PTZ - Prix Maitrisé - Contraintes

[valal]

Bonjour à tous,

J'ai acheté en VEFA/Prix maitrisé un appartement (livraison d'ici fin 2021). Je souhaite avoir svp quelques confirmations car plusieurs changements dans ma vie surtout professionnelle.

=> J'ai plusieurs propositions de contrats en suisse mais qui nécessitent soit être frontalier suisse ou carrement résident suisse
=> Je suis un peu perdu avec toutes les regles que je dois respecter avec le PTZ et le "Prix maitrisé" (TVA normal).

PTZ:
- Je peux vendre mais pas louer (ou louer que dans certaines conditions)?
- Je dois être résident en France (et l'utiliser comme residence principale) au moins 8 mois par an
=> Que faire si je dois partir vivre en suisse? ou si je suis frontalier suisse?...dois je vendre obligatoirement?

Prix maitrisé:
- avec le "prix maitrisé, je ne comprends pas si je peux vendre ? ou je peux vendre mais sans plus value
=> j'ai acheté 384K€..je peux vendre mais sans dépasser les 384K€?
=> idem aussi également si je ne suis plus résident (et ne plus l'utiliser comme residence principale)

En gros je souhaite savoir quoi faire si je dois partir pour cette opportunité en suisse et c'est quoi l'impact si je dois mettre fin à cet achat (revente principalement)?

Merci beaucoup pour votre aide.

valal

 

[Aristide]

Bonjour,

PTZ:
- Je peux vendre mais pas louer (ou louer que dans certaines conditions)?
- Je dois être résident en France (et l'utiliser comme residence principale) au moins 8 mois par an
=> Que faire si je dois partir vivre en suisse? ou si je suis frontalier suisse?...dois je vendre obligatoirement?

Vous pouvez vendre mais en remboursant le PTZ par anticipation.
Pour la location c'est éventuellement possible si les contraintes et conditions habituelles vous concernant et concernant le locataire sont respectées.

Il n'y a pas de conditions spécifiques pour les frontaliers ni pour les acquéreurs/emprunteurs qui partent à l'étranger.

Prix maitrisé:
- avec le "prix maitrisé, je ne comprends pas si je peux vendre ? ou je peux vendre mais sans plus value
=> j'ai acheté 384K€..je peux vendre mais sans dépasser les 384K€?

Pour le PTZ à prix maîtrisé chaque ville qui a mis ce dispositif en œuvre a défini ses propres règles et conditions et fait signer à ses partenaires une convention adaptée.
Les délais de détention avant vente, de prix maximum de vente et de lélai d'occupation à titre de résidence principale font, notamment, partie des contraintes définies par chaque ville concernée.

Pour obtenir les renseignements demandés ,il convient donc de vous mettre en rapport avec les services compétents de la ville concernée ou/et avec votre promoteur ou/et avec l'A.D.I.L. de votre département s'il en existe une.

Cdt

 

[valal]

Il n'y a pas de conditions spécifiques pour les frontaliers ni pour les acquéreurs/emprunteurs qui partent à l'étranger.

Merci Artistide. J'ai mis ce point d'avant par rapport à la condition de location ..si je pars part à plus de 50Km pour motif professionel travail..sauf que ce n'est plus du court terme..ça peut durer des années....est ce que ça reste valable ?

Pour le "prix maitrisé", j'ai trouvé ceci dans mon contrat de réservation mais reste pas trés claire svp..si vous pouvez m'éclairer

"constituent sa résidence principale pendant une durée continue de cinq
années à compter de la présente acquisition."
=> à compter de la signature de l'acte? ou la livraison?

+

"ne pourra, même
partiellement, être :
Transformé en locaux commerciaux ou professionnels,
Affecté à la location meublée ou non, à la location saisonnière,
Utilisé comme résidence secondaire. Sera considéré comme résidence principale de
L'ACQUEREUR, le logement occupé au moins huit mois par an. Cette occupation devra être effective
à compter de la livraison des biens consécutive à son achèvement."

=> Donc je peux pas le louer?

+

Afin de garantir le paiement de cette somme, un privilège de vendeur sera inscrit par le Notaire soussigné
conformément aux dispositions de l'article 2374-1 du code civil. Pour l’application de cette clause, la
surface habitable à retenir est celle figurant au plan ci-annexé. Clause devant figurer dans la 1ère partie
de l’acte de vente : « Conformément aux dispositions figurant en seconde partie des présentes, sous le
titre: " CONDITIONS PARTICULIERES - ACCESSION A LA PROPRIETE - DISPOSITIF ANTISPECULATIF
à la sûreté et garantie du paiement de la somme de EUROS TOUTES TAXES
COMPRISES (1200 €TTC/m^ x m2), le VENDEUR fait réserve expresse à son profit du privilège qui lui
bénéficie par application des dispositions de l'article 2374-1 ° du code civil, indépendamment de l'action
résolutoire qu'il entend également se réserver. Inscription de ce privilège de vendeur sera requise avec
réserve de l'action résolutoire, à la diligence du VENDEUR et à son profit contre l'ACQUEREUR. Le
VENDEUR pourra demander qu'il lui soit délivré, aux frais de l'ACQUEREUR, une copie exécutoire du
présent acte, et l'inscription sera prise avec les caractéristiques suivantes : Somme garantie : EUROS ( €)
Date de péremption de l'inscription : (durée de l’engagement + 1 an) ». ] Il est convenu que ce
remboursement de prix forfaitaire au profit du VENDEUR ne sera pas exigible si le prix de revente des
BIENS par l’ACQUEREUR, à l’intérieur du délai su
svisé, est inférieur au résultat de l’addition suivante :
Prix d’acquisition des BIENS TTC + frais d’actes."

=> Je peux vendre mais pas plus que le prix d'achat (+ Frais d'actes)? ou pas du tout vendre?
=> J'ai pas compris cette pharse aussi "Date de péremption de l'inscription : (durée de l’engagement + 1 an)"?

Merci Aristide et aux autres pour vos lumières
Valal.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai mis ce point d'avant par rapport à la condition de location ..si je pars part à plus de 50Km pour motif professionel travail..sauf que ce n'est plus du court terme..ça peut durer des années....est ce que ça reste valable ?

Non; 6 ans maximum.

Article R31-10-6 code construction et habitation
....................

Est considéré comme résidence principale, au sens du présent chapitre, un logement occupé au moins huit mois par an, sauf :

-en cas de force majeure ;

-pour raison de santé ;

-en cas d'obligation liée à l'activité professionnelle, caractérisée par des déplacements réguliers ; par la nécessité absolue de service découlant de dispositions statutaires ou obligation figurant dans le contrat de travail contraignant l'emprunteur à résider dans un logement qui n'est pas le logement financé avec le prêt ; par l'éloignement entre le logement financé et le lieu de l'activité, dans la limite d'une durée de trois ans lorsque le logement n'est pas occupé par l'une des personnes mentionnées au b de l'article L. 31-10-4 ;

-en cas mise en location du logement dans les conditions prévues au 2°.

2° Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, le logement ne peut être proposé à la location que dans les conditions suivantes :

-la location doit résulter de la survenance pour l'emprunteur de l'un des faits suivants : mobilité professionnelle lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l'activité et le logement financé est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30 ; décès ; divorce ; dissolution d'un pacte civil de solidarité ; chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi mentionnée à l'article L. 5411-1 du code du travail [lien réservé abonné]; ou de la survenance pour l'une des personnes mentionnées au b de l'article L. 31-10-4 d'une invalidité reconnue soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées mentionnée à l'article L. 146-9 du code de l'action sociale et des familles [lien réservé abonné], soit par délivrance par le président du conseil départemental de la carte mobilité inclusion comportant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du même code, soit par délivrance par la commission précitée de la carte d'invalidité prévue à l'article L. 241-3 [lien réservé abonné] du même code, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2017 ;

-la location est d'une durée maximale de six ans ;

-les ressources du locataire, à la date de la signature du contrat de location, n'excèdent pas les plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social financé dans les conditions fixées à la sous-section 3 de la section 1 du chapitre unique du titre III du livre III ;

-le montant du loyer n'excède pas les plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social financé dans les conditions fixées à la sous-section 3 de la section 1 du chapitre unique du titre III du livre III ;

-la location fait l'objet d'une déclaration par l'emprunteur à l'établissement de crédit ou à la société de financement ainsi que, le cas échéant, à l'organisme payeur de l'allocation personnalisée au logement prévue aux articles R. 351-1 [lien réservé abonné]et suivants.

3° Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisé comme résidence secondaire, ni utilisé à titre d'accessoire du contrat de travail.

4° Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, le logement ne peut être utilisé à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel par l'une des personnes mentionnées au b de l'article L. 31-10-4 que lorsque la surface affectée à cette activité n'excède pas 15 % de la surface financée initialement par le prêt. L'établissement de crédit ou la société de financement est informé par l'emprunteur de l'exercice de cette activité dans des conditions définies par un arrêté des ministres chargés du logement, de l'économie et du budget.

....................

[lien réservé abonné].

Pour le "prix maitrisé", j'ai trouvé ceci dans mon contrat de réservation mais reste pas trés claire svp..si vous pouvez m'éclairer

"constituent sa résidence principale pendant une durée continue de cinq
années à compter de la présente acquisition."
=> à compter de la signature de l'acte? ou la livraison?

+

"ne pourra, même
partiellement, être :
Transformé en locaux commerciaux ou professionnels,
Affecté à la location meublée ou non, à la location saisonnière,
Utilisé comme résidence secondaire. Sera considéré comme résidence principale de
L'ACQUEREUR, le logement occupé au moins huit mois par an. Cette occupation devra être effective
à compter de la livraison des biens consécutive à son achèvement."

=> Donc je peux pas le louer?

C'est ce que je déduis à la lecteur du texte matérialisé en police rouge.
Mais il serait préférable de vous le faire confirmer.

Afin de garantir le paiement de cette somme, un privilège de vendeur sera inscrit par le Notaire soussigné
conformément aux dispositions de l'article 2374-1 du code civil. Pour l’application de cette clause, la
surface habitable à retenir est celle figurant au plan ci-annexé. Clause devant figurer dans la 1ère partie
de l’acte de vente : « Conformément aux dispositions figurant en seconde partie des présentes, sous le
titre: " CONDITIONS PARTICULIERES - ACCESSION A LA PROPRIETE - DISPOSITIF ANTISPECULATIF
à la sûreté et garantie du paiement de la somme de EUROS TOUTES TAXES
COMPRISES (1200 €TTC/m^ x m2), le VENDEUR fait réserve expresse à son profit du privilège qui lui
bénéficie par application des dispositions de l'article 2374-1 ° du code civil, indépendamment de l'action
résolutoire qu'il entend également se réserver. Inscription de ce privilège de vendeur sera requise avec
réserve de l'action résolutoire, à la diligence du VENDEUR et à son profit contre l'ACQUEREUR. Le
VENDEUR pourra demander qu'il lui soit délivré, aux frais de l'ACQUEREUR, une copie exécutoire du
présent acte, et l'inscription sera prise avec les caractéristiques suivantes : Somme garantie : EUROS ( €)
Date de péremption de l'inscription : (durée de l’engagement + 1 an) ». ] Il est convenu que ce
remboursement de prix forfaitaire au profit du VENDEUR ne sera pas exigible si le prix de revente des
BIENS par l’ACQUEREUR, à l’intérieur du délai su
svisé, est inférieur au résultat de l’addition suivante :
Prix d’acquisition des BIENS TTC + frais d’actes."

=> Je peux vendre mais pas plus que le prix d'achat (+ Frais d'actes)? ou pas du tout vendre?

Vous pouvez vendre mais au prix maximum ci-dessus calculé

=> J'ai pas compris cette pharse aussi "Date de péremption de l'inscription : (durée de l’engagement + 1 an)"?

Quand une banque consent un crédit avec une garantie réelle immobilière (= Privilège prêteur de deniers et/ou hypothèque) l'inscription devient automatiquement caduque un an après la durée initiale figurant au contrat de prêt.

Là il s'agit d'un Privilège de vendeur qui garantit au vendeur de conserver la propriété du bien tant qu'il n'a pas été payé.
Mais la banque qui fait un crédit peut aussi demander une "subrogation dans le privilège du vendeur" (= elle remplace le vendeur); c'est presque pareil que le PPD et cette subrogation devient également caduque un an près le terme initial du prêt.

Dans votre cas le vendeur sera payé par le prêt bancaire + votre apport éventuel.

Le terme "engagement" doit donc signifier autre chose que le prêt; peut-être l'engagement d'occupation à titre de résidence principale ???
Je ne sais pas; il faut demander la précision.

Cdt

 

[valal]

Bonjour,

Non; 6 ans maximum.



C'est ce que je déduis à la lecteur du texte matérialisé en police rouge.
Mais il serait préférable de vous le faire confirmer.

Vous pouvez vendre mais au prix maximum ci-dessus calculé

Quand une banque consent un crédit avec une garantie réelle immobilière (= Privilège prêteur de deniers et/ou hypothèque) l'inscription devient automatiquement caduque un an après la durée initiale figurant au contrat de prêt.

Là il s'agit d'un Privilège de vendeur qui garantit au vendeur de conserver la propriété du bien tant qu'il n'a pas été payé.
Mais la banque qui fait un crédit peut aussi demander une "subrogation dans le privilège du vendeur" (= elle remplace le vendeur); c'est presque pareil que le PPD et cette subrogation devient également caduque un an près le terme initial du prêt.

Dans votre cas le vendeur sera payé par le prêt bancaire + votre apport éventuel.

Le terme "engagement" doit donc signifier autre chose que le prêt; peut-être l'engagement d'occupation à titre de résidence principale ???
Je ne sais pas; il faut demander la précision.

Cdt

Merci infiniment Aristide..Si je resume..pendant 5 à 6 ans

PTZ + Prix maitrisé:
=> Je peux pas louer apparement (à cause du prix maitrisé)....je dois demander pour confirmer..mais ça à l'air clair
=> Je peux vendre (mais max au prix d'achat)


L'autre option serait de ne pas vendre mais continuer à payer tout le credit en plus de mon logement en suisse (ou frontalier)..mais financierement je ne sais pas si plus intéressant que liquider/vendre l'apartement (même en le vendant au prix d'achat)


Je savais qu'il y avaient des contraintes mais comme ce n'était pas prévu que je j'aille en suisse .... ;(
Je suis devant un dilemme:
- Ne pas vendre et donc payer deux gros loyers (credit appt en france et loyer en suisse)
ou
- Liquider l'operation quitte à vendre l'appartement au prix d'achat (j'y laisserai quelques plumes mais peut être moins que si je le garde)

Merci Aristide.

 

[Aristide]

Si vous n'occupez pas le logement financé en PTZ (maîtrisé ou non) en tant que résidence principale - sauf location permise à titre dérogatoire - vous ne pouvez pas le conserver même en payant les mensualités car non conforme à la loi et aux règlements concernés.

Dès lors légalement parlant:

+ La SFGAS, organisme mandaté pour l’État pour suivre et gérer les prêts réglementés dont les PTZ,
Et/Ou
+ La banque qui vous a consenti ledit PTZ
Et/Ou
+ La collectivité qui a proposé cette convention

=> Pourront exiger le remboursement anticipé immédiat.

Cdt

 

[valal]

Si vous n'occupez pas le logement financé en PTZ (maîtrisé ou non) en tant que résidence principale - sauf location permise à titre dérogatoire

Merci Aristide. Je sais pour la condition de "résidence principale" mais je pensais que le fait que mon déplacement était pour le travail, pas de problème pour le PTZ.
Donc si je ne peux pas louer (comme semble exiger mon contrat "prix maitrisé")...je n'ai en fait pas d'autres choix que de vendre (au prix d'achat)?...et ceci même pour 6 mois en suisse (et même pour raison professionnelle)?

 

[Aristide]

Pour le seul PTZ sous réserve des conditions vous concernant, concernant le locataire et les conditions du loyer imposées par l'Article R31-10-6 code construction et habitation ci-dessus reproduit ce pourrait être possible de louer.

Mais au vu des conditions "PTZ maîtrisé" ce ne semble plus possible.

Voir avec:
+ La collectivité concernée
+ Votre promoteur
+ Votre banque
+ L'ADIL de votre département.

Cdt

 

[valal]

Mais au vu des conditions "PTZ maîtrisé" ce ne semble plus possible.

Ok merci beaucoup Aristide pour votre temps et aide précieuse....trop de contraintes effectivement avec le couple PTZ + Maitrisé

les opportunités que j'ai en suisse sont plus qu'intéressantes. Je vais étudier la vente au prix d'achat (+ frais actes)......elle me semble présenter le plus d'avantages (ne plus être bloqué en France sans possibilité de louer + pas de risque avec l'administration si je ne respecte plus les conditions du couple PTZ + Maitrisé).