Questions pour 1er investissement locatif et conseils LMNP

[mathieu620]

Bonsoir à tous,

je suis de retour sur le forum, en effet j'avais posté un message l'année dernière pour avoir des renseignements, mais le projet avait été mis en stand by quand nous avons appris que nous allions avoir un enfant.

Maintenant qu'il est là et que tout va bien, on va pouvoir se remettre au travail.

Pour ce premier investissement je vise une petite / moyenne surface pour faire du meublé en statut LMNP.

Situation :

Couple 26 et 25 ans en cdi, 1 enfant
Propriétaire de notre RP (neuve de 2017)
1 véhicule neuf + 1 véhicule de 50 000 kms
un seul crédit dans le foyer, le prêt immo
Epargne actuelle : 19 000 euros
Revenus hors prime (qui payent les impots) : 2500 € mensuel
Crédit Immo : 670 €
Taux d'endettement : 26,8 %


Nous visons des biens autour de 50 000 € sans gros travaux, afin d'emprunter 60 000 euros.


Nos questions sont les suivantes:

- Pensez-vous que le projet est réalisable sans apport ?
- Pensez-vous que malgré nos faibles revenus, les banques pourraient nous suivre vu que tous les voyants sont selon nous au vert ?

Pour le meublé en lui même:

- On pensait plutot a une petite maison (60 m² maxi) plutot qu'un appart pour éviter les frais de copro, c'est judicieux ou non ? D'ailleurs peut-on louer une maison en meublé LMNP ?

- Enfin si vous avez des astuces nous sommes preneurs de tout conseil : (Chauffage electrique plutot que chaudière etc.)


NB: on souhaitait faire cela dans la ville de Valenciennes, mais il y a plus de 200 annonces de meublé sur un site tres connu ! Vu l'offre, on va plutot cibler les plus petites villes autour.


Merci pour votre aide et désolé de toutes ces questions, on veut vraiment faire au mieux !

 

[Buffeto]

- Pensez-vous que le projet est réalisable sans apport ?

le principe du locatif meublé ou non est justement de ne pas faire d'apport . crédit 110% pour fiancer les frais de notaire .

- Pensez-vous que malgré nos faibles revenus, les banques pourraient nous suivre vu que tous les voyants sont selon nous au vert ?

pour le savoir la seule solution est de poser la question à ton banquier . comme dirait jean Claude Duss :" oublie que tu n'as aucune chance . fonce " tout dépend de la banque , mais elle va prendre en considération 80% du loyer prévisible .

D'ailleurs peut-on louer une maison en meublé LMNP ?

oui bien sur on peut . mais attention le meublé cible une clientèle restreinte . en général des personnes seules étudiants ou jeunes travailleurs

- Enfin si vous avez des astuces nous sommes preneurs de tout conseil : (Chauffage electrique plutot que chaudière etc.)

il est assez communément admis que le chauffage électrique revient plus cher que le chauffage au gaz .

Vu l'offre, on va plutot cibler les plus petites villes autour.:

y'a t'il de la demande dans les plus petites villes autour ?

 

[mathieu620]

le principe du locatif meublé ou non est justement de ne pas faire d'apport . crédit 110% pour fiancer les frais de notaire .



pour le savoir la seule solution est de poser la question à ton banquier . comme dirait jean Claude Duss :" oublie que tu n'as aucune chance . fonce " tout dépend de la banque , mais elle va prendre en considération 80% du loyer prévisible .




oui bien sur on peut . mais attention le meublé cible une clientèle restreinte . en général des personnes seules étudiants ou jeunes travailleurs



il est assez communément admis que le chauffage électrique revient plus cher que le chauffage au gaz .




y'a t'il de la demande dans les plus petites villes autour ?

Pour la demande, normalement oui. Je vais faire une annonce fictive pour voir si cela accroche ou non. Je n'aime pas ce type de méthode mais elle a le mérite d'être révélatrice.

Pour le chauffage , l'electrique coute plus cher mais moi je parlais niveau équipement et entretien.

D'ailleurs dans un meublé, l'eau et l'électricité font ils l'objet de contrat individuel souscrit par le locataire ou doit on louer le bien tout compris en incluant dans le loyer ces deux couts ?

Merci beaucoup.

 

[Buffeto]

D'ailleurs dans un meublé, l'eau et l'électricité font ils l'objet de contrat individuel souscrit par le locataire ou doit on louer le bien tout compris en incluant dans le loyer ces deux couts ? .

normalement le locataire souscrit les contrats d'eau et d'électricité .

 

[mathieu620]

normalement le locataire souscrit les contrats d'eau et d'électricité .

merci.

Et pour le bailleur, cela coute t il beaucoup moins cher de mettre des chauffages électriques ?

 

[Buffeto]

Et pour le bailleur, cela coute t il beaucoup moins cher de mettre des chauffages électriques ?

tout dépend le prix que tu investis dans les convecteurs....on en trouve à tous les prix

 

[dodo1]

merci.

Et pour le bailleur, cela coute t il beaucoup moins cher de mettre des chauffages électriques ?

Certes cela coutera moins cher pour le bailleur, mais il faut voir ça sur le long terme car si le bien est mal isolé cela risque d'être un gouffre et tu risques de voir défiler les locataires.

 

[moietmoi]

NB: on souhaitait faire cela dans la ville de Valenciennes, mais il y a plus de 200 annonces de meublé sur un site tres connu ! Vu l'offre, on va plutot cibler les plus petites villes autour.


Merci pour votre aide et désolé de toutes ces questions, on veut vraiment faire au mieux !

Bonjour,
le terme lmnp recouvre bien des choses..
en effet il y a une grosse différence, tant sur le temps qu'on y consacre, que sur la fiscalité, et les obligations, et aussi sur les autorisations légales à demander, tant à la commune, à la copro, à l'état, entre louer (à l'année) un bien meublé, et faire de la location style" bed et b sur des matelas à air" site sur lequel tu as du voir les annonces;
La différence de clientèle est également forte:
location temporaire style bb air ou abri.. : vacanciers
location annuelle: étudiants, stagiaires, jeunes travailleurs, cadre mutés....
la fiscalité n 'est pas non plus la même, ni les PS ou les cotisations...

 

[Beargent]

Hello
D'accord avec les autres. Par contre, attention sur du meublés maison, généralement tu ne t'adresses qu'a une petite population.
Généralement les personnes cherchant une maison/cour/jardin s'il y a sont des personnes disposant de leur propre meubles.

 

[tomlib]

Bonsoir à tous ,
Si je peux me permettre,Valenciennes est une mauvaise idée.
Lille,pour rester dans le secteur,est cent fois plus dynamique et ''censé''pour de l'immobilier locatif,d'autant plus en meublé.
Bien sûr les prix ne sont pas les mêmes!
Mais la situation géographique/économique couplée à la demande locative représentent la base.
Voyez Bordeaux aujourd'hui...
Ne faites pas confiance aux agents immobiliers pour vous conseiller,mais plutôt aux investisseurs qui ont de l'expérience.
Bien cordialement,
Tom

 

[Beargent]

Pour du meublé Lille ok pourquoi pas. Mais Valenciennes ? ou est le problème ?
Le locatif marche partout, peut importe ou tu trouve, tu auras toujours des personnes avec un besoin de se loger.

 

[tomlib]

Partout vraiment?sans tenir compte de la demande?
Vois donc la situation de vichy par exemple!20 pour cent de vacance locative!
Valenciennes est bon marché,l'offre est surabondante.
Bien sûr,tu achètes pour louer,tu trouveras un locataire,mais la concurrence est rude,et le bon locataire qui paie et reste longtemps sans acheter à son tour se fait rare.
J'ai 21 appartements en location,tous à Paris 15ème et 14 à Bordeaux que je gère seul,tous en meublé.
Bien cordialement
Tom

 

[Beargent]

Je suis d'accord avec toi, on tient compte de la demande. Et c'est le gros problème des grosses villes ou le turn over est au final plus ou moins supérieur aux petites ville.
Voila pourquoi de mon côté je ne vise surement pas les grosses villes.

 

[mathieu620]

Partout vraiment?sans tenir compte de la demande?
Vois donc la situation de vichy par exemple!20 pour cent de vacance locative!
Valenciennes est bon marché,l'offre est surabondante.
Bien sûr,tu achètes pour louer,tu trouveras un locataire,mais la concurrence est rude,et le bon locataire qui paie et reste longtemps sans acheter à son tour se fait rare.
J'ai 21 appartements en location,tous à Paris 15ème et 14 à Bordeaux que je gère seul,tous en meublé.
Bien cordialement
Tom

Bonsoir à tous,

et merci d'avoir pris le temps de me répondre.

Je fais durant ces 48 dernières heures deux annonces fictives.

La première sur la ville proche de Valenciennes dans laquelle j'avais vu une petite maison en vente, je faisais mine de la louer en meublé = annonce vue + de 200 fois entre jeudi matin et vendredi midi. Un seul appel, et 2-3 sms bizarres ^^

Ce vendredi après-midi: Annonce fictive petite maison de moins de 40 m² à Valenciennes en meublé (également un bien qui est en vente actuellement).

Résultat : entre 15h et 18h, annonce vue + de 200 fois, une vingtaine de contacts dont 50 % intéressants (salarié et surtout plusieurs étudiants avec les parents garant)

Malgré le surabondance d'annonce sur la ville, cela "mordait" quand même.


Pour Lille et Villeneuve d'Asc, c'était ma première idée en tête car c'est un secteur beaucoup plus dynamique que Valenciennes, mais mon problème après avoir réfléchi est le suivant :

Je ne connais pas du tout ce secteur et tous les quartiers qui vont avec, et surtout les prix sont beaucoup plus cher et par rapport aux loyers proposés cela deviendrait presque impossible de trouver un bien qui s'autofinance.

Connaissez-vous des villes qui valent vraiment le coup dans le Nord Pas de Calais ?

J'ai Arras à 1h de route

Et j'ai Reims à 1h45

Quelle est la limite lorsque l'on souhaite gérer cela tout seul pour du meublé (principalement étudiant) ?

Merci à vous !

 

[moietmoi]

Résultat : entre 15h et 18h, annonce vue + de 200 fois, une vingtaine de contacts dont 50 % intéressants (salarié et surtout plusieurs étudiants avec les parents garant)!

tu es à la bonne époque pour les étudiants!!! c'est en ce moment qu'ils recherchent; pour la rentrée;

attention si tu loues a des étudriants, tu auras 3 mois sans loyer... et par ailleurs ce n 'est pas pace que tu a des réponses à ton annonce que tu loueras; les étudiants prennent du 20 juillet au 25 aout pour visiter des biens ( en moyenne 6/8 biens différents) pour faire leur choix
Par expérience, j'ai la hantise d'une fin de bail en juin/juillet; lorsqu'un stagiaire ou cadre ou infirmière quitte une de mes locations en novembre ou avril, je reloue dans la semaine; en juillet... il y a de nombreux candidats étudiants et je n'arrive a relouer que pour le premier septembre, (allez je trouve quand même ceux qui acceptent de payer à partir du 1er ou 15 aout)

Et j'ai Reims à 1h45

Quelle est la limite lorsque l'on souhaite gérer cela tout seul pour du meublé (principalement étudiant) ?

humm, un quart d'heure/ 1/2 heure grand max à mon avis: dans le meublé étudaint, lorsque le frigo givre, ils t'appellent, lorsque l'aspirateur est bouché( avec sac mais ils ne savent pas qu'il y a un sac), il faut y aller...

 

[mathieu620]

tu es à la bonne époque pour les étudiants!!! c'est en ce moment qu'ils recherchent; pour la rentrée;

attention si tu loues a des étudriants, tu auras 3 mois sans loyer... et par ailleurs ce n 'est pas pace que tu a des réponses à ton annonce que tu loueras; les étudiants prennent du 20 juillet au 25 aout pour visiter des biens ( en moyenne 6/8 biens différents) pour faire leur choix
Par expérience, j'ai la hantise d'une fin de bail en juin/juillet; lorsqu'un stagiaire ou cadre ou infirmière quitte une de mes locations en novembre ou avril, je reloue dans la semaine; en juillet... il y a de nombreux candidats étudiants et je n'arrive a relouer que pour le premier septembre, (allez je trouve quand même ceux qui acceptent de payer à partir du 1er ou 15 aout)



humm, un quart d'heure/ 1/2 heure grand max à mon avis: dans le meublé étudaint, lorsque le frigo givre, ils t'appellent, lorsque l'aspirateur est bouché( avec sac mais ils ne savent pas qu'il y a un sac), il faut y aller...

Bonsoir et merci pour le retour.

Effectivement c'est plus judicieux d'être proche s'il y a un problème.

Oui ce n'est pas parce qu'il y a des appels que le bien sera loué mais ca donne déjà une idée de la demande et comme vous dites c'est en plein la période.

Justement à ce sujet comment faites vous pour optimiser la période Juillet Aout ? Vous proposez le bien à la nuit ou à la semaine ?

Après pour les études de 2 à 3 ans comme les Bts Dut ou encore Licence, est ce qu'un locataire heureux garde le bien l'été pour être sur de le garder ?


Et autre question peut être stupide : un étudiant qui loue un studio avec ses parents comme garants a t il le droit à l'aide au logement de la CAF (qui pourrait faciliter le fait de garder le studio l'été financièrement ).

Merci.

 

[lopali]

un quart d'heure/ 1/2 heure grand max à mon avis: dans le meublé étudaint, lorsque le frigo givre, ils t'appellent, lorsque l'aspirateur est bouché( avec sac mais ils ne savent pas qu'il y a un sac), il faut y aller...

Hummmm, ça donne drôlement envie...

 

[moietmoi]

Justement à ce sujet comment faites vous pour optimiser la période Juillet Aout ? Vous proposez le bien à la nuit ou à la semaine ?

je ne loue pas "étudiant" mais avec un bail résidence principale;sur mes locataires il y a de temps en temps un étudiant.. qui signe le bail résidence principale ( préavis d'un mois)
La location saisonnière étant interdite (quasi) là ou je suis comme dans toute les grandes villes( on le dirait pas , vu le succès des sites)

Et autre question peut être stupide : un étudiant qui loue un studio avec ses parents comme garants a t il le droit à l'aide au logement de la CAF (qui pourrait faciliter le fait de garder le studio l'été financièrement

le bail est à son nom, c 'est lui qui paye; il a droit en fonction de votre situation( conventionné ou non) et de ses ressources aux APL ou ALS suivant le cas

Hummmm, ça donne drôlement envie...

On trouve ou retrouve les sensations du "père " de famille....la location meublée fait par soi même demande du travail,
Si on a un locataire aguerri, type cadre sur la pavé ou juste sorti de divorce, on a le risque classique de la location( locataire ventouse, impayés.. dégradations) si on prend des jeunes qui sont ici aujourd'hui et demain ailleurs dans le monde, on joue un peu au papa, mais avec un moindre risque et une très forte renta..

 

[mathieu620]

je ne loue pas "étudiant" mais avec un bail résidence principale;sur mes locataires il y a de temps en temps un étudiant.. qui signe le bail résidence principale ( préavis d'un mois)
La location saisonnière étant interdite (quasi) là ou je suis comme dans toute les grandes villes( on le dirait pas , vu le succès des sites)



le bail est à son nom, c 'est lui qui paye; il a droit en fonction de votre situation( conventionné ou non) et de ses ressources aux APL ou ALS suivant le cas



On trouve ou retrouve les sensations du "père " de famille....la location meublée fait par soi même demande du travail,
Si on a un locataire aguerri, type cadre sur la pavé ou juste sorti de divorce, on a le risque classique de la location( locataire ventouse, impayés.. dégradations) si on prend des jeunes qui sont ici aujourd'hui et demain ailleurs dans le monde, on joue un peu au papa, mais avec un moindre risque et une très forte renta..

Vous pouvez m'en dire plus sur le fait d'être conventionné svp ?

Et comment cela fonctionne t il ?

Merci beaucoup.

 

[moietmoi]

Vous pouvez m'en dire plus sur le fait d'être conventionné svp ?

Et comment cela fonctionne t il ?

Merci beaucoup.

le site de la caf serait certainement le mieux;
je n'ai pas cherché à faire conventionner les logements