rachat pret locatif immobilier et deduction frais emprunt

[newyork]

Bonjour,

Dans le cadre du rachat d'un prêt immobilier locatif, il convient de s'interroger sur les déductions fiscales tant des nouveaux intérêts que des frais d'emprunt.


1/le nouveau prêt doit être souscrit pour se substituer à l'emprunt initial (est ce que l'administration fiscale exige un formalisme sur ce point : mention porte dans l'offre de prêt ou dans le courrier de demande de rachat de prêt fait par l'emprunteur à l banque A +mention portée sur 2044 l'année suivante?)

2/ les intérêts retenus en déduction ne doivent pas être supérieurs à ceux figurant sur ceux indiqués à l'échéancier initial (a priori ok vu que les taux d'emprunt lié au rachat plus faible que le taux initial).

3/Depuis l'arrêt n°301044 du Conseil d'Etat du 05 juillet 2010 , les frais de souscription (ira, frais de dossier nouvelle caution ou hypothèque) d'un emprunt substitutif sont déductibles du revenu foncier au même titre que les intérêts d'emprunt. Mais dans l'hypothèse où l'on souhaite ,pour des raisons d'optimisation financière, intégrer ces frais dans le montant du nouveau prêt, comment procéder?

Choix 1 : prise en charge sur ses fonds propres des frais d'emprunt substitutif et déduction intégrale du montant de ces frais au titre de la charge de l'exercice sur les revenus fonciers de l'année
Choix 2 ; intégration des frais d'emprunt substitutif dans le montant du nouveau prêt et simple déduction des montants d'intérêt d'emprunt englobant aussi lesdits frais?

Il semble peu probable que dans le cas où les frais d'emprunt substitutif soient englobés dans le nouveau prêt que l'administration fiscale autorise la double déduction, à savoir déduction au titre de l'année de rachat desdits frais +années suivantes déduction des intérêts d'emprunt englobant la part de "vrais intérêts" et part "de frais d'emprunt".

Quelle est la réglementation fiscale en l'espèce et quel est le meilleur choix en termes d'optimisation?
Merci
Newyork

 

[Turbo-057]

Pour l'avoir fait en "renégociation"

J'ai fait intégrer les frais de renégociation + dossier dans le CRD du prêt initial.
Le taux passant de 2.5% a 1.37%
Le montant des intérêts était largement inférieur au tableau initial.

L'année ou tu rachètes/renégocie, tu peux déduire les IRA ou frais de renéociation + dossier de ton revenu foncier.
Plus les intérêts et éventuels ASRD.

Et l'année d'après tu déduis tes intérêts normalement comme avant.

J'avais posé la question a mon centre des impôts en leur fournissant les 2 tableaux d'amortissement et c'est passé sans problème avec validation confirmé par email de l'agent des impôts.
Rien n'interdit donc a priori de les intégrer dans le CRD comme tu le mentionne dans le choix 2.

Suite à notre conversation téléphonique de la semaine dernière, voici la position du conseil d'Etat (issu du BOI-RFPI-BASE-20-80-2012912)

"Le Conseil d 'Etat a jugé que de l'indemnité de résiliation anticipée d'un emprunt est déductible sur le fondement du 1 de l'Article 13 du code général des impôts en tant que dépense effectuée en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu, dès lors que le remboursement anticipé de l'emprunt initial et la souscription du nouvel emprunt à un taux moins élevé n'ont eu ni pour objet ni pour effet d'accroître la valeur d'actif mais avaient eu pour finalité la conservation du revenu net foncier de l'emprunteur (CE, arret du 05/10/2007, n°281658)"

Vous êtes effectivement dans le cas précité, les frais de renégociation sont déductibles du revenu foncier...

Le plus simple c'est donc de prendre tes simulations et de voir avec les impôts au préalable.

 

[ZRR_pigeon]

pour moi il y a effectivement un probleme si on ajoute les IRA au CRD...car le CRD n'est pas censé augmenter au passage du racat de pret.

si on paye les IRA cash au changement d epret, aucun soucis, on les deduits et on deduit les nouveaux interets meme s'ils sont superieurs (si on rachete avec un taux plus élevé, cela arrive surtout en ce moment, c'est judicieux de la faire).
de meme si vous allongez la durée du pret, et que le taux est un peu plus faible, les nouveaux interets ne seront deductibles que tant que le volume initial d'interets n'est pas dépassé. le fisc explicite bien qu'il faut raisonner globalement et non année par année.

ensuite si l'IRA est ajouté au CRD, on peut pas avoir double deduction, et le fait generateur etant le paiement effectif, on peut considérer que les premieres mensualités contiennent non pas du capital amorti mais de l'IRA, donc vous pouvez la deduire dans l'année, mais en theorie il faudrait ne pas compter TOUS les intérets mais les interets générés par le CRD seul (sans IRA), ca devient une usine gaz....par exemple si l'IRA correspond a deux echances d'amortissement, les deux montants d'interets doivent etre proraté, proportionnellement...

vu que des IRA sont de l'ordre de 1000-2000€ en gros et que le CRD c'est souvent 200K€ (c'est un exemple), ca fait 1% d'erreur que l'on essaye de recuperer....on fait mal aux mouches !!!

 

[Turbo-057]

C'est ce que j'avais pensé initialement d'où ma demande aux impôts à qui j'avais transmis les 2 tableaux d'amortissement (l'initial et le futur) sur le futur le CRD avait augmenté des couts de renégociation et dossier (200 euros + 50 euros) mais pourtant ils n'ont eu aucun problème a me confirmer que je pouvais néanmoins déduire ces frais de renégociation et de dossier de mes revenus fonciers tout en déduisant aussi les intérets.

Pour le fun j'ai fait le calcul pour voir l'impact si je n'avais pas rajouter les frais dans le CRD ... au niveau impots et vu les taux d'intérêts ca compense même pas l'arrondit en centimes