Réaménagement/Rachat crédit immobilier

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Bonjour,

Je suis en cours de renégociation, rachat de mon crédit immobilier dont la première échéance à eu lieu en mars 2014.

Caractéristique des prêt initiaux :
148 691 € sur 300 mois avec un taux débiteur annuel de 3.25 % assurance de 33,44 € par mois
10 000 € sur 180 mois avec un taux débiteur annuel de 0 % assurance de 2,24 € par mois

Je suis allez voir un banquier concurrent qui me propose un montage financier de deux prêts lissé :
87 116 € sur 240 mois avec un taux débiteur annuel de 2,12 % et un taux annuel de l'assurance de 0,41 %
70 000 € sur 120 mois avec un taux débiteur annuel de 1,43 % et taux annuel de l'assurance de 0,61 %

Je suis retourné voir mon banquier qui m'a au début proposé un réaménagement génial sur le prêt principal :
146 157 (capital restant dû + frais IRA + avenant) sur 240 mois avec un taux débiteur annuel de 1,98 % sans changer l'assurance.

Il m'a dit que sa hiérarchie devait valider cette offre, il est revenue avec une toute autre offre sur le prêt principal :
146 250 (capital restant dû + frais IRA + avenant) avec un taux débiteur annuel de 2,25 % en diminuant l'assurance de 6,02 €.

Au niveau des montants remboursés globaux, ma banque est inférieur de 424,40 € ce qui est je trouve réellement faible vu la marge de manœuvre qu'ils ont avec le prêt à taux 0 et les frais IRA.
De plus mon banquier me dit que ce n'est pas grave si le taux d'intérêt est plus élevé vu qu'ils ont fait une réduction sur l'assurance. Mais j'ai l'impression que ce n'est pas pareil notamment si je rembourse par anticipation ou que j'augmente mes mensualités.

Pourriez-vous :
Me donner votre avis sur les différentes propositions.
Confirmer ou infirmer mon impression au niveau du taux d'intérêts élevé VS diminution montant de l'assurance.
Me dire le choix que vous feriez.

Merci d'avance pour votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce qui détermine le coût réel d'un crédit est effectivement le montant des flux réels de sorties de trésorerie généré pour son remboursement. Autrement dit c'est le montant total des échéances assurances comprises payées à la banque.

Ce coût réel peut être mesuré via divers indicateurs dont deux réglementaires que sont :
+ Le cout du crédit simple (le moins pertinent)
+ Le taux effectif global (TEG) (Moins mal que coût du crédit mais loin d'être idéal car ne tient pas compte de l'apport personnel (***) et fourni prêt par prêt donc inexploitable si plusieurs crédits dans le plan de financement. Il faudrait un "TEG d'ensemble" qui n'est jamais indiqué car non rendu obligatoire par la réglementation)

De plus, l'un et l'autre ne prennent que les charges rendues obligatoires par la banque. Ceci signifie, par exemple, que si une des assurances décès-invalidité n'est que facultative elle ne sera pas intégrée dans le calcul de ces indicateurs.

Mais le critère le plus pertinent est la coût du crédit corrigé qui tient compte :

+ De l'apport personnel = (***) crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne
+ Du manque à gagner en intérêts (au taux de l'épargne) sur toutes les échéances payées à la banque.
+ Tant des charges obligatoires que facultatives.

=> Mais n'étant pas, non plus, un critère réglementaire, aucune banque ne l'indique; il faut le calculer soi même...!!!...???

A toutes fins utiles, ces notions sont développées dans un billet de mon blog.

Mais pour une comparaison, quel que soit l'indicateur, la remarque que vous faite est pertinente car - à échéances assurances comprises égales - il est exact que plus le taux du crédit sera élevé moins l'amortissement sera rapide.

Donc, même si au niveau du montant global de l'échéance un moindre coût de l'assurance vient compenser un taux de prêt plus fort, le capital restant dû à un moment donné sera toujours plus élevé pour le crédit qui supporte le taux le plus élevé.

En cas de remboursement anticipé à cette date donnée le solde à payer sera donc plus élevé de même que l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) calculée sur ce solde.

Cdt