Que pensez-vous de la proposition de Prêt Immobilier que j'ai reçue ?

[MySh27]

Bonjour, Bonsoir,

J'ai signé pour un appart en VEFA à 220K, j'achète seul avec des revenus à 1500 / 1600€ net par mois, j'ai 120K d'apport et voici la proposition que j'ai reçue par un courtier avec une assurance délégué.

Vous en pensez quoi ?

Taux 2.2 sur 20 ans, merci d'avance pour vos avis

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai déjà expliqué de nombreuses fois que le taux d'un crédit dépend de:

+ La région (conditions marché/concurrence)
+ La banque (politique/stratégie développement/risques)
+ La qualité du client emprunteur (Historique relations- Qualité relations - Potentiel bénéficiaire qu'il présente)
+ La qualité du dossier (Apport - durée - garantie - Taux endettement - reste à vivre)

=> Aussi je ne me risque jamais à donner un avis sur le taux proposé.

Ceci d'autant que sur le il existe de nombreux observatoires des taux pratiqués qui peuvent permettre à chacun de se faire une idée.

Pour les assurances les TAEA ne sont pas visibles; de toute façon la méthode de calcul rend cet indicateur peu pertinent.

Je remarque par ailleurs que le taux "apparent" du PAS est de 0,104% alors que celui du PTZ est de 0,162%. Quelle et la logique? Généralement quand il y a une différenciation tarifaire sur les assurances c'est sur "le prêt social" (= le PTZ) qu'une réduction de prime apparaît.

Sur la proposition, je remarque enfin que le montage à échéances lissées n'est pas un montage "gigogne" et qu'il n'est donc pas optimisé.

Un prêt PAS court "emboîté" dans la PAS long "lisseur" serait de nature à réduire le coût du crédit (Technique et conséquences déjà expliquées er et ré expliquées de multiples fois antérieurement).

Autre question : Le PAS peut présenter des avantages mais il a aussi des inconvénients. Est-il vraiment adapté à votre situation ?

Cdt

 

[MySh27]

Merci,

Pour le prêt Pas, selon mon courtier c'est presque pareil, j'ai pris le prêt PAS car je suis éligible au APL pour l'instant mais dès l'année prochaine vu mes revenus je pense que ça me servira à rien.

Je suis actuellement célibataire sans personne à charge, je pense que cette situation risque de durer donc je ne sais pas vraiment que type de prêt est le mieux pour moi

Je viens de voir une de vos réponses :

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[Aristide]

Si vous êtes éligible au PAS il est interdit à la banque de vous proposer un Prêt Conventionné (PC).

Or seulement ces deux types de crédit permettent d'obtenir une APL.

On ne sait jamais ce que réserve l'avenir.

Sauf si le PAS apporte d'autres gros inconvénients, il semble donc préférable de le conserver.

Les inconvénients auxquels je pense sont :

+ Obligation de garantie réelle immobilière de 1er rang (hypothèque) alors qu'une caution d'une société de caution mutuelle serait peut-être moins onéreuse,

+ Vente et remboursement anticipé dans quelques années qui nécessiteraient une mainlevée hypothécaire et donc de nouveau frais.

Il faudrait donc que les avantages du PAS (APL notamment) couvrent ces inconvénients.

Cdt

 

[phil41]

Bonsoir,

Je vois que Aristide est toujours de très bons conseils et d'une régularité exemplaire!
Sans vouloir occulter le sujet précédent, je suis en rachat de crédit (simulation ) et ce pour la 2eme fois, au vu des taux actuels.
Ma question ,en essayant de faire court, et en espérant d'éviter les redondances avec les autres posts(ce que je doute), est la suivanteeut on faire un rachat sur 2 lignes de prets, comme sur l'existant, mais avec 2 taux différents si l'on augmente les mensualités sur 1 seul prêt?
Actuellement 1 ligne de 77000€ à 2.85 % HA+ 1 ligne de 7600€ à 2.85% HA correspondant aux CRD, sur une durée 126 mois pour les 2 prêts.
Quelle serait la stratégie dans ce cas là?
Une augmentation de 150€/mois serait possible.
Merci du retour éventuel à ma question.
Je cherche à comprendre qu'elle pourrait être la meilleure stratégie.

 

[Aristide]

Bonjour,

En rachat de crédit, il y a novation.
C'est un nouveau crédit ou bien des nouveaux crédits qui remplace(nt) le ou les ancien(s).

Il est donc tout à fait possible de solliciter un montage en plusieurs lignes (Montage gigogne à échéances lissées) en rachat de crédit(s).

La méthode préconisée ne change pas (éventuellement voir mon blog); il faut définir une échéance cible (assurances comprises si primes fixes) c'est à dire celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par la banque eu égard à votre capacité de remboursement.

En fonction de cette échéance cible et de la hiérarchie des taux que votre banque est susceptible de vous proposer, à vous pour votre dossier (ce n'est pas forcément le hiérarchie des taux de la grille standard), ce sont les durées optimales qui sont calculées de telle sorte à trouver la meilleure combinaison possible "Durées/Taux associés/Montants".

Cdt

 

[phil41]

Merci du retour Aristide.
Il s'agit bien d'un rachat de prêts qui remplacerait les anciens sur les conditions mentionnées ci dessus.
Pas de prêt gigogne, la finalité étant d'arriver au plus vite au remboursement total.
Au vu de votre réponse, c'est justement ce que je cherche à savoir:
Quelle est la meilleure combinaison possible?
Vaut-il mieux reduire au plus vite le "petit" prêt pour rebasculer les mensualités dans le second par la suite en augmentant les mensualités?
Ou faudrait-il rentrer de façon plus forte dans le capital du prêt principal?
Il est vrai que tout est calcul..mais je voudrais connaitre l'intérêt de l'emprunteur dans ce cas de figure.
Encore merci!

 

[Aristide]

Bonjour,

Pas de prêt gigogne, la finalité étant d'arriver au plus vite au remboursement total.

C'est une erreur; un montage gigogne permet de rembourser plus vite et d'obtenir un gain significatif sur le coût :

=> Sur les intérêts payés:
+ Du fait d'un taux moindre sur le prêt court emboîté (effet taux)
+ D'une durée moindre sur le prêt court (effet temps)
+ D'une possible réduction de quelques mois sur le prêt long lisseur (effet temps)
+ D'un possible taux moindre sur ce prêt long lisseur si la durée résultant du calcul d'optimisation fait tomber cette durée dans un palier inférieur de la hiérarchie des taux appliquée.

=> Sur le primes d'assurances
+ Du fait d'une durée moindre sur le prêt court emboîté (effet temps)
+ Du fait d'une éventuelle durée moindre sur le prêt long (effet temps)

Quelle est la meilleure combinaison possible?

C'est un calcul d'optimisation dont les éléments clés sont l'échéance cible et la hiérarchie des taux appliquée

Vaut-il mieux reduire au plus vite le "petit" prêt pour rebasculer les mensualités dans le second par la suite en augmentant les mensualités?
Ou faudrait-il rentrer de façon plus forte dans le capital du prêt principal?

L'optimisation amène à rechercher le prêt court emboîté le plus court possible avec un amortissement réduit voire nul sur le prêt lisseur (différé de capital).
Le prêt court étant amorti rapidement toute l'échéance cible est alors utilisée par le prêt lisseur qui s'amortit aussi plus rapidement.

Il est vrai que tout est calcul..mais je voudrais connaitre l'intérêt de l'emprunteur dans ce cas de figure.

Réduction du coût du crédit (Cf. ci-dessus)

Cdt

 

[phil41]

Bonsoir Aristide,
Merci du retour et de ces précisions.
Je clos le sujet pour laisser place à Mysh27.

 

[MySh27]

Le courtier m'indique que La Poste ne fait pas de montage en gigogne.

Quelle banque le fait ? Caisse d'épargne ? LCL ? BNP ?

Cdt