Questions sur les risques d'un investissement locatif avant achat RP

[krs972]

Bonjour,

Désolé si le sujet a déjà été abordé.
Projet:
Investissement locatif (160K€) en Scellier d'ici 3 mois (Mars2011) pour une livraison fin2012 donc défisc sur IR 2013 des revenus 2012.
Achat d'ici 12 à 18 mois (Mars 2012) d'une RP avec mon amie, avec si possible une capacité d'emprunt de 160K€ (950€/mois)

Actuellement
depenses Location 550€
Revenu annuel moyen 3200€ net (croissance stable dici 24 mois)

Problème:
Si je fais ce Scellier, je vais emprunter de l'ordre de 800-900€/mois avec des revenus locatifs de l'ordre de 500€/mois
mais le déficit sera compensé par la défisc à peu près (-400€ dimpots prévus), je table sur un réel effort d'épargne de 150-200€ max
Pour l'instant je pense pas trop me tromper, si bien sur, tout ce passe bien pour la location.

Maintenant, si je me pointe on va dire en 2012 pour faire un emprunt à 950€ mois jaurai déjà contracté un emprunt à 800€.

Est ce que la banque prendra en compte mon effort dépargne ou mon déficit foncier???, car sinon ca me retire concretement les 400€/mois de capacité demprunt.
Donc en gros dans le pire de cas, ils me diront "ah ba non m'sieur vous avez un credit locatid donc vous pouvez emprunter pas 950€ mais plutot 550€ a cause de votre autre emprunt!!! et là je verrai rouge et mon amie aussi

Quelqu'un a t-il déjà eu ce cas de figure.
Bref je ne voudrais pas impacter ma capacité demprunt de RP pour un Scellier en 2012
Ou y a til un moyen de contourner le problème?

Merci de vos retours, tout ceci me perturbe un peu !

A bientot

 

[Buffeto]

sans indiscrétion , combien payes tu d’impôts ?

 

[krs972]

hmm jai payé 3700€ pour 2009 mais ca va augmenter à 4400€ pour 2010 et encore un peu plus après.
porquoi donc??

 

[Buffeto]

ben , mettre en place une défisc de cette nature et qui risque d'obérer ta capacité d’endettement pour ta RP pour si peu d’impôt me parait disproportionné ......

 

[ZRR_pigeon]

ouais pareil. surtout qu'en Scellier ca ne fait pas de deficit foncier alors je crois que vous avez mal saisi la chose.
si vous voulez vraiment faire ce scellier, assurez-vous que vous pouvez emprunter aujourd'hui de faire acheter scellier+RP (j'en doute entre nous)...

Entre nous, faire du Scellier quand on paye 8-15K d'IR par an, pourquoi pas, mais dans votre cas vous devriez augmenter votre pouvoir d'achat en payant vos impots sans defiscaliser...

Ce scellier serait-il un F2 dans une ville de moins de 40 000 habitants dont on vous promet une croissance imminente?

ou alors faites du locatif sans loi dans de l'ancien en local. mais apres l'achat de la RP.

 

[virginie57]

Ce scellier serait-il un F2 dans une ville de moins de 40 000 habitants dont on vous promet une croissance imminente?

ou alors faites du locatif sans loi dans de l'ancien en local. mais apres l'achat de la RP.

exactement.

j'ajoute que :

1) êtes-vous certain de ne pas surpayer le bien ?
2) où est la défisc ? vous payez tout de suite 19,6% de TVA à l'état ainsi que droits de mutation et frais de notaire + hypothèque , votre défisc sera, elle, étalée sur 9 ans. Dans ce que vous payez il y a aussi la marge du promoteur (environ 25%), en gros au total environ 50%....vous en récupérez une partie seulement mais étalée sur 9 ans et à plusieurs conditions dont une très importante : celle de conserver le bien pendant 9 ans, sinon vous devrez rembourser au fisc la défisc si généreusement accordée....

scellier aujourd'hui c'est un peu le robien d'hier à Montauban....

PS : investissement 160k€, revenus mensuels : 500 € soit 6000 €/an, quelle rentabilité brute ? ....et nette ? gros gros risque pour une rentabilité nette aussi faible !

 

[krs972]

Ma crainte n est pas vraiment porte sur les risques que jai bien estime, j attends deux offres de biens pour pouvoir effectuer mes calculs de comparaison avec le marche local, avec des projections plus pessimistes que la simulation que jaurai
Mais plus sur la contrainte que ca apportera sur mon credit pour RP lorsque jirai voir les banques!

 

[virginie57]

un des risques est justement celui que vous évoquez, à savoir ne pouvoir obtenir de prêt pour sa RP parce que vous venez de vous engager quelques mois plus tôt dans une opération d'invest locatif comportant de multiples et gros risques sur la durée.

c'est un trop gros risque, à mon avis. Un invest locatif est-il si important pour vous au point de limiter considérablement vos marges de manoeuvre à court terme ?

rappel de votre rentabilité brute : 3,8 % ! de renta brute ! et en net ? vous avez, évidemment, mesuré le risque d'une renta nette bien plus faible voire même ayant des chances sur la durée de devenir à un moment ou à un autre négative ?

 

[krs972]

Ok c'est bien ce que je pensais, après la banque n'est pas obligé de savoir que j'ai un début de prêt en cours en gros je serai dans la période de financement des intérêts intercalaires, donc pas de traces d'un point de vue bancaires non?
Parce que si j'ai bien compris ils calculeront uniquement mon déficit donc ma baisse d'endettement et non pas mon vrai budget après baisse d'impôt??

 

[Kenzo44]

Faites les choses dans l'ordre... Achat de RP, puis locatif (et defisc en supplément si besoin).
Le gains (s'il y en a car au vu de la rentabilité, je doute que le gain soit énorme)
de votre investissement va se traduire par une perte sèche au niveau de votre prêt pour votre futur RP
Du coup vous aller vous retrouvez avec des mensualités moins grande pour votre RP, donc crédit plus long donc crédit plus chèr...
Et au final, vous allez perdre bien plus d'argent que vous n'allez réellement en gagner...

 

[Aristide]

Ok c'est bien ce que je pensais, après la banque n'est pas obligé de savoir que j'ai un début de prêt en cours en gros je serai dans la période de financement des intérêts intercalaires, donc pas de traces d'un point de vue bancaires non?

Bonjour,

Si vos prêts sont dans des banques différentes et que vous ne déclariez pas à l'une les charges et encours de l'autre, effectivement elle ne s'en aperçevra pas forcément.

Mais lorsque vous signez votre dossier de demande de crédits, suite à la loi Néiertz sur le surendettement, vous signez aussi une déclaration d'exactitude et de sincérité des renseignements fournis.

En cas de problèmes ultérieurs, vous auriez alors beaucoup de mal a prouver votre bonne foi devant une commission de surendettement sans compter les conséquence de fausses déclarations à la banque.

C'est une manoeuvre que je vous déconseille fortement.

Cordialement

 

[krs972]

Bon :-/ disons que c'est bien ce qu'il me semblait cela peut être un peu périlleux, pfff, le CGP me disait qu'en ouvrant le compte pivot,cela masquerait effectivement le prêt entre les banques mais bon je trouvais ca louche qd même.

Merci de vos conseils, tant pis pour le placement.....

 

[Buffeto]

pfff, le CGP me disait qu'en ouvrant le compte pivot,cela masquerait effectivement le prêt entre les banques mais bon je trouvais ca louche qd même.
....

y' a pas à dire ton CGP c'est une vedette .......

 

[kfc]

perso je surveille [lien réservé abonné]

et les graphes 2.1 et 2.3 en particulier m'ont plutot convaincu de m'éloigner de l'investissement immobilier meme pour la RP...

 

[virginie57]

pfff, le CGP me disait .....

je ne qualifierais pas la personne dont vous parlez de "CGP" mais plutôt de vendeur de défisc ce qui est tout autre chose...

on a connu ça avec les vendeurs de Robien, les boorlo, les zrr, les girardin etc...etc.... les scellier maintenant

 

[virginie57]

perso je surveille [lien réservé abonné]

et les graphes 2.1 et 2.3 en particulier m'ont plutot convaincu de m'éloigner de l'investissement immobilier meme pour la RP...

enfin un peu de bon sens dans ce monde de brutes immobilières.

j'ajoute qu'avec les revenus en baisse ou au mieux en stagnation des habitants de notre beau pays conjuguée à une hausse prochaine des taux des prêts immo, l'immo ne pourra que....vous devninez la suite

 

[ZRR_pigeon]

perso je surveille [lien réservé abonné]

et les graphes 2.1 et 2.3 en particulier m'ont plutot convaincu de m'éloigner de l'investissement immobilier meme pour la RP...

pourquoi pas mais meme si les prix de l'immo (et meme locatif) descend, les loyers ne descendront pas, la rentabilite augmentera.
donc je ne vois pas l'interet de rester locataire. il faudra juste acheter avec un pret court et pas trop cher.

les corrections les plus severes ne se feront qu'aux endroits sub-optimaux..genre ville de province de moins de 40 000 habitants..suivez mon regard...

 

[kfc]

pourquoi pas mais meme si les prix de l'immo (et meme locatif) descend, les loyers ne descendront pas, la rentabilite augmentera.
donc je ne vois pas l'interet de rester locataire. il faudra juste acheter avec un pret court et pas trop cher.

les corrections les plus severes ne se feront qu'aux endroits sub-optimaux..genre ville de province de moins de 40 000 habitants..suivez mon regard...

locatif : et donc pourquoi ne pas attendre la baisse avant d'acheter ?
location RP : un petit tour sur le formulaire cbanque sur la question me donne +35k sur 10 an pour la location+épargne par rapport à l'achat mais c'est bien sur a) spécifique à mon cas b) extremement susceptique aux variations de rendements/loyers/immo
corrections : dans mon cas, l'IdF affichant des hausses particulièrement impressionnantes, j'espère une baisse proportionnelement forte.

 

[ZRR_pigeon]

me donne +35k sur 10 an pour la location+épargne par rapport à l'achat

J'imagine qu'il y a des hypotheses sous jacentes, du genre :

• pas changement professionnel (qui vous obligerait a changer de location, pas forcement un loyer aussi interessant

• pas de changement matrimonial qui impliquerait une augmentation de la taille du logement

etc...

de toutes facons y'a jamais de moment optimum, c'est conjoncturel, donc soit on choisit taux bas et immo cher (maintenant), en general choix des modestes; soit on choisit taux eleves et immo pas cher, en general choix des aides qui ont un gros capital initial dans les poches et donc emrpunte peu.

moi, j'ai choisit les taux bas

 

[Bandit]

J'imagine qu'il y a des hypotheses sous jacentes, du genre :

• pas changement professionnel (qui vous obligerait a changer de location, pas forcement un loyer aussi interessant

• pas de changement matrimonial qui impliquerait une augmentation de la taille du logement

etc...

en cas de changement pro ou matrimonial ou quelle que soit la raison du changement de logement, cela favorise la situation de location les frais de changement y étant infiniment plus faibles.
La durée moyenne de détention d'un bien immo en France est de 7 ans, au vu des rapports prix/loyers actuels il s'avère que l'achat de la RP n'est plus une opération rentable pour la majorité (sauf si les prix continuent à monter a un rythme très soutenu et de façon durable mais je ne pense pas que qui que ce soit y croit raisonnablement)