Questions sur un premier achat

[VincentB]

Bonjour,

Ce message est assez long, mais je suis sensé signer demain une promesse de vente d'un appartement pour un premier achat.

De ce fait, je me pose énormément de questions alors tout d'abord je mets tout à plat :

Je suis seul, avec un enfant de 23 mois à charge ( la maman m'a quitté mais on vit encore ensemble en collocation ).
Je travaille en CDI, je touchais 1900 euros net par mois, j'ai été augmenté en juin de cette année, je touche désormais aux alentours de 1980 euros par mois ( sur 12 mois ), + une prime de 150 euros tous les 3 mois : donc en clair je gagne 2030 par mois en moyenne désormais.

Je touche également une prime à part de mon salaire toutes les 5 semaines ( presque tous les mois donc ) pour de l'astreinte de 75 euros ( non déclaré par mon employeur hein... )

Je touche également la moitié de la PAJE pour mon enfant, c'est à dire 180/2 : 90 euros par mois.

j'ai 20700 euros sur mon PEL.

je suis sensé signer demain un compromis sur un appartement à 145 000 euros ( frais d'agence inclus ) et je compte 10 000 euros pour le notaire = 155000

j'ai donc besoin à la grosse de 134000 par une banque.

si la ou les banques prennent en compte que mon salaire et donc ni la PAJE, ni ma prime de 75 euros, pourrais-je emprunter aujourd'hui sur 25 ans dans ma banque ?

( j'espère avoir été clair... )

ps : ca va faire 10 ans que je n'ai jamais été à découvert à ma banque ( banque postale ).

 

[Aristide]

Bonjour,

Tout dépend des conditions de votre crédit; en particulier du taux de prêt, d'assurance et de la durée du prêt.

L'usage bancaire est que les charges ne dépassent pas 33% de revenus pérennes.
Si vous pouvez démontrer que tous les revenus cités sont certains dans le temps votre banque pourra les considérer comme pérennes.

Par contre, une estimation rapide laisse penser que vous devrez envisager un crédit sur une longue durée pour rester dans une norme de taux d'endettement acceptable.

Pour un première approche vous pourriez voir :

Quel prix puis-je mettre dans mon logement ?

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=> et procéder à une simulation au moyen de l'applicatif joint.

Ensuite le plan de financement pourrait peut-être être amélioré en intégrant des crédits à taux moins élevés :

+ prêt patronal ,
+ Prêt EL (Voir si PEL intéressant ou pas suivant sa génération
+ Autres prêts sociaux....?

De même la technique des prêts gigognes peut réduire sensiblement les coûts de crédit.

A toutes fins utiles voir :

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ? »

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Cdt

 

[Aristide]

Ce message est assez long, mais je suis sensé signer demain une promesse de vente d'un appartement pour un premier achat.

Précisions :

+ Une promesse de vente engage le vendeur à vendre mais pas l'acheteur à acheter?

+ Une promesse d'achat engage l'acheteur à acheter mais pas le vendeur à vendre

+ C'est la compromis qui engage à la fois le vendeur et l'acheteur.

A toutes fins utiles je vous suggère de lire :

Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...pensive-dobtention-dun-pret-immobilier.17309/

Cdt

 

[VincentB]

merci pour vos réponses !

Bon, ma situation a progressé :

J'ai signé mardi soir le "compromis" engageant moi et le vendeur donc.

Je n'ai pas encore reçu l'AR, mais ce sera probablement demain.

donc ma situation bancaire : j'ai désormais sur mon PEL : 28800 euros
mon bien + les frais de notaires sont à 155000 euros.

j'ai donc besoin d'un prêt d'au moins 127000 euros.
mon salaire est de 1860 € ( manifestement, les primes pour heures sup, etc ne sont pas comptés dans mes revenus ).

Je n'ai aucun prêt en cours avec personne.

donc conclusion : mes mensualités doivent être au max de 620 euros.

j'ai commencé mes démarchages dans les banques : j'ai eu une proposition du CFF : 25 ans en fixe ( PAS Liberté ) à taux de 3.5%. ( hors assurance )

question : peuvent-ils mieux faire ?

Et me conseillerez-vous quelle banque pour faire baisser mon taux pour avoir une mensualité de moins de 620 ?

 

[Takakak]

Et me conseillerez-vous quelle banque pour faire baisser mon taux pour avoir une mensualité de moins de 620 ?

ça relève malheureusement de l'impossible. Tout dépend du dossier, de votre situation personnelle, géographique, de la politique des banques régionales et nationales à cette période de l'année, etc.
L'idéal, pour moi, c'est d'en voir le maximum : ça ne coute rien et au moins vous aurez plusieurs offres (la concurrence !!)

 

[Aristide]

Bonjour,

donc ma situation bancaire : j'ai désormais sur mon PEL : 28800 euros
mon bien + les frais de notaires sont à 155000 euros.

j'ai donc besoin d'un prêt d'au moins 127000 euros.

Ainsi présenté votre plan de financement est incomplet et si vous n'y prenez pas garde vous risquez la mauvaise surprise d'une insuffisance de financement in fine.

Aux frais "de notaire" (= frais d'acte d'acquisition notarié plus exactement) il faudrait ajouter :

+ Les frais de négociation (le cas échéant ?)
+ Les frais de courtage (le cas échéant ?)
+ Les frais de dossier
+ Les frais de garantie
+ Les parts sociales (le cas échéant si banque mutualiste)

Pour parfaire votre plan de financement vous pouvez vous inspirer de :

Quel prix puis-je mettre dans mon logement ?

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=> Et à l'applicatif joint.

mon salaire est de 1860 € ( manifestement, les primes pour heures sup, etc ne sont pas comptés dans mes revenus ).

Dépend des banques.

j'ai commencé mes démarchages dans les banques : j'ai eu une proposition du CFF : 25 ans en fixe ( PAS Liberté ) à taux de 3.5%. ( hors assurance )

question : peuvent-ils mieux faire ?

Il est toujours possible de négocier pour tenter d'obtenir mieux.

Et me conseillerez-vous quelle banque pour faire baisser mon taux pour avoir une mensualité de moins de 620 ?

Sur cBanque on ne fait pas la promotion de quelque banque que ce soit.

Mais pour optimiser votre plan de financement c'est à dire :

+ A montant de crédit identique et à mensualité égale; obtenir un coût de crédit moins élevé,

Ou bien

+ A Mensualité égale et à coût du crédit identique , obtenir un montant de crédit plus élevé

=> Vous pouvez voir :

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ? »

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Cdt

 

[VincentB]

merci pour tes conseils Aristide, l'air de rien ça m'a beaucoup aidé !
bref, après un passage la semaine dernière chez un courtier qui m'a proposé un taux à 3.45 fixe sur 25 ans, et qui me disait que ca allait passer, j'ai été voir deux/trois banques de mon coté ( banques qui n'ont pas été démarchées par le courtier hein ).

au final : j'ai ma propre banque ( banque postale ) qui me propose du 3.25 fixe sur 25 ans, alors que le LCL, la BNP et le CFF m'ont proposé des taux bien au-dessus.

content, je repars avec ma proposition de plan de financement, et 5 minutes après, le courtier en question m'appelle pour me dire que mon dossier à la caisse d'épargne est accepté ! ( à 3.45% fixe sur 25 ans )

ma question est : si je refuse l'offre de prêt de la caisse d'épargne, le courtier va t'il me demander ses frais de courtage ? quitte à lui envoyer l'offre de ma banque pour prouver ma bonne foi.

 

[sebastihein]

J'ai eu un peu le même cas que toi...j'ai joué un peu sur 2 tableaux et j'ai obtenu un meilleur taux par moi même à ma banque (la banque postale aussi) que par le courtier.Je n'ai rien eu à lui payé sachant que je n'ai pas accepté ces propositions...(d’ailleurs j'avais rien signé avec lui...)

 

[Aristide]

Bonjour,

ma question est : si je refuse l'offre de prêt de la caisse d'épargne, le courtier va t'il me demander ses frais de courtage ? quitte à lui envoyer l'offre de ma banque pour prouver ma bonne foi.

Non vous ne lui devrez rien.

Mais si 3,25% est certes mieux que 3,45% ainsi que je vous l'ai expliqué via le lien fourni de mon blog ci-dessus, le taux n'est qu'un élément parmi d'autres et, en particulier, la technique du montage gigogne à échéances lissées vous ferait très probablement économiser une somme très significative sur le coût du crédit.

Sur le forum, dans le post du même nom, il y a de très nombreux cas concrets (donc chiffrés) qui pourraient vous le démontrer.

A vous de voir !

Cdt

 

[VincentB]

Bonjour,


Non vous ne lui devrez rien.


Cdt

Merci encore Aristide.

heu... c'est sûr que je ne lui dois rien ? Car contrairement à sebastihein, j'ai signé une demande de mandat pour le courtier...

 

[Aristide]

Ben...relisez le mandat que vous avez signé; normalement les conditions de rémunération y sont précisées.

Vous lui devrez une commission si vous acceptez l'offre qu'il vous a proposée.

Et si vous voulez encore économiser de l'argent demandez à votre banque un montage gigogne (Double ligne ...Duo...ou autre nom commercial) à échéances lissées.

Cdt

 

[Capach]

Merci encore Aristide.

heu... c'est sûr que je ne lui dois rien ? Car contrairement à sebastihein, j'ai signé une demande de mandat pour le courtier...

Je confirme que vous ne lui devez rien, ni même aucun frais dits "administratifs"

Article L321-2 du code de la consommation de la loi n°2010-737, article 17 : " Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. "

Et cette mention doit obligatoirement être reportée sur le mandat que vous avez signé.

 

[VincentB]

elle est bien reportée. Donc pas de souci.

donc, cela étant, j'ai encore un petit souci : mon apport est en fait sur un PEL que j'ai ouvert en janvier 2008, j'ai 29000 euros dessus.

J'ai donc pris RDV avec un conseiller de ma banque pour cloturer le PEL. Car on va me demander bientot de verser les 10% de sequestre du bien ( en l'occurence presque 14 000 ).

je suis sensé cloturer mon PEL le 2 aout. Si je le cloture ce jour-là, j'aurais les fonds sur mon compte courant très rapidement ? Ou il y a un certain délai entre la cloture et le retour des fonds sur mon compte courant ?

 

[sebastihein]

Il faut bien 1 bonne semaine pour l'avoir sur son CCP...

 

[VincentB]

Il faut bien 1 bonne semaine pour l'avoir sur son CCP...

ok, donc je vais faire en sorte de modifier la date du rdv

sinon, je vais accepter l'offre de ma propre banque, à savoir 3.25 sur 25 ans. je suis dans les 32% d'endettement, et mon dossier vient de partir, j'espère avoir la réponse début aout...

 

[Tetris]

ok, donc je vais faire en sorte de modifier la date du rdv

sinon, je vais accepter l'offre de ma propre banque, à savoir 3.25 sur 25 ans. je suis dans les 32% d'endettement, et mon dossier vient de partir, j'espère avoir la réponse début aout...

Salut, tout comme toi je fais faire appel à un courtier et me reserve la poste pour négociation direct et pour un prêt sur 25 ans. Ca me plairai bien d'avoir 3.25%
J'imagine que tu as pris l'assurance groupe proposé par la poste. A combien s'élève le taux et au final ça te fait quel TEG ?

 

[Aristide]

Bonjour,

je suis sensé cloturer mon PEL le 2 aout. Si je le cloture ce jour-là, j'aurais les fonds sur mon compte courant très rapidement ? Ou il y a un certain délai entre la cloture et le retour des fonds sur mon compte courant ?

Il faut bien 1 bonne semaine pour l'avoir sur son CCP...

Le délai dépend de la banque et de son organisation.
Le mieux serait de vous renseigner auprès de la vôtre.

Cdt

 

[VincentB]

je viens de les appeler et j'ai modifié mon RDV. Il leur faut entre 10 et 12 jours.

pour Tetris : oui j'ai pris l'ADI de la poste : au final, ça me fait un TEG de 3.71%. Mais je précise que le crédit proposé est un pret PAS taux fixe.