Questions LMP/LMNP

[moietmoi]

Est-ce que les plateformes en ligne de compta sont tout aussi adaptées que pour le LMNP ?

je n'ai pas cette expérience, donc pas d'avis, quoique, je ne vois pas pourquoi elles ne seraient pas, plus ou moins adaptées;

- Quel travail en plus font elles en plus avec le LMP ?

derrière les plateformes, il y a des comptables et experts comptables, le travail à fournir pour eux est sans doute dans la veille informative et législative, et me semble le même travail..
on verra comment le ssi et l'urssaf arrive à enregistrer les lmp...

 

[lgarnier]

MERCI !

Je n'avais pas bien saisi, qu'avec la suppression de la 3ème condition l'administration aller "créer"
un "statut/cas particulier": le particulier LMP non enregistré au RCS qui va payer de la SSI ...

Je n'ai pas encore trouvé d'explications claires sur le calcul de la SSI, j'ai du mal à comprendre comment on peut
calculer la SSI sur le bénéfice alors que cette même SSI est déductible des recettes pour le calcul du bénéfice ... surtout si c'est sur l'année en cours.

Enfin, comme tu évoquais le plafond des 82800€, quelles seraient les conséquences pour un loueur LMP
(non enregistré au RCS) qui dépasserait ce plafond ?
-> En terme de cotisations ? SSI/URSAFF ?
-> Conséquences sur la TVA ?
-> Calcul du bénéfice ?

Merci par avance.

 

[moietmoi]

j'ai du mal à comprendre comment on peut
calculer la SSI sur le bénéfice alors que cette même SSI est déductible des recettes pour le calcul du bénéfice ... surtout si c'est sur l'année en cours.

tu as du mal à comprendre car sans doute je me suis mal exprimé:
la problématique n'est pas particulière au lmp, mais est commune à toute profession indépendante, médecin, agent commercial, notaire, ........
il y a une cotisation minimum la première année qui est appelé par l'organisme, et qui est rectifiée historiquement en n+2,et maintenant grâce à l'informatqiue en n+1, voire en cours d'année,par toi même sur le site du ssi, si tu as connaissance approximative de ton bénéfice prévu; la cotisation de base minimum la première année est de l'ordre de 1160 euros, c'est d'ailleurs la cotisation minimum appelée en cas de bénéfice nul ou de perte;( elle est proratisée d'une façon aléatoire par le ssi , si l'activité ne coincide pas avec l'année civile) ;aléatoire, pas dans la loi, mais dans la pratique du rsi/ssi;
Mais tu as aussi le droit sur option en dessous de 82800 de ne pas cotiser au ssi, mais de cotiser au régime général; la cotisation est calculée sur le bénéfice qui subit des abattements de 60%, et une francise de 23 000 euros la première année donc pour un lmp en bénéfice , il peut avoir intérêt à prendre l'option régime général dès la première année; quitte a revenir au ssi après(je ne trouve nulle part de délai à respecter.pour faire la bascule en revenant au régime de droit, le ssi)

Enfin, comme tu évoquais le plafond des 82800€, quelles seraient les conséquences pour un loueur LMP
(non enregistré au RCS) qui dépasserait ce plafond ?
-> En terme de cotisations ? SSI/URSAFF ?

il n'a plus d'option a exercer, ssi obligatoire

-> Conséquences sur la TVA ?

aucune

-> Calcul du bénéfice ?

aucune, à part le montant des cotisations,mais il y a de seuils pour les entreprises pour le type de comptabilité fiscale à appliquer : super simplifié ou simplifiée, je n'ai plus en tête le seuil; bref au delà d'un certains CA, il ya plus de paperasse et de formalisme pour le comptable;
Concernant le calcul ssi/régime général, j'ai quelque part un tableau qui résume a peu près bien la chose, mais je ne le retrouve pas... (trop de sources web ..)

ps: je viens de retrouver un tableau fiable, complexe, datant d'avant la réforme mettant tous les lmp aux cotisations mais tout à fait exploitable ; colonnes 3 et 6 du "tableau régime applicable"
ce site est une bonne mine de renseignements dans la rubrique location meublée;
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ps 2 en relisant les notes , je crois comprendre que le choix sur option au régime général en dessous de 82800 serait réservé aux locations courtes durées; donc ssi seul choix possible autrement

 

[lgarnier]

Merci.
Nouvelles difficultés: à priori il difficile de s'enregistrer en tant que LMP actuellement ...

 

[moietmoi]

Nouvelles difficultés: à priori il difficile de s'enregistrer en tant que LMP actuellement

oh si la France n'avait que cela comme difficulté en ce moment....
il n' y a pas a s'enregistrer en tant que lmp; il faut remplir la déclaration de début d'activité,(po i ) avec comme activité location de biens d'habitations meublés, tu inscris non soumis à tva dans la case,.....
que veux tu dire par s'enregistrer?

 

[lgarnier]

En effet il y a plus grave je suis d'accord Après dans mon cas, c'est ma seule source de revenu donc je stresse un peu. J'ai contacté un comptable (dont je ne suis plus sur d'avoir bien compris les explications) qui m'explique que pour le moment il est difficile/impossible de s'enregistrer en tant que LMP ... c'est une plateforme qui traite du LMNP en majorité (en masse), qui va avoir quelques centaines de cas qui passent en LMP. Il refuse de prendre les LMP créée en 2020, ne sachant pas les traiter et devant les difficultés d'enregistrement (pour le SSI ?).
Il m'a conseillé de quand même tenter le p0i sans mentionner professionnel et voir si çà passe ...
Mes explications sont très certainement loin d'être claires

 

[moietmoi]

Il m'a conseillé de quand même tenter le p0i sans mentionner professionnel et voir si çà passe

quoi passe? c'est une déclaration d'activité ; je ne vois pas à priori où tu pourrais mettre pro ou non pro? qui n'est qu'une distinction fiscale; la location même en lmp est une activité civil; à la fiscalité commerciale; le conseil constitutionnel a rappelé que l'activité lmp est civile;
il n'existe pas d'enregistrement en lmp ou lmnp;

 

[lgarnier]

Merci.
j’ai un échange avec une autre plateforme demain je recueillerai leur avis.
Côté ssi il n’y a pas un enregistrement à faire ?

 

[moietmoi]

j’ai un échange avec une autre plateforme demain je recueillerai leur avis.

oui, mais je crois que tu cherches la difficulté là ou elle n'existe pas; je connais des centaines de lmnp qui vont passer ou pas lmp, et qui ont rempli le seul document disponible ... (sauf si l'exploitation est en couple, ou si tu rajoutes un lot à ton exploitation)
Pour la date de début d'activité, il faudrait que tu mettes la date d'achat...

 

[lgarnier]

Ok merci.

 

[lgarnier]

Il semblerait que j'ai confondu:
- Enregistrement au SIE pour la création du SIRET
- Enregistrement pour la création du RCS: qui poserait problème

Avis d'une autre plateforme: se déclarer auprès du SIE et attendre plus de visibilité pour le traitement de la SSI ...

Nouvelle interrogation: sur l'imposition des amortissements en LMP lors de la revente. Cette même PTF me soutient qu'après 5 ans d'activité et moins de 90k€ de recette il n'y a pas d'imposition des amortissements déjà passés au SSI ... j'ai un gros doute

Enfin, démarrant l'activité en cours d'année, si je reprends un tes précédents message les 23 k€ de plafond sont à recalculer au prorata de la date d'achat du bien ?

Si on achète au 01er juillet, le plafond passe à 23000€/2 ?

 

[moietmoi]

Enregistrement pour la création du RCS: qui poserait problème

Bonjour, celui qui veut s'inscrire alors qu'il est lmnp ou lmp fiscal, comme un lmp/lmnp social au rcs peut très bien le faire; l'intérêt d'un lmnp serait de cotiser aux trimestres de retraite si il n'a pas d'autre cotisation; oisif ou capitaliste rentier de ces actions en bourse..... et aussi d'éviter si il n'a que des revenus du capital à la taxe PUMA; il est tout à fait possible de s'inscrire au rcs; mais aucun intérêt pour quelqu'un qui va de fait payer du ssi comme les nouveaux lmp

Nouvelle interrogation: sur l'imposition des amortissements en LMP lors de la revente. Cette même PTF me soutient qu'après 5 ans d'activité et moins de 90k€ de recette il n'y a pas d'imposition des amortissements déjà passés au SSI ... j'ai un gros doute

il faut bien distinguer impot et ssi;
Dans le conditions particulière, (en résumé 5 ans de lmp et moins de 90 ke de recettes) il y a exonération fiscale de la plus value de vente d'un bien;
cette plus value est composée comme dans la vente d'un bien amorti au sein d'une entreprise de 2 parties , la plus value à court terme et la plus value à long terme;
Ces 2 plus values sont exonérées fiscalement dans les conditions ci dessus;
mais ..........
comment sont comptabilisées ces plus values dans la comptabilité de l'entreprise:?
l'une , la plus value à court terme qui correspond effectivement à la réintégration des amortissements passés, se rajoute au bénéfice de l'entreprise; on a donc ici 3 bénéfices; le réel d'exploitation(ce qui aurait eu lieu sans vente) le bénéfice comptable/social avec l'ajout de la plus value court terme, et le bénéfice fiscal qui est dans ce cas = au bénfice qu'il y aurait eu sans vente, puisque la plus value est éxonérée;
Donc le bénéfice comptable/social est soumis aux cotisations ssi;(donc la plus value court terme=les amortissements)
L'autre partie de la plus value, qui correspond à la plus value intrinsèque du bien est traitée normalement hors ssi; et exonérée d'impots;

Enfin, démarrant l'activité en cours d'année, si je reprends un tes précédents message les 23 k€ de plafond sont à recalculer au prorata de la date d'achat du bien ?

Si on achète au 01er juillet, le plafond passe à 23000€/2 ?

c'est ce que j'ai écrit;
et dans ces domaines je n'écris, contrairement aux posts où j'émets des opinions(philosophiques ou d'avis ou conseils) que sur textes officiels: mais souvent les comptable ne le savent pas...
bofip (bulletin officiel des impots)
C. Corrections à apporter aux recettes
1. Corrections en cas de commencement ou de cessation d’activité en cours d'année
170
Lorsque la location meublée d'un local d'habitation débute en cours d’année, les recettes y afférentes sont ramenées à douze mois. La location du local d’habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement, à la date de cet achèvement. Cette règle s’applique également lorsque le local d'habitation n'était pas affecté à la location meublée dès l’origine ou n’a été inscrit au bilan que postérieurement à son acquisition ou son achèvement. L'ajustement prorata temporis est effectué en fonction du nombre de jours de location par rapport à 365 jours.
180
La date d’acquisition correspond à la date de signature de l’acte authentique constatant le transfert de propriété.

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avec un exemple du bofip où 10 000 euros sont comptés pour 21 470 car commencé au 15 juillet

Exemple : Monsieur X détient depuis N -21 un immeuble d’habitation qu’il donne depuis son acquisition en location meublée pour un montant de 1 700 € par mois. Monsieur X a, en outre, acquis un immeuble en l’état futur d’achèvement le 1er janvier N -1. Cet immeuble a été achevé le 15 juillet N et mis en location effective le 1er septembre N.


En N, Monsieur X a perçu des recettes relatives à cet immeuble s’élevant à 10 000 €, le loyer mensuel s'élevant à 2 500 €. Pour l’application du prorata temporis, la location est réputée avoir débuté le 15 juillet N, soit une durée de location de 170 jours. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en N -1, à 20 400 € et, en N, à 20 400 + 10 000 x 365 / 170 = 41 871 €.

 

[lgarnier]

Franchement MERCI ! Je ne sais pas comment te remercier !

Je serai donc LMP dès le premier exercice.

Concrètement je peux me tourner vers une de ces plateformes afin qu'ils m'enregistrent au SIE et prépare la liasse fiscale.

Je déclarerais mes revenus en 2021 ... avec le paiement du SSI qui va en découler ?

Si j'ai bien compris (mais ai-je vraiment bien compris ) a date je ne suis pas obligé de m'enregistrer au RCS ?

Réflexions:

- Passer les droits de mutation et frais d'agence, en déficit évite "l'imposition au SSI" lors de la revente, pas négligeable. Les amortissements étant imputés avant les déficits il ne faut pas perdre les déficits

- Même s'il y a SSI sur la PV CT çà reste intéressant:

- en gardant le bien assez longtemps, on bascule assez vite dans la tranche à 28% en lieu et place
des 30+17.2% (avec TMI 30) si on loue en nu ... de plus comme le rappelle un CGP connu sur le web
la SSI est une cotisation dont on peut avoir l'utilité, l'IR/PS sert plutôt à la collectivité ...

- Autre avantage pas de PV long terme (<90k€), après il faut un peu de marge de manœuvre (avec ce plafond) quand même pour pouvoir augmenter ses loyers ne serait-ce que l'inflation.

D'ailleurs (je devient parano): Est-ce que dans le cas d'un proprio qui ne louerait que partiellement à la fin de son activité, avant la vente (en vue de rester sous les 90 k€), l'administration n'aurait pas tendance à réévaluer en fonction du taux d'occupation ?

 

[moietmoi]

Concrètement je peux me tourner vers une de ces plateformes afin qu'ils m'enregistrent au SIE et prépare la liasse fiscale.

la liasse , c'est un peu tôt, vers mars, avril au plus tôt en Février..

Je déclarerais mes revenus en 2021 ... avec le paiement du SSI qui va en découler ?

là est tout le mystère, normalement c'est l'enristrement au rcs qui provoque l'appel du ssi sur la sontribution minimum; Comment vont ils faire, alors que le statut pro ou non pro ne sera connu qu'une fois l'année finie....

Si j'ai bien compris (mais ai-je vraiment bien compris ) a date je ne suis pas obligé de m'enregistrer au RCS ?

bien sûr que tu n'es pas obligé!! Tout le B..del des lmp vient du fait qu'un lmnp a fait valoir son droit auprès du conseil constitutionnel, d'être lmp sans être inscrit au rcs, qui lui a donné raison, il est donc lmp;
une question subsidiaire, cotise tu à la sécu pour des revenus annuel supérieur à 8227 euros annuels?(avec conjoint) pas besoin de tout dévoiler ici; je t explique le pourquoi de ma question;
Pour une rémunération de couple cotisant à la sécu pour un revenu en dessous de 8227 euros, i y a une taxe supplémentaire à payer pour ceux qui n'ont comme revenu(même 1millions d'euros) du revenu du capital;
or le lmnp est du revenu du capital; mais le lmp cotisant à la sécu, le lmp ne doit pas cette taxe;...le fisc va s'emmêler les pinceaux..

- Passer les droits de mutation et frais d'agence, en déficit évite "l'imposition au SSI" lors de la revente, pas négligeable.

oui, et si grace à ces "frais" (pas grace aux amortissements) tu es en lmp déficitaire, ce déficit va venir s'imputer sur ton revenu général..

Les amortissements étant imputés avant les déficits il ne faut pas perdre les déficits

c'est compliqué, mais tu as raison, sur "ne pas perdre"

D'ailleurs (je devient parano): Est-ce que dans le cas d'un proprio qui ne louerait que partiellement à la fin de son activité, avant la vente (en vue de rester sous les 90 k€), l'administration n'aurait pas tendance à réévaluer en fonction du taux d'occupation ?

au fil de la discussion, je vois que tu prends de l'assurance et de l'audace... cette ficelle est connue du fisc( les lmp existent depuis longtemps) et tu as raison dans la tendance de l'administration...

 

[lgarnier]

bien sûr que tu n'es pas obligé!! Tout le B..del des lmp vient du fait qu'un lmnp a fait valoir son droit auprès du conseil constitutionnel, d'être lmp sans être inscrit au rcs, qui lui a donné raison, il est donc lmp;
une question subsidiaire, cotise tu à la sécu pour des revenus annuel supérieur à 8227 euros annuels?(avec conjoint) pas besoin de tout dévoiler ici; je t explique le pourquoi de ma question;
Pour une rémunération de couple cotisant à la sécu pour un revenu en dessous de 8227 euros, i y a une taxe supplémentaire à payer pour ceux qui n'ont comme revenu(même 1millions d'euros) du revenu du capital;
or le lmnp est du revenu du capital; mais le lmp cotisant à la sécu, le lmp ne doit pas cette taxe;...le fisc va s'emmêler les pinceaux..

MERCI !

Désole pour les fautes d'orthographe, quand je me suis relu il était trop tard pour modifier.

J'avais déjà identifié cette taxe, PUMA-> CSM ?

Je n'ai pas de revenu salarié, et avec ma compagne, c'est chacun son foyer fiscal (oui c'est comme çà ), mais avec la découverte de cette taxe j'ai eu comme qui dirait envie de nous rapprocher en terme de foyer fiscal ... après nous avons une (bonne problématique) de report de déficit (scellier), avec ma perte d'emploi une partie s'est accumulé, et comme il y a le plafond à 10700€ par foyer ....

Au passage, si je ne paie pas de SSI (ou le minimum) je vais être éligible à la CSM ?

En fait j'ai mis (un peu) d'argent de coté quand j'étais en activité avec des rémunérations "sympathiques", j'ai donc pu investir et emprunté aussi un peu (avec la perte d'emploi la relation avec le banquier n'est plus tout à fait la même ).

Dans mon cas la grande interrogation repose sur le retour à une activité salariée .... voilà tu sais (presque) tout !

J'imaginais vivre de cette activité immobilière mais ce n'est pas si simple (dans le modèle je fais une bonne partie des travaux moi même, sur des biens à rénover / rafraichir).

Pas sur d'avoir choisi le meilleur statu ... car avec un bénéfice faible les premières années je ne cotiserai pas pour la retraite et la couverture maladie. J'ai eu une petite vingtaine d'année de cotisation pas trop mauvaises, mais que je risque de perdre faute de trimestres ... après si cela se traduit par une épargne ou d'autres investissements ... c'est une forme de retraite

 

[lgarnier]

bien sûr que tu n'es pas obligé!! Tout le B..del des lmp vient du fait qu'un lmnp a fait valoir son droit auprès du conseil constitutionnel, d'être lmp sans être inscrit au rcs, qui lui a donné raison, il est donc lmp;
une question subsidiaire, cotise tu à la sécu pour des revenus annuel supérieur à 8227 euros annuels?(avec conjoint) pas besoin de tout dévoiler ici; je t explique le pourquoi de ma question;
Pour une rémunération de couple cotisant à la sécu pour un revenu en dessous de 8227 euros, i y a une taxe supplémentaire à payer pour ceux qui n'ont comme revenu(même 1millions d'euros) du revenu du capital;
or le lmnp est du revenu du capital; mais le lmp cotisant à la sécu, le lmp ne doit pas cette taxe;...le fisc va s'emmêler les pinceaux..

En complément de mon précédent message, je me déclare en meublé non pro via le p0i (ce sera certainement le comptable qui s'en chargera) et après la déclaration de revenu l'an prochain, l'URSSAF viendra gentiment me contacter pour que je m'acquitte du SSI ? ou pas si je suis en déficit.
Merci.

 

[dav13]

ou pas... je depasse le plafond depuis 2 ans et pas de nouvelles ...

 

[moietmoi]

En complément de mon précédent message, je me déclare en meublé non pro via le p0i (ce sera certainement le comptable qui s'en chargera) et après la déclaration de revenu l'an prochain, l'URSSAF viendra gentiment me contacter pour que je m'acquitte du SSI ? ou pas si je suis en déficit.

je ne vois pas, à part sur la notice, sur le po(i) de précision quant à pro ou non pro; vu que cette notion n'existe pas au niveau du droit, l'activité de meublé quelque soit le CA est une activité civile comme le rappelle conseil constitutionnel;
même en déficit si tu réponds aus critères de la dénomination pro de la sécu, qui est calquée maintenant sur celle des impots , tu devras la cotisation de base aux alentours de 1150 euros)
Comment sera t elle appelée.... nul ne sait , qui plus est depuis cette année ou va rentrer en jeu la nouvelle procédure valable pour tous les indépendants ou il n'y aura plus 2 déclarations, l'une fiscale et l'autre sociale, mais une seule , les fichiers étant échangé entre les administrations;

ou pas... je depasse le plafond depuis 2 ans et pas de nouvelles ..

la règle s'applique à partir du 1/01/2020 pour les impôts et on ne sait pas à partir de quand ,soit 1/01/20 soit 1/1/2021 pour la sécu;( cela va être publié le 31/12/2020)
Pour les impots , c'est simple; tu ne remplis pas la même rubrique si tu es non pro ou pro sur la déclaration 2042 c; c'est déjà prévu depuis des années; donc si pour tes revenus 2020 tu es lmp, tu rempliras normalement la feuille (si elle n'a pas changé) dans la rubrique location meublée professionnelle, cela fera que tu ne sera pas soumis aux prélèvement sociaux et que tes chiffres seront je pense envoyé à la sécu, pour taxation aux cotisations

 

[lgarnier]

Merci,

OK une bien belle usine à gaz en perspective

D'autant que si j'ai bien compris quelqu'un dont les revenus salariés évoluent (avec des revenus meublés proches)
pourra basculer de Non pro à Pro, et réciproquement.

Comme les règles de calcul ne sont pas les mêmes pour le calcul des plus values cela risque de compliquer la chose.
Si j'ai bien compris, en LMP lors de la vente SSI = Sommes des amortissements, mais qu'en sera-t-il pour les années durant lesquelles l'exploitant aura été non pro ? Le comptable va suivre 2 types d'amortissements ? les pro et les non-pro ? ou ce sera le statut lors de la vente qui comptera ?

 

[moietmoi]

D'autant que si j'ai bien compris quelqu'un dont les revenus salariés évoluent (avec des revenus meublés proches)
pourra basculer de Non pro à Pro, et réciproquement.

exact... ou par exemple une diminution des recettes due au covid, qui fait basculer un lmp en lmnp....(j'en connais pas mal en location saisonnières; ) ils comptaient sur le statut lmp fiscal qu'ils ont depuis 3 ou 4 ans pour vendre la 6 eme année, mais cette année ils retombent lmnp; crac, il faut 5 ans de suite être lmp fiscal pour avoir une possibilité d'exemption de la plus value.....

ou ce sera le statut lors de la vente qui comptera ?

oui, mais le calcul , surtout si le bien a été auparavant dans le patrimoine privé(rp ou location nue par exemple) le fisc distingue les périodes et les plus values....(fiscalement parlant: théerie des biens migrants et imposition des plus value latentes.....) mais en gros tu as rasion sur le statut au moment où l'on vend;

OK une bien belle usine à gaz en perspective

oui!!! tu en veux une de plus? les mots "inscrit à l'actif" et "afffecté à l'exploiation", n'ont pas le même sens fiscalement parlant; et dans un lmnp le bien a beau être inscrit à l'actif, il n'est pas affecté à l'exploitation, alors qu'en lmp, il l'est... quelques conséquences que peu de comptables prennent en compte...