PTZ+ et réduction montant prêt complémentaire avant déblocage

[cedfr]

Bonjour,

Je sollicite votre aide sur mon cas. J'envisage l'acquisition d'une résidence principale en VEFA. Je souhaite emprunter à la banque pour avoir le PTZ+ au maximum (59 280 €) et je dois donc prendre un prêt complémentaire pour le même montant. Mais, concrètement, je n'ai pas vraiment besoin de ce prêt complémentaire...

Je me pose alors la question suivante :
- J'ai cru comprendre que le banquier doit normalement débloquer en premier le PTZ+ en fonction des appels de fonds périodiques. Est-ce vrai ?
- J'ai également cru comprendre qu'un emprunteur peut toujours revoir son prêt à la baisse au moment du déblocage si sa situation a évolué (par exemple, l'arrivée d'un héritage). Dans ce cas, n'est-il pas possible, une fois le PTZ+ débloqué, de réduire le montant du prêt complémentaire au maximum (à 0 ou du moins à un certain pourcentage) ?

Ainsi, je bénéficie du PTZ+ à hauteur de 59 280 € (qui me coûte rien sauf l'assurance) et mon prêt complémentaire est réduit (par exemple à 10 000 €) afin de payer peu d'intérêts. Est-ce possible selon vous ? Etant entendu que, dans ce cas précis, mon PTZ+ excède plus de 50% de mes autres prêts.

Merci pour votre aide.

 

[Aristide]

Je me pose alors la question suivante :
- J'ai cru comprendre que le banquier doit normalement débloquer en premier le PTZ+ en fonction des appels de fonds périodiques. Est-ce vrai ?

Non; la réglementation ne prévoit rien à cet égard.
Mais certaines banques l'imposent de par une clause de votre offre/contrat.
Donc, normalement c'est vous qui choisissez l'ordre des déblocages et leurs montants sauf si une telle clause est prévue.

Mais, financièrement parlant, il est aussi évident que c'est la ressource la moins chère qu'il convient de débloquer en priorité.
Or le PTZ est généralement la ressource la moins chère.

Par ailleurs il y a une obligation réglementaire (cependant pas toujours respectée) par laquelle les fonds issus du PTZ doivent être versés directement par la banque aux fournisseurs pris au sens large.
C'est pourquoi le PTZ est souvent versé au notaire ce qui évite de multiples virements à divers fournisseurs (artisans/entreprises...)

- J'ai également cru comprendre qu'un emprunteur peut toujours revoir son prêt à la baisse au moment du déblocage si sa situation a évolué (par exemple, l'arrivée d'un héritage). Dans ce cas, n'est-il pas possible, une fois le PTZ+ débloqué, de réduire le montant du prêt complémentaire au maximum (à 0 ou du moins à un certain pourcentage) ?

Oui si c'est avant déblocage des fonds; avec possible facturation par la banque si elle l'a prévu dans son offre/contrat ou/et conditions générales de banque.

Si les fonds sont déjà mis à disposition c'est alors un remboursement anticipé avec des règles spécifiques en présence de PTZ (Sujet expliqué dans mon blog).
Donc indemnité de remboursement anticipé (IRA) éventuellement possible sur le complémentaire.

Ainsi, je bénéficie du PTZ+ à hauteur de 59 280 € (qui me coûte rien sauf l'assurance)[/COLOR] et mon prêt complémentaire est réduit (par exemple à 10 000 €) afin de payer peu d'intérêts. Est-ce possible selon vous ? Etant entendu que, dans ce cas précis, mon PTZ+ excède plus de 50% de mes autres prêts.

Possible avec les éventuelles contraintes citées ci-dessus.
Mais, concernant les coûts, (indépendemment éventuelle IRA) vous aurez cependant payé des frais de dossier et des frais de garantie par rapport au montant emprunté et non pas par rapport au montant réellement mis à disposition.

Cdt

 

[cedfr]

Merci Aristide pour cette réponse détaillée.
Donc, concrètement, je peux prendre un PTZ+ pour 59 280 € et réduire le montant de mon prêt complémentaire au minimum (selon les conditions du prêt le cas échéant). Cela ne pose aucun soucis du fait que le PTZ excède alors 50% de l'ensemble des prêts ? Pour les frais de dossier, cela ne joue pas sur une somme importante (par rapport à l'économie que je réaliserai sur les intérêts du prêt complémentaire).
S'agissant de l'IRA que vous mentionnez, elle ne s'applique pas si je réduit le prêt complémentaire bien avant son déblocage. C'est bien ça ?

 

[Aristide]

Donc, concrètement, je peux prendre un PTZ+ pour 59 280 € et réduire le montant de mon prêt complémentaire au minimum (selon les conditions du prêt le cas échéant). Cela ne pose aucun soucis du fait que le PTZ excède alors 50% de l'ensemble des prêts ?

Au stade de l'instruction du crédit et des déclarations au SFGAS, organisme mandaté par l'Etat pour surveiller la réglementationn du PTZ, il est certain que le PTZ sera limité à 50% de du total des autres prêts de durées au moins égale à 2 ans.

Après, à ma connaissance, il n'y a pas de texte précis qui traite du cas que vous exposez.

De ce fait il est possible/probable que l'interprétation des banques ne soient pas identique.

Les unes acceptant de ne mettre qu'une partie du/des complémentaire(s) en place.
Les autres imposant une mise à disposition totale puis, ensuite, un remboursement anticipé partiel générant une indemnité de remboursement antiicipé.

Donc à voir avec votre banque sur sa façon de procéder.

S'agissant de l'IRA que vous mentionnez, elle ne s'applique pas si je réduit le prêt complémentaire bien avant son déblocage. C'est bien ça ?

L'IRA n'est due que si les fonds sont mis à disposition et qu'il y ait ensuite un remboursement anticipé d'au minimum 10% du capital emprunté.

Si vous demandez "un abandon de solde" c'est à dire que seulement une fraction du prêt complémentaire soit mis à disposition :

+ D'une part, ainsi qu'expliqué ci-dessus, eu égard à la présence du PTZ, certaines banques accepteront et d'autre non.

+ D'autre part, pour celles qui accepteraient, si elles l'ont prévu dans l'offre/contrat ou/et dans les conditions générales de banques, il est possible qu'une facturation vous soit demandée.

Cdt

 

[cedfr]

Dans le pire des cas (la banque refuse l'abandon de solde sur le prêt complémentaire), est-il toujours possible de demander le remboursement anticipé de la totalité du prêt complémentaire en invoquant une cause d'exonération d'IRA (telle que la perte d'emploi) ?
Concrètement :
- J'ai un PTZ+ pour 59 280 € qui reste en l'état ;
- J'ai un prêt complémentaire pour 59 280 € dont je demande le remboursement anticipé à hauteur de 49 280 € (il reste donc 10 000 € sur ce prêt). Sur ce remboursement anticipé, la banque calcule une IRA mais j'invoque une perte d'emploi (en fait, je suis salarié dans une TPE et l'employeur est un ami qui peut donc me licencier à ma demande). Donc, si j'ai bien compris, en cas de perte d'emploi, l'IRA n'est pas due.

Question : Le remboursement anticipé du prêt complémentaire impacte t-il le PTZ+ ? Par exemple, la banque est-elle en droit d'exiger le remboursement anticipé du PTZ+ avant d'accepter le remboursement anticipé du prêt complémentaire ?

Je vous remercie.

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous pourrez demander la remboursement anticipé mais, en présence d'un PTZ il y a désormais des règles qui peuvent conduire à une proratisation des remboursements entre PTZ et complémentaires.
Je vous suggère à consulter mon blog où un billet traite de ce sujet.

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Quant à indemnité de remboursement anticipé, vous avez ma lu/interprété la réglementation (Article L.312-21 du code de la consommation).

Pour prétendre à l'exonération il faut :

+ D'abord qu'il y ait vente du logement

+ Ensuite que cette vente soit motivée par :
--- Un changement du lieu d'activité professionnelle
--- Le décès d'un des emprunteurs
--- Une cessation forcée de l'activité professionnelle des emprunteurs.

Sans vente de logement, l'éventuel remboursement anticipé n'est pas exonéré d'indemnité.

Cdt

 

[cedfr]

J'avais bien lu cet excellent article sur votre blog et notamment cette partie :
"
2) – Pour les offres émises à compter du 01/06/2011 :
+ Si remboursement avant le cinquième anniversaire de l’offre, la banque peut prévoir un prorata de remboursement anticipé entre les différents prêts
Mais, par demande expresse, l’emprunteur peut – à son libre choix – exiger une autre répartition.
"

Si j'interprête correctement, je peux exiger de ma banque qu'elle répartisse mon remboursement anticipé à 100% sur le prêt complémentaire. N'est-ce pas ainsi que cela fonctionne ?


Enfin, pour l'IRA, je comprends mieux les conditions exigées. A ce moment là, le mieux serait de négocier un prêt sans indemnité de remboursement anticipé (j'ai cru comprendre que BOURSORAMA propose ce genre de prêt, je vais essayer de voir auprès d'une banque qui fait aussi le PTZ+ car BOURSORAMA ne fait pas de PTZ+...).

Merci.

 

[Aristide]

2) – Pour les offres émises à compter du 01/06/2011 :
+ Si remboursement avant le cinquième anniversaire de l’offre, la banque peut prévoir un prorata de remboursement anticipé entre les différents prêts
Mais, par demande expresse, l’emprunteur peut – à son libre choix – exiger une autre répartition.
"

Si j'interprête correctement, je peux exiger de ma banque qu'elle répartisse mon remboursement anticipé à 100% sur le prêt complémentaire. N'est-ce pas ainsi que cela fonctionne ?

Oui, la théorie est bien ainsi.

Maintenant, en pratique, il est possible que "l'exigence" ne soit pas aussi aisée.

En effet, ainsi que vous avez pu le lire, l'arrêté du 25 mai 2011 prévoit "Ces limitations et modalités doivent figurer dans le contrat de prêt".
Donc pour que "vos exigences" soient suivies il va falloir que votre banque établisse un contrat qui aille dans ce sens ce qui suppose une négociation et entente préalable.

Et qui dit négociation laisse penser à contreparties...???...!!!

Cdt

 

[cedfr]

Dans ce cas, n'est-il pas possible de dissocier les deux emprunts en souscrivant un PTZ+ seul dans une banque ET un prêt classique seul dans une autre banque. Ainsi, les deux prêts sont dissociés et le remboursement anticipé du deuxième ne devrait pas impacter le premier. Maintenant, as-ton le droit d'ouvrir un prêt classique dans une banque et d'ouvrir ensuite un PTZ+ dans une autre (tout en respectant la règle selon laquelle le PTZ+ ne peut excéder le montant des autres prêts) ?

 

[Aristide]

En théorie oui.

La convention annexée à l'arrêté du 25 mai 2011 déjà cité ci-dessus prévoit :

"L'Etablissement de crédit est libbre de procéder à l'instruction des demandes de PTZ+ consenti pour financer la primo-accession à la propriété de personnes ne concluant pas avec lui un contrat de prêt autre que celui-ci."

Maintenant, en pratique, je crains que vous ayez énOOOOrmément de mal à trouver une banque qui accepte de vous consentir un PTZ sans le/les complémentaire(s).
=> Moins de marge/produits financiers
=> Moins de ristourne sur assurance
=> Un salaire viré au lieu de deux
=> Conflit sur le premier rang d'inscription hypothécaire (Pour vous frais de garantie plus élevés = deux actes avec retour à la base pour calcul frais sur chacun d'eux)
=> Etc....

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Quant à indemnité de remboursement anticipé, vous avez ma lu/interprété la réglementation (Article L.312-21 du code de la consommation).

Pour prétendre à l'exonération il faut :

+ D'abord qu'il y ait vente du logement

+ Ensuite que cette vente soit motivée par :
--- Un changement du lieu d'activité professionnelle
--- Le décès d'un des emprunteurs
--- Une cessation forcée de l'activité professionnelle des emprunteurs.

Sans vente de logement, l'éventuel remboursement anticipé n'est pas exonéré d'indemnité.

Je reviens sur ce que je vous avais écrit ci-dessus car je me suis probablement laisser influencer par une interprétation lue ici ou là.

Or, en relisant cet article du code de la consommation :

"Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers."

Je m'aperçois, par analyse logique du texte, qu'il y a une autre lecture possible et il me semble que c'est cette autre lecture qui soit la bonne.

Première lecture (mauvaise ?)

"Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite :

+ à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint
+ par le décès
+ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers."

=> Faisant suite à un changement du lieu d'activité est du français correct.

Mais
=> Faisant suite par le décès
et
=> Faisant suite par la cessation forcée d'activité

ne sont pas des expressions en français correct.

Par contre :

Seconde lecture (bonne ?)

"Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé

+ par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint
+ par le décès
+ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers."

est un texte en français correct.

Sur cette interprétation il me semble donc que :

+ le décès du ou des emprunteurs
ou
+ La cessation forcée de l'activité professionnelle d'au moins un des emprunteurs

conduise à l'exonération de lindemnité de remboursement anticipé même en l'absence de vente du logement financé.

Qu'en disent les juristes ?

Cordialement,

 

[cedfr]

Merci Aristide de revenir vers moi à ce sujet. Il est vrai que je préfère la seconde lecture même si, comme vous, je n'ai aucune certitude quant à l'interprétation exacte de ce texte. Je suppose d'ailleurs que le législateur le fait exprès...

 

[cedfr]

Faisant suite à cette conversation, j'ai vu avec mon banquier qui ne voit aucune objection à un abandon de solde sur le prêt complémentaire quand bien même le PTZ+ excéderait alors le montant des autres prêts. J'attends naturellement une confirmation écrite car, pour le moment, tout s'est fait oralement.
Par contre, après réflexion, je m'interroge sur l'impact d'un abandon de solde du point de vue de l'assurance du prêt. J'ai cru comprendre en effet que l'assurance est prélevée dès l'acceptation du prêt (quand bien même les déblocages de fonds sont progressifs car nous sommes en VEFA). Aussi, quant est-il des échéances d'assurance payées sur un prêt faisant l'objet d'un abandon de solde ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Normalement la prime d'assurance est recalculée sur le capital effectivement conservé.

Cdt

 

[cedfr]

Quitte, si je pousse la chose un peu loin, à me faire rembourser les primes payées avant l'abandon de solde si ce dernier représente une part tellement importante (disons 80% pour l'exemple) susceptible de diminuer drastiquement les primes d'assurance ?

 

[Aristide]

Non, absolument pas.

Si vous aviez subi un sinistre avant l'abandon de solde vous ou vos ayants droit auriez perçu le capital pour lequel les primes avaient été payées.

Cdt

 

[cedfr]

Ok, je comprends mieux la logique de l'assurance.
Merci Aristide.

Par hasard, savez-vous quand est-ce que l'assurance comment à être prélevée (dès l'acceptation de l'offre de prêt ou lors du passage chez le notaire) ?

 

[Aristide]

Bonjour,

La prise d'effet de l'assurance dépend de l'option que la banque a choisie auprès de l'assureur.

Cette prise d'effet peut-être :
+ L'acceptation de l'offre de prêt par vous même
+ La signature du contrat authentique du prêt chez le notaire
+ La première mise à disposition de fonds.

Le prélèvement des primes commence dès cette prise d'effet qui figure dans votre offre/contrat de prêts ou/et dans votre contrat d'assurance décès-invalidité associé aux prêts concernés.

Cdt