Prêter à une sélection de petites et moyennes entreprises françaises...

[poam5356]

Ce serait la MPFPI ou la Mapofipimmo (Matrice poamienne du financement participatif en immobiler).
Version 2.1
L'asymétrie par rapport au zéro est bien vue ; elle aide à une plus grande rigueur dans la sélection.

Waouh, vous avez l'esprit alerte en cette fin d'année!!

 

[Tomas466]

Sachant que pour la localisation il est sans doute possible voire nécessaire d'affiner car l'échelle départementale n'est qu'un indicateur macro. L'activité peut très bien être particulièrement développée autour d'une grande agglomération, ce qui implique un développement démographique et un réel dynamisme du territoire, mais être en totale perte de vitesse un peu plus loin. C'est par exemple le cas de la Loire-Atlantique, où Nantes et sa métropole attirent beaucoup, mais où des sous-préfectures paumées perdent des habitants chaque année. J'investirai volontiers dans le premier cas, un peu moins facilement dans le second.

 

[moietmoi]

Oui; il s'agit d'un superbe établissement hotôlier (avec restauration)

oui tout à fait, mais depuis a peu près 20 ans, il est régulièrement en proie aux achats/ventes, dont certains cycles se traitent au tribunal ( il me semble que l'une des dernières adjudication judiciaires s'est soldée aux bénéfices de fonds Qatari)...

Poam me corrigera, mais même avec 100% de pré-commercialisation, le promoteur a besoin d'un prêt bancaire et donc de fonds propres

Bien sûr, mais le financement se fait avant les 100 % de pré com

Comme le fait remarquer Poam

La banque demande en moyenne un apport du promoteur de 20% et ne débloque généralement les fonds qu'à 50% de pré-commercialisation.

et les 20% comprennent le crowfunding;
et les promoteurs attendent avidement les 50% pour obtenir la gfa et pouvoir avec le permis de construire purgé acheter le terrain et/ou commencer les travaux, donc ils utilisent l'emprunt à ce moment là...d'ou ma question... à quoi sert le crowdfunding au delà de 50% de précom

L'acheteur verse entre 2 et 5% du prix de l'appartement à la réservation.
2 % si le délai de construction est compris entre 1 et 2 ans, sinon c'est 5%
Il a 10 jours pour changer d'avis sans perdre ce montant qui sert de dépôt de garantie.
A partir de là, s'il n'a pas changé d'avis, des appels de fonds seront lancés pour couvrir l'avancement des travaux.
Ils se décomposent ainsi :

Tu as oublié une étage important: le promoteur ne touche rien avant que les actes authentiques ne soient signés; Aucune banque ne délivrera les appels de fonds avant la signatures des actes authentiques; et le promoteur n'a pas le droit de toucher aux fonds consignés en garantie, tant que les actes ne sont pas signés

Et pour signer les premiers actes authentiques: il faut permis de construire purgé des recours, GFA et dommage ouvrage obtenu....donc 50% de précom... et l'emprunt a déjà eu lieu...donc crowfunding inutile à ce stade...?

 

[poam5356]

Tu as oublié une étage important: le promoteur ne touche rien avant que les actes authentiques ne soient signés; Aucune banque ne délivrera les appels de fonds avant la signatures des actes authentiques; et le promoteur n'a pas le droit de toucher aux fonds consignés en garantie, tant que les actes ne sont pas signés
Et pour signer les premiers actes authentiques: il faut permis de construire purgé des recours, GFA et dommage ouvrage obtenu....donc 50% de précom... et l'emprunt a déjà eu lieu...donc crowfunding inutile à ce stade...?

Oui, disons que j'ai fait simple...... Sinon il faudrait 3 pages pour décrire un processus complet.
Mais tu as parfaitement raison sur ce point.
L'apport du promoteur est une condition pour obtenir le prêt bancaire. Il est même question que les banques réclament un apport plus élevé.
Le promoteur n'a d'autre choix que d'en passer par le participatif.
Avant, il devait trouver des associés pour apporter cette somme.

Exemple de projet en cours sur Wiseed :
0 -> Obtention du permis de construire 23/03/2017
1 -> Permis de construire purgé 23/06/2017
2 -> Ouverture du financement sur Wiseed 15/03/2018 (préco 55%)
3 -> Acquisition foncière 26/04/2018
4 -> Ouverture de chantier (DROC) 22/05/2018
5 -> Lancement commercial 01/07/2018 (les travaux ayant commencé, on ne palr plus de préco, mais de commercialisation)
6 -> Les notaires ont commencé les notifications durant la période estivale.
7 -> 1er lot signé le 26/09/2018
Les lots réservés seront signés sur le dernier trimestre 2018
Hormis la poursuite des travaux, restera à vendre les lots non encore réservés.
Au moment du financement participatif, la préco était de 55%
A ce jour, 09/11/2018, la commercialisation s'élève à 72%

 

[poam5356]

Sachant que pour la localisation il est sans doute possible voire nécessaire d'affiner car l'échelle départementale n'est qu'un indicateur macro. L'activité peut très bien être particulièrement développée autour d'une grande agglomération, ce qui implique un développement démographique et un réel dynamisme du territoire, mais être en totale perte de vitesse un peu plus loin. C'est par exemple le cas de la Loire-Atlantique, où Nantes et sa métropole attirent beaucoup, mais où des sous-préfectures paumées perdent des habitants chaque année. J'investirai volontiers dans le premier cas, un peu moins facilement dans le second.

Oui, entièrement d'accord. J'y ai déjà pensé, mais pas encore trouvé de stat sur l'attractivité globales des villes.
J'en ai trouvé, mais trop ciblées. St Etienne est attractive parce que le foncier n'est pas cher... Certes, et pourquoi n'est-il pas cher?
Sur statistica.com j'ai trouvé un baromètre de l’attractivité des grandes villes françaises réalisé annuellement avec Meilleurtaux.com. Il semble intéressant.
Il me reste à essayer de l'exploiter.

 

[moietmoi]

J'investirai volontiers dans le premier cas, un peu moins facilement dans le second.

si on est dans le cadre d'un investissement locatif, il faut aller sans soute au delà, car ce n'est plus au niveau de la métropole mais du quartier que cela se joue;
exemple à Nantes le quartier de la gare, se différencie d'un coté et de l'autre...
Pour du crowdfunding, moi ce qui m'intéresse , c'est que le programme aille au bout; pas grave si les acquéreurs ont des carence locatives d'un an ou plus, ou si le propriétaire occupant n'a pas de bus devant chez lui; ils ont acheté, des commerciaux leur ont vendu l'avenir...moi, mon investissement est sur 24 mois;
Certes il y a plus de chance que le programme soit finalisé dans un quartier où il apparaît plus simple de vivre, mais dans ce cas on ne construirait qu'au même endroit...
Pour le crowdfunding, ces critères passent pour moi au second plan, je valorise plus le montage lui-même et les rsiques; par exemple dans ma dernière participation, le projet "en bois" risque de se trouver abandonné pour une construction traditionnellle, ce qui forcera le promoteur à recommencer la commercialisation à 0( contacter chaque acheteur et lui proposer soit de se retirer, soit de resigner tous les actes), dans ce cadre , je regarde des éléments macro -économiques pour me rassurer quant aux possibilités de non retard malgré une remise à plat du programme et je regarde le savoir faire acquis antérieurement par le promoteur pour changer de stratégie dans la construction;

 

[poam5356]

par exemple dans ma dernière participation, le projet "en bois"

Ah oui, ça me dit quelque-chose. Lymo, non?
Je n'ai pas investi. Cette histoire de bois qui pourrait se transformer en traditionnel ne me convenait pas.

 

[Tomas466]

Pour du crowdfunding, moi ce qui m'intéresse , c'est que le programme aille au bout; pas grave si les acquéreurs ont des carence locatives d'un an ou plus, ou si le propriétaire occupant n'a pas de bus devant chez lui; ils ont acheté, des commerciaux leur ont vendu l'avenir...

D'accord avec cette vision, mais le programme a quand même davantage de chances d'être vendu en totalité lorsqu'il est bien situé et qu'il correspond aux besoins du marché local. On peut parier que les T3 et T4 en attique avec grande(s) terrasse(s) plein sud et double garage partiront rapidement à chaque fois, par contre les T2 en RDC plein nord avec vue sur rien... c'est forcément plus compliqué. D'où l'intérêt d'être dans un secteur où la demande est présente.

 

[moietmoi]

D'où l'intérêt d'être dans un secteur où la demande est présente.

bien sûr, mais j'ai vu plus de programmes se casser la figure parce que mal- préparés, plus que par manque de ventes;

T3 et T4 en attique avec grande(s) terrasse(s) plein sud et double garage partiront rapidement à chaque fois

par contre les T2 en RDC plein nord avec vue sur rien..

pas si sûr , les familiaux sont bien des fois ceux qui restent en fin de programme, le t2 rdc sont achetés par des investisseurs, ou par des personnes agées... mais sur le fond je te rejoins;

 

[donk]

St Etienne est attractive parce que le foncier n'est pas cher... Certes, et pourquoi n'est-il pas cher?

D’après le site de l'Insee, posté par Tomas466, à Saint-Étienne l'évolution annuelle de sa population est de 0%

 

[poam5356]

D’après le site de l'Insee, posté par Tomas466, à Saint-Étienne l'évolution annuelle de sa population est de 0%

Oui, mais si on prend le Baromètre de l’attractivité des grandes villes françaises publié par Meilleurtaux.com, et qui prend en compte les offres d’emploi, les salaires, taux d’intérêt et prix de l’immobilier, St Etienne est la 8ème ville la plus attractive de France, entre Nantes et Rennes.
Pourtant, entre un projet à St Etienne et un à Rennes, mon choix est vite fait.

Je viens de lire les propos d'un président de groupe immobilier qui dit :
"dans les zones tendues que sont Paris et la Première Couronne, les Alpes-Maritimes et le Genevois français, nous n'hésitons pas à nous lancer dans une opération ». Ailleurs, là où le marché est surtout tiré par les investisseurs ou en concurrence avec la maison individuelle, « nous nous montrons plus prudents, nous voulons être sûrs de commercialiser nos programmes"
Il faudrait donc aller un peu plus loin que la seule évolution démographique d'un département.
Même si les propos de l'un trouvent une correspondance dans la démographie du lieu : Le département 74 est le seul à dépasser 1,5% d'évolution démographique positive, et le seul à récolter 2pts!

 

[moietmoi]

D’après le site de l'Insee, posté par Tomas466, à Saint-Étienne l'évolution annuelle de sa population est de 0%

Personnellement , je fais bien confiance aux autres promoteurs qui ne vont pas construire à un endroit où il y a peu de chance de vendre... donc je regarde par exemple sur seloger neuf, je vois qu'a la ronde de St Etienne , il y a 4 programmes et pour une ville plus petite mais comparable, Grenoble, il y a 20 programmes.... bon donc pour du crowdfunding, je n'investirais pas à St Etienne; il en est tout autrement si je regarde pour faire du locatif....

 

[Tomas466]

Une autre carto pour réfléchir [lien réservé abonné] avec toujours l'évolution de population en fond de couleur et les créations d'entreprises superposées. Le découpage retenu est l'intercommunalité qui me semble plus représentative de la dynamique des territoires que le département (trop grand) ou la commune (qui ne prend pas en compte la périurbanisation autour des villes notamment). On voit mieux les secteurs qui attirent et il me semble qu'il y a une corrélation certaine entre les deux données, même s'il y a de tout dans les créations d'entreprises. On peut évidemment zoomer comme on veut.

edit : je viens de vérifier, tous mes investissements à ce jour sauf un se sont faits dans des intercommunalités à croissance démographique positive ces dernières années et où au moins 150 entreprises ont été créées en 2017 ^^ bon on se rassure comme on peut

 

[mvhrb888]

Essai d'application sur le projet « Domaine de la Haute loge » de Clubfunding :
pré-com à 66% ==> -1
Marge opérationnelle/chiffre d’affaire à 4% ==> -3
Âge de l’entreprise de 41 ans ==> 2 points
Emplacement à Hazebrouck dans le 59 ==> 0
Total = -2

 

[poam5356]

J'ai eu le mail.
Je suppose que vous avez demandé la doc sur le projet.
La marge est faible.
Ah, c'est du lotissage. La marge est souvent plus faible parce que l'envergure d'un projet de lotissage est bien moindre que lors de la construction d'un immeuble.

 

[moietmoi]

pré-com à 66%

j'en revenais à ma question; comment et pourquoi faire appel à des fonds extérieurs pour composer les fonds propres alors que la précom est à 66% , et que les fonds propres ont déjà forcément été sollicités et utilisés;

j'ai la réponse dans la doc , il ne s'agit pas d'amener des fonds propres par le crowdfunding à cette opération mais:
"La société sollicite ClubFunding pour refinancer les fonds propres apportés sur ce programme afin d'allouer les fonds aux dépenses de nouveaux programmes à lancer"

 

[Tomas466]

J'ajouterai deux bémols au classement proposé :

- ClubFunding : -1 (du fait de la sélection qui apparait un peu moins rigoureuse que sur les autres plateformes, même si ça n'est qu'une impression)
- Hazebrouck : -1 (commune de 22 000 habitants qui n'est ni très dynamique, ni vraiment dans le périurbain de grandes villes environnantes qui sont toutes situées à 40-50 km)

Perso je m'abstiens sur ce projet. J'aurais davantage confiance dans le prochain de Monego qui est aussi un lotissement mais à Colombe (38) même si ça n'est pas dit que j'y aille non plus.

 

[mvhrb888]

Ah, je me demandais justement s'il ne fallait pas ajouter une note pour la plateforme :
L'ancienneté, la fiabilité, la rigueur habituelle dans le choix...
Mais là, on n'est plus dans l'évaluation des qualités intrinsèques du projet.

 

[Tomas466]

Si quelqu'un est inscrit chez Anaxago il peut être intéressant de consulter ce lien [lien réservé abonné] qui parle du même groupe et du même projet ("Haute Loge") à Hazebrouck également...

 

[mvhrb888]

Quelqu'un s'intéresse au projet "Carré Novela" chez Fundimmo ?
Construction de 76 logement à Lucé (28110) ==> 0 à 0,6. L'emplacement semble quand même bon.
précom à 77% ==> 0 point
Montant demandé 480 000 € (+ fonds propres de 120k€ et crédit par HSBC de 2800 k€)
Projet noté B+

Les points fragiles : un des deux promoteurs est de création récente, en 2016, l'autre de 1991 ==> -4 et +2
La marge est relativement faible, à 6% ==> -2
Est-ce que cela explique le taux à 10% ?