Rachat lots LMNP d'occasion, un bon placement ?

[pereyrols]

c'est 6300€ TTC

jen veu juste 102k€

 

[Gagarine]

TVA à 5,5%, ca fait du 5971€ HT.
Pour une vente à 102k€, ca fait moins de 6% de renta. Très difficile à trouver surtout avec une vente par agence car il faut ajouter la commission.
Perso, je ne vois pas une vente à plus de 90k€ net vendeur. Mais je ne suis pas un pro...

 

[pereyrols]

alors expliker moi comment vs trouver la rentabilité et donc le prix??

 

[Gagarine]

Avec 5971€ de loyer, pour obtenir 6% de rentabilité, le prix de vente sera de 5971*100/6 = 99516€. Si vous en voulez 102k€, la renta est de 5971*100/102000 = 5.85%. Bref, une simple règle de 3...
Du coup, avec 5k€ de frais d'agence, une vente à 90k€ ferai une rentabilité pour l'acheteur de 5971*100/(90000+5000) = 6.28%. Ce n'est pas gagné ! Il faudrait voir le bail. Quelle indexation ? qui paye la TF ? Autant d'éléments qui risques fort de ne pas être à votre avantage car les baux rédigés par les gestionnaires ne sont pas franchement à l'avantage du propriétaire...

 

[pereyrols]

indice selon le cout de la construction

et c'est nous qui payons la taxe foncière 219€

 

[Gagarine]

100% de l'ICC ?
Mais cela ne change pas grand chose à ma conclusion : 90k€ est un objectif raisonnable. Au delà, vous pouvez toujours tenter...

 

[pereyrols]

alors il me semble que c'est plafonné a 2% annuel

 

[christianR]

En prenant le problème différemment, un investisseur aujourd'hui raisonne avec la réduction d'impôt de 25% ainsi que la récupération de la TVA s'il achète du neuf.
Les rentabilités actuelles de l'ordre de 4.50% impliquent un prix d'achat de 132 688 € HT pour avoir un loyer HT de 5 971 €. Le prix TTC est donc de 158 695 € auxquels il faut rajouter environ 3% de frais d'acquisition soit 163 456 € au total. Après récupération de la TVA (26000 €) le prix d'acquisition HT frais de notaire compris revient à 137 449 €.
A ce montant il faut déduire les 25% de la réduction d'impôt soit 34362 € Le Prix net après avantages fiscaux = 129 094 € pour avoir un bien neuf.
Si vous vendez 102 000 € net vendeur auxquels vous rajoutez 7% de frais d'agence et environ 10% de frais d'acquisition, le prix est de 120 000 € pour l'acquéreur soit une économie de 9 000 € par rapport au neuf pour acquérir un appartement dans une résidence ou il y a des retards de loyers... Pas sûr que le différentiel soit suffisant pour vendre rapidement. Je pense que Gagarine est plus près de la vérité.

 

[pereyrols]

alors jsutement jai eu une conversation plus que musclée ce matin avec le comptable de DOMUSVI et il ma enfin mis en place le paiement des trim echue par virement donc du coup en "théorie" fini les retards de signature de chèque et de transfert d'€ de compte a compte

 

[Gagarine]

Merci Christian pour ta démonstration chiffrée ! Toujours imparable !

Le virement des loyers est un petit plus mais est ce que cela suffira... Encore une fois, vous pouvez le tenter. Mais je ne pense pas que cela suffise. D'autant qu'à l'heure actuelle la récupération de la TVA est intéressante avec une bourse qui favorise les investissements à moyen terme.

 

[ascq]

Bien sûr, je peux répondre à tout propriétaire d'un lot en LMP ou LMNP (je ne revends rien hors bail commercial) dans la mesure de mes compétences ! La possibilité et les conditions de revente d'un lot en LMNP/LMP reposent sur les éléments clés que sont: la qualité et la fiabilité du preneur à bail, les termes du bail commercial (notamment les modalités de révision du loyer), l'emplacement du programme (une résidence affaires loin d'une ville et d'une autoroute, par exemple, cela semble ridicule mais il y en a !), la concurrence déjà en place et/ou en cours de construction, etc.
Pour un investisseur, il y a un côté "psychologique" de proximité tout à fait compréhensible, mais par exemple pour un Nantais il vaut peut être mieux saisir une belle opportunité à Paris ou Lyon plutôt qu'un bien à rendement faible à proximité parce que la résidence est jolie. Il ne faut pas perdre de vue que l'investissement en LM(N)P est un investissement "financier" sur un support immobilier, on ne dispose absolument pas du bien d'un point de vue locatif, ce n'est pas le but. On achète en quelque sorte un bon locataire.
Mes critères de sélection me font écarter beaucoup de lots (preneurs à bail inconnus ou à la fiabilité contestable, mauvais rendements locatifs, gros travaux prévus (et non chiffrés ni votés) en AG, emplacements hasardeux sont les plus courants des motifs de rejet). Lorsque le produit est revendable, je propose au propriétaire un prix de vente, avec son accord nous mettons en place un mandat de vente, et les lots ainsi pris en mandat sont mis en ligne sur notre site dédié pour l'instant aux professionnels de la vente d'immobilier d'investissement (avec ouverture aux investisseurs courant octobre): CGPI, courtiers, agents immobiliers spécialisés. Cela nous permet de diffuser les informations sur la France entière, grâce à des prescripteurs sélectionnés aussi rigoureusement que les produits.
Il existe d'autres moyens de vendre son bien, effectivement un gestionnaire connu fournit ce service à ses copropriétaires, mais l'acquéreur signe un nouveau bail moins intéressant.
A éviter: les agences immobilières classiques. Certains agents immobiliers savent de quoi ils parlent, mais j'ai plus souvent le retour de propriétaires dont le dossier a été mal entrepris (estimation faite au m², selon l'étage, etc).

A votre disposition, donc...

bonjour,
Pour des raisons "familiales", je suis amené à revendre un LMNP en ehpad spécialisé Azheimer. Nous sommes propriétaires depuis 3 ans et n'avons donc pas bénéficié du "nouveau" régime ( déduction d'impots ) mais "générons" du déficit foncier. Le bien en question a une excellent rentabliité ... Puis-je raisonnablement envisager la revente ? et ce, dans quelles conditions ? Peut être auprès d'investisseurs - déjà - propriétaires de lmp / lmnp ? J'ai cherché à joindre certains des intervenants en message privé mais cela m'a été réfusé ( nouvellement inscrit ? )
Merci de m'avoir lu, bonne journée,

 

[lmplmnp]

Pour revendre du LMNP, il faut aller chez 2 spécialistes :
-"ceres revente" à Nimes - c'est une agence spécialisée qui fait signer un mandat
- "le revenu pierre " à Neuilly - c'est un opérateur qui achète et vend des lmnp

Ce sont les 2 seuls vrais spécialistes que nous avons testés depuis 1 an et qui sont fiables et connaisseurs

bonjour,
Pour des raisons "familiales", je suis amené à revendre un LMNP en ehpad spécialisé Azheimer. Nous sommes propriétaires depuis 3 ans et n'avons donc pas bénéficié du "nouveau" régime ( déduction d'impots ) mais "générons" du déficit foncier. Le bien en question a une excellent rentabliité ... Puis-je raisonnablement envisager la revente ? et ce, dans quelles conditions ? Peut être auprès d'investisseurs - déjà - propriétaires de lmp / lmnp ? J'ai cherché à joindre certains des intervenants en message privé mais cela m'a été réfusé ( nouvellement inscrit ? )
Merci de m'avoir lu, bonne journée,

 

[Caumont61]

Bien sûr, je peux répondre à tout propriétaire d'un lot en LMP ou LMNP (je ne revends rien hors bail commercial) dans la mesure de mes compétences ! La possibilité et les conditions de revente d'un lot en LMNP/LMP reposent sur les éléments clés que sont: la qualité et la fiabilité du preneur à bail, les termes du bail commercial (notamment les modalités de révision du loyer), l'emplacement du programme (une résidence affaires loin d'une ville et d'une autoroute, par exemple, cela semble ridicule mais il y en a !), la concurrence déjà en place et/ou en cours de construction, etc.
Pour un investisseur, il y a un côté "psychologique" de proximité tout à fait compréhensible, mais par exemple pour un Nantais il vaut peut être mieux saisir une belle opportunité à Paris ou Lyon plutôt qu'un bien à rendement faible à proximité parce que la résidence est jolie. Il ne faut pas perdre de vue que l'investissement en LM(N)P est un investissement "financier" sur un support immobilier, on ne dispose absolument pas du bien d'un point de vue locatif, ce n'est pas le but. On achète en quelque sorte un bon locataire.
Mes critères de sélection me font écarter beaucoup de lots (preneurs à bail inconnus ou à la fiabilité contestable, mauvais rendements locatifs, gros travaux prévus (et non chiffrés ni votés) en AG, emplacements hasardeux sont les plus courants des motifs de rejet). Lorsque le produit est revendable, je propose au propriétaire un prix de vente, avec son accord nous mettons en place un mandat de vente, et les lots ainsi pris en mandat sont mis en ligne sur notre site dédié pour l'instant aux professionnels de la vente d'immobilier d'investissement (avec ouverture aux investisseurs courant octobre): CGPI, courtiers, agents immobiliers spécialisés. Cela nous permet de diffuser les informations sur la France entière, grâce à des prescripteurs sélectionnés aussi rigoureusement que les produits.
Il existe d'autres moyens de vendre son bien, effectivement un gestionnaire connu fournit ce service à ses copropriétaires, mais l'acquéreur signe un nouveau bail moins intéressant.
A éviter: les agences immobilières classiques. Certains agents immobiliers savent de quoi ils parlent, mais j'ai plus souvent le retour de propriétaires dont le dossier a été mal entrepris (estimation faite au m², selon l'étage, etc).

A votre disposition, donc...

Comment vous contacter, je suis à la recherche d'un lot d'occasion en LMNP.
Merci

 

[Buffeto]

Comment vous contacter, je suis à la recherche d'un lot d'occasion en LMNP.
Merci

en MP ....
tu cliques sur son pseudo

 

[ascq]

Comment vous contacter, je suis à la recherche d'un lot d'occasion en LMNP.
Merci

bonsoir,
Pourquoi pas me contacter ? je revends ( un peu contraint ... ) mon lot LMNP en ehpad... et le "locataire" est fiable ! A votre disposition également,
cordialement,

 

[mochel]

bonjour
quelle sont les rentabilitées a esperer d'un studio en résidence étudiante ?
comment calculer la difference entre le neuf et l'ancien ? y a t"il une difference ?
ou trouve t'on les offres d'occasions ?
merci pour vos experiences

 

[stumpy2]

Bonjour,

Les rendements en résidence services (bail commercial) doivent être à mon avis au minimum de 5%. Le bail commercial vous permettra un rendement constant, sans risque de vacance locative. S'il s'agit d'appartements pris en mandat de gestion par une agence, il y a un risque d'inoccupation du logement en été, et les frais de "rafraîchissement" entre deux locataires vont vous incomber. Il faut partir sur un rendement de plus de 6%, idéalement entre 7% et 8%. Si vous trouvez des rendements supérieurs, soit vous faites une belle affaire, soit il y a un loup, car ce serait une vente en-dessous du prix du marché et n'aurait pas de raison logique. Actuellement, quelques preneurs à bail renégocient les loyers à la baisse, soyez prudent sur ce point. A surveiller aussi: les travaux prévus en AG et pas encore votés.

 

[Richer93]

Bonjour,

Pour ma part, je suis propriétaire de 2 LMNP avec des fortunes diverses.

La première LMNP est située à ARS EN RE dans l'ile de ré. Il s'agit d'un studio de 25m2. Elle est gérée par la société THALACAP. En 2009, le loyer annuel HT était de 5624,44 EUR. Cette année, la société THALACAP nous a alerté sur le fait qu'elle était déficitaire depuis plusieurs années et qu'elle était obligé de revoir à la baisse les loyers. C'est pour cette raison que lors du 2ème et 3ème trimestre 2010, nous avons reçu des demi-loyers.

La deuxième LMNP est située à GALLARGUES LE MONTUEUX au sein de la résidence "Les Jasses de camargues". Il s'agit d'un duplex de 35 m2 avec place de parking. Lors de la première année d'exploitation par la société ELITHEA, le loyer annuel HT était de 4128 EUR. Par la suite, la société ELITHEA a fait face a des difficultés financières et a jeté l'éponge.
Aujourd'hui, elle est gérée par la société HOT JASS filiale de la société PRUNIERES. Et désormais, le loyer se décompose en une part fixe et une part variable. En 2010, le terme fixe annuel était de 900 EUR. Ce terme fixe évoluera de 10% par an pendant les 5 prochaines années. Le terme variable est calculé en fonction du résultat imposable. Je ne le connais pas encore.

J'aurais certaines questions au sujet de la revente de tels biens immobiliers :

- Existe t-il une clientèle pouvant être interessé par le rachat de LMNP dont le taux de rentabilité est en baisse ?
- Peut-on revendre une LMNP lorsque le bail commercial avec le gestionnaire n'a pas encore expiré ?
- Peut-on savoir si une LMNP sans bail comercial, autrement dit sans gestionnaire se revend t-elle mieux qu'une LMNP avec bail commercial ?
- Qui doit-on contacter pour estimer la valeur d'une LMNP en vue d'une éventuelle revente ?

Cordialement

 

[forum-lmnp]

Les Jasses de Camargue c'est un dossier connu de ELITHEA qui s'est mal terminé. Le nouveau loyer annuel est extremement faible et va plomber le prix de vente. De plus le loyer variable doit etre analysé pour comprendre si le statut LMNP est à risque au niveau fiscal et ne serait pas plutot un BIC hotelier... La seule vrais différence se situe au niveau de la plus value, mais c'est vrai que la plus value n'existe pas.

Sur L'ile de Ré , il faut creuser car la valeur des actifs sur l'ile est importante. Un bien sans bail commercial est peut etre mieux qu'avec un bail commercial

Contacter les spécialistes de la revente LMNP qui sont :
- Le Revenu Pierre à Neuilly(92)
- Ceres Conseil à Nimes (30)

Bonjour,

Pour ma part, je suis propriétaire de 2 LMNP avec des fortunes diverses.

La première LMNP est située à ARS EN RE dans l'ile de ré. Il s'agit d'un studio de 25m2. Elle est gérée par la société THALACAP. En 2009, le loyer annuel HT était de 5624,44 EUR. Cette année, la société THALACAP nous a alerté sur le fait qu'elle était déficitaire depuis plusieurs années et qu'elle était obligé de revoir à la baisse les loyers. C'est pour cette raison que lors du 2ème et 3ème trimestre 2010, nous avons reçu des demi-loyers.

La deuxième LMNP est située à GALLARGUES LE MONTUEUX au sein de la résidence "Les Jasses de camargues". Il s'agit d'un duplex de 35 m2 avec place de parking. Lors de la première année d'exploitation par la société ELITHEA, le loyer annuel HT était de 4128 EUR. Par la suite, la société ELITHEA a fait face a des difficultés financières et a jeté l'éponge.
Aujourd'hui, elle est gérée par la société HOT JASS filiale de la société PRUNIERES. Et désormais, le loyer se décompose en une part fixe et une part variable. En 2010, le terme fixe annuel était de 900 EUR. Ce terme fixe évoluera de 10% par an pendant les 5 prochaines années. Le terme variable est calculé en fonction du résultat imposable. Je ne le connais pas encore.

J'aurais certaines questions au sujet de la revente de tels biens immobiliers :

- Existe t-il une clientèle pouvant être interessé par le rachat de LMNP dont le taux de rentabilité est en baisse ?
- Peut-on revendre une LMNP lorsque le bail commercial avec le gestionnaire n'a pas encore expiré ?
- Peut-on savoir si une LMNP sans bail comercial, autrement dit sans gestionnaire se revend t-elle mieux qu'une LMNP avec bail commercial ?
- Qui doit-on contacter pour estimer la valeur d'une LMNP en vue d'une éventuelle revente ?

Cordialement

 

[cris29]

recherchant à acheter un (des) lot d'occasion en ehpad , vous avez la possibilité de me joindre par mail privé en cliquant sur mon pseudo puis mp .
Merci à tous ceux qui sont sur ce forum . C' est dur de ne pas mettre d'affectif dans les investissements et de ne voir que du financier en achetant de la pierre !