Questions pour la viabilité d' un investissement locatif

[ryusensei]

Suite à un héritage , mon frere et moi même souhaitons investir dans un immeuble à rénover, ce dernier comprendrait quatre appartement . Aussi je souhaiterai savoir si notre projet est fiable.
La banque nous fait un prêt de 180000 euros (revisable? ou fixe?) sur 30 ans et nous avons un apport de 40000 euros.
Nous comptons mettre en vente nos appartements une fois les travaux terminé (environs 9 à 12 mois ) . L'investissement totale étant de 220000 euros nous comptons les revendre pour 400000 euros. Mais quelle serait ici la part que prendrai l'état et de quel manière la prendrait elle étant donné qu'ils ne seraient pas vendu en même temps ?
Ensuite nous souhaiterions rembourser la totalité du pret à la banque, mais le montant des interets sur 30 ans s'élévent à 192500 euros donc un totale de 192500 + 180000 = 372500 euros , devrions nous réellement rembourser cette somme ? et si non qu'elle somme leur devrions nous au bout d'un an ? .
Enfin plutot que rembourser cette argent a la banque ne serait'il pas plus profitable de la réinvestir directement dans d'autre immeubles étant donné que nous disposerions d'un fond plus important .
Cela fait beaucoup de question car je n'ai aucune connaissance dans ce domaine.

 

[flomel]

Bonjour,

Tout d'abord, votre opération ne me semble pas être un investissement locatif mais plutôt une opération de marchand de bien ( car vous ne dites nulle part que vous souhaitez louer ces appartement mais plutôt les vendre).
Attention à ce type d'opération car en étant requalifié de marchand de bien vous dépendrez de ce régime:
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Ensuite, votre espérance de faire une plus-value de presque 100% me paraît , comment dire........, rêveuse.......
L'âge d'or des plus-value à répétition est malheureusement passé, estimez vous heureux si vous retombez sur vos pieds avec une telle opération dans 1 an. La crise immobilière n'en est malheureusement qu'à ses débuts.

Je crains pour vous que vous n'arriviez sur ce marché quelques années trop tard.

Comme vous le dîtes : "je n'ai aucune connaissance dans ce domaine" donc la meilleure des choses à faire est de ne pas se lancer dans ce type d'opération très risquée, et réservée à des personnes aguérries.

Bon courage.

 

[ryusensei]

En fait nous comptons gagner les gains sur le cout des travaux car même si nous ne connaissons pas grand chose au marché de l'imobilier nous sommes compétent pour éffectuer les travaux nous même et avec l'aide de nos propre contacts et fournisseurs , ceci à moindre cout puisque c'est déjà notre métier. Donc les appartements ne nous reviendrais pas à 1000 euros le metre carré , mais 250 euros . De même si nous gardons deux appartements en location et vendons les deux autres nous ne serions plus marchand de bien alors?

 

[Gagarine]

Bonjour,
Quel est la valeur de l'immeuble ? Quel type d'appartement ? Quel travaux dans les parties communes (toitures, cage d'escalier, porte d'entrée) ? Montant estimé des travaux ?
Il faut voir que les travaux que vous faites vous memes ne seront pas déductibles de la plus value.
Ce que vous devrez à la banque, ce n'est "que" le capitale restant dû. Il est donc important de négocier un crédit sans pénalité de remboursement anticipé.

Cordialement.

 

[stunt38]

ce "type d'investissement" est assez courant : acheter un bien, le rénover, le mettre éventuellement en location et le revendre en faisant une plus value.

attention comme cela a déja été dit à la viabilité de votre projet, nous avons ici une vision d'internaute, on ne peut pas se rendre compte de la situation de votre immeuble, son emplacement, l'intégralité ds travaux à effectué...

avant de vous lancer la dedans faites bien le calcul de ce que ca vous coutez en partant d'une hypothèse pessimiste, de sorte que vous ne vous retrouviez pas en pleine galère.

cdt

 

[ryusensei]

C'est un batiment (loft) de 300 m2 situé en centre ville , la ville abrite 25000 habitants . C'était une ancienne usine de chaussure, Il y a 3 étage bétonné de 100 m2 chacun (vide) , la courverture est en bonne état , la charpente est impeccable,l'escalier aussi mais la façade serait à ravaler d'un coté ( 300 m2 environ ) et toutes les fenetres à changer (28 au totale ) .L'instalation et la plomberie sont entierement à refaire , l'immeuble est vendue 130000 euros (pas encore vendue et à déjà baissé car pas de terrain ni garage) et trop de traveaux selon l'agent) . On a calculé un budget de 80 000 euros pour tous refaire à neuf . Or si on fesait tout refaire par des professionnels on arriverait à 250000 euros de travaux environs ...Donc on doit arrivé à la fin à 2 appartement de 50 m2 et 2 de 100 m2 (états neuf)

 

[tbw]

Bonjour,

80000 euros pour 200 m2, ça donne donc du 400 euros/m2.

Pour des travaux lourds c'est difficile à croire comme budget du m2

Si vous y arrivez, je vous embauche pour refaire mon appart de fond en comble même en payant la main d'oeuvre vous serez encore 2 fois moins cher que les prix du marché.

A+
erwan

 

[Gagarine]

Pour 300m², tbw !
Il faut effectivement que vous m'expliquiez comment vous refaites tout pour 80ke. Avec déjà un joyeux 20ke de menuiserie (fenetre + porte) et 4 sdb + 4 cuisines à 3ke chacun cela fait environ 25ke. Reste 35ke. Soit un peu mois de 10ke par appart. Reste electricité, plomberie (pas compté dans les 3ke), chauffage, chaudiere, revetement sol et mur, cloisons... Cela me parait un peu "short". Sans parler du temps passer et du crédit qu'il faut commencer à rembourser avant que les appart soient revendus.
Mais il est clair que nous ne connaissons pas le produit et votre capacité à effectuer ces travaux...

Cordialement

 

[ryusensei]

J'ai le double vitrage à 9 x moins cher sur commande, mes deux freres sont menuisier et j'ai un ami qui à une entreprise de véranda , j'arrive à 8 ke contre 20 Ke , 500 euros par cuisines et sdb c'est bien assez ! 4 Ke contre 25 ke ,
Le vrai problème c'est la plomberie et l'electricité car on sera obligé de faire appel à des professionel et de payer les fournitures au prix fort , Sinon le reste ça devrais aller...

 

[Gagarine]

Forcement, si vous avez les fournitures à ce prix...
Electricité et plomberie sont hors de prix.
N'oubliez pas les parties communes. Dans les menuiseries, il y a également toutes les portes (négligeable unitairement mais sur tout un immeuble...). Enfin, ne négligez pas les 1000 euros de crédit mensuel et les frais de notaire pour l'acquisition soit un total d'environ 20ke pour une revente en moins de un an.
Reste à déduire les 26% d'impot sur les plus-value et vous aurez déjà pas mal d'élément pour estimer la viabilité de votre projet.

Cordialement.

 

[ryusensei]

Mais comment l'état pourrai calculer ici le pourcentage dû sur la plus value car on ne vendrait que deux appartements sur 4 , les 2 autres restant en location, de plus c'est un batiment qu'on transforme en habitation . La nature de la plus value serait elle alors différente selon le type de bien?

 

[Gagarine]

Attention aux frais eventuels lié au changement de destination du bien. Peut-être faut-il une autorisation ? Ou obligation de créer une place de parking par logement ? Mise en place d'un reglement de co-propriété...

Cordialement.

 

[ryusensei]

c'est vrai que ça risque d'etre legerement compliqué , on est en train de voir avec la mairie pour échapper aux places de parking , la copriété aussi sera à voir ...et plein de choses encore, et c'est que le début

 

[stunt38]

juste un conseil en passant : prévoyez une rallonge budgétaire de 20 000 € au moins, pour avoir eu de nombreux clients pros. qui se sont lancés dans ce type d'opération le tarif initial était vite dépassé

 

[ryusensei]

Citation :

Ensuite, votre espérance de faire une plus-value de presque 100% me paraît , comment dire........, rêveuse.......




Notre longère que le notaire avait estimé 120000 euros il y a trois ans vient d'être estimé aujourd'hui à 210000 euros par ce même notaire, cout totale des travaux 6000 euros , bien sur elle n'est pas encore vendue mais les agences immobilière l'estime à 240000, 250000 euros ça fait un gros gain en trois ans , yes .

 

[flomel]

Citation :

Ensuite, votre espérance de faire une plus-value de presque 100% me paraît , comment dire........, rêveuse.......




Notre longère que le notaire avait estimé 120000 euros il y a trois ans vient d'être estimé aujourd'hui à 210000 euros par ce même notaire, cout totale des travaux 6000 euros , bien sur elle n'est pas encore vendue mais les agences immobilière l'estime à 240000, 250000 euros ça fait un gros gain en trois ans , yes .

Ma remarque était valable pour un bien que l'on achète aujourd'hui, ce qui semblait être le cas dans votre premier post.
Maintenant, faire 75% sur un bien que vous détenez depuis 3 ans n'est pas un exploit. Même si : pas vendu, pas gagné....
Ne vous laissez pas "griser" par les plus-value faciles dans l'immobilier, c'est le meilleur moyen d'avoir une réelle déconvenue.
Bien à vous.
Flomel

 

[ryusensei]

Oui mais si je ne tente rien je ne gagne rien , quel autre investissement plus sur serait succeptible de rapporter autant ?

 

[tbw]

et hop là je fais des bonds sur ma chaise en lisant :

Oui mais si je ne tente rien je ne gagne rien , quel autre investissement plus sur serait succeptible de rapporter autant ?

Y a pas d'investissement sûr et qui rapporte

C'est un principe même de la prise de risque.

Alors si vous êtes dans le bon timing et que vous faites une plus value, tant mieux.

Maintenant pensez aussi au cas où vous restez avec ce même bien sur les bras pendant une période indéterminée.

A+
erwan

 

[Karukera]

Bonjour,

A prendre en compte dans votre simulation :

- C'est à vérifier, mais normalement pour un changement de destination et pour l'amenagement de 300m2, vous devrez faire appel à un architecte pour le dépot de permis. Ce qui représente un cout supplémentaire.

- Pour 3 plateaux de 300m2, vous ne ferez pas 2 appartements de 50 et 2 appartements de 100. Il faut prévoir les dégagements et accès. Au RDC, il faut prévoir les accessibilités handicapés, et les appartements doivent également être prévu pour. Tout ceci génère des couts a intégrer, et il faut revoir le calcul de surface des logements, pour redéfinir le prix de revente.

- Après, en faisant les travaux soi-meme et avec des amis, la durée des travaux est forcément plus longue, les travaux ne pourront se faire que sur le temps libre et les week end. Les frais financiers seront donc plus importants.

- Je pense que le budget de 80000 est trop faible, s'il faut inclure dedans toute la plomberie et l'electricite par des entreprises extérieures. Le mieux serait deja de faire un avant projet à faire chiffrer pour ces 2 lots.

- Avez vous le diagnostic amiante et plomb ? Si ces 2 éléments sont présents (ancienne usine), vous pouvez oublier votre projet. Les traitements sont trop onéreux pour la taille de l'opération.

L'immobilier est à double tranchant, on peut faire de belles plus values, mais on peut également perdre bcp de plumes. Il faut bien chiffrer tous les éléments, avant de se lancer, surtout dans du vieux.