Question sur le fonctionnement d'une banque pour un pret

[Marmotte2405]

Bonjour la communauté,
Je vous sollicite pour comprendre certaines subtilités bancaires.
Une amie souhaite acquérir un appartement (résidence principale) car elle est locataire.

Elle a commencé à rechercher ses droits (PTZ, Pret Action Logement) avant de chercher une banque.
Une première banque lui a répondu en disant que son dossier était intéressant et qu'elle lui donnait un accord de principe.
Elle souhaitait emprunter que 40k€ en pret normal sur 17 ans (taux nominal 1.67 TAEG 2.60), le reste était le PTZ (60k€ sur 27 ans) et le PAL (60k€ sur 15 ans) et 40k€ d'apport personnel.
La banque s'est reviré en lui disant que ca ne passerait pas avec le taux d'usure à cause du pret action logement. Donc elle lui conseillait pour que ca passe de baisser son apport et ne pas prendre le PAL.
Elle lui a donc refait une proposition avec un pret normal sur 17 ans (taux norminal 1.85 TAEG 2.55) et le PTZ (60k€ sur 27 ans) mais elle divise quasi par 2 l'apport (20k€)

Pour l'aider je souhaiterais comprendre certaines choses :

1 - Comment se fait-il que sur une même durée le taux puisse varié de 1.67 a 1.85? Est-ce à cause des 6 jours entre les 2 propositions?
2 - Comment avec un taux plus fort sur un pret normal peut-on se retrouver avec un TAEG plus faible alors que l'on a plus le pret Action Logement qui a un taux relativement faible (0.5)? Est-ce une manière pour la banque de faire du forcing pour qu'elle laisse tomber le Pret Action Logement pour qu'ils aient plus d'interet ?
3 - N'est-il pas possible que parce qu'elle emprunte plus, ils réduisent certains frais pour rentrer sous le taux d'usure mais se repayer sur les intérêts?
4 - Quel est l'intérêt (pour la banque ou mon amie) a emprunter plus alors que les taux sont hauts et qu'elle a les fonds ?

J'aurais peut etre d'autres questions mais si déjà vous pouvez nous éclairer se serait sympa.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je récapitule :

*** Initialement :
=> Besoin = Emplois = Dépenses
= 200.000€

=> Ressources = Recettes
+ Apport.............................= 40.000€
+ Prêt bancaire.................= 40.000€ - 17 ans
+ Prêt à taux zéro.............= 60.000€ - 27 ans
+ Prêt Action Logement = 60.000€ - 15 ans
=...............................................= 200.000€

*** Second plan de financement
=> Ressources = Recettes
+ Apport..............................= 20.000€
+ Prêt bancaire..................=120.000€ - 17 ans
+ Prêt à taux zéro..............= 60.000€ - 27 ans
+ Prêt Action Logement = 00.000€
=...............................................= 200.000€

1 - Comment se fait-il que sur une même durée le taux puisse varié de 1.67 a 1.85? Est-ce à cause des 6 jours entre les 2 propositions?

Deux raisons sont possibles :
+ Révision à la hausse de la grille des taux entre les deux propositions
+ Montant plus élevé => plus de risques pour la banque = Majoration du taux en couverture.

2 - Comment avec un taux plus fort sur un pret normal peut-on se retrouver avec un TAEG plus faible alors que l'on a plus le pret Action Logement qui a un taux relativement faible (0.5)? Est-ce une manière pour la banque de faire du forcing pour qu'elle laisse tomber le Pret Action Logement pour qu'ils aient plus d'interet ?

Cela peut être dû aux effets de seuils sur les frais annexes.
Par exemple si les frais de dossiers sont du même montant alors que les montants des crédits passent de 40.000€ à 120.000€ le TAEG est forcément réduit dans le second cas.

3 - N'est-il pas possible que parce qu'elle emprunte plus, ils réduisent certains frais pour rentrer sous le taux d'usure mais se repayer sur les intérêts?

Oui ce n'est pas impossible ?

4 - Quel est l'intérêt (pour la banque ou mon amie) a emprunter plus alors que les taux sont hauts et qu'elle a les fonds ?

C'est un long débat où chacun voit "midi à sa porte"

Je rappelle que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.
Donc sur un plan strictement financier, si le taux de rémunération de l'épargne est inférieur au taux du crédit il vaut mieux utiliser son épargne.

Mais ce n'est pas sans inconvénient.
D'une part l'épargne immobilisée n'est plus disponible en cas de besoin; en tout état de cause il faut conserver une part significative en épargne de précaution.

Mais, d'autre part, un crédit est assorti d'une assurance qui intervient en cas de sinistre.
Dans un tel cas de figure l'emprunteur:
+ Conserve son logement
+ Conserve son épargne
+ Mais n'a plus le crédit à rembourser.
Bien entendu, il n'en est pas ainsi s'il a utilisé son épargne.

A toutes fins utiles :

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)
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Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)
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Mais d'autres, empruntant à taux fixe, raisonne sur l''accroissement du reste à vivre en période de forte inflation car si la mensualité reste fixe les revenus progressent, grosso modo, au rythme de ladite inflation; ils seraient même demandeurs d'une durée d'amortissement maximale.

Mécaniquement, le taux d'endettement diminue d'année en année - et le reste à vivre augmente - puisque la mensualité constante est rapportée à des revenus qui progressent tous les ans au rythme de la dépréciation monétaire (~/~6% en 2022).

Ce n'est pas forcément un bon calcul:

A toutes fins utiles

Incidences de l’inflation sur l’actif total (Financier + Physique) d’un emprunteur à taux fixe.
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Cdt