Projet mixte MDB+locatif

[Enoki]

Bonjour à toutes et à tous,
ayant plusieurs appartements en location, je suis actuellement au maximum de ma capacité d'endettement.
Je viens de percevoir environ 60K, que je souhaite faire travailler.
Initialement, je souhaitais faire une opération d'achat+rénovation+revente avec un prêt in fine (projet d'env. 200-250k).
J'ai écumé les annonces, fait plusieurs visites, mais pour l'instant les prix actuels+la conjoncture (remontée probable des taux, incertitude politique, incertitude sur la pression fiscale immobilière etc) fait que je n'identifie pas de bien vraiment rentable (20-30% de marge) en MDB - en tout cas dans ma zone de recherche.

Par conséquent, je reflechis à acheter cash un petit studio à rénover dans une petite ville étudiante via ma société (les statuts permettent de faire du MBD et du locatif), en m'engager à le revendre dans 5 ans afin de bénéficier des frais de notaires à 3%, pour le louer en nu (ça évite les turnover - la location se trouverait pas à côté de chez moi), à l'IS, la société étant une SAS.

En plus de faire travailler cet argent, mon objectif est aussi d'augmenter mes revenus (ou plutôt ceux de la société) pour pouvoir augmenter ma capacité d'endettement et partir sur un autre locatif avec un associé.

Pensez-vous que le projet d'achat cash avec ce montage sont pertinents par rapport à l'objectif que je cite?
Par ailleurs, pour préparer un peu de place sur mon endettement, je viens d'activer la modulation de tous mes prêts (+ 2 ans)

 

[moietmoi]

Bonjour, la location, en attendant la revente est un classique du mdb.
Cependant en général, il est signé un bail précaire, car faire coïncider les dates de fin de bail avec l'opportunité de vente à bon prix, n'est pas facile.Et cela évite le risque, surtout si tu fais essentiellement du locatif, que le fisc considère que tu as une exploitation locative du bien .( Remise en cause des frais réduits)

mon objectif est aussi d'augmenter mes revenus (ou plutôt ceux de la société) pour pouvoir augmenter ma capacité d'endettement et partir sur un autre locatif avec un associé.

Pensez-vous que le projet d'achat cash avec ce montage sont pertinents par rapport à l'objectif que je cite?

Savoir si c'est pertinent, dépend des chiffres..
Par ailleurs une banque sérieuse etudiera ton compte d'exploitation et verra que tu es en frais réduits et pourra objecter que le revenu n'est pas pérenne.( Mais il y a des banques qui ne le verront pas.. )

 

[zido]

Bonjour @Enoki,

Concernant juste le sujet de l'endettement, il y a aussi la possibilité du rachat de vos crédits "dans le but de réinvestir". Je précise cette nuance car je ne parle pas ici du rachat de crédit dans un cadre de surendettement.

Le principe reste le même : faire baisser votre endettement pour venir y inclure un nouveau crédit pour l'achat d'un nouveau bien locatif.

 

[Enoki]

Bonjour, est-ce possible de le faire par la même banque sans en changer? Car j’ai vraiment d’excellentes relations avec la mienne

 

[zido]

Si votre banque accepte ce type d'opération et votre projet, oui.

Mais je ne suis pas le mieux placer pour répondre. Le mieux est vraiment d'en parler avec une personne spécialiste de ce sujet, car cela reste encore une niche de nos jours.

 

[Enoki]

Bonjour,
Concernant les chiffres:
achat via une SASU de 2 lots (2 petits studios à 86k FAI) dans une petite ville, ce sont des plateaux, env. 45k de travaux au total. Les frais de notaires sont donc à 7K.
Les deux sont louables à 500e par mois

Les frais totaux sont de 135k.
Le projet initial 1: faire un emprunt de 75k avec 60k d'apport (pour faire passer le prêt), louer les 2 studios à 500e chacun pour une mensualité de remboursement de 500e env. puis les garder en portefeuille pour 7 à 10 ans.
Le projet alternatif: faire un emprunt de 75k avec 60k d'apport (pour faire passer le prêt), revendre un studio après les travaux, valorisé à entre 70- 80k d'après 2 agents immo locaux, puis louer l'autre.
Dans ce cas précis: je ne pense pas pouvoir déclarer une opération de MDB auprès du notaire car je demande un prêt longue durée à la banque - ma pensée étant de payer 3% de frais de notaire sur 1 lot,
Mais si je le revends 1 des lots et fais un remboursement partiel anticipé, est-ce possible d'avoir le prêt résiduel affecté à un seul lot du coup, cela ne pose pas de problème vis a vis de la banque?
Pourrait-on avoir une hypotheque que sur un lot, au vu de l'apport perso?