Question valeur immobilière retenue

[ckone]

Hello

Question j'ai acheté un appartement l'année dernière 2024 que j'ai mis en location meublée.

Je l'ai acheté dans un état pitoyable et squatté. Je l'ai pour une valeur de 100 000 € soit largement sous le marché.

J'ai discuté avec le squatteur qui est parti le jour de la signature chez le notaire.

J'ai rénové le bien entièrement et il est estimé maintenant à 200 000 €.

1) Si je déclare en LMNP au réel - quelle valeur va être retenue ?

2) Vu la réforme que faire ?

Merci à vous tous

 

[pchmartin]

Hello

Question j'ai acheté un appartement l'année dernière 2024 que j'ai mis en location meublée.

Je l'ai acheté dans un état pitoyable et squatté. Je l'ai pour une valeur de 100 000 € soit largement sous le marché.

J'ai discuté avec le squatteur qui est parti le jour de la signature chez le notaire.

J'ai rénové le bien entièrement et il est estimé maintenant à 200 000 €.

1) Si je déclare en LMNP au réel - quelle valeur va être retenue ?

2) Vu la réforme que faire ?

Merci à vous tous

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[Kizzo]

Hello

Question j'ai acheté un appartement l'année dernière 2024 que j'ai mis en location meublée.

Je l'ai acheté dans un état pitoyable et squatté. Je l'ai pour une valeur de 100 000 € soit largement sous le marché.

J'ai discuté avec le squatteur qui est parti le jour de la signature chez le notaire.

J'ai rénové le bien entièrement et il est estimé maintenant à 200 000 €.

1) Si je déclare en LMNP au réel - quelle valeur va être retenue ?

2) Vu la réforme que faire ?

Merci à vous tous

Si l'objectif est d'avoir des revenus, tant que vous ne vendez pas on s'en fiche de la fiscalité de la plus-value.
Si l'objectif est de le revendre à court terme, vous aurez peu amorti donc on s'en fiche de la fiscalité de la plus-value.

Bref, quel est votre objectif ?

 

[ckone]

Oui oui objectif revente dans 15 ans.
;-)


Et concernant la valeur immobilière retenue ?

 

[Jaumep]

Hello

Question j'ai acheté un appartement l'année dernière 2024 que j'ai mis en location meublée.

Je l'ai acheté dans un état pitoyable et squatté. Je l'ai pour une valeur de 100 000 € soit largement sous le marché.

J'ai discuté avec le squatteur qui est parti le jour de la signature chez le notaire.

J'ai rénové le bien entièrement et il est estimé maintenant à 200 000 €.

1) Si je déclare en LMNP au réel - quelle valeur va être retenue ?

2) Vu la réforme que faire ?

Merci à vous tous

La valeur amortissable est la valeur actualisée, soit 200000 euros pour vous.

 

[ckone]

Ok merci.
J'avais peur d un redressement fiscal ou autre avec une telle différence de valeur en moins d un an


Maintenant à moi de réfléchir si je me mets au réel ou pas avec ce nouvel appartement.

 

[ckone]

Ci-dessous la réponse de Chatgpt. ;-)


Comment choisir entre LMNP réel et micro-BIC avec la nouvelle loi sur les plus-values ?

Avec la réforme qui réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value, il faut maintenant peser l’économie d’impôt immédiate (grâce au régime réel) contre la hausse de la plus-value imposable à la revente.

1. Comparer l’économie immédiate avec l’impact futur

Si vous privilégiez l’économie d’impôt aujourd’hui → Régime réel

Vous réduisez votre impôt chaque année grâce aux amortissements et charges.

Vous payez beaucoup moins d’impôt sur les revenus locatifs (dans votre cas, 1 716 € d’économie par an en TMI 40 %).

Mais à la revente, vous paierez plus d’impôt sur la plus-value à cause des amortissements réintégrés.


Si vous privilégiez une fiscalité plus stable et un impôt réduit à la revente → Micro-BIC

Moins d’optimisation fiscale chaque année (vous ne déduisez pas vos charges ni amortissements).

Mais la plus-value sera moins taxée à la revente, car les amortissements ne seront pas réintégrés.


2. Stratégie en fonction de votre projet

Vous gardez le bien longtemps (plus de 22-30 ans) → Le réel reste intéressant, car après 22 ans, l’impôt sur la plus-value disparaît (hors prélèvements sociaux).

Vous comptez revendre d’ici 5-10 ans → Il faut faire un calcul précis : si l’économie d’impôt annuelle compense l’impact de la réintégration des amortissements à la vente, le réel reste gagnant.

Vous êtes fortement imposé (TMI 40 %) et cherchez à réduire votre IR → Le réel est plus avantageux, même avec la réforme.


3. Faire un calcul précis sur votre cas

Voulez-vous une simulation complète avec prise en compte de la nouvelle fiscalité sur la plus-value pour voir l’impact final ?

 

[Enoki]

Le plus intéressant à mon avis, c'est de le louer en LMNP au réel, revendre au bout d'une dizaine d'années, prendre la PV à ce moment là (voir les cas d'exoneration à cet instant) et réinvestir derrière.
Garder un bien pendant 22-30 ans est une fausse bonne idée car les loyers seront lourdement fiscalisés une fois tous les amortissements consommés.

 

[moietmoi]

1 pour la valeur a prendre en compte:
Il faut 1 avis d'expert immobilier ou de notaire ou 3 avis d'agences.
2 micro bic ou réel
Personne ne sait encore si au micro bic , il faudra aussi réintégrer les amortissements.
Mon comptable qui gère 40 000 lmnp dit que oui.d'autres disent non.
3 sur ce genre de choses ne pas faire confiance a chat gpt. Les hallucinations en combinant les articles de codes des impôts sont nombreuses.