Réaménagement Prêt Immobilier au Crédit Agricole

[Aristide]

Outre la somme de ces frais qui réduisent le "net versé", la réduction de la durée impacte aussi le TEG à la hausse.

Il y a deux conséquences éventuelles à prendre en considération :

Concernant le respect du taux d'usure, outre le délit pénal qu'il constitue pour la banque, celle-ci devrait rembourser les sommes illégalement perçues.

Mais, indépendamment de l'usure, si le TEG figurant dans cet avenant s'avérait inexact, la banque risque aussi la déchéance du droit aux intérêts.

Vivien a parfaitement raison avec les outils proposés sur divers sites - notamment sur cBanque - dans un tel cas de prêt à échéances constantes, pour toute personne intéressée normalement constituée il est "banal" de vérifier son TEG.

Et si d'aventure Kal-El avait des difficultés, en nous fournissant les données manquantes (voir ma réponse antérieure) les-uns ou les autres intervenants sur ce forum pourront très facilement lui rendre ce service de le vérifier.

Cdt

Edit: rédigé avant d'avoir vu la dernière réponse de Crésus93

 

[ZRR_pigeon]

En fait cette indemnité est assimilable à des frais de dossier et elle n'est pas interdite ni limitée réglementairement contrairement à l'indemnité de remboursement anticipé.

oui mais si elle est libellé par ecrit en tant qu'IRA, alors elle est contestable. Ce serait surprenant que la banque ait commit une telle bévue mais sait-on jamais....

on a vu pire....

 

[Cresus93]

Désolé, je ne trouve pas ça banal, et je ne pense pas être le seul :

"Les données à entrer dans la calculatrice
Périodicité des échéances
Par défaut, la calculatrice détermine la périodicité à utiliser pour le calcul du TEG à partir de la périodicité constatée dans l'échéancier passé en paramètre. Vous avez cependant la possibilité de forcer une autre périodicité de calcul (mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel) notamment lorsqu'un montage de plusieurs crédits est étudié et que la périodicité n'a pas été correctement déterminée.

Type de calcul
La calculatrice permet de calculer, pour un crédit immobilier, un TEG ou un TAEG européen conforme à la directive 2014/17/UE. Le TEG est calculé de manière actuarielle sur une base périodique, puis est ramené proportionnellement sur une base annuelle. Le TAEG est, lui, calculé de manière actuarielle directement sur une base annuelle.

Mode de calcul
Précisez le mode de calcul du TEG/TAEG à effectuer : « base 365 jours » (valeur par défaut) ou « base 360 jours ». La base dite « de 365 jours » semble être retenue par certaines jurisprudences. Chaque période mensuelle est déterminée sur son nombre de jours exact rapporté à la période fictive d'un mois moyen (soit 30,41666 jours ou 365 jours divisés par 12 mois). Pour la base périodique, improprement qualifiée de 360 jours, qui est la méthode traditionnellement employée, le calcul considère globalement que chaque mois est d'une durée équivalente (qu'il fasse 28, 29, 30 ou 31 jours). Bien entendu, il est tenu compte du décalage temporel en nombre de jours qu'il peut y avoir entre la date de premier déblocage et chacune des échéances.

Calcul du TAEA
Case à cocher ou à décocher pour indiquer si le TAEA doit être calculé (ou que les primes d’assurance ne sont pas connues).

Échéancier des remboursements
Cette zone permet d’entrer le tableau d’amortissement complet à traiter. Chaque ligne doit se présenter de la manière suivante :

Pour un déblocage : [date] [séparateur] [ - montant du déblocage]
Pour un remboursement : [date] [séparateur] [montant du remboursement]
Pour un remboursement et calcul du TAEA : [date] [séparateur] [montant avec prime] [séparateur] [montant sans prime]
Avec :

[séparateur] : peut être un caractère de tabulation, un espace ou un point-virgule (à noter que l'espace n'est pas un séparateur admis, si les montants contiennent eux-aussi un espace utilisé comme séparateur de milliers)
[date] : date d’un déblocage des fonds ou d’un remboursement d’échéance. Doit être au format jj/mm/aaaa ou jj/mm/aa ou aaaa-mm-jj
[montant] : montant total d’un remboursement (capital, intérêts, primes d'assurance ou autres frais) ou montant d’un déblocage des fonds s’il est précédé d’un signe négatif. Ce champs doit se présenter comme suit :
un éventuel signe moins,
une partie entière comportant des chiffres de 0 à 9 accompagnée d’un éventuel séparateur de milliers (doit être un espace dans ce cas),
éventuellement, un séparateur décimal (un seul point ou virgule), suivi d’une partie décimale comportant des chiffres uniquement de 0 à 9,
Dans le cas d'un calcul avec détermination du TAEA :
[montant avec prime] : c’est le montant total du remboursement, y compris la prime d'assurance,
[montant avec prime] : c’est le montant total du remboursement sans la prime d'assurance.
A noter, qu’après validation, l’échéancier est reformaté de la façon suivante :

date de l'évènement au format jj/mm/aaaa,
séparateur tabulation,
montant au format numérique avec une virgule suivi de 2 décimales, sans séparateur de milliers (précédé par un signe négatif pour les déblocages),
si renseigné :
séparateur tabulation,
montant sans prime au format numérique avec une virgule et 2 décimales, sans séparateur de milliers.
Importer l'échéancier depuis une autre calculatrice
Afin de faciliter la construction de tableau d'amortissement, certaines calculatrices proposées sur cBanque permettent, en un clic, de transférer le montage réaliser pour en calculer son TEG / TAEA. C’est le cas, notamment, de la calculatrice de lissage de crédit ou celle sur les prêts gigognes.

Vous obtiendrez alors un écran intermédiaire vous demandant la date de la première échéance. Vous pourrez ensuite ajuster, directement dans le champ de l'échéancier, la date du déblocage, et les montants de la première échéance ou de la dernière échéance. Vous pourrez aussi y ajouter des frais supplémentaires.

Copier-coller l'échéancier depuis excel
L'échéancier peut également être préparé dans un tableur (de type excel ou équivalent) puis transféré dans la calculatrice par un simple copier-coller des 2 ou 3 colonnes. De la même façon, après validation, le contenu du champ peut être copié puis collé dans excel.

Les calculs réalisés par la calculatrice
Tout d'abord, cette calculatrice ne réalise aucun amortissement de crédit. Il faut lui fournir un tableau d’amortissement d'un ou plusieurs crédits immobiliers pour que les calculs du TEG/TAEG et du TAEA puissent être effectués.

Calcul du TEG ou TAEG
Le calcul du taux (annuel) effectif global est effectué selon la méthode de calcul demandé. La date de référence utilisée sera la plus petite date fournie, qui correspond logiquement à la date du premier déblocage des fonds.

Calcul du TAEA
Le Taux annuel effectif de l'assurance est la part du TEG représentant l'assurance. Il est calculé par différence entre le TEG calculé sur l'ensemble des capitaux, et, le TEG calculé sans les primes d'assurance."


Dans la mesure où mon approximation est suffisante en l’occurrence je laisse les "Saint Thomas" s'atteler à la tâche dès que Kal-el aura fourni le nécessaire.

 

[Cresus93]

oui mais si elle est libellé par ecrit en tant qu'IRA, alors elle est contestable. Ce serait surprenant que la banque ait commit une telle bévue mais sait-on jamais....

on a vu pire....

La banque semble avoir par avance la parade en détournant l'acronyme et lui donnant la signification de "Indemnités de Renégociation Amiable"

 

[Aristide]

"IRA" n'est qu'un raccourci qui n'existe pas dans la code de la consommation.

C'est "Indemnité de remboursement anticipé" qui ,dans loffre et/ou avenant, après avoir été désignée en tant que telle une première fois "Indemnité de remboursement anticipé (IRA) " peut, ensuite, être seulement désignée par "IRA".

Dans le cas présent il s'agit d'une "Indemnités de Renégociation Amiable"; c'est à dire frais de dossier.

Cdt

 

[Aristide]

Désolé, je ne trouve pas ça banal, et je ne pense pas être le seul :

Il s'agit d'un applicatif qui se veut universel; donc plus de paramètres.

Dans la cas qui nous occupe, utilisez la fonction "TRI" de Excel; trois données suffisent :

+ Capital restant dû (1)
+ Frais (2)
=> Net versé = (1) - (2) = remplace le capital

+ Echéances assurances obligatoires comprises sur le nombre de mois restant à courir.

=> Fonction "TRI" = taux périodique effectif (tpe)

=> TEG = tpe x 12

Simple comme bonjour !!!

Cdt

 

[Cresus93]

cf supra et MP

 

[Aristide]

J'ai répondu à ce MP; dois-je publier ma réponse sur ce forum public ?

Cdt

 

[Buffeto]

J'ai répondu à ce MP; dois-je publier ma réponse sur ce forum public ?

si ca peut etre utile au plus grand nombre , ne te gène pas ...

 

[Aristide]

???

Hum!!!!

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Dans le cas présent il s'agit d'une "Indemnités de Renégociation Amiable"; c'est à dire frais de dossier.

original effectivement de détourner l'acronyme...mais efficace.

quel beau système bancaire nous avons là...

 

[Kal-El]

Bonjour, je viens seulement de prendre connaissance de toutes vos réponses. Tout d'abord, je vous remercie. Lorsque je serai de retour à mon domicile, je vous détaillerai tous les chiffres .
(Le pire, et j'en ai parlé à un courtier pas plus tard qu'hier qui était révolté contre ma banque, c'est lorsque j'ai fait racheté mon prêt au CIC par le Crédit Agricole Val de France il y a 3 ans. On se met d'accord sur 3,02% nominal sur 17 ans, je dois racheter mes leasings par rapport au taux d'endettement. Je joue le jeu mais cela met un certain temps, il revient et me dit, le taux est passé à 3,15%, on vous le laisse à 3,02% mais vous prenez l'assurance chez nous. Je dis non car mon échéance assurance comprise aurait été plus élevé. J'aurais dû accepter avec le recul et changer en cours d'année... Donc 3,15% mais le pire c'est que j'ai dû m acquitter de 270€ x2, emprunteur et co emprunteur, pour frais de délégation d'assurance externe...)

 

[vivien]

Bonjour,

J'aurais dû accepter avec le recul et changer en cours d'année... Donc 3,15% mais le pire c'est que j'ai dû m acquitter de 270€ x2, emprunteur et co emprunteur, pour frais de délégation d'assurance externe...)

Comportement totalement inadmissible de cet employé de banque.
Je pense qu'une vérification détaillée du T.E.G s'impose. On ne sait jamais, il pourrait y avoir une erreur dont les conséquences seraient beaucoup plus lourdes que les 270 * 2 perçus pour une délégation.
Vous pouvez aussi vérifier que ces frais figurent bien dans le catalogue des conditions de la banque

Bon courage.

Ajout : relire le message 21 d'Aristide qui s'interrogeait déjà sur une erreur éventuelle du TEG.

 

[Kal-El]

Merci pour votre retour, j'allais justement poster que ces frais figurent dans les conditions tarifaires. Le banquier malheureusement n'a fait qu'appliquer la politique de son employeur.

 

[Kal-El]

Bonjour à tous, quelques petites infos (n'hésitez pas à me dire s'il faut autre chose).
J'ai souscrit un prêt au CIC en Août 2009, que j'ai fait racheter fin 2013 par le Crédit Agricole Val de France :
190 603€ à financer avec assurance externe 3,15% nominal sur 17 ans.
En Mai-Juin 2015, je décide de revoir les conditions du prêt. Capital restant dû 177 578,42€ sur lequel vient en plus les Indemnités de Renégociation Amiable à 2 796,86€ plus des frais de dossier à 180€, soit un capital total à réaménager de 180 555 28€. Le taux nominal passe à 2,08% sur 167 mois, soit 13 ans et 11 mois. Pour le TEG faut que je ressorte mes papiers mais je ne suis même pas sûr qu'il est mentionné ou bien c'était une estimation avec l'assurance externe. Je vous préciserai ça plus tard et je détaillerai également le 1er prêt de 190 603€ en décomposant les différents frais (IRA, garantie, frais de dossier, etc...).
Concernant l'assurance externe que j'ai pris chez Generali, je paie 28,60€ au total (14,30€ x2).

 

[Kal-El]

Bonjour, petit retour, j'ai pris mon offre de prêt, ainsi que l'avenant, je vais pouvoir vous détailler tout ce qui est indiqué avec les vrais chiffres :

Je vous épargne le premier prêt souscrit au CIC en 2009 que j'ai donc fait racheter fin 2013. Plus précisément 2 prêts à racheter pour un total de 188 022.97€ (116 595,78€ + 71 427.18€) + 2 096.63€ (garantie CAMCA) + 274€ (Frais de délégation d'assurance externe) + 400€ de frais de dossier. Soit 190 793,60€.

J'ai donc souscrit un prêt de 190 603€ (les 190.60€ de différence je les ai directement pris à ma charge).
Prêt à taux fixe nominal à 3.15% sur 204 mois (17ans). Le TEG indiqué dans mon offre de prêt est à 3.5086% l'an + Taux Effectif Global en fonction de la périodicité mensuelle est : 0.2924%. L'offre précise que le montant de l'assurance externe, inclus au TEG, a été communiquée par l'Emprunteur. La 1ère mensualité débute le 05/01/14.

Le 05/06/15, le capital restant dû est de 177 578.42€, montant utilisé lors de la renégociation/réaménagement. Sur l'avenant, il est indiqué 500€ de frais de dossier plus 2 496.86€ d'indemnités financières, soit 180 575.28€, la durée résiduelle est réduit à 167 mois (13 ans et 11 mois) à la demande de l'Emprunteur à un taux de 2.08%. Le TEG : 2.31% l'an et le taux effectif global en fonction de la périodicité mensuelle : 0.19%.

Concernant l'assurance emprunteur, elle s'élève à 14.30€x2 soit 28.60€/mois, quotité à 75% (exigence du Crédit Agricole avec les risques psychiques + affections disco vertébrales)

J'espère avoir été complet. Si ce n'est pas le cas, n'hésitez pas à me demander, les papiers sont sortis. Par exemple, si il vous faut le montant des échéances etc...

 

[Aristide]

Bonjour,

Bonjour, petit retour, j'ai pris mon offre de prêt, ainsi que l'avenant, je vais pouvoir vous détailler tout ce qui est indiqué avec les vrais chiffres :

Je vous épargne le premier prêt souscrit au CIC en 2009 que j'ai donc fait racheter fin 2013. Plus précisément 2 prêts à racheter pour un total de 188 022.97€ (116 595,78€ + 71 427.18€) + 2 096.63€ (garantie CAMCA) + 274€ (Frais de délégation d'assurance externe) + 400€ de frais de dossier. Soit 190 793,60€.

J'ai donc souscrit un prêt de 190 603€ (les 190.60€ de différence je les ai directement pris à ma charge).
Prêt à taux fixe nominal à 3.15% sur 204 mois (17ans). Le TEG indiqué dans mon offre de prêt est à 3.5086% l'an + Taux Effectif Global en fonction de la périodicité mensuelle est : 0.2924%. L'offre précise que le montant de l'assurance externe, inclus au TEG, a été communiquée par l'Emprunteur. La 1ère mensualité début le 05/01/14.

=> Je suppose que ce n'est plus ce prêt qui vous préoccupe ?

Le 05/06/15, le capital restant dû est de 177 578.42€, montant utilisé lors de la renégociation/réaménagement. Sur l'avenant, il est indiqué 500€ de frais de dossier plus 2 496.86€ d'indemnités financières, soit 180 575.28€, la durée résiduelle est réduit à 167 mois (13 ans et 11 mois) à la demande de l'Emprunteur à un taux de 2.08%. Le TEG : 2.31% l'an et le taux effectif global en fonction de la périodicité mensuelle : 0.19%.

=> Mais seulement cette renégociation ?

Concernant l'assurance emprunteur, elle s'élève à 14.30€x2 soit 28.60€/mois, quotité à 75% (exigence du Crédit Agricole avec les risques psychiques + affections disco vertébrales)

Il faut être plus précis concernant ces assurances.

Qu'est ce qui est réellement rendu obligatoire par la banque ? Généralement c'est au minimum 100% répartis ou non sur le deux têtes ?

Il s'agit bien de primes constantes sur toute le durée du crédit (possible en délégation mais pas le cas le plus général ?)

J'espère avoir été complet. Si ce n'est pas le cas, n'hésitez pas à me demander, les papiers sont sortis. Par exemple, si il vous faut le montant des échéances etc...

Oui, ce serait bien d'avoir le détail des échéances; sans assurance et avec assurances.
Mieux encore serait d'avoir une copie du tableau d'amortissement.

Cdt

 

[Kal-El]

À la base, quand j'ai crée ce sujet, c'était surtout pour avoir des renseignements sur les différences entre un rachat interne et une renégociation/réaménagement car j'étais étonné que ma banque m'applique des IRA lors d'une renégociation. C'était la seule chose qui me préoccupait à l'époque mais depuis que vous avez évoqué le taux d'usure etc (désolé je ne suis pas autant calé et là, j'atteins mes limites) ça m'intéresse, ne serait-ce que pour savoir si ma banque n'a pas fait une erreur quelque part.

Dans le doute et aussi pour se replacer dans le contexte que j'ai préféré reprendre l'historique depuis le départ. C'est surtout que je ne sais pas si je dois être préoccupé par le rachat qui a eu lieu fin 2013. Mais par rapport à ce que vous avez évoqué avec le taux d'usure et l'avenant de renégociation, je suppose que je devrais être plus préoccupé par cette renégociation.

Concernant l'assurance, ce sont bien des primes constantes sur toute la durée du crédit : 14.30€ mensuellement par tête, soit 28.60€. C'est une assurance souscrite chez Generali. Emprunteur et co-emprunteur sont assurés à 75% chacun. C'était une demande du Crédit Agricole. J'avais demandé 50/50 mais cela avait été refusé. C'est une assurance Décès/PTIA/ITT. Que ce soit lors du rachat fin 2013 et lors de la renégociation de Juin 2015, le montant est resté le même.

Pour finir, concernant les échéances :

- Rachat fin 2013, 1ère mensualité le 05/01/14 : Pour le taux à 3.15% nominal sur 204 mois (17 ans) : 203 échéances de 1 207.91€ + 1 échéance à 1 208.73€. Ces montants sont hors assurance, soit 1 236.51€ x 203 + 1 237.33€ x 1. (Fin 05 Décembre 2030)

- Renégociation 1ère mensualité le 05/07/15 : Pour le taux à 2.08% nominal sur 167 mois (13 ans et 11 mois) : 166 échéances de 1 246.26€ + 1 échéance à 1 245.85€. Ces montants sont hors assurance, soit 1 274.86€ x 166 + 1 274.45€ x 1. (Fin 05 Mai 2029)

À voir s'il y a une quelconque erreur de la banque. Je laisse la place aux spécialistes.

En tout cas, merci pour votre aide .

 

[Aristide]

Bonjour,

Il faut être plus précis concernant ces assurances.

Qu'est ce qui est réellement rendu obligatoire par la banque ? Généralement c'est au minimum 100% répartis ou non sur le deux têtes ?

Concernant l'assurance, ce sont bien des primes constantes sur toute la durée du crédit : 14.30€ mensuellement par tête, soit 28.60€. C'est une assurance souscrite chez Generali. Emprunteur et co-emprunteur sont assurés à 75% chacun. C'était une demande du Crédit Agricole. J'avais demandé 50/50 mais cela avait été refusé. C'est une assurance Décès/PTIA/ITT. Que ce soit lors du rachat fin 2013 et lors de la renégociation de Juin 2015, le montant est resté le même.

- Renégociation 1ère mensualité le 05/07/15 : Pour le taux à 2.08% nominal sur 167 mois (13 ans et 11 mois) : 166 échéances de 1 246.26€ + 1 échéance à 1 245.85€. Ces montants sont hors assurance, soit 1 274.86€ x 166 + 1 274.45€ x 1. (Fin 05 Mai 2029)

Seules les charges rendues obligatoires étant à intégrer dans le calcul du TEG, ainsi qu'indiqué précédemment, il est nécessaire de préciser quelle prime d'assurance est réellement imposée par votre banque :

+ 14,30€ sur une tête
Ou
+ 28,60€ su deux têtes.
Ou encore
+ 100% répartis sur deux têtes soit 19,07€

Cette indication doit figurer dans l'avenant que vous avez accepté.

Cdt

 

[Kal-El]

Bonjour,

Je viens d'éplucher mon offre de prêt initial, ainsi que l'avenant et en tout sincérité, les éléments que vous demandez, je ne les trouve pas . La seule chose que j'ai trouvé, c'est Coût Total du Crédit :

Intérêts du crédit au taux de 2.0800% l'an : 27 549.73€
Primes d'Assurance Décès Invalidité, souscrite auprès d'un organisme externe : 2 651.96€
Frais réaménagement : 500€
Frais Fiscaux : 0.00€
Coût du Crédit : 30 701.69€
Taux effectif global : 2.31% l'an
Taux effectif global en fonction de la périodicité mensuelle : 0.19%

Dans les propositions de prêt que j'ai conservé, le paragraphe sur l'assurance précise qu'une assurance couvrant au minimum 100% du financement au titre des garanties décès et incapacité temporaire totale est obligatoire. Qu'en cas de pluralité d'emprunteurs, cette quotité peut être répartie entre eux.
Le Crédit Agricole nous a demandé d'être assuré à 75% sur chaque tête.

Perso, je ne comprends sur quoi ils se sont basés pour arriver au montant de 2 651.96€...


[EDIT] Je pense avoir compris le calcul, cela reste de la déduction mais au final, cela correspond. J'ai repris l'offre de prêt initial (plus complète) et il est indiqué dans le paragraphe concernant le Taux Effectif Global que les éléments non connus avec précision au moment de l'octroi du prêt, n'ont fait l'objet que d'une estimation...
Effectivement, dans le coût total du crédit, il est indiqué :
Primes d'Assurance Décès Invalidité, souscrite auprès d'un organisme externe, évaluées à * : 3 239.52€.
* Le montant de l'assurance externe, inclus au TEG, a été communiqué par l'Emprunteur.

J'en déduis que c'est donc 100% répartis sur 2 têtes, soit 15.88€ car en retrouvant une proposition datant du 16/10/13, le coût mensuel estimé était de 11.91€ (23.82€) et 15.88€ x204mois = 3 239.52€ et 15.88€ x167mois = 2 651.96€.
Le Crédit Agricole s'est donc basé sur ce montant de 15.88€.

L'offre de prêt a été acceptée le 19/11/13 et GENERALI m'a envoyé l'échéancier seulement le 02/01/14.

Dans l'avenant par contre, pas de précision concernant une estimation ou une évaluation mais par contre (voir 1ère phrase en gras), il est indiqué que la présente offre concerne les conditions financières de réaménagement du prêt ci-dessous décrit, réalisé au compte de l'Emprunteur. Cette offre est établie aux fins d'information et les parties au présent acte ne sauraient en déduire la novation du prêt en cours, celui-ci étant simplement réaménagé.

J'espère avoir répondu à votre question .