Projet locatif - stupide ou pertinent ?

[Eliam]

Bonjour à tous,

J'aurais besoin de conseils de gens un peu plus expérimentés que moi dans la gestion de patrimoine. Je commence tout juste à m'y intéresser, mais étant gérant de société, la gestion financière est quelque chose que je comprends assez vite et qui me passionne.

Mon profil dans les grandes largeurs :

35 ans.
Pacsé + enfant de 5 ans.
Gérant de PME
Revenu d'environ 35k net par an

Placements actuels :

Propriétaire de ma RP (en cours de remboursement, 162k restant dû, mensualité de 750 euros divisé entre moi et ma compagne, encore 21 ans à payer, crédit obtenu à 1,5%)
Livret A à 23k
LDD à 12k

J'ai donc les 2 livrets plafonnés ... et je vais encore rentrer 5 à 10 k dans les 3 mois qui viennent + de l'épargne naturelle chaque mois (environ 1000 euros d'épargne chaque mois).

Maintenant j'ai une possibilité dans ma copropriété, de peut-être obtenir à l'achat un studio de 40m2. Potentiel de locatif en meublé je pense dans les 500 euros par mois.

Compte tenu de mon salaire et de mon faible endettement (400 euros sur 2900) la banque me prête sans problème sur 25 ans, à un taux de 3,6%.

Le studio est dans ma copro, ce n'est pas un gourbi avec ravalalement+toiture a refaire dans 2 ans, mais pour le remettre au propre et le meubler j'estime qu'il y a environ 10 à mettre. Je pensais initialement proposer environ 80k pour le studio (le prix n'est pas fixé, car le propriétaire n'était pas forcément vendeur à la base, il faut donc que je fasse une offre).


J'ai fait quelques simulations de prêt, si j'emprunte

80k (net vendeur) + 10k (travaux) et que je prends 10k de mon épargne perso pour payer les frais de notaire, j'arrive à une mensualité sur 25 ans de 474 euros par mois assurance incluse.

A ces 474 euros de mensualité je dois ajouter
50 euros de taxe foncière par mois
30 euros de charges de copropriété par mois

Et encore je n'ai pas compté la fiscalisation des revenus locatifs ! bien que mon but soit de le passer en LMNP.

Du coup je me demande... Est-ce que un investissement qui est "déficitaire" (dans le sens où le loyer ne couvre pas le crédit + les frais) est une connerie, ou non ? Car en l'état actuel des choses, j'imagine que j'en aurais pour 100 euros de ma poche par mois MINIMUM, et encore, c'est dans le cas où il n'y a pas de vacances locatives .... Les 100 euros en soit ça me dérange pas de les dépenser, car je peux le faire sur mon épargne, mais in fine, est-ce un bon investissement ?
Pensez-vous qu'il soit pertinent d'acheter un studio à 90k, pouvant être loué 500 euros par mois ?

Je vous avoue avoir un peu de mal à comprendre tout ceci, et à mettre en perspective un autre investissement.... Pensez-vous par exemple qu'il faudrait mieux pour moi tout mettre sur une Assurance Vie ? Dans ce cas, il n'y a pas d'effet de levier.... ça me parait moins rentable sur le long terme non ? Au final, même si j'achète le studio, il me sera quand même possible d'épargne 800 euros par mois, du coup finalement je peux quand même faire AV+Locatif non ?

J'apprécierais vos commentaires, car vraiment je découvre un peu tout ça...

Merci à vous

 

[Notorious-Kush]

Énormément d'investissements locatifs demande un effort d'épargne, aucun souci a ça, surtout si c'est dans un but "patrimonial".

Après si vous doutez de l'affaire en elle même, c'est peut être qu'il y a mieux a trouver et que inconsciemment vous le savez, vous avez comparer avec d'autre bien similaire dans votre secteur ?

Vous envisagez de le meublé, faites bien un état de la demande dans votre secteur (étudiants, personnes qui font du déplacement etc..)


NK.

 

[Buffeto]

35 ans.

plus on commence tot mieux c'est

Du coup je me demande... Est-ce que un investissement qui est "déficitaire" (dans le sens où le loyer ne couvre pas le crédit + les frais) est une connerie, ou non ?

si tu écoutes les you tubeurs , eux , ne font que du cash flow positif ....
moi je fais de l'investissement locatif depuis 30ans et je n'en n'ai jamais vu ....

sur du neuf ou de l'ancien très coté impossible de sortir du cash ....c'est une chimère .

donc nous sommes tous obligés de remettre au pot mensuellement ...c'est une sorte d'épargne obligée ....

par contre ca permet de se bâtir un patrimoine sur le long terme

Car en l'état actuel des choses, j'imagine que j'en aurais pour 100 euros de ma poche par mois MINIMUM, et encore, c'est dans le cas où il n'y a pas de vacances locatives .... Les 100 euros en soit ça me dérange pas de les dépenser, car je peux le faire sur mon épargne, mais in fine, est-ce un bon investissement ?

si le bien est bien situé c'est du tangible qui te rapportera dans l'avenir et qui devrait prendre de la valeur

Dans ce cas, il n'y a pas d'effet de levier....

bien sur l'immobilier est le SEUL support pour lequel tu peux investir à crédit

il me sera quand même possible d'épargne 800 euros par mois, du coup finalement je peux quand même faire AV+Locatif non ?

bien sur ...si on a peu de moyen c'est l'un ou l'autre mais si on a un peu plus de moyens ca peut etre l'un ET l'autre

 

[hargneux]

Propriétaire de ma RP (en cours de remboursement, 162k restant dû, mensualité de 750 euros divisé entre moi et ma compagne, encore 21 ans à payer, crédit obtenu à 1,5%)
Compte tenu de mon salaire et de mon faible endettement (400 euros sur 2900) la banque me prête sans problème sur 25 ans, à un taux de 3,6%.

Il faudrait détailler le financement du bien actuel car ce que vous dites ne me parait pas compatible. Si vous êtes co-emprunteur solidaire sur votre RP votre endettement est de 750 €. Si vous partagez en deux il s'agit d'une convention entre vous et votre pacsé qui n'est pas opposable à la banque. Si, pour une raison ou une autre il (elle) ne paie plus vous serez tenu pour l'intégralité de la mensualité.

La banque prendra donc en compte 750 € dans votre endettement.

Si on ajoute les 474 + 750 = 1 224 de mensualités.
Pour les revenus, la banque va prendre votre salaire et 70 % des loyers à percevoir soit 2900 + 500 x 70 % = 3 250

soit un endettement de 37.66 HA c'est hors des clous.
Avant de vous lancer faites faire un plan de financement détaillé par votre banque sur la faisabilité du nouvel endettement.

Pour le reste je laisse les spécialistes vous donner leur point de vue.

 

[Rewolution]

De bons raisonnements ici. et en tant que partisant de l'investissement locatif, je crois aussi qu'il n'y a pas mieux que du Solide pour ses liquidités !
Il faut aussi suivre son envie. Là, tu as un appartement dans la même résidence, c'est un plus. Il ne faut pas le sur-payer pour autant, mais pour la gestion au quotidien, ça facilite énormément les choses. Si tu restes longtemps dans cet appartement, ca pourra être un studio pour le petit devenu grand, qui restera dans la famille, voire lui fera un capital de départ dans la vie dans de bonnes conditions.
Le crois en les opportunités qui se présentent, mais sans les sur-payer par contre.
Mais au final, un investissement à proximité qui fait du 6% brut, c'est pas mal !

 

[moietmoi]

mais in fine, est-ce un bon investissement ?

C'est la vraie question.
As tu envie de fuir ta RP? Non, donc tu sais que le lieu et la copro conviennent.
La rentabilité a été évoquée, il faut regarder les charges annuelles du studio et la taxe foncière. Certaines copro ont des charges excessives pour du locatif, mais là aussi tu le saurais déjà.
Quant au financement, je rejoins Hargneux , sauf si tu ne nous indiqué que ton revenu, et que vous achetez à 2, et que ta pacsée a
des revenus intégrables dans l'équation..

 

[moietmoi]

Gérant de PME

Avec plus de 3 bilans?

 

[Eliam]

Bonsoir toutes tous !

Déjà merci de vos retours si rapides.
Désolé mais je ne connais pas encore bien ce forum du coup je ne sais pas trop comment faire les citations pour rendre mon message plus lisible. Pour faire quelques réponses :


Il faudrait détailler le financement du bien actuel car ce que vous dites ne me parait pas compatible. Si vous êtes co-emprunteur solidaire sur votre RP votre endettement est de 750 €. Si vous partagez en deux il s'agit d'une convention entre vous et votre pacsé qui n'est pas opposable à la banque. Si, pour une raison ou une autre il (elle) ne paie plus vous serez tenu pour l'intégralité de la mensualité.
La banque prendra donc en compte 750 € dans votre endettement.

Il semblerait pourtant que non.. J'en ai parlé à ma banquière, elle m'a dit qu'elle coupait notre endettement en deux, et qu'elle considérerait donc environ 375 euros d'endettement ... Vous pensez qu'elle s'est trompée, ou alors que c'est spécifique à certaines banques ? En l'occurence la Caisse d'Epargne ici.

Bon, initialement j'avais prévu d'acheter le studio seul, mais en vérité au pire je peux y adjoindre ma compagne, ça ne me dérange pas. Ma compagne gagne 1600/1700 euros par mois, ça devrait le faire.
4500 euros à deux, on a le crédit de l'appart à 750 ça fait 15% d'endettement.

De bons raisonnements ici. et en tant que partisant de l'investissement locatif, je crois aussi qu'il n'y a pas mieux que du Solide pour ses liquidités !
Il faut aussi suivre son envie. Là, tu as un appartement dans la même résidence, c'est un plus. Il ne faut pas le sur-payer pour autant, mais pour la gestion au quotidien, ça facilite énormément les choses. Si tu restes longtemps dans cet appartement, ca pourra être un studio pour le petit devenu grand, qui restera dans la famille, voire lui fera un capital de départ dans la vie dans de bonnes conditions.
Le crois en les opportunités qui se présentent, mais sans les sur-payer par contre.
Mais au final, un investissement à proximité qui fait du 6% brut, c'est pas mal !

Comment calculez vous le rendement au final ? Parce que certes l'appartement, si on part d'une valeur de 100k, produirait 6% de rendement avec des loyers à 500 euros, mais au final l'appartement avec le coût du crédit + le notaire, il me coute pas du tout 100k à la fin mais plutôt 160/170k... Comment effectuez vous le calcul du rendement ? Je suis un peu perdu à ce niveau.

C'est la vraie question.
As tu envie de fuir ta RP? Non, donc tu sais que le lieu et la copro conviennent.
La rentabilité a été évoquée, il faut regarder les charges annuelles du studio et la taxe foncière. Certaines copro ont des charges excessives pour du locatif, mais là aussi tu le saurais déjà.
Quant au financement, je rejoins Hargneux , sauf si tu ne nous indiqué que ton revenu, et que vous achetez à 2, et que ta pacsée a
des revenus intégrables dans l'équation..

Justement c'est bien là le noeud du problème.... Je n'arrive pas à donner une valeur au bien ! Et bien sûr je ne veux pas le "surpayer"

Pour la petite histoire, ce studio est sur mon palier (à la base c'est pour ça qu'il m'intéressait, pour "sécuriser" l'éventuel bordel que pourrait produire un cas social, en sélectionnant moi-même mon voisin). Les propriétaires sont un couple qui doit avoir 80 balais. Ils louaient ce studio, et le locataire leur a fait un petit coup de trafalgar, il a contacté un diagnostiqueur car depuis plusieurs mois il me disait que le logement était "humide et impossible à chauffer", non seulement le logement est sorti en G, mais en plus, il a balancé le dossier à la Mairie, et il a été déclaré insalubre. En toute honneteté je ne sais pas du tout d'où sort la déclaration d'insalubrité car moi j'ai visité le bien et il n'y avait absolument rien de moisi ou de plancher/plafond qui s'effondre ou autre...
Bref, du coup le propriétaire a engagé des travaux car en G il pouvait pas louer, il a juste fait doubler certains murs, je doute beaucoup qu'il passe beaucoup de note, mais je n'ai pas encore pu voir le diag définitif.... Dans le même temps je lui ai écrit pour lui dire que SI JAMAIS il était vendeur, j'étais intéressé. Il m'a dit de lui faire une offre, qu'il n'était ni spécialement vendeur, ni spécialement tenu de garder le bien. En gros, si l'offre lui convient, il me vend.
Vous comprenez pourquoi c'est compliqué...

Le studio se situe dans une copropriété extrêmement bien tenue, aucun impayé, pratiquement que des propriétaires occupants, un cabinet d'avocat, médecins, etc... C'est situé dans une artère commerçante piétonne dynamique, dans une ville de 80.000 habitants, à 500m de la gare. L'emplacement est vraiment bon, et nous avons des facultés / étudiants en nombre. Le chômage est assez bas, donc pour moi aucune difficulté à louer. J'estime par contre que même en meublé, je pourrais difficilement aller au delà des 500 euros.
La problématique c'est que ça reste un "T1bis (cuisine à part)" de 40m2, la configuration des lieux fait qu'il est compliqué de le transformer en T2 avec une chambre à part, sans rendre l'aménagement un peu sans queue ni tête.

J'ai regardé un peu ce qui se vendait, déjà je n'ai rien trouvé dans les rues adjacentes à chez moi, mais le plus souvent je trouve des 25m2 à 70.000 euros.... Du coup je me demande si au final le vendeur ne va pas me rire au nez si je lui propose 80.000 euros...!

Mais supposons que je lui propose 95k + 15k de travaux/ameublement, donc crédit de 110k.
Sur 25 ans ça me fait des mensualités de 569 euros par mois.

A partir de là, si je calcule basiquement :

569 (crédit)
30 (charges copro)
50 (foncière)
10 (assurance PNO)

j'arrive à 660 euros de mensualité par mois, donc 8000 euros par an de frais fixes (et encore, c'est dans le cas où je gère le bien sans agence)

Si de l'autre côté j'ai en recette

500 euros x 11 (on va prendre 1 mois de vacances locatives pour être prévoyant)
= 5500 euros.

Donc il y a un déficit de trésorerie de 2500 euros, soit 200 euros par mois.

Et encore j'ai pas ajouté de fiscalité, mais il me semble avoir lu qu'en LMNP on arrive à neutraliser un peu l'IR pendant quelques années.

Donc en gros l'achat du bien, hors travaux futurs, renouvellement de certains éléments (canapé, cuisine, etc, qui ne dureront pas 20 ans...) me coute 200 euros par mois, avec une mise de départ de 10k pour payer notaire et frais de dossier.

Est-ce qu'à ce titre, vous considérez que c'est un investissement de merde, ou alors que c'est quand même intéressant ? J'ai du mal à me positionner ... C'est très difficile pour moi car je ne sais pas comment mettre cette investissement en perspective par rapport à d'autre investissements ...


Merci à vous !

 

[Eliam]

Avec plus de 3 bilans?

Oui même 10

Pas de problème à ce niveau là. Revenus en augmentation, et j'ai une capitalisation en réserves de plus de 70k sur la société (dans laquelle je suis gérant à 100%). De plus, j'ai fait mon premier crédit avec cette banque, il y a quelques années, et ma société n'était pas aussi "solide" que maintenant (je gagnais 2 fois moins!) donc à priori ça devrait pas du tout poser problème.

 

[Rewolution]

On dit toujours qu'il faut investir dans les quartiers qu'on connaît. Ca semble être le cas. Reste à faire passer un agent pour estimer le bien, ou utiliser meilleursagents pour avoir une première idée.
La renta brute se calcule ainsi : 12 x loyer charges comprises / coût total
La renta nette nécessite d'enlever les charges de copro, la taxe foncière, les coûts de compta, de financement et d'assurance. Nous ces coûts sont déductible des revenus locatifs.
En général, en LMNP, il n'y a pas d'impôt pendant au moins 8-10 ans.

Une vue plus dynamique : l'achat est à un prix fixe, à une mensualité de crédit fixe, alors que le loyer va prendre 3% par an.
Reste le sujet des travaux. le vendeur doit être un peu dégouté et c'est peut être l'occasion de faire une offre "en l'état" qui lui permet de se débarasser du sujet.

 

[hargneux]

Il semblerait pourtant que non.. J'en ai parlé à ma banquière, elle m'a dit qu'elle coupait notre endettement en deux, et qu'elle considérerait donc environ 375 euros d'endettement ... Vous pensez qu'elle s'est trompée, ou alors que c'est spécifique à certaines banques ? En l'occurence la Caisse d'Epargne ici.

En terme d'analyse du risque, c'est très étonnant, demandez de vous le mettre par écrit ou voyez avec la personne décisionnaire

 

[simonmax]

Bonjour,

Mais supposons que je lui propose 95k + 15k de travaux/ameublement, donc crédit de 110k.
Sur 25 ans ça me fait des mensualités de 569 euros par mois.

Avec un prêt à 110 000€, sur 25 ans, taux à 3.6% je trouve une mensualité à 670€ (TAEG à 4.15%)

A partir de là, si je calcule basiquement :

569 (crédit)
30 (charges copro)
50 (foncière)
10 (assurance PNO)

j'arrive à 660 euros de mensualité par mois, donc 8000 euros par an de frais fixes (et encore, c'est dans le cas où je gère le bien sans agence)

N'oubliez pas de rajouter la CFE (environ 300€ par an) et un comptable (200€ pour un comptable en ligne, et bien plus pour un comptable physique, par an) si vous choisissez le statut LMNP.

Avec vos informations , je tombe sur : 670€ + 30 + 50 +10 + 30 (CFE) + 20 (comptable) + 30 (provision pour petits travaux) = 840€ mensuel à débourser.
Avec un loyer à 500€ (charges comprises je suppose ?) il reste pas mal à sortir de sa poche.

Pour ma part, je suis partisan du cash-flow positif, n'en déplaise à certains.

Donc si vous voulez faire du LMNP, c'est très bien, mais autant tabler sur de la LCD (location courte durée) et avoir des revenus bien plus intéressants, surtout que si le studio est devant votre palier, aucun soucis de déplacement et vous pourrez tout gérer vous même. Après, il faut voir si la ville se prête à ce genre de location, et si ce marché type Airbnb fonctionnera.

Après à vous de peser le pour et le contre : une moindre rentabilité mais une meilleure stabilité (LMNP classique) ou alors vouloir sortir des sous tout de suite, mais il faudra s'investir un peu plus dans le projet.

Par contre, la location nu est à éviter : fiscalité moins intéressante (pas d'amortissement, beaucoup moins de choses déductibles, tout en gardant la plus value des particuliers, qui est beaucoup plus intéressante que celle des sociétés)

 

[Aristide]

Mais supposons que je lui propose 95k + 15k de travaux/ameublement, donc crédit de 110k.
Sur 25 ans ça me fait des mensualités de 569 euros par mois.

Avec un prêt à 110 000€, sur 25 ans, taux à 3.6% je trouve une mensualité à 670€ (TAEG à 4.15%)

???
Un prêt de 110.000€ remboursable en 300 mois au taux de 3,60% donne une mensualité de 556,60€.

Et, ne connaissant pas :
+ Les primes d'assurances obligatoires
+ Les frais de dossier obligatoires
+ Les frais de garanties obligatoires
+ Les éventuelles parts sociales obligatoires

=> Je ne vois pas comment vous pouvez trouver un TAEG de 4,15% ???

=> Surtout qu'avec la mensualité de 670€ (???) que vous annoncez - sans prendre en compte quelque frais obligatoires qu'ils soient - le TAEG serait déjà de 5,55% ???

NB) - Le taux usuraire sur 25 ans est à 4,24%

Cdt

 

[simonmax]

???
Un prêt de 110.000€ remboursable en 300 mois au taux de 3,60% donne une mensualité de 556,60€.

Et, ne connaissant pas :
+ Les primes d'assurances obligatoires
+ Les frais de dossier obligatoires
+ Les frais de garanties obligatoires
+ Les éventuelles parts sociales obligatoires

=> Je ne vois pas comment vous pouvez trouver un TAEG de 4,15% ???

=> Surtout qu'avec la mensualité de 670€ (???) que vous annoncez - sans prendre en compte quelque frais obligatoires qu'ils soient - le TAEG serait déjà de 5,55% ???

Cdt

Autant pour moi j'étais resté sur 20 ans !
Mais oui sinon 556.60€, et pour les divers frais, je me suis basé sur mon profil.

 

[Aristide]

Autant pour moi j'étais resté sur 20 ans !
Mais oui sinon 556.60€, et pour les divers frais, je me suis basé sur mon profil.

En 20 ans la mensualité ne serait que de 643,62€.

Les différents frais et charges rendus obligatoires par les banques - qui impactent le TAEG - sont spécifiques à chacune d'elles et sont aussi fonction tant de la situation de l'emprunteur que de la la qualité de son dossier.

Dès lors, transposer votre "profil" à n'importe quel autre emprunteur n'a pas de sens; désolé.

Et de toutes façons TAEG de 4,15% est tout à fait inexact car avec 670€ de mensualié sans aucun frais/charges annexes il atteint déjà 5,55% (pour un taux usuraire de 4,24%.

Cdt

 

[Buffeto]

je me suis basé sur mon profil.

j'aurais bien essayé avec mon profil mais je suis mieux de face .....

 

[moietmoi]

au pire je peux y adjoindre ma compagne

mais je n'ai pas encore pu voir le diag définitif..

déclaré insalubre.

euh... un peu d'humour...
bon je reprends dans l'ordre:

mais je n'ai pas encore pu voir le diag définitif..

déclaré insalubre

ces 2 point sont essentiels; un diagnostic avec les bonnes "notes" vous permettant de louer, et sortir de cette insalubrité...

au pire je peux y adjoindre ma compagne

on dirait du Buffeto!! le pire n'est jamais certain..

 

[Eliam]

On dit toujours qu'il faut investir dans les quartiers qu'on connaît. Ca semble être le cas. Reste à faire passer un agent pour estimer le bien, ou utiliser meilleursagents pour avoir une première idée.
La renta brute se calcule ainsi : 12 x loyer charges comprises / coût total
La renta nette nécessite d'enlever les charges de copro, la taxe foncière, les coûts de compta, de financement et d'assurance. Nous ces coûts sont déductible des revenus locatifs.
En général, en LMNP, il n'y a pas d'impôt pendant au moins 8-10 ans.
Une vue plus dynamique : l'achat est à un prix fixe, à une mensualité de crédit fixe, alors que le loyer va prendre 3% par an.
Reste le sujet des travaux. le vendeur doit être un peu dégouté et c'est peut être l'occasion de faire une offre "en l'état" qui lui permet de se débarasser du sujet.

Oui, je connais bien le quartier, d'autant que si j'y ai acheté déjà un appartement familial c'est que je sais que c'est un bon quartier d'hyper centre ville. Après, j'ai vu des rues de certaines villes se transformer en artères de Tacos Kebab en moins de 10 ans, donc la certitude sur l'avenir, surtout sur de l'hypercentre avec des boutiques en bas, ce n'est jamais vraiment gagné... La rue la plus commerçante d'une ville peut devenir en quelques années le ghetto... Mais bon, disons que pour l'instant, c'est un quartier, et un immeuble où j'ai une belle visibilité.

Pour en revenir à ton message, du coup niveau rentabilité brute, même avec un achat à 90+10, j'arriverais à 6% de renta ce qui n'est pas mal du tout.... Après, si je simule 100k de prêt à 3,6% avec une assurance à 0,2% j'arrive à un coût global de crédit de :

100k (cout achat)
55k (cout financement)
600 € (foncière) * 25 = 15k
350 € (charges copro) *25 = 8,7k

(on va dire que la foncière et les charges de copro restent stables même si évidemment ça ne sera jamais le cas)

Total 178k

ça fait 3,37% de rentabilité nette ... Correct vous trouvez ?

En ce qui concerne les travaux, ce qui me fait un peu chier c'est que j'aurais dû lui faire une offre AVANT qu'il engage le moindre travaux, maintenant il a fait doubler certains murs, et possiblement sa note energétique va remonter... j'aurais préféré faire les travaux moi même.... Il va vouloir les valoriser...

 

[Eliam]

Donc si vous voulez faire du LMNP, c'est très bien, mais autant tabler sur de la LCD (location courte durée) et avoir des revenus bien plus intéressants, surtout que si le studio est devant votre palier, aucun soucis de déplacement et vous pourrez tout gérer vous même. Après, il faut voir si la ville se prête à ce genre de location, et si ce marché type Airbnb fonctionnera.

J'y ai pensé. Il faut que je vois si le règlement de copropriété l'autorise. Mais effectivement niveau gestion ça serait assez simple, puisque je suis sur place... J'ai regardé, si j'arrive à joliment le meubler, en faire un truc assez classe (il y a déjà une cheminée en marbre etc donc il y a une base correcte) je pense que je peux le louer 50/60 euros la nuit. Pas énorme, mais mieux que du LMNP, après par contre à ma charge l'électricité, l'eau, l'assurance etc... Donc à voir si c'est rentable, car le airbnb c'est quand même pas mal de contraintes.... Idéalement je préfère me baser sur un locataire à l'année, on ne sait pas ce que deviendra airbnb dans quelques années, et vu les abus que cela génère, je pense que ça va être très vite archi réglementé ou très taxé.
ces 2 point sont essentiels; un diagnostic avec les bonnes "notes" vous permettant de louer, et sortir de cette insalubrité...

Je pense que l'insalubrité est dûe au logement classé G, mais je n'en suis pas certain. Je trouve ça étonnant que la mairie déclenche une procédure d'insalubrité uniquement pour une note énergétique... Je me demande s'il n'y a pas quelque chose d'autre derrière. Là il a doublé certains murs (même pas tous... dans la salle de bain et dans la cuisine il ne peut pas les doubler à cause des meubles et de la douche...). Si doubler 50% des murs en BA13 permet de passer de G à E, ça me paraitrait bizarre....

Le but étant bien sûr d'utiliser 5k de travaux pour installer une VMC / une clim, et aller chercher un D.

Dans l'idée générale, à la vue des chiffres que je vous ai présenté, quel serait selon vous la proposition que je devrais formuler au propriétaire, pour que cela vous paraisse un investissement valable ? (en comptant que je dois rajouter 10k de travaux).

Merci à vous

 

[kaziklu]

A mon sens avant de faire toute proposition il convient de :
- vérifier la capacité de financement avec la banque (je rejoins les autres sur la solidarité de l'emprunt)
- récupérer le dpe qui doit suggérer des travaux
- récupérer l'arrêté d'insalubrité

Et du coup il serait vendu loué avec obligation de relogement car insalubre? Car ça joue très fortement sur le prix.