rachat de crédit immobilier & financement piscine

[swix]

mon taux d'endettement reste aux alentours de 34%.

Pour la piscine, elle m'a indiqué que je ne pourrais pas emprunté plus de 7000€ même si j'augmente la durée d'un an.

cdt

avant même d'optimiser ces montages, je remarque qu'en empruntant 20000€ de plus sur une durée supplémentaire de 11 mois, j'arrive à 35% de taux d'endettement avec une mensualité de 976€, soit 30€ de plus que maintenant....

Donc depuis maintenant 9 ans je vis en conditions de surrendettement et bizarrement je vis bien...allez comprendre

 

[swix]

pour donner suite au projet de financement N°1 qui m'a été proposé, voici mes améliorations:

un montant total à emprunter de 127700 € (je déduis les frais de dossiers et garanties qui ont été imputés en double) réparti comme suit:

72065€ remboursables sur une durée de 192 mensualités au taux de 3.65%

palier 1 : 96 mensualités à 219€
palier 2 : 96 mensualités à 867€

55635€ remboursables sur une durée de 96 mensualités au taux de 2.80%, soit une mensualité de 648€

soit une mensualité globale de 867€
un cout total de 38712€ d'intérets.

en ce qui concerne la renégociation du taux auprès de ma banque actuelle :

capital restant du hors prêts cel : 118870€ sur une durée de 191 mois au taux de 5.30% hors assurance.

j'espère pouvoir renégocier un taux proche de 3.90% sur la durée restante.
qui me ferait une mensualité de 836€ + 40€ (prêt cel) = 876 € pendant 5 ans et 11 mois et 836€ jusqu'à la fin du crédit.
et un cout total de 40875 d'intérêts.

ou en l'optimisant:

67255€ remboursables sur une durée de 191 mensualités au taux de 3.90%

palier 1 : 96 mensualités à 219€
palier 2 : 95 mensualités à 824€

51615€ remboursables sur une durée de 96 mensualités au taux estimé de 3%, soit une mensualité de 605€

soit une mensualité globale de 824€+40€(cel) = 864€ pendant 5 ans et 11 mois et 824 € jusqu'à la fin du crédit.
et un cout total de 38513 € d'intérêts.

pour la piscine, j'attends de voir la position de ma banque sur ma renégociation de taux.

qu'en pensez-vous, merci.

 

[swix]

en relisant mon post, j'ai un doute :
en terme de renégociation, la banque est-elle en mesure de pouvoir faire un nouveau montage de prêts type "emboités" ?

cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai du mal à m'y retrrouver dans toutes vos données.

Quelques rappels :

1) - Dans ces montages gigognes à échéances lissées optimisés, les durées ne se choisissent pas; elles se calculent.

2) - Pour ce faire il faut connaître votre échéance cible = celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque.
Cette échéance cible est unique et donc valable quelle que soit la banque.

3) - Pour une meilleure optimisation il faudrait une échéance cible asurances comprises si les primes sont fixes (= assurance groupe). Si les primes sont variables (= assurances déléguées) les primes ne peuvent pas être comprises dans l'échéance cible et l'optimisation n'est pas parfaite.

Si les primes sont fixes, il faudrait donc connaître le nombre de têtes assurées, les quotités assurées et le taux des primes.

4)- Il faut aussi connaître la hiérarchie des taux suceptibles de vous êtes proposés puisque, précisément, il y a interdépendance entre les taux et les durées.

Il ne s'agit pas de la grille des taux standards des banques qui sert de base au conseiller (de toutes façons elle ne vous sera pas fournie); ce sont les paliers de durées utilisés dans les banques considérées avec les taux associés qui vous sont proposés à vous, pour votre dossier.

5) - Pour comparer des choses comparables il faudrait que les plans de financement (Emplois/dépenses = Resources/Recettes) soient identiques ainsi que l'apport personnel.

Ainsi le besoin à financer (total crédits à solliciter) serait strictement le même et les comparaisons seraient parfaitement fiables.

Or une telle situatuation idéale est quasi impossible.

Dès lors il faudrait connaître le besoin "de base" commun à toutes les banques (dans un projet nouveau ce besoin serait le coût complet de "l'investissemnt physique" à financer).

Resteraient alors les seules charges discriminantes que sont :
+ Les frais de dossier
+ Les frais de garanties
+ Les parts sociales (si banque mutualiste)
+ Les frais de courtage éventuels.
+ Divers éventuels ?

Du fait de ces charges liées à la banque prêteuse et non pas au projet nous aurions donc autant de dépenses à financer que de banques sollicitées.

Partant de là il existe deux possibilités :

1) - Votre apport personnel est identique dans chaque banque/plan de financement
=> C'est le montant des crédits à solliciter qui sera plus ou moins important

2) - Le total des crédits sollicités est identique dans chaque banque/plan de financement
=> C'est le montant de l'apport personnel à prévoir qui sera plus ou moins important.

Concernant la renégociation de vos crédits avec changement du profil d'amortissement dans un montage gigogne optimisé, tout dépend de votre banque et des capacités techniques qu'elle a à sa disposition. A voir avec elle.

Si vous souhaitez que je tente de vous aider tant à l'optimisation du plan de financement qu'à la comparaison des offres, je vous invite à répondre précisément à chacun des points abordés ci-dessus.

Cordialement,

 

[swix]

bonjour,

en ce qui concerne l'échéance cible, les 2 banques m'ayant fait une proposition ont deux discours différents.
pour celle(banque 1) qui me propose un taux à 3.82% pour 127700€ empruntés remboursables sur 192 mois, la mensualité(891€) reste inférieur à celle que je paye actuellement(946€).
je lis à la fin de leur proposition : taux d'endettement avant montage 36.330%
taux d'endettement après montage 35.120%
Et d'après la conseillère, le taux d'endettement n'est pas le seul facteur déterminant pour l'obtention du crédit. Le montant des revenus annuels à toute son importance et peut influencer sur la décision de la banque.
Dans mon cas précis, elle a retenu des revenus annuels pour le couple de 54360€ et des charges annuelles de 19 095€.

la 2ème banque qui m'a fait 2 propositions (qui ont été posté plus haut) à 3.65% remboursables sur 192 mois pour l'une et 182 pour l'autre en fonction d'une étude avec touts les justificatifs (salaires N-1, imposition N-2, tableaux amortissements crédits consommation en cours, 3 derniers relevés de tous les comptes du couple) mentionne sur les propositions:
Revenus mensuels du couple: 5010 €
Charges mensuels (crédits consommations) : 720€
Revenu fiscal de référence N-2 : 47400€

En annotation, elle mentionne que le taux d'endettement est de 34% pour la proposition avec la mensualité la plus élévée(924€) et que pour le financement de la piscine, je ne pourrais pas emprunter plus de 7000 €.
Pour l'échéance cible, j'aimerais dans l'optique de financement d'une piscine, une mensualité proche de 800€. Je précise que dans 10 mois un pret voiture sera soldé (mensualité de250€).

pour l'assurance, les primes seront variables (délégation d'assurance)

pour la hiérarchie des taux, la banque 1 m'a indiqué clairement qu'elle n'avait pas la technique pour monter des prêts type gigognes.

La banque 2 me proposant un taux de 3.65% sur le pret le plus long (192 mensualités), propose dans le cadre d'un montage de prêts gigognes :
un taux de 2.80% pour une durée de remboursement sur 8 ans.
un taux de 3% pour une durée de remboursement sur 10 ans.

Cout complet de l'investissement à financer : 125700

charges discriminantes banque 1
frais de dossiers: 1000€
montant estimé de la sureté: 1621€

charges discriminantes banque 2
fais de dossiers: 300€
frais de garantie éventuels : 1687€

j'ai expliqué au 2 banques que je ne fournirais pas d'apport personnel.

ma question: est-il possible au vue de mes revenus/charges d'obtenir une allonge supplémentaire de 20000€ sur le crédit demandé pour financer la piscine quitte à m'orienter vers une autre banque ?
je précise qu'en terme de durée de remboursement, approchant l'age de 43 ans, je n'irais pas au-dela de 204 mensualités.
Merci,
cdt.

 

[Aristide]

Bonjour,

je lis à la fin de leur proposition : taux d'endettement avant montage 36.330%
taux d'endettement après montage 35.120%
Et d'après la conseillère, le taux d'endettement n'est pas le seul facteur déterminant pour l'obtention du crédit. Le montant des revenus annuels à toute son importance et peut influencer sur la décision de la banque.

Sur les taux d'endettement, à toutes fins utiles voir :

« Différents taux d’endettement »
[lien réservé abonné]

Pour l'échéance cible, j'aimerais dans l'optique de financement d'une piscine, une mensualité proche de 800€.
pour l'assurance, les primes seront variables (délégation d'assurance)

Puisque vous prenez une assurance déléguée, je suppose que c'est 800€ hors primes assurance ?

Si vous me donnez un peu de temps je verrai ce que je peux faire.
Pour la banque N°2 je devrai imaginer une hiérarchie des taux; les résultats ne seront donc pas forcément fiables ???

Cdt

 

[swix]

il s'agit bien de 800€ hors prime assurance.
Pour la hiérarchie des taux, je contacterais ma conseillère rapidement.
pour les différents taux d'endettement, j'avais lu sur le lien que d'une banque à l'autre, la formule pour le calculer pouvait différer et être interpréter différemment.
Merci de me dire si je peux espérer emprunter 20000€ de plus avec les renseignements que j'ai fourni.
merci pour la rapidité des réponses

 

[Aristide]

Bonjour,

Ci-joint une première approche.

Le montage gigogne banque N° 2 a été fait avec la hiérarchie des taux imaginée (???) ci-dessous :

085 - 096 mois = 2,80%
097 - 120 mois = 3,00%
121 - 180 mois = 3,30%
181 - 216 mois = 3,65%

Etant précisé que :
1) - Vous ne voulez mettre aucun apport personnel
2) - Votre échéance cible est de 800€ maximum
3) - Vous ne voulez pas dépasser une durée de 204 mois

=> Sur ces bases aucune des simulations - sans piscine - ne respecte ces trois conditions.

Je n'ai donc pas jugé utile d'aller plus loin en intégrant 20.000€ de plus pour financer cette piscine.

Cdt

 

[swix]

bonjour,

merci aristide pour ces simulations,
l'hypothèse N°3 (sous condition de la similtude de la hiérarchie des taux ) est, je pense la plus intéressante.
avec un cout de crédit corrigé inférieur de pratiquement 5000€ aux 2 autres, l'allongement de remboursement du crédit (21mensualités)reste cependant acceptable.
Ma conseillère ne m'a pas encore fourni la hiérachie des taux appliqués.
Pour le financement de la piscine, que me conseillez-vous si :
j'augmente l'échéance cible pour obtenir un montant de 900 €- 950€ maximum
je reste sur la durée de 213 mensualités.
pas d'apport personnel
merci
cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Ci-joint nouvelles simulations souhaitées.

L'hypothèse N° 1 reprend l'offre initiale de la banque 1 majorée de 20.000€ pour la piscine.

L'échéance cible est calculée sur 216 mois pour obtenir un montant voisin de 950€ (950,64€) que vous indiquez.

Elle est très probablement fausse car ne connaissant pas les taux applicables, j'ai conservé le taux initial de 3,82% mais qui ne correspond sans doute pas à une durée de 216 mois.

En 216 mois ce taux risque fort d'être plus élevé ce qui, pour une échéance fixée à 950€ augmentera encore la durée.

L'hypothèse N° 2 reprend l'offre initiale de la banque 2, toujours majorée de 20.000€ pour la piscine, et conserve l'échéance cible de 950,64€.

Elle a été faite avec la hiérarchie des taux imaginée (???) ci-dessous.

085 - 096 mois = 2,80%
097 - 120 mois = 3,00%
121 - 180 mois = 3,30%
181 - 216 mois = 3,65%
217 - 240 mois = 3,75%

L'hypothèse N° 3 est la même que ci-dessus sauf que l'échéance cible est réduite à 900€

De ce fait la durée passe à 223 mois et, du fait de la hiérarchie ci-dessus, le taux passe à 3,75%

Cdt

 

[swix]

Bonjour, et merci aristide pour ton travail


Voici les nouvelles propositions de la banque N°1 suite à un nouvel entretien :

le montant du capital initial ainsi que le taux du prêt n'évoluent pas, cependant allongement de la durée de remboursement qui passe de 192 à 203 mensualités (de 855 €).

le montant du capital ( 20000€) pour la piscine est financé par un prêts travaux à usage RP au taux de 3.67% remboursable sur une durée de 144 mensualités (172 €).
charge discriminante : 400€ de frais de dossier

Pour la banque N°2, je n'ai pas eu de réponse à ma demande d'information sur la hiérarchie des taux appliquée sur ma simulation.
Je me suis rendu à l'agence pour obtenir un rendez-vous avec la même conseillère.


j'ai pris contact avec ma banque actuelle pour les informer du projet de financement d'une piscine et le possible rachat intéressant de mon crédit immobilier par un autre organisme bancaire.

d'après mon conseiller, la renégociation de mon taux de prêt n'est possible que s'il y a un écart de 1.5 point avec le taux renégocié.
Il faut que les taux actuels de ma banque soit en dessous de 3.80 pour que je puisse espérer obtenir satisfaction.
D'après lui, mais sous réserve de l'avis du conseiller spécialisé en immobilier, le contexte est favorable... et je suis un bon client, qu'il veut garder

rendez-vous pris auprès du spécialiste en prêt immobilier.


dès que j'ai de nouvelles propositions, je vous tiens au jus.

Cdt

 

[swix]

Bonjour,

Nouvelle proposition de la banque N°2 incluant le rachat de crédit + projet piscine.

cout complet de l'investissement à financer : 145700 €
charges discriminantes :
frais de dossiers : 390 €
frais de garanties : 1950 €

je n'apporte pas d'apport personnel.

montage d'un prêt gigogne à 2 paliers comme suit :
-pret court d'un montant de 41820 € remboursables sur une durée de 108 mensualités au taux de 3.25%-pret long d'un montant de 106220 € remboursables sur une durée de 203 mensualités au taux de 3.70%
-mensualité de 977€.

pour ma demande de hiérarchie des taux, l'information ne peut pas m'être transmise.

cependant, pour le meme capital, je bénéficierais dans le cadre du même montage, d'un taux de 3.85% pour une durée de remboursement sur 240 mois et d'un taux de 3.30% pour une durée de 120 mois.

Pour la renégociation du taux aupès de ma banque, j'attends toujours le rendez-vous du spécialiste en pret immobilier...
Je comprends qu'il ne soit pas pressé de renégocier, il préfère me garder à 5.30% et, à plus il traine, à plus il aura la chance de voir la tendance des taux à la hausse.
à part les rappels par téléphone, de quels moyens officiels je dispose pour le faire réagir et l'obliger à me faire une proposition ?

merci, cordialement.

 

[Aristide]

Bonjour,

-mensualité de 977€.

Est-ce que cette mensualité correspond à votre mensualité cible ? Si non quelle est votre réelle mensualité cible = celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque ?

Il s'agit toujours d'une mensualité hors assurance ? (Si non préciser les conditions d'assurances)

pour ma demande de hiérarchie des taux, l'information ne peut pas m'être transmise.

cependant, pour le meme capital, je bénéficierais dans le cadre du même montage, d'un taux de 3.85% pour une durée de remboursement sur 240 mois et d'un taux de 3.30% pour une durée de 120 mois.

Je serais donc obligé d'imaginer une hiérarchie des taux avec les risques d'inexactitudes que cela comporte ?

Pour la renégociation du taux aupès de ma banque, j'attends toujours le rendez-vous du spécialiste en pret immobilier...
Je comprends qu'il ne soit pas pressé de renégocieril préfère me garder à 5.30% , et, à plus il traine, à plus il aura la chance de voir la tendance des taux à la hausse.

Hum !!!
1) - Taux plus élevé ne veut pas forcément dire marge plus élevée; il ne faut pas confondre chiffre d'affaires et bénéfices.
Déjà de nombreux échanges antérieurs sur ce sujet; éventuellement faire recherche sur le forum.

2) - Actuellement les taux sur le marché sont plutôt à la baisse qu'à la hausse.

à part les rappels par téléphone, de quels moyens officiels je dispose pour le faire réagir et l'obliger à me faire une proposition ?

Aucun moyen.
Au plan juridique rien n'oblige votre banque à vous faire une proposition. Vous avez signé une offre devenue contrat; il s'applique donc.
Seuls des arguments commerciaux qui inciteraient votre banque à vouloir vous conserver comme client/emprunteur peuvent être mis en avant.

Pour l'optimistaion du votre montage; laissez moi un peu de temps; je verrais ce que je peux faire.

Cdt

 

[swix]

bonjour,

merci aristide pour votre réponse.
980€ est la mensualité cible que je me suis fixé hors assurance.
j'ai opté pour une délégation d'assurance qui me coutera environ 44 €/mois.

Pour la banque, la conseillère me conseille de revoir à la baisse cette mensualité qui risque de me pénaliser pour garantir mon pret aupres d'un organisme de cautionnement, car je m'approche des 35% d'endettement. Une hypothèque aurait un cout plus important.
Pour elle, il faudrait que je reste proche des 900€ cible hors assurance, en augmentant la durée de remboursement de 4 ans à un taux de 3.85%. C'est trop pour moi, car je finirais de rembourser mon pret à 63 ans.

Pour la renégociation de mon taux, je voulais simplement expliquer que le conseiller immobilier de ma banque actuelle, au constat de sa réactivité plutot lente ne semble pas si interessé que cela pour renégocier.
Pour les taux, je préfère être plus dans une vision pessimiste et signer une offre avant juillet 2012. Je mise plus sur la réalité des taux d'aujourd'hui qu'une euphorie tendant à spéculer sur une probable baisse durant les mois à venir.

Pour l'optimisation du montage, ce n'est pas urgent, j'attends le devis exact de ma piscine pour être plus précis dans le financement. je devrais l'avoir cette semaine.

cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Ci-joint quatre simulations.

+ L'hypothèse N°1 reproduit l'offre de votre banque avec une échéance cible de 977€ hors assurance.

+ L'hypothèse N° 2 optimise cette offre à partir de la même échéance cible mais avec la hiérarchie des taux imaginée suivante :

085 - 108 mois = 3,25% (taux fourni par vous même sur 108 mois)
109 - 120 mois = 3,30% (taux fourni par vous même sur 120 mois)
121 - 180 mois = 3,50% ???
181 - 216 mois = 3,70% (taux fourni par vous même sur 203 mois)
217 - 240 mois = 3,85% (taux fourni par vous même sur 240 mois)

=> Donc simulation qui n'est pas fiable tant du fait de la strcture ds paliers que des taux qui y sont associés.

+ L'hypothèse N° 3 optimise cette offre à partir de votre échéance cible de 980€ hors assurance mais avec la même hiérarchie des taux imaginée. (=> même réserve sur la fiabilité)

980€ est la mensualité cible que je me suis fixé hors assurance.
j'ai opté pour une délégation d'assurance qui me coutera environ 44 €/mois.

+ L'hypothèse N° 4 optimise cette offre à partir de votre échéance cible de 980€ + 44€ d'assurance = 1.024€ assurances comprises et avec la même hiérarchie des taux imaginée.

Je rappelle que ce montage gigogne à échéances lissées optimisé ne serait possible que si votre prime d'assurance (=/= 44€) était une prime fixe. En assurance déléguée cela peut exister mais c'est rare; les échéances varient le plus souvent au fil du temps en fonction de l'âge des assurés (=> taux de prime à la hausse) et du capital restant dû en début d'année ( => Assiette de calcul que se réduit).

Un lissage avec primes d'assurances incluses est mieux optimisé mais ne pouvez pas en tenir compte si ces primes ne sont pas fixes.

Cdt

 

[swix]

bonjour,

merci aristide pour vos simulations. l'Hyposthèse n°3 correspond bien au financement que je recherche.

j'ai reçu le devis du pisciniste , le prix indiqué sur le papier est loin des tarifs qu'il m'avait tenu lors de notre 1er rendez-vous. il me demande 5000€ de plus, ce qui porte le projet à 25000€ minimum.

Autant dire que j'ai rayé de suite cette enseigne et je me suis rabbatu sur un artisan local reconnu que l'on m'a conseillé.
Pour le même projet, Je passe d'une structure béton à du bois, et avec en plus la terrasse en bois.
Devis remis en main propre ce jour pour un cout total de 11000 €.

J'ai consulté mon notaire, et il m'a clairement informé que dans mon cas, la main levée d'hypothèque et pdd n'était pas obligatoire vu que je reste propriétaire de ma RP. c'est un surcout inutile que je dois argumenter auprès des 2 banques.
Une attestation signée de ma banque actuelle pour remboursement total des sommes dues devrait suffire dans ce cas.

Je reprends donc rendez-vous avec les 2 banques concernées afin de réactualiser les données pour la simulation en vue d'obtenir une offre de pret. le montant emprunté ne serait plus que de 135749€ hors charges discriminantes.

Ma banque actuelle est toujours absente et je pense que mon conseiller s'est avancé un peu trop pour une possible renégociation.
Bizarement, je n'arrive pas à le joindre ni avoir de rendez-vous depuis 1 semaine.

Cdt

 

[swix]

bonjour,

Mon projet évolue et devrait se finaliser très prochainement.

Ma banque actuelle, via mon conseiller a enfin répondu à mes appels. En 2 jours, il a monté une propostion de renégociation du taux de mon pret principal ainsi qu'un nouveau financement pour la piscine.

Pour mon pret principal, je passerais de 5.30% à 3.85% hors assurance sur la durée de remboursement restante.
Pour financer ma piscine, il me propose un pret travaux de 11000€ remboursable sur une durée de 10 ans au taux de 5.30% hors assurance.
frais de dossier :50€

j'attends les documents écrits de mon conseiller pour être plus précis.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour financer ma piscine, il me propose un pret travaux de 11000€ remboursable sur une durée de 10 ans au taux de 5.30% hors assurance.

????
Si vous regardez les comparatifs de taux sur les sites spécialisés vous constaterez qu'actuellement sur 10 ans la fourchette de taux va de 3% à 4,15% maxi !!!

Cdt

 

[swix]

bonjour,

la banque n°1 me proposait un taux de 3.67 pour 20000€ remboursable sur 144 menualités. Ce taux est appliquable à la condition du financement de mon rachat de crédit immobilier par la dite banque.

Les propositions d'autres banques pour le financement que de la piscine sont à jeter au panier. Pour la plus interessante, 11000€ remboursables sur 120 mois, un taux de 7.83% pour une mensualité de 131 € ass comprise.

Je précise que je ne mets pas d'apport personnel.

cdt

 

[swix]

bonjour,

Après rendez-vous avec la banque N°2, je n'ai pas eu de proposition pour le nouveau montant de 11000€. La conseillère m'a donné l'impression de ras le bol et sans grande motivation pour parler chiffres. Elle était plus interessée à faire des photocopies et me demander de nouveaux documents pour mon dossier...

Pour la banque N°1, nouvelle proposition de Pret Personnel Classique pour les 11000 € de la piscine. Un remboursement sur une durée de 60 mois au taux de 4.120% hors assurance. Je lui avais demandé une mensualité maximum de 150€ et elle me propose 210€...

Bien en dessous de mes souhaits.

Cordialement