Rentabilité d'un investissement locatif

[doob]

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement acquit il y a 16 ans 62000 € + 5000 € de frais d'actes.

J'y ai réalisé peu de travaux (5600 €), et les travaux réalisés par la copropriété depuis 16 ans m'ont couté 7000 € environ.

Au total, j'ai donc dépensé presque 80000 € pour cet appartement en 16 ans.

Je n'ai plus besoin de cet appartement aujourd'hui, car j'achète un nouveau bien, et je n'ai pas besoin du produit de la vente du 1er appartement pour acheter le nouveau bien.

Je m'interroge donc sur ce que je dois faire du 1er bien, et j'envisage 2 possibilités:

1/ Le vendre. Je l'ai fait estimer, en l'état, il serait "vendable" environ 70000 €, soit un peu plus que je n'ai acheté, frais d'actes compris, mais sans récupérer le montant des travaux réalisés.

2/ Le conserver, et le louer. Pour se faire, il faudrait refaire des travaux à l'intérieur, environ 12000 €, et il serait "louable" 500 € hors charges.

Mon TMI est de 30%. Pensez-vous que cette location serait "rentable"?

Merci par avance de vos retours.

doob

 

[Anonyme]

Bonjour

Si vous l'avez acheté à crédit, il vous est revenu un peu plus cher, car il faut compter les intérets du crédit.

Pour connaitre l'intérêt à le mettre en location il manque des éléments:
1/ Charges non locatives de copropriété, taxe foncière,
2/ Marché locatif local, existence de permis de louer, avenir économique de la localité
3/ Risque d'impayé compte tenu du type de marché
4/ Mise en gérance ou pas, avec ou sans assurance loyer impayé.

Par ailleurs ca me fait tiquer de remettre 12 000 euros de travaux sur un bien sur lequel vous avez deja mis 12 600 euros.
Quelle valeur de vente aura le bien après 12 000 nouveaux euros de travaux? Vaudra t'il vraiment 92 000?

Vos travaux précédents n'ont deja pas été rentabilisés, et si votre logement est F ou G en DPE, même si il y a une incertitude sur les décisions gouvernementales (actuellement fortes mais inapplicables, avec des DPE pipeautés) ne vaut-il pas mieux vendre sans engager de nouveaux travaux qui repoussent de toutes facons la date de mise en location et peuvent ne pas suffire pour que le logement soit écolo-acceptable?

 

[Buffeto]

Mon TMI est de 30%. Pensez-vous que cette location serait "rentable"?

au niveau fiscal tu vas donc lacher : 30( TMI) +17.2 (PS) +TF soit grosso modo 50% des revenus ....

c'est à prendre en considération

 

[doob]

Taxe foncière 843 €.

Charges locatives annuelles 1200 €. Elles comprennent l'eau froide, eau chaude, chauffage, entretien et gardien. Le gardien vient de partir en retraite, il ne sera pas remplacé, et la loge va être vendue. Le "poste" gardien représente 32% des charges.

Je le mettrai en gérance, car pas le temps de m'en occuper. Avec assurance loyer impayé.

L'appartement est bien situé, proche d'une gare, d'un petit centre commercial, et près du centre ville. Ville de province de 62000 habitants.

doob

 

[Anonyme]

Donc ce n'est plus 6000 annuel mais sans doute 5 300 et 180 d'assurance impayé

Je demande les charges NON locatives puisque les autres sont remboursées.

Je ne crois toujours pas que deux années de loyer en travaux (12 000) rendent la valeur de l'actif correct (proche du prix de revient).

 

[doob]

Autre élément à prendre en compte.

Le chauffage était collectif, et il a été décidé d'individualiser les dépenses en installant des répartiteurs de frais de chauffage.

Par ailleurs, lorsque j'ai pris possession de cet appartement, la résidence avait 30 ans et aucun gros travaux n'avait été réalisé, ce qui a été fait ensuite, d'où les 7000 € qui ont suivis: élagage d'arbres, ravalement, réfection parking, réfection pelouse, isolation des combles, mise au normes ascenseurs.

L'appartement est pourvu d'un parking en sous-sol, et un parking extérieur permet l'accès aux visiteurs.

 

[doob]

Charges non locatives: 540 €, avec le gardien

 

[Anonyme]

6 000
- 600 vacance locative - 700 gérance - 180 assurance loyer - 120 pno - 843 taxe focnière -540 charges non locatives - 1 000 impots sur le revenu sauf pour les deux première s années
= 2000 revenu net d'impot

Je pense que les 12 000 nouveaux euros de travaux ne se rentabilisent même pas. Il faudrait pour les justifier d'au moins 100 euros de plus de loyer par raport a avant les travaux.

 

[doob]

6 000
- 600 vacance locative - 700 gérance - 180 assurance loyer - 120 pno - 843 taxe focnière -540 charges non locatives - 1 000 impots sur le revenu sauf pour les deux première s années
= 2000 revenu net d'impot

Je pense que les 12 000 nouveaux euros de travaux ne se rentabilisent même pas. Il faudrait pour les justifier d'au moins 100 euros de plus de loyer par raport a avant les travaux.

Quest-ce que "pno"?
Comment calculez-vous les 1000 € d'impôts sur le revenu?

 

[Anonyme]

PNO c'est une assurance obligatoire si vous êtes en copropriété, un moteur de recherche peut vous aider.
POur calculer l'IR et les PS, j'utilise les chiffres de Buffeto.

Non, je ne trouve pas 1000 euros d'IR. C'ets une erreur dans la ligne de calcul, il faut lire IR et PS

Qu'avez-vous calculé, et qu'avez vous trouvé?
On ne se lance pas dans un tel choix sans calcul.

 

[doob]

Si je souhaite augmenter la rentabilité, il faudrait donc le gérer moi-même et ne pas prendre d'assurance pour loyers impayés.

Pour les charges locatives, le montant de 540 € c'est avec le gardien. Sans le gardien, elles seront d'environ 380 €. Il faudrait aussi rajouté les prélèvements sociaux.

Si je refais le calcul, je trouve:

6000 - 600-120-843-380 = 4057 - 1915 (IR + PS) = 2142 € annuel. Il faudrait donc 6 ans pour amortir les travaux, à condition de ne pas avoir de problèmes avec les locataires.

J'avoue que ce n'est pas génial, surtout si je dois m'en occuper seul.

Par ailleurs, cet appartement n'a pratiquement pas pris de valeur en 16 ans, et il a bientôt 50 ans.

Avec les constructions neuves, pas sur qu'il prendra plus de valeur dans les 15 prochaines années.

doob

 

[Anonyme]

Il faudrait donc 6 ans pour amortir les travaux, à condition de ne pas avoir de problèmes avec les locataires.

Je ne vois pas du tout la chose comme ca, et dans l'industrie, personne n'achèterait votre raisonnement;

La situation de départ sans travaux est: Loyer 450 par exemple (vous énoncez 0,00, ce qui est étonnant)
Je fais 12 000 euros de travaux que j'amortis sur 10 ans, ce qui est très très lon,g
Je loue à 550 au lieu de 450, et c'ets OK
Je loue à 500, ca ne vaut pas le coup, je préfère ne pas faire les travaux.

Attention, si vous nous dites que ce sont juste des travaux d'entretien nécessaire à ce que le logement soit décent, je vous mets en garde, dans 10 ans vous allez remettre au pot 12 000 à nouveau puis dans 20 ans encore. SI ce n'est pas 10 ce sera 12 mais sur la base du raisonnement cela ne change pas grand chose.

Sur l'idée de gérer vous même et de vous passer de l'assurance loyer impayé, il n'y a que vous même qui puissiez estimer le risque couru si vous avez une expérience.
Si vous avez zéro expérience, c'est possible quand même, mais vous pouvez comme tout bailleur débutant tomber sur une année et demi blanche et des travaux important si mauvais choix de locataire.

 

[doob]

La situation de départ sans travaux est: Loyer 450 par exemple (vous énoncez 0,00, ce qui est étonnant)

Je ne comprend ce que vous voulez dire.

 

[Anonyme]

Vous écrivez que vos travaux de 12 000,00 € vous font gagner 500,00 € mensuel sur le loyer, et que donc c'est rentabilisé en deux ans.
Non, sans travaux le loyer ne peut pas être de zéro.

 

[doob]

Vous écrivez que vos travaux de 12 000,00 € vous font gagner 500,00 € mensuel sur le loyer, et que donc c'est rentabilisé en deux ans.

Ou ai-je écrit ça?
Je ne vous suis pas, merci d'être plus pédagogique.

 

[Anonyme]

2142 € annuel. Il faudrait donc 6 ans pour amortir les travaux, à condition de ne pas avoir de problèmes avec les locataires

Pardon, je croyais avoir lu 2 ans.

Mais du coup c'est ce calcul la que je ne comprends pas plus;
Il faut 6 ans pour 'payer' les travaux, et 6 ans pendant lesquels du coup vous comptez votre revenu avant travaux pour zéro.

 

[doob]

Pardon, je croyais avoir lu 2 ans.

Mais du coup c'est ce calcul la que je ne comprends pas plus;
Il faut 6 ans pour 'payer' les travaux, et 6 ans pendant lesquels du coup vous comptez votre revenu avant travaux pour zéro.

Il n'a jamais été loué, donc, je n'ai tiré aucun revenu de cet appartement.
Je vis encore dedans, et je vais aller vivre ailleurs, c'est écrit dans mon post de départ.
Pourquoi parlez-vous de revenus avant travaux?
Décidément, je ne vous suis pas..

 

[doob]

Je ne sais pas si mon raisonnement est bon, mais voilà ce que je pense:

J'ai dépensé 67000 + 12600 = 79600 € pour un bien dans lequel je dois remettre 12000 € afin de pouvoir le louer de manière décente, 500 €.

Je vais donc avoir dépensé 91600 €, et je vais en tirer un revenu net d'impôts de 2142 € annuel. Donc rentabilité net d'impôts = 2.33 %.

Si je le vends 70000 €, je "perds" 9600 €, mais je peux placer ces 70000 € dans un autre type d'investissement.

Je cherche donc à savoir quelle est la solution la plus rentable sur le long terme.

doob

 

[moietmoi]

Bonjour, avez vous besoin d'un revenu complémentaire? (loyer moins charges et impots)
sinon pourquoi se tracasser? vendre et laisser l'argent sur une AV tranquille..
autrement vous pouvez louer meublé; la fiscalité est adoucie;
pour vous diriger, il ne faut pas prendre en compte le cout de revient du bien; juste la valeur à laquelle vous pouvez vendre et dans le cas ou vous louez : les travaux a réaliser et le loyer; le passé est acté;

 

[Buffeto]

Donc rentabilité net d'impôts = 2.33 %.

je n'ai pas vérifié tes calculs je te fais confiance ...
.donc avec une renta de 2.33% pourquoi t'ennuyer à la louer .
vends le si tu peux .