Projet immo

[JoukJouk]

Bonjour à tous,

Je viens une fois encore prendre conseil auprès de vous

Je vous expose ma situation:

Salaire
Salarié de 25 ans en CDI depuis 4 ans salaire annuel net de 27300 euros.
Ma femme en CDI depuis 1 an salaire mensuel net de 27000 euros.

Épargne:
Je dispose de 90k d'apport
Ma femme dispose de 5k d'apport
Nous avons au total une capacité d’épargne de 1000 euros par mois

Nous avons malheureusement pour des raisons professionnelle deux logements.
Loyer 600+300 euros (oui la Normandie c'est pas cher ^^ )

J'envisage d'acheter un logement neuf (60m²) avec loi pinel à 265k euros en région parisienne dans les Yvelines.
Mes parents seraient mes locataires pour les 12 années du pinel.


Ai je droit au PTZ?
Que pensez vous de mon projet?

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Ai je droit au PTZ?

Le PTZ est absolument impossible pour un projet locatif.

Que pensez vous de mon projet?

Beaucoup trop imprécis pour pouvoir donner un avis.

Cdt

 

[JoukJouk]

Bonjour merci pour votre réponse,

Quelles informations en plus seraient nécessaire?

 

[Aristide]

=> Nombre personnes au foyer

=> Autres revenus éventuels
+ Dont revenus locatifs espérés

=> Autres charges éventuelles (montants/durées restantes):
+ De crédits (voiture par exemple)
+ Autres

=>Patrimoine
+ dont patrimoine financier résiduel après utilisation de vos 90.000€ d'apport.

=> Plan de financement:
+ Investissement physique 265.000€
+ Frais acquisition ?
+ Frais de dossier ?
+ Frais de garanties ?.
+ Autres (courtier ?)

Sur la manière de bâtir un plan de financement, bien que ce billet ne concerne pas l'investissement locatif, je vous suggère de voir :

Quel prix puis-je mettre dans mon logement ?

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Cdt

 

[JoukJouk]

Merci pour le temps que vous me consacrez Aristide!

Pour répondre a vos question

=> Nombre personnes au foyer
2


=> Autres revenus éventuels
Pas d'autre revenus autre que le salaire

+ Dont revenus locatifs espérés
Environ 800 euros de loyer

=> Autres charges éventuelles (montants/durées restantes):
Aucune charge ni aucun crédit

=>Patrimoine
+ dont patrimoine financier résiduel après utilisation de vos 90.000€ d'apport.
Après cet apport il me restera 12000 euros sur AV de plus de 8 ans

=> Plan de financement:
+ Investissement physique 265.000€
+ Frais acquisition ? 6000 euros de notaire
+ Frais de dossier ? Pas de frais de dossier

Crédit de 165k euros sur 20 ans 2.1% de crédit hors assurance soit une mensualité de 800 euros environ avec assurance

 

[Aristide]

Bonjour,

=> 1) - Plan de financement

+ Investissement.......................265.000€
+ Frais acte notarié....................006.000€
=> Besoins avant apport.............271.000€

- Apport personnel......................090.000€
=> Besoins avant frais garantie....181.000€

+ Frais garantie.........................003.000€ (***)
=> Crédit à solliciter..................184.000€

(***) Ce montant est l'estimation d'une garantie hypothécaire pour un prêt du secteur libre (= prêt classique); il pourrait être inférieur dans l'hypothèse d'un prêt conventionné ou bien de la caution d'un société de caution mutuelle.

Dans l'hypothèse prise ce n'est donc pas 165.000€ qu'il vous faut emprunter mais 184.000€.

2) - Epargne résiduelle disponible

Bien que les fonds d'une assurance vie ne soit pas bloqués, en cas de besoin il y a - suivant l'assureur - un délai plus ou moins long pour avoir réellement à disposition le produit d'un rachat anticipé partiel.

Afin de parer à toutes éventualités (aléas de la vie courante) il est donc conseillé de prévoir quelques mois de salaires en épargne de précaution immédiatement disponible.

3) - Loyer espéré

Suivant les banques, afin de prendre en compte diverses charges et d'éventuelles vacances locatives, fonction des banques seul un pourcentage, propre à chacune, mais qui varie de 60% à 80% dudit loyer est retenu.

4) - Capacité d'endettement avant projet

=> Capacité d'endettement théorique totale
+ [(27.300€ + 27.000€)/12] = 4.525€ x 33% = 1.493€

=> Capacité d'endettement théorique résiduelle
+ 1.493€ -(loyers 600€ + 300€) = 593€

5) - Charges liées au projet

+ Mensualité emprunt de 184.000€ à 2,10% sur 240 mois ~/~ 940€ hors assurance
+ Estimation 2 ADI à 100% à 0,30% sur capital initial = 184.000€ x 0,30% x 2 / 12 = 92€
+ Mensualité emprunt de 184.000€ à 2,10% sur 240 mois ~/~ 1.032€€ assurances comprises

6) - Taux endettement après projet

Outre le pourcentage des loyers retenu (voir ci-dessus) suivant les banques il y a deux approches possibles mais qui aboutissent à des résultats différents.

6.1) - Rapport total charges/total revenus retenus
+ L'on prendre l'hypothèse moyenne de 70% des loyers retenus soit 800€ x 70% = 560€

+ Total charges : 600€ + 300€ + 1.032€ = 1.932€
+ Total revenus : 4.525€ + 560€ = 5.085€

+ Taux endettement : 1.932€/5.085€ ~/~ 38%

=> Dans ce cas de figure le taux d'endettement dépasse largement les 33% retenus par les usages bancaires.

6.2) - Le supplément des charges locatives par rapport aux revenus locatifs est ajouté aux charges globales

+ Total charges : 600€ + 300€ + (1.032€ - 560) = 1.372€
+ Total revenus : 4.525€

+ Taux endettement : 1.372€/4.525€ ~/~ 30%

=> Dans ce cas de figure le projet semble acceptable

=> A voir plus précisément avec les banques que vous solliciterez.

Cdt

 

[JoukJouk]

Bonjour,

Encore une fois merci Aristide tout est super clair et je ne pense pas que j'aurai pu tout faire seul!
Je ne savais pas que les banques ne comptait que 70% de loyer comme revenu!

J'ai une autre question. Sachant que nous payons 4500 euros d’impôt sur le revenu comment le pinel fonctionnera t-il avec nous (dans le cas d'une location sur 12 ans)?

Cordialement

 

[Buffeto]

J'ai une autre question. Sachant que nous payons 4500 euros d’impôt sur le revenu comment le pinel fonctionnera t-il avec nous (dans le cas d'une location sur 12 ans)?

la réduction d'IR est de 2%/an de la valeur du bien pendant les 9 premières années .
donc 265KX2% = 5300€ directement déduits de l’impôt à payer ( sachant que les loyers ( les 5085€ calculés par Aristide ) vont logiquement augmenter ton IR de base )