probleme calcul Pret taux zéro + et emprunt

[francsky]

Bonjour,

Je souhaite acheter un appartement de 160 000.
J'ai le droit au PTZ+ de 40950€'remboursable sur 8 ans), j'ai un apport de 81000€, et ma banque me propose un crédit à 4,04% sur 16 ans pour le retsant.
Elle estime me mensualités sur 16 ans (192 mois) à 636€/ mois .

Je trouve ces mensualités très importantes.
Pouvez-vous me dire si je ne suis pas victime d'une arnaque ??
Merci beaucoup

 

[Kenko822]

Vous empruntez donc 79 000 euros en tout dont un PTZ + de 40 950 sur 96 mois et un prêt habitat de 38 050 € sur 192 mois ?

 

[hargneux]

Pouvez-vous me dire si je ne suis pas victime d'une arnaque ??

Le fait de vous poser la question doit vous conduire à changer de boutique. C'est pas sain de partir avec une telle confiance

 

[francsky]

Avez vous fait le calcul.?
J'ai fait une simulation( simple calculette) sans assurance avec 80 000 € d'emprunt et un taux de 5% sur 16 ans et j'obtiens 609€ soit 30 € de moins qu'avec un PTZ+.

 

[Kenko822]

Avec un PTZ d'un tel montant sur 8 ans, il n'est pas impossible que pour optimiser le financement il faille réduire le montant du PTZ+ voire même y renoncer.

 

[francsky]

Si le PTZ+ c'est cela, alors c'est une grosse arnaque car il n'y a pas de réductions d'impôt avec un emprunt incluant un PTZ+.

 

[Kenko822]

Votre financement devrait en théorie pouvoir se faire sur 150 mois pour une échéance globale de 636 €. Connaissez-vous le taux de votre assurance emprunteur ? et s'agit-il d'un achat dans le neuf ou dans l'ancien ?

Ex pour une assurance emprunteur à 0.30% et achat dans l'ancien.

Echeance PTZ + de 436,80 € pendant 8 ans.

Echéance du prêt complémentaire : 199,20€ pendant 8 ans puis 636 € pendant 55 mois.

Soit 636 € pendant 151 mois (soit 12 ans et 7 mois)

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Vous pouvez utiliser cet outil (https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/pret-taux-zero-v3.php) pour simuler votre PTZ+ ainsi que le lissage de votre prêt complémentaire.

 

[francsky]

Il s'agit d'un T2 Label BBC. zone B1

 

[Kenko822]

Il y a une période de franchise totale durant laquelle vous ne payez que les assurances le temps de la construction du logement ? Si c'est le cas, celà renchérit le cout total.

 

[francsky]

merci, je pense que ça doit être cela la raison, l'assurance...
ça expliquerai beaucoup de chose.

 

[Kenko822]

vous devriez leur demander d'envisager le financement différemment, en réduisant votre apport et en dédiant une partie de celui ci au paiement de vos loyers durant la période de construction. Cela vous permettra d'amortir votre financement dès les premiers appels de fonds.

La banque n'est pas obligée d'accepter, mais je pense que ce serait une solution bien moins coûteuse, même si cela nécessite d'emprunter l'équivalent d'un an de loyer en plus, vous évitez ainsi de faire votre financement avec une franchise totale ou partielle durant la période de construction.

 

[francsky]

j'ai justement percuté avant votre réponse et je viens d'envoyer ma demande par email avec RDV.

 

[yannou79]

vous devriez leur demander d'envisager le financement différemment, en réduisant votre apport et en dédiant une partie de celui ci au paiement de vos loyers durant la période de construction. Cela vous permettra d'amortir votre financement dès les premiers appels de fonds.

Le coût total n'en serait que plus élevé, c'est une fausse bonne idée.
Une période de différé total n'est pas une malédiction. Si vous avez une capacité d'épargne pendant cette période de différé total, il faudrait voir si vous avez la possibilité de faire en emprunt court type crédit à la consomation (dont les mensualités correspondraient à cet effort d'épargne) à un taux intéressant et sans trop de frais de dossier que vous rembourserez pendant la période de différé. Bien sur cet apport vient se déduire du projet immobilier. Le principe est intéressant uniquement si le TEG de ce crédit à la consommation est inférieur au TEG de votre prêt.

 

[Kenko822]

A votre avis, pourquoi les emprunteurs ont-il recours à la franchise totale ?

 

[yannou79]

principalement parce qu'ils ne peuvent pas payer un loyer en sus du crédit, mais les banques ne sont pas fan des franchises totales, car la capitalisation des intérêts ne se fait pas au mois le mois. Lorsqu'on fait des prêts gigognes, l'amortissement négatif (simulé ici de façon avantagée car sans capitalisation des intérêts au mois le mois par le différé total) améliore le résultat (déjà débattu longuement entre moi et Aristide).
Bref soit la période de différé est justifiée car la personne n'a pas les moyens d'investir dans le prêt pendant ce laps de temps et il ne faut surtout pas la changer avec un bidouillage genre je mets moins d'apport pour commencer l'amortissement de suite (on perd de l'argent au final).
Soit on a une capacité d'épargne (insuffisante pour couvrir les intérêts du prêt et permettre un différé d'amortissement) et on peut recourir à un prêt consommation équivalent pendant cette période de différé.

 

[Kenko822]

Je ne comprends pas ce que vous décrivez, ca m'échappe.

 

[yannou79]

Bref soit la période de différé est justifiée car la personne n'a pas les moyens d'investir dans le prêt pendant ce laps de temps et il ne faut surtout pas la changer avec un bidouillage genre je mets moins d'apport pour commencer l'amortissement de suite (on perd de l'argent au final).

Je pense qu'on est dans ce cas la à priori et c'est ce qu'il faut retenir.

 

[Kenko822]

pourquoi dites vous qu'il perdrait de l'argent en agissant ainsi ?

 

[yannou79]

Mettons avec 1 année de différé. (j'ai besoin de 100 000€ et j'ai mettons 7416 € de liquidité)
cas 1 J'emprunte 100 000 € pendant 20 ans taux 3,8% (assurance 0,27) amortissement de suite. mensualités : 618 €, en payant les 12 premières mensualités avec les 7416 euros que j'ai gardé.

Cas 2 j'emprunte 92584 € (j'injecte directement les 7416 €.) Au bout d'1 ans de différé, je dois 92584*1.038= 96102,19 que j'amortis sur 19 ans : mensualités sur les 19 années : 614,08 je gagne donc un peu moins de 4 € par mois sur les 19 dernières années avec cette solution.