Projet immo intéressant mais moment délicat pour le financer

[PeterParkerSpy]

Bonjour,
J'ai un projet immobilier un peu compliqué à défendre.
Enfin, ce n'est pas du tout "compliqué" !
Je veux juste dire que ce n'est pas le dossier de prêt, simple & linéaire habituel.
Je vous en expose les grandes lignes pour récolter quelques conseils (et des adresses ou contacts de courtiers, en messagerie privée bien entendu).

Alors, voilà les grandes lignes:
-il s'agit d'acheter un petit immeuble de 5 appartements à rénover.
-La rénovation est lourde = classe énergétique "G", électricité, plomberie, toiture.. Tout est à revoir.
-MAIS c'est une potentielle bonne affaire, car proche de Paris, et on me propose un tarif exceptionnel.

Une fois l'opération fate et les travaux terminés
- le grand appartement dans l'immeuble sera ma propre résidence principale,
-les 4 autres (2 studios et deux 2 pièces) seront loués :
+ d'abord location nue (déficit foncier)
+ puis en meublé, à la fin du déficit meublé.

Ce sont là les grandes lignes des objectifs du projet.


Maintenant pour le dossier de financement.
Le problème est qu’à titre personnel : Cadre, après un départ négocié, je suis actuellement en formation supérieure diplômante.
Je suis et reste sans rémunération jusqu'à septembre 2026 environ (donc quasiment un an)
C'était programmé ainsi. J'ai donc mis de côté les liquidités nécessaires au moment du départ de la boîte, pour m'autofinancer en attendant mon diplôme et de retourner bosser (ou me mettre à mon compte).

En temps normal, je n'aurai pas d'appréhension pour discuter et défendre mon projet : divorcé, pas de charges, déjà propriétaire, ayant été déjà été bailleur plus de 15 ans et un niveau de salaire "correct".
Mais voilà je suis actuellement sur une formation à plein temps, et pas actif avant une année pleine... =>Comment efficacement démarcher au mieux une banque ou un courtier dans ces conditions ?
J'ai bien entendu quelques atouts dans ma manche :
j'ai 300K en placements mis de côté, et je n'aurai pas de problème pour bosser dans un an (vu mon domaine, mon expérience et les compétences supplémentaires que je suis en train d'acquérir)


Ainsi, J'ai donc plusieurs questions en suspens pour vous :
- Vous avez connu des situations semblables ? merci de glisser quelques conseils.
- Déjà dois-je procéder moi-même ou passer par un courtier sur un projet de ce genre ? ou les deux en parallèle ?
- Si vous connaissez un courtier sachant gérer des cas un peu plus complexes que le prêt habituel, Merci de partager en privé les coordonnées.

Pour rappel, le projet est en région parisienne.

Merci.

 

[Kizzo]

Bonjour,
J'ai un projet immobilier un peu compliqué à défendre.
Enfin, ce n'est pas du tout "compliqué" !
Je veux juste dire que ce n'est pas le dossier de prêt, simple & linéaire habituel.
Je vous en expose les grandes lignes pour récolter quelques conseils (et des adresses ou contacts de courtiers, en messagerie privée bien entendu).

Alors, voilà les grandes lignes:
-il s'agit d'acheter un petit immeuble de 5 appartements à rénover.
-La rénovation est lourde = classe énergétique "G", électricité, plomberie, toiture.. Tout est à revoir.
-MAIS c'est une potentielle bonne affaire, car proche de Paris, et on me propose un tarif exceptionnel.

Une fois l'opération fate et les travaux terminés
- le grand appartement dans l'immeuble sera ma propre résidence principale,
-les 4 autres (2 studios et deux 2 pièces) seront loués :
+ d'abord location nue (déficit foncier)
+ puis en meublé, à la fin du déficit meublé.

Ce sont là les grandes lignes des objectifs du projet.


Maintenant pour le dossier de financement.
Le problème est qu’à titre personnel : Cadre, après un départ négocié, je suis actuellement en formation supérieure diplômante.
Je suis et reste sans rémunération jusqu'à septembre 2026 environ (donc quasiment un an)
C'était programmé ainsi. J'ai donc mis de côté les liquidités nécessaires au moment du départ de la boîte, pour m'autofinancer en attendant mon diplôme et de retourner bosser (ou me mettre à mon compte).

En temps normal, je n'aurai pas d'appréhension pour discuter et défendre mon projet : divorcé, pas de charges, déjà propriétaire, ayant été déjà été bailleur plus de 15 ans et un niveau de salaire "correct".
Mais voilà je suis actuellement sur une formation à plein temps, et pas actif avant une année pleine... =>Comment efficacement démarcher au mieux une banque ou un courtier dans ces conditions ?
J'ai bien entendu quelques atouts dans ma manche :
j'ai 300K en placements mis de côté, et je n'aurai pas de problème pour bosser dans un an (vu mon domaine, mon expérience et les compétences supplémentaires que je suis en train d'acquérir)


Ainsi, J'ai donc plusieurs questions en suspens pour vous :
- Vous avez connu des situations semblables ? merci de glisser quelques conseils.
- Déjà dois-je procéder moi-même ou passer par un courtier sur un projet de ce genre ? ou les deux en parallèle ?
- Si vous connaissez un courtier sachant gérer des cas un peu plus complexes que le prêt habituel, Merci de partager en privé les coordonnées.

Pour rappel, le projet est en région parisienne.

Merci.

Bonjour,
Si vous pouvez financer seul aujourd'hui et attendre meilleure fortune pour financer les travaux, à voir, sinon je ne pense pas qu'une banque accompagnera car on prête sur des revenus, pas sur une garantie. Et aujourd'hui il n'y a aucune visibilité sur vos futurs revenus.

 

[PeterParkerSpy]

Bonjour,
Si vous pouvez financer seul aujourd'hui et attendre meilleure fortune pour financer les travaux, à voir, sinon je ne pense pas qu'une banque accompagnera car on prête sur des revenus, pas sur une garantie. Et aujourd'hui il n'y a aucune visibilité sur vos futurs revenus.

Je vais quand même tenter la démarche mais j'avoue que c'est bien ce qui m'inquiète. D'où mon post

 

[Aristide]

Bonjour,

A mon avis, faute de revenus connus et assurés, aucune banque ne prendra votre dossier en étude; pas plus qu'un courtier.

Par ailleurs, contrairement à ce que vous écrivez, votre projet est complexe.
En effet vous aurez au moins deux dossiers; l'un pour résidence principale et l'autre pour résidences locatives et les conditions bancaires ne sont pas forcément identiques.

Cdt

Edit :
Pas vu réponse Kizzo avant de répondre

 

[PeterParkerSpy]

Humm, merci de confirmer mes craintes.
à voir, et si je faisais deux étapes :
Si j'y arrive en mobilisant mon épargne, et ainsi, faire l'achat. (cf la réponse de Kizzo)
puis patienter, laisser passer l'année reprendre mes activités et à ce moment là passer à une seconde phase : prêt + travaux etc.. ?


Pour le coup cela devient vraiment compliqué, mais si une rentabilité "correcte" est possible au bout, qu'en pensez-vous ?
(Par contre, je ne sais pas comment faire pour calculer/estimer la rentabilité dans ces conditions)

 

[moietmoi]

je suis actuellement en formation supérieure diplômante.
Je suis et reste sans rémunération jusqu'à septembre 2026 environ (

N'as tu pas droit au chômage, ou à l'indemnisation équivalente en formation ?

Par contre, je ne sais pas comment faire pour calculer/estimer la rentabilité dans ces conditions)

Déjà un business plan pourrait t'aider à y voir clair.

 

[PeterParkerSpy]

Déjà un business plan pourrait t'aider à y voir clair.

Ayant déjà été bailleur, je sais faire les calculs de base. Mais sur un projet comme celui qui se dessine là avec une année de pause dés l'achat, mes compétences sont largement dépassées.

Mais, je vais approfondir ;--), merci déjà pour l'idée.

Déjà pour moi-même et déterminer si, avec toutes les difficultés prévues, cela en vaut la peine.
Mais aussi pour pouvoir présenter un document synthétique, pour mes tentatives de négociation.

Comment fait-on concrètement pour un business plan en immobilier (je veux dire au delà de lister les entrées et toutes les sorties de cash) ?
Quelqu'un aurait un lien, SVP, vers un modèle word excel pdf ou autre pour voir à quoi cela ressemble ?
Merci

 

[Aristide]

Déjà un business plan pourrait t'aider à y voir clair.

Bien entendu.

Mais, même avant cela, un chiffrage le plus précis possible de la partie "Besoins = Emplois = Dépenses" du plan de financement :

=> Investissement physique:
+ Coût acquisition
+ Frais négociation (agence ou notaire négociateur)
+ Droits de mutation à titre onéreux ( = Fais acte notarié = "frais de notaire")
+ Frais de courtage éventuels
+ Coût des travaux.

=> Frais liés aux crédits
+ Frais de dossiers
+ Frais de garanties
+ Parts sociales éventuelles (si réseau mutualiste)

=Total Besoins = Emplois = Dépenses

La déduction de l'apport personnel de ce total donnera l'enveloppe globale des crédits à solliciter.

Ensuite elle sera à répartir entre le projet "résidence principale" et "les résidences locatives".

Le business plan devra permettre d'évaluer au plus près les ressources nettes et donc de vérifier - dans le temps - l'existence d'une capacité suffisante de remboursement.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[zido]

Hello @PeterParkerSpy,

Je suis courtier et je te confirme qu'aucune banque ne te pretera, si tu n'as pas de revenus ou si tu es au chomage.
Peu importe le capital que tu as de coté.

De plus, si après ta formation, tu décides de te mettre à ton compte, idem, tu ne seras pas éligible à un crédit, faute de bilans positifs sur plusieurs annuités.

 

[PeterParkerSpy]

Merci pour votre aide.

Désolé @moietmoi ; j'avais oublié de te répondre et de préciser que je finis mes droits, je passe sur ~600€ d'une indemnité appelée ASS, pour 6 mois.
Pour le reste j'avais budgété mon train de vie jusqu'en mai 2026, sachant que je projette de me reprendre un boulot vers avril. A la base je croyais avoir plutôt bien planifié mon petit truc dans mon coin.

@zido : Je me doutais que ce ne serait pas facile (on ne croit plus au père Noël et aux licornes), mais j'avoue que je n'imaginais pas à ce point.

 

[PeterParkerSpy]

J'ai un rdv malgré tout déjà pris dans ma banque historique. (Je ne vais même pas tenter mes banques en ligne)
Le rdv est déjà pris, j'essaierai de leur proposer garantie, hypothèque, etc. Mais bon, c'est juste histoire de me dire que j'ai tenté ma chance jusqu'au bout et ne pas avoir de regret.

 

[PeterParkerSpy]

Après il me reste bien sûr la possibilité de réfléchir à l'idée de @Kizzo et racler toutes mes liquidités, casser les AV les moins performantes. Mais cela me fait perdre l'effet de levier du crédit.
Or la déduction des intérêts plus les travaux pour le déficit foncier sont parties prenantes de la rentabilité du projet.
Pour y vois plus clair, je vais prendre le temps de suivre le conseil d' @Aristide et @moietmoi.

Je vais me préparer un excel avec tous les calculs ,
mais, SVP, pour mettre en forme, si vous aviez un lien, une vidéo ou un exemple de ce à quoi doit ressembler un "vrai" business plan d'un projet immo je suis preneur.
Merci d'avance

 

[zido]

un lien vers un template de business plan pour un investissement immobilier : [lien réservé abonné]

 

[Pendragon]

Bonsoir,

Quel est le montant de l'acquisition, tout frais inclus ?

Quels sont les estimatifs des travaux de rénovation avec votre appartement refait à neuf et les autres bien disponibles à la location ?

Et dernière question dans quelle école passez vous votre diplôme ( London business school, hec ) ?

 

[PeterParkerSpy]

Bonsoir,

Quel est le montant de l'acquisition, tout frais inclus ?

Quels sont les estimatifs des travaux de rénovation avec votre appartement refait à neuf et les autres bien disponibles à la location ?

Et dernière question dans quelle école passez vous votre diplôme ( London business school, hec ) ?

Bonjour, désolé du retard à répondre : je viens seulement de découvrir le msg.
Je n'ai pas eu (ou pas vu) la notif.

Autrement pour en revenir à la discussion:
-Le montant sera connu définitivement connu dernière semaine de sept. (mais devrait être inf. à 300K)
-Pour la rénovation, j'ai des projets avec différentes gammes de "qualité" de la rénovation. Mais c'est le prix final négocié qui décidera du projet. Le projet médian est de 120K
-Le diplôme est à la SKEMA business school (qui cette année est passée devant HEC dans les classements internationaux de sa catégorie)

Voilà pour vous répondre en condensé,
bonne journée.

 

[Pendragon]

Pas de probleme, j'ai juste replongé dans votre projet.

en effet très étonné du montant de l'achat pour 5 appartement près de Paris (<300k) et encore plus par le montant de la rénovation très faible. Rénovation où tout est à faire.
Permettez moi de demander l'avis de @moietmoi, que je connais un peu sur le forum (un ancien comme moi).

Sinon, en admettant que vous ayez les devis en main, et que ces prix sont mentionnés, mon premier conseil est : Achetez vite si les prix sont validés.

Et tant pis si personne ne vous accorde de crédit tant que vous n'aurez pas votre CDI à 150k/an quoique d’après ce que vous écrivez vous n'ayez pas 420k de coté. Si c'est exact, ben oubliez ce projet.

Sans polémiquer sur le fait que Skema serait au dessus de HEC ( ), si votre banque ne prend pas de risque c'est qu'elle ne valide pas le fait que votre carrière va prendre un tournant significatif les premières années.

Je résume (mais considérez serieusement ce qu'a ecrit @Aristide) . Dommage de n'avoir rien fait depuis une semaine...

Demandez des devis écrits à au moins deux entreprises différentes, validez le prix d'achat avec le vendeur en ajoutant les frais et taxes diverses.
Vérifiez si les travaux seront autorisés par votre mairie.

Normalement ce business plan devrait être une formalité vu que vous êtes à l'école qui apprend cela.

Pour vos questions initiales :
- Oui , j'ai déjà vu des personnes se lançant comme vous dans des projets de ce type avec votre situation financière. Ca a fini en cata avec des dettes à rembourser ou pour certains une fuite hors de France.
- D'autres ont réussi par l'aide in extremis de papa-maman ou de la fortune héritée de leur épouse.

- Un courtier privé ou votre banque mesurera les mêmes risques. Je pense que depuis la semaine dernière vous avez eu confirmation.

Le mieux sera donc de finir vos études, trouver un job, travailler une année avec un avis d'imposition validant vos revenus et à ce moment voir une/des banques.

Pour l’intérêt du projet essayez tout de même d'obtenir des devis. Un devis établi par un entrepreneur l'engage, vous aurez ainsi le montant exact des travaux (avec factures bien entendu).

 

[moietmoi]

en effet très étonné du montant de l'achat pour 5 appartement près de Paris (<300k) et encore plus par le montant de la rénovation très faible. Rénovation où tout est à faire.
Permettez moi de demander l'avis de @moietmoi, que je connais un peu sur le forum (un ancien comme moi).

Oui. Le budget rénovation me paraît faible , surtout quand on lit: "toiture..tout est à revoir"
Quant au budget de 300 ke en région parisienne.. le 77 en fait partie et avec 300 ke, on a de beaux immeubles de rapport.

Demandez des devis écrits à au moins deux entreprises différentes, validez le prix d'achat avec le vendeur en ajoutant les frais et taxes diverses.
Vérifiez si les travaux seront autorisés par votre mairie.

Et fais vérifier l'immeuble par un architecte.
Un artisan pourra te faire un devis de toiture ,sans engager sa responsabilité si la structure est foireuse.
Un architecte engage sa responsabilité ( en cette période , on sait ce que cela a comme conséquence...)

Bon juste une note d'optimisme: j'ai , il y a bien longtemps obtenu un crédit immobilier tout en étant au chômage, sur la base de mon CV et de la crédibilité de l'opération. ( Beaucoup plus simple que la tienne)

 

[Pendragon]

Oui. Le budget rénovation me paraît faible , surtout quand on lit: "toiture..tout est à revoir"
Quant au budget de 300 ke en région parisienne.. le 77 en fait partie et avec 300 ke on a de beaux immeubles de rapport.


Et fais vérifier l'immeuble par un architecte.
Un artisan pourra te faire un devis de toiture ,sans engager sa responsabilité si la structure est foireuse.
Un architecte engagr sa responsabilité ( en cette période , on sait ce que cela a comme conséquence...)

Bin juste une note d'optimisme: j'ai , il y a bien longtemps obtenu un crédit immobilier tout en étant au chômage, sur la base de mon CV et de la crédibilité de l'opération. ( Beaucoup plus simple que la tienne)

Merci pour le témoignage, bien vu pour l'architecte maître d'oeuvre.

 

[moietmoi]

Merci pour le témoignage, bien vu pour l'architecte maître d'oeuvre.

On trouverait des compromis, nous...!
( Je me permets cette remarque, en cette période)