Question avant achat pour location

[lolhangman]

bonjour a tous, voila j'ai une petite question car mon amie et moi avont pour projet d'investir dans un appartement. etant encore jeune (26 ans) on se dit qu'il vaut mieux commencer tôt pour être tranquille plus tard. Malheureusement nous ne somme pas assez stables pour investir dans une résidence principale (nous changeons de ville presque tous les ans !). Nous pensons donc acheter un appartement pour le louer.
Mais avant de nous lancer on aimerais être sur de ce que cela va nous coûter, on n'aimerait pas que cet achat nous mette dans le rouge financièrement.

J'ai donc quelques petites questions, si quelqu'un peut nous renseigner ca serait super :

voici notre projet :
un appartement de type F4 dans le vieux à 140 000 déjà loué 600 CC (100 de charges).
Mon amie et moi gagnons tous les deux 27000 par ans brut.

combien devons nous prévoir comme impôt sur les loyers ?
y a t ils d'autres frais a prévoir (mis a par la tâche fonciere et les éventuels travaux dans la résidence)

Dans nos estimation, sachant que la banques nous octrois un crédit qui nous revient a 800 euro par mois, on pense qu'il nous tombera dans notre poche environs 400 (apres déduction de tous les frais : charges, impots etc) : pensez vous que notre estimation soit bonne ?

Y t il des pieges financiers ?

Merci de votre aide

 

[flomel]

Bonjour,
Tu trouveras des informations sur ce topic:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/rentabilite-d-un-appartement-en-location.1394/

 

[Gagarine]

Bonjour,
Il tombera DANS votre poche 400 euros par mois ? Je pense que vous avez voulu dire qu'il tombera DE votre poche 400 euros pas mois.
La rentabilité est de 4,2%. Encore plus mauvais que pour du neuf mais sans les avantages fiscaux et avec les travaux ! Aucun intérêt. A fuir.
Mais le principe de fond est bon. Alors gardez cette idée d'investir dans du locatif ancien. Vous avez le profil. Mais la 1ere chose est de consacrer un peu de temps à la recherche d'un bien. Vous êtes jeunes, vous avez le temps.
Le conseil du jour : allez voir du coté des agences immo spécialisés dans les locaux commerciaux. Vous y trouverez des biens autour de 8% de renta pour environ 100/150ke.

Cordialement

 

[lolhangman]

Merci de votre réponse.
Non je pensais bien a 400 euros DANS notre poche, mais vu que le crédit est de 800 euros, 400 euros DE notre poche marche aussi
Il est vrai que le repport n'est pas super car le loyers est sous évalué mais on ne veux pas le changer ca rles personnes qui vivent dedans n'ont pas les moyen d emettre plus. Normalement pour ce bien le loyer devrait etre de 700 voir 750 euro cc au lieu de 600 actuellement.
Ce que j'ai oublié de mentionner c'est que le bien vaut réellement 160 000 mais nous pourrions l'avoir a 140000. En plus de ca nous pourrions surement l'habiter plus tard lorsqu'on se sera stabilisés.
Le problème que nous nous posons n'est donc pas savoir si ce bien est intéressant comme investissement pur, mais si il ne va pas nous coùter plus cher que prévu.
Nous ne voulons pas nous mettre le couteau sous la gorge non plus.
Ce bien correspond à nos projet car en partis auto financé, bien situé, possibilité de coninuer a le louer (lnous connaissons les locataire ils sont très bien, ne pose aucun problème et sont très arrangeant ce qui est rare), et surtout nous permet de choisir plus tard entre l'habiter o ucontinuer a le louer.
Cela seulement si nous pouvons continuer à payer la différence entre ce qu'il nous coute et ce qu'il nous rapporte.
Et aujourd'hui le grand noir se situe au niveau des impots car nous ne comprenons pas grand chose.
Nous somme dans la tranche des 14% (de justesse) et nous avons peur qu'un revenus foncier nous coute plus à cause des impots mais nous savons pas le calculer.
J'ai été lire le liens plus haut mais je ne comprend pas bien.
nous devrions percevoir 500 * 12 = 11000 par ans (500 = 600 - 100 de charges)
si j'ai bien compris je dois enlever 30% ce qui me fais 7700 a ajouter a mes revenu net imposable est cela ?

Mon amie et moi n'etant pas mariés, comment doit on se "partager" ces revenu au niveau des impots ?


En ce qui concerne les travaux les locataires sont très doués et tres arrangeant.

la facade et les chaudière ont été refaite l'année dernière.

il 'y a rien à l'ordre du jour.

Merci de votre aide

 

[Gagarine]

Bonjour,
Si achat en 50/50, répartition des loyers en 50/50. Les intérêts liés à l'emprunt sont déductibles. Du coup, les 1eres années, vous n'allez quasiment rien déclarer aux impots comme bénéfices fonciers. En supposant que les bénéfices vous laissent dans la tranche à 14% (jusqu'à 4000 euros de bénéfices chacun environ) vous allez payer 14% d'IR + 10% de charges sociales, soit 24% d'impots (environ 1000 euros par an). Je ne pars pas sur une simulation précise car il s'agit simplement de vous donner un ordre de grandeur.
en revanche, comment financez vous le bien (apport, montant empruntez, durée) car je ne retrouve pas vos 800 euros de crédit ? Si vous partez sur 20 ans sans apport, les mensualités sont de 1000 euros. Plus TF et travaux pour environ 100 euros par mois chacun, cela donne environ 1200 euros. Avec le loyer, vous tombez à 700 euros. Soit 350 euros chacun. Vous ajoutez l'IR + CS pour environ 100 euros chacun. L'effort d'épargne mensuel pour cette opération est donc d'environ 500 euros par mois chacun (toujours viser large). Soit 29% de taux d'endettement. A moins que vous soyez loger gratuitement, je ne pense pas que la banque vous prête dans de telle condition.

Cordialement.

 

[babas]

déjà 500*12, ca fait 6000 et non 1100...ce qui n'est déjà pas la même chose
soit vous faites au réel, c'est à dire loyer-intérets-charges (taxe foncieré, frais de copro..), soit micro foncier avec un abbat de 30%
donc rapidement en prenant le micro foncier, ca fait 600*12:7200 - 30% : 5000€ dans une tmi à 14%: 700€ d'impot + 11% de cgs, soit 150, donc un impot total de 850€.
maintenant si vous faites un crédit, il faut sans doute mieux le déclarer au réel
si vous avez acheté en indivision à 50/50, chacun paye la moitié de cet impot
en espérant avoir été clair

 

[lolhangman]

MErci pour vos réponses, j'y vois déjà un peu plus clair !

ouh la oui je ne sais plus compter !

En ce qui concerne le crédit c'est un crédit sur 30 ans par la ***** qui nous donne ces 800 euros par mois.


vous dites "donc rapidement en prenant le micro foncier, ca fait 600*12:7200 - 30% : 5000€ dans une tmi à 14%: 700€ d'impot + 11% de cgs, soit 150, donc un impot total de 850€."
je ne comprends pas les 11% de cgs = 150 ? 11% de quoi ? car 11% de 5000 ou de 7200 ne font pas 150 mais plus ?


Quel intêret dans notre cas de déclarer en réel ? le micro foncier n'est il pas plus adapter ?

MErci de votre compréhension et de votre aide

 

[Gagarine]

Non, car en micro-foncier, l'abattement est forfaitaire. Mais vous achetez avec un crédit, donc les intérêts d'emprunt sont déductibles, mais pour cela vous devez être au régime réel.

Cordialement.

 

[lolhangman]

loyer avec les charges 600 dont 100 de charges
loyer réel = 500

donc 12*500 = 6000 de revenu foncier imposable

25% d'impôts = 1500

Si j'ai tout suivie, a cela je peux déduire les frais de gestion (aucun dans mon cas)
les frais d'assurance ? si par exemple je paie 20 euro d'assurance par mois est ce que ke peux déduire 240 euros de mes impôts ?

et je peux déduire les intérêts du crédit (qui seront d'environs 300 euro par mois), ce qui ferait 3600 euro à déduire de nos impôts la premier année ?
j'aurais donc un déficit la deuxième année ?

Bon je crois que je vais arrêter de vous embêter et aller présenter notre projet à un pro qui me calculera tout çà

encore merci pour votre aide, je ne peux malheureusement pas vous la rendre sur ce forum (j'y connais rien) mais j'aide beaucoup sur d'autre forum.

 

[babas]

autant pour moi pour les 150€ de csg, je suis allé trop vite, c'est 11% du bénéfice de 5000€, soit 55€
mais si vous faites un crédit sur 30 ans (ce qui pour moi, au passage, est bien trop long !!!), alors il vaut mieux faire du réel, vous ne serez bénéficiaire que bien plus tard

 

[babas]

et 140k€ emprunté sur 30 ans à 5%, ca fait la 1ere année 7200€ d'interets, et non 300€/mois !!! vous étes tranquille pendant plus de 15 ans à ce rythme
si vous pouvez, faites sur maxi 20 ans, ca fait 970€/mois au lieu de 820€ (mais 88k€ d'interets au lieu de 150k€), ou au pire sur 25 ans (870€ /mois, soit 116k€ d'intéret au total) ...
attention dans vos calculs, j'ai l'impression que votre calculette déconne...

 

[Gagarine]

Attention aussi au taux d'endettement. Je vous l'ai signalé dans un précédent message mais cela n'a pas l'air d'avoir retenu votre attention. Vous gagnez environ 1700 euros net par mois, soit 570 euros environ d'endettement possible. Il vous reste donc 70 euros chacun pour payer un loyer ! Alors soit il nous manque des éléments, soit les banques ne vous preterons pas dans ces conditions.

Cordialement.

 

[lolhangman]

Encore merci pour votre aide:

le fait est que la banque nous prête jusqu'a 1200 euro pour tous les deux.
Nous avon un loyer de 600 aueo à payer, on penser rajouter 200 euro chacun pour combler le credit (puisqu'on pensais avoir à payer 400 chaque mois de notre poche). ce qui nous faisait 1000 euro à payer par mois.

 

[Gagarine]

Sauf que là, on passe à 500 euros chacun par mois pour l'investissement + 600 euros de loyers = 1600 euros d'endettement. Il vous manque 400 euros par mois (200 chacun). Cela vous montre une chose : c'est faisable. Mais pas dans ces conditions. Il vous faut un bien avec une meilleur rentabilité. Même avec un loyer dans les prix du marché ca ne passait pas.

Cordialement.

 

[lolhangman]

Je ne suis pas d'accord avec vos calcules :

voici les valeurs que nous trouvons :

crédit 800 (au lieu de 1000)
impot 100 (au lieu de 200)
TF + travaux 100 ( au lieu de 200 sachant que la tf est de 585)

le loyer étant de 500 cela nous fais un effort de 250 chacun et non pas 500

maintenant on se trompe surement mais bon, dans tout les cas vous nous confirmer dans nos doute, l'effort même dans nos calcule est trop important, si o ajoute le risque que nos calcules soit trop optimiste alors c'est sur on ne va pas le prendre.
Nous allons continuer a chercher, mais surement un studio qui aura un rapport surement plus intéressant.

En tout cas merci j'ai pas mal appris grace à vous.
Bonne continuation à tous.

 

[Gagarine]

Effectivement, même si mes chiffres sont plus important que la réalité, vous avez compris le principe général et le risque lié à ce type de montage. Si, à 250 euros pret par mois, vous ne pouvez plus faire l'investissement, alors il ne faut surtout pas le faire car vous ne pouvez pas tout prévoir (une chaudiere qui tombe en panne, le locataire s'en va...).

Cordialement.

 

[stunt38]

question bête : pourquoi ne pas aller sur un LMNP ? le coût d'acquisition est déja bien moins important et la renta plus que correcte ?

 

[Gagarine]

J'ai cru comprendre que l'idée était de financer une partie du bien avec des loyers avant de l'occuper.

Cordialement

 

[babas]

gagarine a raison, c'est trop risqué, si vous étes à 100€ près par mois, vous foncez à coup sûr dans le mur.
partez sur plus petit, c'est plus sage

 

[stunt38]

J'ai cru comprendre que l'idée était de financer une partie du bien avec des loyers avant de l'occuper.

Cordialement

bien d'accord la dessus mais ca parait un peu limite étant donné les disponibilités de fin de mois.
avec un lmnp à 80-100k€ ca pourrait passer pour un achat RP dans quelques années.

cdt