PENELOPE2 a dit:
Pouvez vous m en dire plus sur cette nouvelle règle de calcul des plus value en cas de location ' en bic réel lors de travaux.LMNP. Ce n est pas clair pour moi.
humm , ce n'était vraiment clair pour personne
jusqu'à la lecture de la notice,
j'appelle dans la suite: amortissements utilisés pour désigner la part des amortissements qui sont utilisés pour baisser le résultat fiscal en lmnp
Alors en premier: lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans; les travaux( non locatifs) viennent majorer le prix d'acquisition, si ils n'ont pas été utilisés pour baisser l'impot ( en nu c'est simple, c'est la déduction du revenu foncier d'une partie des travaux). Donc traditionnellement , si on a utilisé le montant des travaux pour diminuer le revenu foncier imposable, on n'a pas le droit de rajouter ces travaux au montant de l'acquisition pour avoir le prix d'acquisition servant pour la plus value.
je loue nu,j'ai acheté un bien 100 ke, j'ai fait 20 ke de travaux, je n'ai utilisé que 5ke euros de mes travaux en les imputants sur les loyers et revenus, si je vends à ce moment mon prix d'acquisition sera de 100+15ke.
Cette règle a été transposée pour les revenus bic( lmnp) en tenant compte du fait qu'il vient de se greffer la diminution du prix d'acquisition par les amortissements utilisés;
Au sujet des travaux, que dit le code? qui est difficile à comprendre:
"III. – Le prix d'acquisition est
minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C, à l'exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article."
et le 4 qui définit la
majoration du prix d'acquisition;
4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.
Mais heureusement la NOTICE est là:
Ainsi la notice explique concernant la MAJORATION du prix d'acquisition: ligne 23
"
"important"en cas de cession d’un bien loué meublé dont le résultat a été imposé dans la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux (BIC) selon le régime réel, les dépenses de construction, de reconstruction,
d’agrandissement, ou d’amélioration doivent être diminuées des amortissements correspondant à ces dépenses admis
en déduction en application de l’article 39 C du CGI, à ce titre pris en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu;"
en d'autre termes le prix d'acquisition est augmenté de la valeur des travaux - les amortissements utilisés concernant ces travaux;
j ai acheté 100 ke j ai fait 20ke de travaux ( je supopose amortis sur 10 ans) donc chaque année j'amorti 2ke de travaux;
Comptablement la 6 eme année j'aurais amorti 6x2=12 ke; mais les charges des premières années ont amené un resultat nul ou négatif donc pendant 3 ans et je n'ai pas pu déduire les amortissments fiscalement; j'ai donc utilisé que 3 ans sur les 6 pour diminuer mon résultat;3x2=6 ke (et j'aurai écarté 3 x2=6ke)
Mon prix d'acquistion sera majoré de 20-6=14 ke donc 114 ke comme prix d'acquisition
quant à la minoration? (ligne 25)
la notice indique:
- n’est pas à renseigner ligne 25 le montant des amortissements correspondant aux dépenses de construction,
reconstruction, agrandissement ou amélioration admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI, à ce titre pris
en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (cf. supra, ligne 23, « important »).
donc les travaux ne sont pas à prendre en compte ici;
