n'a de sens que dans une démarche patrimoniale qui prend en compte le risque de l'investissement (et oui acheter de l'immobilier même en résidence principale c'est un investissement)

Quand j'entends/lis que devenir proprio est un principe de base alors je comprends mieux cet effet moutonier qui a permis la création d'une bulle.

Pour en revenir à notre question initiale, à savoir acheter sur Paris, je réitère ma réponse : non ce n'est pas sage et en plus ce n'est pas le moment (c'est ma boule de cristal qui parle).

Votre situation financière est tendue (apport nul et revenus variants du simple au double d'une année sur l'autre).
Propriétaire n'est pas une qualité en soi, je connais pas mal de monde locataire qui sont très contents de leurs situations

Etre propriétaire c'est aussi s'exposer à des frais auquels on ne pense pas au premier abord : taxe foncière, mise aux normes des ascenceurs, ravalement ...
Et bien sûr ce sont des charges non récupérables en totalité (donc le locataire n'en paie quasi rien).

Dans une démarche d'investissement, tous ces paramètres doivent être pris en compte avec bien sûr le soucis de garder la même qualité de vie (même surface dans votre cas qu'une location par exemple ou ne pas manger des patates pendant 25 ans)

Malheureusement, rien dans le descriptif de votre situation ne plaide pour un achat actuellement.

A+
erwan

 

[Gagarine]

Tout à fait d'accord ! Devenir propriétaire comme si c'était le but de toute une vie. Si c'est devenir propriétaire de 15m² alors que que vous louez bien plus grand pour moins cher, je ne vois pas l'intérêt. M'enfin, chacun voit midi à sa porte...

 

[juliensorel]

Devenir propriètaire n'est pas le but de ma vie! Et je ne sacrifierais pas tout pour un tel projet!

Mon dilemne.
Si je veux déménager aujourd'hui pour avoir quelques mètres carré supplémentaire à Paris, tout simplement parce qu'on peut être las au bout d'une douzaine d'années de vivre dans 30m2 (!), eh bien il me faudra débourser, au minimum, 1 200€/mois... Et je me dis qu'il n'est peut-être pas très judicieux d'atteindre de tels loyers quand, pour des mensualités similaires, je peux acheter 60m2 à la montagne, où je trouverais -malgré les contraintes- une qualité de vie très différente de la capitale.
Acheter à Paris pour moi aujourd'hui n'a pas de sens! En dehors de la situation conjoncturelle, je n'ai justement pas suffisament la fibre propriètaire pour acheter 10m2 de moins que là où j'habite!

Etre propriètaire a un coût, j'en suis conscient,, des risques, oui. Mais cela pourrait aussi présenter quelques avantages pour un cas comme le mien, vous ne croyez pas? Une certaine sécurité?

Cela dit, je reconnais qu'il est probablement naïf de croire que je pourrais joindre l'utile à l'agréable; et qu'imaginer que louer sa résidence principale afin d'obtenir des revenus qui permettraient d'amortir les mensualités + loyers cumule beaucoup d'aléatoire...
Je continue à réfléchir; merci de m'y aider!

 

[babas]

je pose une question, que m'a posé ma belle mère qui à 55 ans et qui proche de la retraite, à toutes les personnes qui pensent qu'être locataire et bien plus confortable qu'être propriétaire : elle est locataire depuis toujours et gagne 1200€/mois, avec un loyer de 600€/mois, avec peu d'épargne. Sa retraite sera d'environ 800€/mois...comment fera-t-elle pour payer son loyer...?????

 

[Gagarine]

Et comment aurai-t-elle fait avec 400 euros d'endettement possible pour acheter quelque chose. Elle serai aujourd'hui propriétaire d'un studio. Super ! Vous me direz qu'elle sera peut-être obligé d'en louer un pour sa retraite car ses moyens ne lui permettront pas mieux. C'est possible. Donc cela ne changerai pas grand chose, si ce n'est qu'elle a pu passer de nombreuses années locataire dans un logement qu'elle n'aurai jamais pu se payer ! CQFD.
Autrement dit, lorsque les revenus sont "short", la question est : "est ce que je suis prêt à vivre dans un logement bcp moins bien (ou bcp plus loin) que ce que je peux louer aujourd'hui" Et pour quelle finalité ? Donc si il y a de nombreux cas où devenir propriétaire est une tres bonne chose pour l'avenir, il y a des cas pour lesquels c'est simplement ridicule !

cordialement.

 

[babas]

en prenant une mensualité équivalente à son loyer, ou moins pour respecter les sacraux saint 33% d'endettement, cela faisait sur 20 ans un emprunt d'environ 70000€...sauf à résider à Neuilly, avec 70000€, on peut en faire des choses...
et vous ne répondez pas à sa question, comment va-t-elle faire pour payer le loyer de sa maison en retraite...changer pour un studio...pas bète !??

 

[Gagarine]

Avec 1200euros de revenus, vous pouvez rembourser 400 euros par mois. Il faut 30 ans pour rembourser 70ke.
J'habitais Bordeaux. J'y ai vendu un appart de 24m² (bon état mais tres laid!) pour 74ke. Etre proprio d'un tel truc au bout de 30 ans. Franchement je ne vois pas l'intérêt. Quitte à être à la retraite, vous avez dans les centres villes des petits villages (idéal pour un retraité : calme et proximité des commerces) des appart plutôt sympa pour 400 euros par mois. Cela me semble bien plus satisfaisant. D'autant qu'avec une petite retraite et pas d'épargne, que va-t-il se passer quand la copro va decider de ravaler la facade ou de refaire la toiture ?

Cordialement.

 

[babas]

70000€ sur 20 ans, ca fait 470€/mois, donc c'est largement jouable avec un peu de négo et de persuation auprès du banquier...et dans les centres villes des petits villages, vous trouvez des petites maisons à ce prix là...
bref je ne comprends pas comment peut on dire qu'il vaut mieux êter locataire que propriétaire, et ça peu importe les revenus. Evidemment 1200€/mois et acheter sur paris est irréalisable, mais il n'y a pas que paris en france...
votre idée de la montagne, juliensorel, ne me semble pas si utopique que cela, il faut que ce soit bien ficelé, c'est tout !

 

[tbw]

babas,

les charges en tant que propriétaire sur toute la durée du prêt (30 ans) ne peuvent pas être financées avec un revenu si peu important.

Le fait d'être locataire à vie, n'est pas une tare, loin de là et permet d'avoir un train de vie plus important.

Maitenant, c'est aux descendants de cette personne d'être solidaire.

A+
erwan

 

[juliensorel]

Malheureusement, rien dans le descriptif de votre situation ne plaide pour un achat actuellement.

A+
erwan[/QUOTE]

Cet avis vient uniquement de ma situation, en effet irrégulière, ou également de la conjoncture?

Car, comme je l'écrivais déjà, la conjoncture m'invite à la plus grande prudence; je suis convaincu que nous sommes à un moment charnière des marchés, immobiliers notamment, et que je ne peux absolument pas prendre le risque de miser sur un achat aujourd'hui et avec ma situation "one shot"!

Par contre, et j'en reviens à ma question, dans un marché qui aurait connu une certaine baisse, ne pensez-vous pas qu'il pourrait être de mon intérêt d'asseoir quelque peu ma situation par un investissement immobilier; qu'un tel investissement pourrait m'apporter des compléments de revenus pas négligeables pour quelqu'un qui, justement, connaît des variations de ses revenus professionnels...
Cette idée vous semble-t-elle très naïve et loin des réalités?

 

[tbw]

bonjour,

je réponds plutot à la vue de votre profil.

Tout investissement locatif pour vous est très risqué voire spéculatif vu vos conditions de ressources.

Maintenant, je prends ma boule de cristal et si comme je le pense une tendance à la baisse pour les qques années à venir arrive alors vous aurez tout intérêt à faire grossir un capital.
Ce capital vous servira pour acheter (apport) lorsque votre situation sera plus "stable" et surtout l'environnement immobilier plus porteur.

A+
erwan