Remoursement total anticipé d'un prêt immobilier

[xaramelaz]

Bonjour

Je souhaite rembourser totalement mon prêt immobilier lors de l'échéance normale du 5 octobre 2010.

Pour calculer le montant à rembourser, j'ai ajouté les 2 montants suivants :
- le capital restant dû après paiement de la mensualité du 5 septembre 2010
- les pénalités de remboursement anticipé : un semestre d'intérêts dans mon cas


Faut-il que je rajoute à cette somme le montant des intérêts dus pour la période du 5 septembre au 5 octobre (part des intérêts de la mensualité d'octobre) ?

C'est ce que je comprends suite à la lecture de ces phrases de la page explicative sur les remboursements anticipés.


Prenons un exemple. Les mensualités sont prélevées tous les 15 du mois et comportent les intérêts du mois passé. Après l'échéance du 15 mars, le capital restant dû est de 125.000 €. Si un remboursement de 25.000 € a lieu le 25 mars, il y aura des intérêts intercalaires pour la période du 16 au 25 mars, calculés sur un capital de 125.000 €, puis pour la période du 26 mars au 15 avril, calculés sur un capital de 100.000 €.


Si les intérêts d'une mensualité correspondent à ceux de la période passée, faut-il aussi en déduire que c'est pareil pour le montant de la cotisation d'assurance ?


Merci d'avance pour vos réponses.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je souhaite rembourser totalement mon prêt immobilier lors de l'échéance normale du 5 octobre 2010.

Pour calculer le montant à rembourser, j'ai ajouté les 2 montants suivants :
- le capital restant dû après paiement de la mensualité du 5 septembre 2010
- les pénalités de remboursement anticipé : un semestre d'intérêts dans mon cas

Avez vous vérifié que "un semestre d'intérêts" est inférieur à 3% du capital restant dû avant remboursement.

C'est le plus petit montant des deux qui est à retenir.

Faut-il que je rajoute à cette somme le montant des intérêts dus pour la période du 5 septembre au 5 octobre (part des intérêts de la mensualité d'octobre) ?

Si vou remboursez le jour de l'échéance, il n'y a pas d'intérêts supplémentaires.

Si, par exemple, vous remboursez 10 jours après l'échéance, il faut ajouter 10 jours d'intérêts.

Si les intérêts d'une mensualité correspondent à ceux de la période passée, faut-il aussi en déduire que c'est pareil pour le montant de la cotisation d'assurance ?

Le plus souvent la prime d'assurance est payée pour la période entière (le mois le plus souvent)
A voir avec votre banque

Cordialement,

 

[xaramelaz]

Voici quelques éléments supplémentaires :
* taux du prêt : 4.15%
* échéance n°58 prélevée le 05/09/2010 : 802.50€
- intérêts : 208.96€
- capital : 572.54€
- assurance : 21€
- capital restant dû : 59850.95€

* échéance n°59 prévue le 05/10/2010 : 802.50€
- intérêts : 206.98€
- capital : 574.52€
- assurance : 21€
- capital restant dû : 59276.43€

Les remboursements anticipés ne sont possibles qu'à la date d'échéance normale (donc le 5 du mois pour moi) et il est nécessaire d'informer un mois minimum avant.

J'ai calculé 2 montants pour les pénalités de remboursement anticipé :
- 3% du capital remboursé : 59850.95 *0.03 = 1795.53€
- un semestre d'intérêts : 59850.95 * 0.0415 / 2 = 1241.91€ (montant retenu)

Après lecture de la page du site et notamment de la phrase : "Les mensualités sont prélevées tous les 15 du mois et comportent les intérêts du mois passé.", j'avais compris qu'il me fallait rajouter le montant des intérêts pour la période du 5 septembre au 5 octobre soit 206.98€ (part des intérêts de la mensualité 59) lors du remboursement le 5 octobre.

D'après votre réponse, ce montant n'est pas à rajouter et les intérêts versés pour la période du 5 septembre au 5 octobre sont ceux de la mensualité 58 (208.96€).

Le montant total à rembourser le 5 octobre serait donc :
- le capital restant dû après la mensualité du 5 septembre : 59850.95€
- les pénalités de remboursement anticipé : 1241.91€
soit un total de 61092.86€.

La lettre de demande de remboursement anticipé doit normalement être envoyée par lettre recommandée à l'adresse de mon agence. La remise de cette lettre à mon conseiller habituel peut-elle suffire avec l'apposition d'un tampon date sur un double que je conserverais.

 

[ZRR_pigeon]

Le montant total à rembourser le 5 octobre serait donc :
- le capital restant dû après la mensualité du 5 septembre : 59850.95€
- les pénalités de remboursement anticipé : 1241.91€

meme si c'est la loi, certaines banques n'hesitent pas a facturer les 3%, meme si un semestre d'interets represente moins. C'est interdit mais elles le font souvent, necessitant de votre part, plusieurs demandes, le mediateur, et un debut de demarche en justice pour avoir gain de cause....

Ils jouent sur le fait que peu de gens connaissent cette subtilité...

 

[Aristide]

J'ai calculé 2 montants pour les pénalités de remboursement anticipé :
- 3% du capital remboursé : 59850.95 *0.03 = 1795.53€
- un semestre d'intérêts : 59850.95 * 0.0415 / 2 = 1241.91€ (montant retenu)

Calcul exact

D'après votre réponse, ce montant n'est pas à rajouter et les intérêts versés pour la période du 5 septembre au 5 octobre sont ceux de la mensualité 58 (208.96€).

Non
Les 208,96€ de la 58è échéance sont les intérêts calculés, pour un mois, sur le capital restant dû après la 57è échéance du 05/08/2010
Les 206,98€ de la 59è échéance sont les intérêts calculés, pour un mois, sur le capital restant dû après la 58è échéance du 05/09/2010

Le montant total à rembourser le 5 octobre serait donc :
- le capital restant dû après la mensualité du 5 septembre : 59850.95€
- les pénalités de remboursement anticipé : 1241.91€
soit un total de 61092.86€.

Non

Si vous remboursez le solde dû le 5 octobre, après paiement de l'échéance du 5 octobre, le capital restant dû sera de 59.276,43€

L'indemnité de remboursement anticipé sera de 59.276,43 x 4,15 / 100 / 2 = 1.229,99€

Le total à verser sera donc de 59.276,43€ + 1.229,99€ = 60.506,42€

La lettre de demande de remboursement anticipé doit normalement être envoyée par lettre recommandée à l'adresse de mon agence. La remise de cette lettre à mon conseiller habituel peut-elle suffire avec l'apposition d'un tampon date sur un double que je conserverais.

Souvent ce sont des clauses "de style" dont la banque, dans des conditions de bonnes relations avec son client, ne tient pas compte.
Mais si c'est ainsi prévu au contrat, il vaut mieux respecter le formalisme prévu car une banque "pointilleuse" ou bien "voulant vous embêter", car vous la quittez pourrait s'appuyer sur cette clause pour vous refuser le remboursement anticipé.

Cordialement,

 

[xaramelaz]

Merci pour cette réponse.

Si je comprends bien, il faut que je raisonne de la façon suivante : le remboursement anticipé vient EN PLUS de la mensualité du 5 octobre et non A LA PLACE comme je faisais précédemment.

Dans ce cas, le calcul des pénalités de remboursement est fait à partir du capital restant dû après la mensualité d'octobre et non de septembre.

Le montant des intérêts de la mensualité d'octobre (206.98€) correspondent donc bien à ceux de la période passée soit du 05/09 au 05/10.

 

[Aristide]

Oui; c'est celà.
Cdt

 

[ZRR_pigeon]

maintenant que la question est resolue, j'ai une question de fond sur les prets a echeances lissees :

1/ on est bien d'accord qu'un pret a echeance lissees comme vous l'optimisez est moins cher globalement que le "premier jet" piffometrique des banques, mais reste plus cher que le simple parallelisme de tous les prets sans lissage

2/ le parallelisme de tous les prets aboutit a avoir des mensualites tres fortes au debut, puis plus faibles a la fin au fur et a mesure que les prets d'aide (PTZ, etc..) s'achevent. Et comme dans certains cas cette mensualite elevee est intenable, on aboutit a ce montage.

3/ mais si la mensualite forte de depart etait tenable, le cout global du credit serait plus faible.

oui ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce n'est pas évident.

Tout dépend de de l'échéance cible.

Pour des revenus plutôt modestes (échéance cible faible) le coût sera sans doute plus élevé.
Mais dans ce cas le problème ne se pose pas en ces termes.
Un montage en échéances lissées lui permet de devenir propriétaire.
Un plan de financement en prêts "juxtaposés" (parallélisme) lui interdit de devenir propriétaire = charges mensuelles trop importantes

Pour les revenus plus élevés = échéance cible importante, le gain est très significatif.

Si vous ne l'avez déjà fait, à toutes fins utiles, je vous suggère de lire ceci:

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
[lien réservé abonné]
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Cordialement,

 

[xaramelaz]

Aristide, merci beaucoup pour tes explications.

 

[ZRR_pigeon]

Pour des revenus plutôt modestes (échéance cible faible) le coût sera sans doute plus élevé.
Mais dans ce cas le problème ne se pose pas en ces termes.
Un montage en échéances lissées lui permet de devenir propriétaire.
Un plan de financement en prêts "juxtaposés" (parallélisme) lui interdit de devenir propriétaire = charges mensuelles trop importantes

Tout a fait d'accord.

Pour les revenus plus élevés = échéance cible importante, le gain est très significatif.

La je ne suis plus...Car pour moi chaque euro non verse dans la mensualite (vu qu'on evite les fortes mensualites de debut) fait que moins de capital sera amorti et donc le cout total augmente...

Si vous ne l'avez déjà fait, à toutes fins utiles, je vous suggère de lire ceci:

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

J'ai relu a nouveau , je vois bien le concept, mais je ne vois pas comment cela peut etre moins cher.
j'ai 120000 a 3% sur 20 ans et 50 000 a 0.8% sur 15 ans.
Ma mensualite va donc descendre au bout de 15 ans. je vois pas comment en lissant la mensualite globale on peut descendre le cout du credit.

 

[Aristide]

Bonjour,

La je ne suis plus...Car pour moi chaque euro non verse dans la mensualite (vu qu'on evite les fortes mensualites de debut) fait que moins de capital sera amorti et donc le cout total augmente...

J'ai relu a nouveau , je vois bien le concept, mais je ne vois pas comment cela peut etre moins cher.
j'ai 120000 a 3% sur 20 ans et 50 000 a 0.8% sur 15 ans.
Ma mensualite va donc descendre au bout de 15 ans. je vois pas comment en lissant la mensualite globale on peut descendre le cout du credit.

Première réponse au plan général.

Dans le lien ci-dessous que je vous avais joint vous avez trois graphiques qui permettent de comparer le même plan de financement avec:
+ Quatre prêt juxtaposés
+ Ces mêmes prêts avec lissage simple
+ Montage optimisé avec un cinquième prêt "gigogne = emboîté".

Sur un total projet de 107.139€ le gain sur le coût du crédit est =/=3.550€

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-echeances-lissees.9109/post-65976#post-65976

Seconde réponse adaptée à votre cas précis.

Ci- joint trois simulations:

1) - Deux prêts juxtaposés
+ Echéance = 960,38€
+ Coût du crédit = 42 800,71 €

2) - Lissage simple:
+ Echéance = 960,38€
+ Coût du crédit = 41 865,95 €

3) - Lissage optimisé avec introduction d'un prêt gigogne.

Pour ce faire j'ai imaginé la hiérarchie des taux suivante ???

060-120 2,60%
121-144 2,70%
145-180 2,80%
181-204 2,90%
205-240 3,00% (fourni par vous même)
241-264 3,10%
265-300 3,20%
301-360 3,30%

NB) - J'ai aussi supposé que le prêt de 50.000€ en 15 ans à 0,80% n'était pas un prêt bancaire (= employeur ???) donc non dépendant de cette hiérarchie des taux ?

+ Echéance = 960,38€
+ Coût du crédit = 39 826,85 €

=> Gain entre le pland de financement optimisé et le 1er plan de financement en prêts juxtaposés = 2.973,86€

J'ajoute que ces simulations ont été faites sans assurances.
Avec assurances dont primes intégrées dans les lissage l'impact aurait été encore plus fort.

Enfin avec d'autres crédits à très bas taux - tel épargne-logement dont le montant est inversement proportionnel à la durée - la différence serait encore plus significative.

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

ok je vois, la difference est faible mais elle existe. C'est vrai que ca doit etre encore plus marque pour ceux qui peuvent avoir acces a un PTZ ou PEL, ou pret patronal.

le 0.8% est un pret bancaire a taux variable mais pour simplifier je l'ai pris comme fixe, sachant qu'il restera a 0.8% sur 2010-2011 mais apres il fera ce qu'il voudra

je vois l'interet du concept, et il me parait affligeant que les banques ne proposent pas ce montage systematiquement dans le cadre de multiples prets aidés. c'est leur job apres tout...

Pour les autres, le gros de l'economie d'argent peut se faire si on fait un remboursement partiel des que possible, meme faible, surtout en debut de pret.

 

[xaramelaz]

Une autre question concernant mon cas.
Le remboursement anticipé du prêt fait suite à un rachat par une autre banque d'une partie du montant restant dû.

Ce prêt est lié à un appartement loué depuis début 2009. Initialement, en 2005-2006, il s'agissait de ma résidence principale.
Pour les impôts, je fais une déclaration suivant le régime réel.

Ma questions :
- les pénalités de remboursement anticipé
- les frais de dossier du nouveau prêt
- les frais de cautionnement du nouveau prêt
pourront-ils être intégrés aux charges déductibles du revenu foncier ?

Ca me paraît trop beau pour être vrai mais d'un autre côté, cela ne me semble pas vraiment illogique.

 

[ZRR_pigeon]

Ca me paraît trop beau pour être vrai mais d'un autre côté, cela ne me semble pas vraiment illogique.

Trop beau...la notice expicative de la 2044-speciale page 11 et 12 sur 16, section "250 et 460" explique que les frais d'emprunts sont deductibles SAUF s'il s'agit d'un pret substitutif. Les nouveaux interets sont deductibles jusqu'a concurrence des anciens interets (a priori nego a la baisse de votre pret donc OK).

 

[xaramelaz]

Merci pour la réponse

Je vais aller jeter un coup d'oeil sur cette notice explicative.

 

[xaramelaz]

En fait, je fais une déclaration 2044 "simple" et non "spéciale". Mes informations sont donc sur la page 7 de la notice explicative.

En fait, si je comprends bien, j'aurais pu déduire ces frais si j'avais loué dès le départ mon appartement.
Il n'est pas avantageux de transférer sa résidence principale payée en partie via un prêt en investissement locatif par la suite.

En revanche, les frais d’emprunts liés à la souscription d’un
emprunt substitutif ne sont pas déductibles à l’exception des
primes afférentes aux assurances contractés pour garantir le remboursement
du nouvel emprunt.

Ils veulent parler de quel type d'assurance dans cette phrase ?

 

[ZRR_pigeon]

Il n'est pas avantageux de transférer sa résidence principale payée en partie via un prêt en investissement locatif par la suite.

non, et c'est normal, car en contre partie le logement vous a logé.
si vous aviez achete pour louer, vous auriez certes deduits plus de choses, mais ca ne vous aurait pas dispense de payer un loyer ailleurs pour y vivre...

Ils veulent parler de quel type d'assurance dans cette phrase ?

assurances de pret (du nouveau pret) ? enfin je crois a 99%