reel ou forfait pour meuble locatif

[filao79]

j'investis dans un F3 meublé
je voudrai savoir quel type de regime adopté pour que ca n'augmente pas mon imposition
je suis prof libéral et mon TMI est de 30%
Recettes loyer 9600 e /an ( soit 800e/mois
est ce que pour ce montant je peux opter pour le régime réél ? ou celà doit obligatoirement etre en micro-bic?

J'a calculé qu'au forfait ca me couterait: 1440e d'impots ( 50% de 9600 et 30%) et 744e de csg...( 15,5%)

si je peux faire au réél je ne suis pas sure que ca vaille le coup?
comment calculer: est ce que je déduit les frais de notaire la première année ou ca " s'amortit"?
idem pour les meubles : valeur 8500e
que puis-je deduire d'autres?
peux t'on changer de regime reel ou forfait d'une annee sur l'autre

merci

 

[Buffeto]

puisque tes recettes annuelles sont inférieures à 32 600 euros le régime du micro BIC s'applique de plein droit .voir le blog à buffeto [lien réservé abonné]

mais tu peux opter pour le régime réel pour 2 ans minimum .
l'abattement pour le micro BIC est de 50% donc le réel est intéressant si les charges sont supérieures à 50% de tes recettes

 

[filao79]

alors ca peut etre intéressant la première annee si je peux deduire les frais de notaires
après pas sur!!

 

[moietmoi]

Bonjour , en meublé au réel, le gros des "charges" (oulala les puristes vont me sauter dessus) est constitué par l'amortissement du bien; (pas du foncier) en gros prenez 80% de la valeur du bien à amortir sur 35ans ( ou 30 ans...) sans doute votre bien vaut dans les 150 000 donc 80% de 150 000=120 000 à amortir sur 30 ... donc en gros 4000 d'amortissements;
par ailleurs se rajoute les interêts d'emprunt et les autres charges....

donc vous voyez à la louche si 50% du loyer est supérieur ou inférieur au résultat en réel

attention ceci n'est qu'approximatif; un comptable est nécessaire pour la comptabilité au réel, qui plus est à partir de 2015 ou la transmission électronique devient obligatoire et n 'est pas prévue pour un particulier...

Si vous êtes en réel vous n'échapperez pas à la cfe (ancienne taxe pro) obligatoire en meublé, mais pas souvent recouvrée lorsque l'on est en micro bic , mais toujours lorsque l'on est au réel;(votre mairie peut vous renseigner sur le montant de la cfe minimum pour un meublé)

vous n'avez pas droit au micro bic si le bien est en indivision;

 

[ZRR_pigeon]

j'avais trouvé il y a quelques annees un texte qui disait que les frais de notaire (et d'agence) etaient amortissables sur 3 ans, et les meubles sur 5 ans...je ne le retrouve pas la tout de suite...

 

[moietmoi]

j'avais trouvé il y a quelques annees un texte qui disait que les frais de notaire (et d'agence) etaient amortissables sur 3 ans, et les meubles sur 5 ans...je ne le retrouve pas la tout de suite...

pour les frais de notaire , il y a le choix, soit on additionne au prix d'achat et on amortit sur la durée d'utilisation (15/20 ans) soit on compte en charges;

comment faire le choix? si on est déjà déficitaire, sans cet élément, on l'amortit car l'amortissement écarté est reportable sans limite de temps, on l'imputera donc l'année..(dans 20 ans peut être) ou on est en bénéfice, alors que les charges ne sont pas reportables indéfiniment, et que le déficit global n'est imputable que sur un autre meublé, donc perdu dans la majorité des cas;

pour les meubles , vu que ce sont peut être des meubles d'occasion, il faut prendre la valeur des meubles stipulés dans l acte notarié et amortir sur 5/7 ans

 

[Juloup]

alors que les charges ne sont pas reportables indéfiniment

Oui enfin, pendant 10 ans quand même... Si on n'a pas récupéré les frais de notaire, même après amortissement, en 10 ans, il faut changer de business...

 

[ZRR_pigeon]

Oui enfin, pendant 10 ans quand même.

anciennement 10 ans, mais c'est 6 ans maintenant, non ?

 

[filao79]

merci pour toutes ces infos
effectivement je vais me rapprocher du comptable parce que seule ca av être compliquée!!

 

[Juloup]

anciennement 10 ans, mais c'est 6 ans maintenant, non ?

6 ans c'est le délai normal des BIC, mais pour les locations meublées c'est toujours 10 ans, voir art. 156 1° ter : [lien réservé abonné]