Questions cruciales à se poser avant de chercher un bien

[juradaislao]

Bonsoir à tous

Je suis propriétaire de ma résidence principale depuis quelques années. Cela fait 4 ans que je souhaite investir dans un immeuble de rapport, mais je suis tellement perfectionniste que je n'arrive pas à me lancer. Je souhaite trop "tout maitriser" et "tout connaitre". J'avais commencé la rédaction d'un "guide" pour investir dans l'immobilier avec pleins de sujets abordés tels que l'emprunt, les travaux, la gestion du locataire, etc. etc. Sujets qui n'en finissent jamais car il y a toujours de nouvelles choses à connaitre dans ce domaine si varié ! Du coup je ne me lance toujours pas, cela me fatigue vraiment et me démoralise, car le temps passe, et je n'arrive pas à passer la seconde...
Donc en 2021, c'est décidé, je me lance !
Je me dis que c'est en agissant que cela se décantera, et j'affronterai les questions au fur et à mesure qu'elle viendront à moi.

Néanmoins, je ne souhaite pas non plus faire n'importe quoi.
Je sais quel type de bien je veux (immeuble de rapport), dans quel type de ville, et je connais mon budget.
A priori le LMNP est le plus intéressant actuellement. Donc je dois chercher une ville où le meublé peut marcher ? Loué ou pas ? Choisir dès maintenant le régime fiscal ? (nom propre ou SCI ?)

Selon vous, quels seraient les questions cruciales qu'il faut absolument se poser avant de chercher son bien ? Et ce, afin de ne pas faire un mauvais choix qui serait définitif ?

 

[Buffeto]

Selon vous, quels seraient les questions cruciales qu'il faut absolument se poser avant de chercher son bien ?

là où j'investis la question est : le bien sera t'il encore en vente demain ?

les biens partent à vitesse grand V et les investisseurs achètent par téléphone sans même se déplacer pour le voir .

donc se poser des questions c'est bien mais à force de s'en poser on finit par ne rien faire ....

 

[juradaislao]

donc se poser des questions c'est bien mais à force de s'en poser on finit par ne rien faire ....

Ah mais tout à fait ! C'est ce qui me fait rédiger ce sujet !
Ma copine m'a montré la voie, elle a cherché un bien, 2 semaines après elle avait trouvé et son offre avait été acceptée et financée ... Pourtant elle s'y connait moins que moi, mais elle ose ! Et son bien présente une belle rentabilité et tout est déjà loué, loyers assurés

 

[Buffeto]

Ah mais tout à fait ! C'est ce qui me fait rédiger ce sujet !
Ma copine m'a montré la voie, elle a cherché un bien, 2 semaines après elle avait trouvé et son offre avait été acceptée et financée ... Pourtant elle s'y connait moins que moi, mais elle ose ! Et son bien présente une belle rentabilité et tout est déjà loué, loyers assurés

ben alors ......
qu'est ce que tu attends ?

 

[juradaislao]

De savoir quels sont les questions cruciales à me poser avant de me lancer dans les visites (cqfd)

 

[moietmoi]

Cela fait 4 ans que je souhaite investir

quels seraient les questions cruciales qu'il faut absolument se poser avant de chercher son bien

au bout de 4 ans, il n'y a plus de question...

sauf...
Pourquoi veux tu investir dans l'immobilier? assurer la retraite ou rajouter du revenu maintenant;
un immeuble de rapport ? pourquoi?
si tu as défini ton budget, visite, visite...

 

[juradaislao]

Les principales questions que je me pose concernent le fait de le meubler ou pas (j'ai du mal à calculer l'incidence sur mon imposition) et s'il faut choisir un régime fiscal à l'IS ou pas (j'avoue ne pas maitriser ce pan là)

 

[moietmoi]

et s'il faut choisir un régime fiscal à l'IS

si tu réponds à ma question posée plus haut.. tu auras ta réponse

Pourquoi veux tu investir dans l'immobilier? assurer la retraite ou rajouter du revenu maintenant;

et la réponse à cette question conditionne la sci(is) ou pas;
comme la réponse à mon autre question répond à tes autres questions...

 

[juradaislao]

Le but n'est pas la plus value, il s'agit de maximiser mes revenus et d'assurer une rente des maintenant afin de diversifier mes sources de revenus.
Si je peux optimiser ma fiscalité c'est du bonus mais le but c'est surtout de dégager du cash flow

 

[moietmoi]

Le but n'est pas la plus value, il s'agit de maximiser mes revenus et d'assurer une rente des maintenant afin de diversifier mes sources de revenus.

donc tu peux éliminer la sci(is) car l'argent est captif dans la sci , et pour sortir, il faut payer un impôt, sauf montage très sophistiqué;
tu veux du rendement permettant de dégager du revenu (sans doute avec emprunt) , donc je ne connais pas d'autre système que la location meublée;
il est difficile d'avoir du cash flow(en achetant à crédit) en meublé, mais en s'y prenant bien on y arrive, alors qu'en location nue, je n'ai jamais vu de cash flow sauf exception;

Si je peux optimiser ma fiscalité c'est du bonus mais le but c'est surtout de dégager du cash flow

cela va de pair, sans fiscalité optimisée, il n'y pas de cash flow; et une fiscalité optimisée facilite le cash flow mais ne garanti pas le CF;
Pour dégager du CF, il faut visiter plein de biens, se faire un idée de l'exploitation que l'on veut faire -location courte durée-colocation-location meublée classique- faire des offres raz les pâquerettes sur des biens nécessitant beaucoup de travaux(en ayant dans sa poche quelqu'un pour les faire-avec factures bien sûr) qui n'offrait pas initialement la possibilité de faire cette explotation (sinon cela serait déjà fait) par exemple un grand 3 pièces avec salon cuisine séparée transformé en 4 pièces avec 1 chambre de plus dans la cuisine et la cuisine reconstruite en cuisine ouverte dans la pièce à vivre.... bref il faut du boulot... de l'organisation ;
Suivant l'endroit où tu es, la taille des chambres n''est pas la même pour avoir des locataires: en région parisienne des 9/10 m² suffisent, en province au moins 12 m² voire plus suivant le marché actuel;

 

[juradaislao]

Ma compagne a acheté un immeuble dans une petite ville loué nu pour 10% de renta. Les locataires sont déjà en place et il n'y a aucun travaux à prévoir. Et ... elle a un cash flow positif.
Elle l'a trouvé en 2 semaines.

 

[moietmoi]

Ma compagne a acheté un immeuble dans une petite ville loué nu pour 10% de renta. Les locataires sont déjà en place et il n'y a aucun travaux à prévoir. Et ... elle a un cash flow positif.
Elle l'a trouvé en 2 semaines.

Merveilleux
Et meilleurs vœux

 

[juradaislao]

Je ne comprends pas votre ton et dedain.. Mais merci quand même pour votre retour. Bonne journée

 

[moietmoi]

Ma compagne a acheté un immeuble dans une petite ville loué nu pour 10% de renta

je vais optimiser et faire un calcul rapide
un bien à 85 000 qui revient donc acheté à crédit totalement(comme à la bonne époque du 110%) à 100ke ; avec un crédit (pour optimiser) sur 25 ans cela fait avec l'adi 400 euros par mois de mensualité et aux alentours de 1200 euros d'interêts les premières années;
sur le plan fiscal on considère que la tmi est de 11% soit avec les Ps 11+17,2=28,2%
donc pour les impots:
10% de 85 000= 8500 euros de loyers en supposant que ceci soit net de charges soit déjà plutôt du 12%, mais 8500 , lesquels il faut pondérer par le locataire qui un jour ne paye pas, la vacance locative entre 2 locataires, bref sur les années il faut au moins enlever 10% donc 7650 de loyers
interêts d'emprunt 1200
tf=850 euros
entretien charges diverses assurance pno 1000
d'où , revenu foncier pour les impots =4600
impots:1325
d'où résultat 7650-4800-850-1000-1325=-325 cf négatif
et encore je ne comptabilise pas les travaux généraux ,qui sur un immeuble coûtent un bras, et le changement de tmi de 11 à 30% ni la baisse du montant des intérêts qui augment l'impôt à mensualité et loyer constants
donc un bien à 10/12% de renta t'emmène tout droit dans ce qu'on appelle le cash queeze; tu as de la renta mais plus assez d'argent pour payer les impots.....tu perds de l'argent , tu construits un patrimoine à très bas prix, mais tu perds de l'argent....