rachat de crédit immobilier & financement piscine

[Aristide]

Bonjour,

???

+ 11.000€ à 4,12% sur 60 mois génèrent une mensualité de 203,18€ hors assurance; pas 210€ ?

+ 11.000€ sur 60 mois avec une mensualité de 210€ hors assurance correspond à un taux de 5,4778%

+ Si les 210€ annoncés sont assurances comprises (?) les primes seraient donc de 210 - 203,18 = 6,82€
=> Soit un taux de prime global de 6,82 x 12 / 11.000 x 100 = 0,744%
=> si deux têtes assurées = 0,744% / 2 = 0,372% par tête.

Cdt

 

[swix]

bonjour,

autant pour moi aristide

J'ai relu la proposition et c'est 209.78€ que j'ai arrondi à 210€ mais l'assurance est incluse. Cout de l'assurance 396€ et TAEG:4.630
frais de dossier: 110€.
A vrai dire, je ne l'avais pas lu jusqu'au bout car le montant de la mensualité est au-dela de ce que j'avais demandé.

Ma banque actuelle me propose un pret personnel de 13000 €(+2000 de rallonge pour le cout du terrassement et l'évacuation de la terre) remboursable sur une durée de 144 mensualités au taux de 5.60% assurance non obligatoire.
Mensualité hors assurance : 124.19€.
Frais de dossier : 65€.
Soit une augmentation de 0.30% pour une rallonge de 2000€ et 2 années supplémentaires de remboursements.
Je leur demanderais sur quelle critère le taux a augmenté : durée ou montant ?

Ma demande de renégociation de taux à 3.85% a été transmise au service financier depuis 1 semaine avec un avis favorable du responsable de mon agence locale. J'attends, par courrier, le retour avec la décision, qui, si elle est favorable, sera accompagné du nouveau tableau d'amortissement que je devrais signer pour acceptation.

cordialement,

 

[swix]

bonjour,

Retour de ma banque avec une recommandation. Impossible d'envisager une renégociation qui a pour but de réduire la mensualité.
En effet, sur mon financement de type emboité, il me reste un palier à franchir (lissage des prets CEL), et la renégociation ne peut qu'avoir une incidence sur la réduction de la durée de remboursement du Pret.
Pour modifier le montant de la mensualité à la baisse, il me faut rembourser par anticipation mes prets CEL et ensuite demander une renégociation de mon pret immobilier avec diminution du montant de l'échéance à durée équivalente.
Je n'aurais pas de frais d'ira.
Montant des frais de renégociation : 1200€.
Cdt

 

[swix]

bonjour,

D'après les conditions actuellement en vigueur à ma banque (bp), le montant des frais de renégociation seront prélevés en un seul prélèvement par la banque lors de la 1ère échéance renégociée et s'éléveront à 1% du montant réaménagé.

Pour le remboursement anticipé des prets cel d'un montant de 2475€, je reste toujours dans l'optique d'aucun apport personnel, ce qui necessite donc le recours à un emprunt personnel à hauteur de 2000€.
Ma banque me propose un taux de 6.9% hors assurance sur une durée de 48 mois (Il me restait 70 mensualités à rembourser).
Une mensualité de 48€ qui reste proche de l'actuelle (40€).
Cout des intérets 294€ (il me restait 265€ à payer sur les cel).

Au final, je dois fournir un apport personnel pour la somme de 1675€ (1200+475) pour pouvoir renégocier mon pret immobilier.
Mon échéance globale diminue et passe à 872 € puis 824€ dans 48 mois durant 142 mensualités, (contre 946€ pendant 190 mois)

Mon choix est fait pour renégocier dans ces termes.
qu'en pensez-vous
cdt.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si les frais de renégociation (= frais de dossier) sont prélevés avec le 1ère échéance vérifiez que la somme prélevée soit bien de total des ces frais et de l'échance normale => donc une échéance très majorée par rapport aux autres.

Si ce n'est pas le cas:

+ Au mieux votre capital amorti sera réduit et la durée sera donc allongée

+ Au pire, non seulement vous n'amortirez pas de capital dans cette échéance mais vous ne paierez pas non plus tous les intérêts dus. Il y aura donc un report des intérêts dus et non payés (= capitalisation) qui vous fera "payer des intérêts sur les intérêts". Votre durée d'amortissement en sera encore plus allongée.

Notez que cette éventualité est prévue par le code civil (art 1154) et que cette capitalisation n'est possible que pour des intérêts échus et dus pour au moins une année entière. Or toutes les banques ne respectent pas cette réglementation.

Ou alors, autre technique, vos échéances seront toutes égales mais supérieures à ce qu'elles auraient dû être car - pour simplifier l'explication - en quelque sorte caclculées comme si les frais de dossier avaient été ajoutés au capital prêté (courant dans les Etablissements de crédit à la consommation)

Par ailleurs il est dommage de rembourser par anticipation un prêt CEL à bas taux par un prêt personnel à taux élevé (6,90%).
De plus, bien que vous n'en parliez pas, vous aurez sans doute une indemnité de remboursement anticipé à payer ?

Cdt

 

[swix]

bonjour,

merci aristide pour l' explication concernant les éventualités du prochain prélèvement de la 1ère échéance du prêt renégociée. Je me rapproche de mon conseiller pour qu'il me détaille le calcul de l'échéance et les sommes affectées ainsi que l'imputation ou non des frais sur le nouveau capital.

Pour les prets CEL, je suis d'accord pour dire que c'est dommage, mais je n'ai pas le choix. J'ai calculé au mieux pour que le cout en intérets et la mensualité restent pratiquement identique. Ca me permet de raccourcir de 22 mois la durée de remboursement.

Pour les IRA, le conseiller m'a confirmé qu'il n'y en avait pas sur les prêts CEL. Soit c'est de l'intox, et vu le capital restant du au taux de 3%, pour 37€, il peut même en supporter le cout sans se sentir obligé de me dire que c'est cadeau.

Ce qui me gene le plus, c'est la manière dont j'ai pris connaissance des frais de renégociation. A aucun moment, il n'a pu m'en donner la somme exact, mais, selon lui, nettement inférieur que les frais annexes dans le cas d'un rachat de crédit par une autre banque...
Sur ma demande, il m'a remis une photocopie de la renégociation de pret retourné par les services financiers avec les recommandations.
Sans ça, quelle aurait été ma surprise lors de la 1ère échéance prélevée sur mon compte !

cdt

 

[Aristide]

.
Pour les IRA, le conseiller m'a confirmé qu'il n'y en avait pas sur les prêts CEL. Soit c'est de l'intox, et vu le capital restant du au taux de 3%, pour 37€, il peut même en supporter le cout sans se sentir obligé de me dire que c'est cadeau.

Légalement il peut y avoir des IRA sur les prêts EL mais certaines banques n'en prennent pas.

Ce qui me gene le plus, c'est la manière dont j'ai pris connaissance des frais de renégociation. A aucun moment, il n'a pu m'en donner la somme exact, mais, selon lui, nettement inférieur que les frais annexes dans le cas d'un rachat de crédit par une autre banque...
Sur ma demande, il m'a remis une photocopie de la renégociation de pret retourné par les services financiers avec

Pour prendre tous les paramètres en considération et bien comparer voir ici :

« Renégociation.........ou bien « Rachat Crédit » ?

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/renegociation-ou-bien-rachat-de-credit-1ere-partie.13750/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...dit-1ere-partie.13750/post-104074#post-104074

Cdt

 

[swix]

bonjour,

Merci pour les liens aristide. je les avais déjà consultés, mais je ne peux pas me servir du tableur excell. outre la délégation d'assurance, j'ai à la date d'acceptation de l'offre des prets, bénéficé d'un montage de type emboités. (ptz, cel, pc)
Actuellement, j'ai toujours un palier à franchir sur mon PC.

Pour les IRA sur le remboursement anticipé des CEL, mon conseiller m'a confirmé que je n'en paierais pas.
Après relecture des différents post sur les liens fournis, je me souviens avoir bénéficié de frais réduits liés à l'obtention d'un PC.
Les frais de dossiers pour la renégociation d'un PC bénéficient-ils de réduction ou sont-ils soumis à un plafond ?

Merci
Cdt.

 

[Aristide]

Bonjour,

Après relecture des différents post sur les liens fournis, je me souviens avoir bénéficié de frais réduits liés à l'obtention d'un PC.
Les frais de dossiers pour la renégociation d'un PC bénéficient-ils de réduction ou sont-ils soumis à un plafond ?

Pour les Prêts à l'Accesion Sociale (PAS) et les Prêts Conventionnés (PC) le total "Frais de dossier + Parts Sociales (si réseau mutualiste)" sont effectivement limités à 500€.

Maintenant il faut vérifier si votre banque vous fait une vraie renégociation (cf mes liens ci-dessus) ou bien si elle procède à un rachat de crédit interne.

Dans le premier cas le crédit conserve sa catégorie "PC" et - à ma connaissance - les frais de dossier sont toujours limités à 500€.

Par contre, s'il s'agit d'un rachat de crédit interne le PC peut conserver cette catégorie si la banque le prévoit ainsi dans l'offre/contrat et donc avec toujours les frais de dossier plafonnés.
Mais elle peut aussi le transformer en prêt classique auquel cas les frais de dossier sont libres (sauf effet sur le TEG avec limite du taux d'usure).

Dans ce dernier cas il faut aussi savoir que, n'ayant plus de PC, vous ne seriez plus elligible à l'Aide Personnalisée au Logement (APL) mais seulemement à une éventuelle Allocation Logement (AL)

Cdt

 

[swix]

bonjour,

Pour information, j'ai reçu un premier courrier du centre financier me communiquant le détail de la somme totale (2443€) à rembourser sur les prets CEL. J'ai constaté que je n'ai pas de frais de remboursement anticipé.

J'ai reçu un 2ème courrier me confirmant l'acceptation du pret personnel d'un montant de 2000€ et virement ce jour.

j'attends la confirmation pour la renégociation de mon PC et le nouveau tableau d'amortissement.
Je n'ai toujours pas reçu la réponse pour le pret travaux d'un montant de 11000€. j'espère une réponse positive, car le trou pour la piscine est finie...

cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Au regard du code de la consommation, les remboursements anticipés des prêts épargne-logement peuvent très bien donner lieu à Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA).

Par contre il est exact que certains Etablissements exonèrent leurs clients/emprunteurs du paiement de ces IRA pour les prêts EL.

Cdt

 

[swix]

bonsoir,

Dans la suite des évènements, j'ai reçu mon virement et le courrier me confirmant l'acceptation du pret d'un montant de 13000 € référencé comme crédit à la consommation.

Concernant la renégociation de mon pret conventionné, j'ai reçu un courrier du centre financier m'informant qu'il avait bien pris en compte ma lettre leur demandant de revoir la durée des paliers de ce pret. (lissage du pc suite au remboursement anticipé des prets cel)
j'ai donc eu une proposition de révision de l'échéancier de mon PC ayant pour effet de réduire la durée résiduelle du pret à 183 mois au lieu de 189 actuellement (le montant de la mensualité passe donc à celle du dernier palier). je l'ai accepté et attend un avenant à mon contrat initial.

A l'issue, ma demande de renégociation de taux du pc sera traité comme convenu.

Cette renégociation prend beaucoup plus de temps que je pensais. j'ai essayé d'anticiper au mieux la période des congés d'été, mais je n'avais pas prévu la lourdeur de traitement et de suivi administratif du dossier.
j'espère que le bilan de cette opération aura tout de même les effets escomptés.

cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

je ne pense pas que la banque soit lente, les gens y sont compétents comme dans d'autres corps de métier. mais le temps joue pour eux, plus ils trainent plus vous etes au pied du mur pour votre projet et moins vous avez de poids pour negocier.

Combien de banques m'ont dit "vous aurez l'offre dans 48 heures car nosu les générons ici et non au siège régional" et au final apres moultes relances, on reçoit l'offre 3 semaines plus tard ?

 

[swix]

bonjour,

Nouvelle offre reçue hier constituant l'avenant au contrat initial. Je dois le renvoyer en respectant le délai de 10 jours.

Ensuite, on rentrera dans la phase de renégociation...

cordialement,

 

[swix]

bonjour,

Offre de renégociation du taux reçu de mon centre financier...
Hallucinant, rien de ce qui a été signé avec mon cofi n'a été respecté.
j'avais signé pour un taux à 3.85% pour une durée de de remboursement de 16 ans. Avec le remboursement anticipé des pret cel, le lissage du pret principal, et la nouvelle échéance modifié, le centre fiancier me propose un taux de 4% pour une durée de remboursement de 15 ans et 1 mois.
Cerise sur le gateau, je ne bénéficie plus d'un pret conventionné.
Autant dire que je ne signerais pas cette proposition et que lundi un courrier en recommandé avec ar sera expédié à la personne qui m'a envoyé cette proposition avec mes commentaires. Ces pratiques jettent le discrédit sur cette enseigne et décrédibilise totalement l'action de mon cofi dans son role.
Pour info, une banque concurrente m'avait proposé un taux à 3.60% en juin.
aujourd'hui, le taux est passé à 3.50% ...
cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

le centre fiancier me propose un taux de 4% pour une durée de remboursement de 15 ans et 1 mois.

Concernant la durée, s'il s'agit d'un prêt lisseur, il faut rappeler que dans ce type de montage, normalement la durée ne se choisit pas; elle se calcule en fonction de votre échéance cible et de la hiérarchie des taux.

Que cette durée soit réduite de 16 ans à 15 ans et un mois serait plutôt un point positif si votre échéance cible est bien respectée car vous économisez des intérêts sur 11 mois et payez 11 primes d'assurances en moins.

Cdt

 

[swix]

bonjour,
aristide, merci pour votre réponse.
je vais essayer d'être plus précis.

Mon financement initial etait le montage de prêts de type emboités d'un pret conventionné a paliers (24ans)avec 1 ptz (7ans) et 3 prets CEL(15ans). La mensualité globale était du même montant durant toute la durée de remboursement du PC.
Pour renégocier mon taux du PC, la banque a exigé le remboursement anticipé de mes prets CEL pour franchir le dernier palier de mon PC. (Mon ptz étant déjà remboursé)
L'avenant n°1 au contrat inital de mon PC notifié il y a quelques semaines, a eu pour effet de réduire la durée résiduelle de remboursement de mon prêt à 183 mois au lieu de 189 initialement. Le montant de la mensualité ainsi que le taux (5.30%) n'ont pas changés.
la proposition de renégociation du taux, qui, si je l'accepte constituera l'avenant N°2 au contrat initial stipule :
- Le montant du capital restant dû après paiement de l'échéance de septembre s'élève à 117681€ pour une durée restante à courir de 181 mensualités.
- taux proportionnel global de 4%
- taux effectif global de 4.15%
- frais liés à l'opération et prélevé à la date de la 1ère échéance renégociée : 1176.81€
- cout total de 40416.50€
Le n° référencé du pret reste le même, pourtant, le terme "conventionné" n'apparait plus.

Mon COFI m'avait proposé au jour de ma demande en juin un taux de 3.85% pour un capital restant du de 119250€ et une durée de remboursement de 194 mensualités.

cdt,

 

[Aristide]

Bonjour,

Votre complément d'informations ne remet pas en cause ma remarque ci-dessus concernant la durée.

Apparemment votre conseiller vous a fait une simulation à partir du capital restant dû en juin (113.250€) ce qui est un non sens; il devrait savoir qu'une renégociation ne se fait pas juste "en claquant du doigt"; compte tenu des procédures internes à votre banque et des formalités obligatoires, il aurait dû prévoir une date d'effet décalée de quelques mois.

Quant au taux je ne peux que regretter pour vous qu'il soit passé de 3,85% à 4% mais il est possible que les conditions d'intervention de votre banque aient été revues dans l'intervalle (?).

Par ailleurs, vous savez que ni une simulation ou même un dossier d'instruction signé n'engage la banque; seule une offre de prêt en bonne et due forme fixe les conditions définitives de l'offre.

Cdt

 

[swix]

bonjour,

merci pour votre précision aristide.
pensez-vous que si je refuse cettre offre, je peux en demander une meilleure en argumentant :
-sur la baisse des taux depuis juin 2012.
-et en présisant que je souhaiterais gardé le bénéfice du pret conventioné initial.

cette démarche est-elle risquée. peut-elle remettre en question l'issue de ma procédure de renégociation?
merci
cdt

 

[Aristide]

Bien entendu vous pouvez tenter de demander de meilleures conditions; rien ne dit pour autant que la banque acceptera et elle n'y est pas obligée.

Une autre chose m'interpelle; vous dites que votre banque change la nature du crédit de Prêt Conventionné (= réglementé avec avantages possibles tels APL - frais dossier plafonnés....) en prêt classique (= du secteur libre avec perte d'évenruels avantages).

Dès lors je m'interrroge sur la nature de l'opération proposée en ce sens que, au plan juridique, elle serait peut-être/sans doute (?) un rachat de crédit (novation ) et non pas une renégociation de crédit (pas de novation).

A ma connaissance conserver le même numéro de crédit n'est pas suffisant pour laisser supposer qu'il s'agit d'une rénégociation.

Qu'en disent le juristes ?

Pour les nuances et leurs conséquences voir :

« Renégociation.........ou bien « Rachat Crédit » ?

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/renegociation-ou-bien-rachat-de-credit-1ere-partie.13750/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...dit-1ere-partie.13750/post-104074#post-104074

Cdt