Prêter à une sélection de petites et moyennes entreprises françaises...

[mvhrb888]

En effet, collecte très rapide ; peut-être grâce à ceux qui connaissent le coin ; et le petit ticket d'entrée aidant.

 

[poam5356]

Pas mal, la cartographie de l'Insee... Je vais garder le lien. Par contre, c'est lourd, ça met des plombes à charger chez moi!
J'aime bien aussi les projets en région frontalière autour de Genève.
Terminé en moins d'une heure, le projet de Reims : 500 000€, c'est assez impressionnant! C'est le rendement qui attire, sans doute!!

 

[Tomas466]

La page est chargée en moins de 10 secondes chez moi. Il va être temps de faire du ménage ou d'acheter un nouvel ordi (ou de faire les mises à jour !)

L'avantage c'est qu'on peut aussi afficher d'autres données, comme le revenu médian par commune, ou toute autre information pertinente dans le cadre d'une recherche.

 

[poam5356]

La page est chargée en moins de 10 secondes chez moi. Il va être temps de faire du ménage ou d'acheter un nouvel ordi (ou de faire les mises à jour !)

Plus de mises à jour, je les ai arrêtées, elles m'ont foiré Outlook. Et comme je suis encore en XP, je suis bloqué sur les dernières versions de navigateur dispo en XP.
C'est Firefox qui ne libère pas bien sa mémoire, je suis obligé de le relancer quand il arrive vers 1,2 Go de mémoire utilisée. Je suppose que ça doit être son espace max.
Après relance, ça allait beaucoup mieux.

L'avantage c'est qu'on peut aussi afficher d'autres données, comme le revenu médian par commune, ou toute autre information pertinente dans le cadre d'une recherche.

C'est quand même lourd comme appli. C'est du java, et quand je vois la quantité de possibilités proposées... C'est assez dément. Intéressant en tout cas. Merci pour ce lien.

 

[poam5356]

Concernant le projet de Cernay-lès-Reims, j'ai eu la même réaction que moietmoi en voyant le taux de 11,5%. J'ai quand même demandé le dossier pour m'entraîner à comparer les dossiers.
Résultat :
- Projet qui me paraît gigantesque pour le village (65 lots à construire)
- Taux de pré-commercialisation de 31 %
- Dans les 31% il y a des réservations mais aussi des "options" (mais une option, on peut l'annuler facilement, non ?)
Donc en appliquant les critères poamiens : mieux vaut pas !

En me basant sur ce que j'ai pu voir au sujet d'une matrice de sélection faite par un particulier, investisseur sur les PME, j'essaye de faire ma propre matrice de sélection pour l'immobilier.
Je me suis servi de la cartographie donnée en lien par Tomas466 + 3 autres critères que sont la pré-co, la marge (important), et l'ancienneté du promoteur.
4 indicateurs allant de -4 à +2pts.
On additionne les 4 indicateurs : 0 et résultat positif, c'est OK.. en dessous de 0 : pas OK, bien sûr.
Il faut que j'affine, mais sur les 6 projets que je viens de passer en revue, seulement 1 méritait intérêt d'après ma matrice. C'était sur Fundimmo. J'y ai participé : petit montant, 200K€, partis en 2 minutes.
Par contre, un autre à 450K€ n'en est qu'à la moitié de sa collecte alors qu'il est ouvert depuis plusieurs jours.
Ma matrice lui donne -5
Ce qui est étonnant sur ce projet (le Phoenix), c'est sa marge qui n'est que de 1%!! Là, je ne comprends pas trop, ou il y a une erreur dans les chiffres. Apparemment, les investisseurs non plus puisqu'il peine à trouver preneur.
Idem pour le projet Franklin Roosevelt sur ClubFunding.
Ma matrice lui attribue un -7 !!
400K€, ouverture hier, le projet n'a pas encore fait le plein, alors que d'autres, dans les mêmes montants, sont partis très rapidement.
J'ai comme l'impression que Clubfunding fait un peu le forcing pour boucler l'année avec un bilan le meilleur possible, et propose quelques projets un peu moins secure.
je dis ceci parce que le document sur le projet mentionne un promoteur expérimenté alors qu'il n'a que 3 ans d'existence! Je trouve ça un peu chelou!!

 

[Tomas466]

J'ai l'impression qu'on retrouve les mêmes biais que dans l'immo classique : l'usage de superlatifs à tout bout de champ ("exceptionnel", "rare", "site d'exception" et tout ce genre de choses), la description quelque peu biaisée (la ville toujours dynamique, le quartier toujours bon à vivre, l'environnement immédiat toujours vert), le prix forcément dans le marché, le promoteur toujours expérimenté même quand il fait autre chose depuis 20 ans... Et des risques qui me semblent souvent minimisés, comme pour le dernier projet d'Homunity (une villa à Roquebrune près de Monaco) où il faudra trouver un acquéreur pour le bien acquis à 1,7 M€ et revendu 4 M€ après travaux ! Oui bien sûr, ça peut marcher et ça peut partir vite... et ça peut aussi trainer. Comme l'opération en centre-ville de Nancy dont le succès ne dépendra que de la vente de la vaste surface commerciale restée inoccupée un certain temps.

 

[paal]

J'ai l'impression qu'on retrouve les mêmes biais que dans l'immo classique : l'usage de superlatifs à tout bout de champ ("exceptionnel", "rare", "site d'exception" et tout ce genre de choses), la description quelque peu biaisée (la ville toujours dynamique, le quartier toujours bon à vivre, l'environnement immédiat toujours vert), le prix forcément dans le marché, le promoteur toujours expérimenté même quand il fait autre chose depuis 20 ans...

Dans ce monde, il semble difficile de s'adapter à l'objectivité, et les mauvaises habitudes sont toujours difficiles à perdre ...

Et des risques qui me semblent souvent minimisés, comme pour le dernier projet d'Homunity (une villa à Roquebrune Cap Martin près de Monaco) où il faudra trouver un acquéreur pour le bien acquis à 1,7 M€ et revendu 4 M€ après travaux !
Oui bien sûr, ça peut marcher et ça peut partir vite... et ça peut aussi traîner.

Tout dépend comment cette villa se trouve placée ; mais comme ce n'est pas trop loin de chez moi, je peux aller y jeter un oeil, mais à l'occasion ...

Vous avez l'adresse précise de ladite villa ?

Comme l'opération en centre-ville de Nancy dont le succès ne dépendra que de la vente de la vaste surface commerciale restée inoccupée un certain temps.

Certes, mais entre proximité de Monaco et Nancy, il n'y a pas photo !!

 

[mvhrb888]

La plateforme étant rémunérée par l’emprunteur elle a intérêt à multiplier les collectes, d’où cette tentation d’enjoliver des projets peu sûrs.
Que risque-t-elle si le projet traîne ou foire ?

Votre matrice (j'adore ce mot), Poam, me semble alors très intéressant, une aide à la sélection.
Comment attribuez-vous les points ?

 

[Tomas466]

Tout dépend comment cette villa se trouve placée ; mais comme ce n'est pas trop loin de chez moi, je peux aller y jeter un oeil, mais à l'occasion ... Vous avez l'adresse précise de ladite villa ?

C'est au 77 av. Hanotaux à RCM mais je doute que vous voyiez davantage que la Google Car [lien réservé abonné] lors de son passage. Perso je n'investis pas dans ce projet.

Certes, mais entre proximité de Monaco et Nancy, il n'y a pas photo !!

On est d'accord. Ce que je voulais signaler c'est que certains projets se basent totalement ou majoritairement sur la volonté d'un seul acquéreur d'acquérir le bien... et tant qu'il n'est pas trouvé l'opération est un échec. Je me sens plus à l'aise avec la commercialisation d'une résidence neuve en R+3 avec 12 logements dans un secteur où la demande est établie, même si ça ne garantit pas non plus que l'opération sera un succès.

 

[poam5356]

Comment attribuez-vous les points ?

Assez simplement : En m'inspirant de ce qui avait été fait pour les PME (et qui a prouvé son utilité), j'ai retenu 4 indicateurs en leur attribuant des points.

pré-co
-4pts <25% -3pts <50% -2pts <70% -1pt <80% -0pt <95% +2pts <100%

Critère de rentabilité d'un projet : Marge opérationnelle / Chiffre d'affaires
Marge opérationnelle
-4pts <5% -3pts <8% -2pts <10% -1pt <11% 0pt <15% +2pts au dela.

Age de l'entreprise
de 1 a 5 ans -4pts / de 6 à10 ans -2pts / de 11 à 15 ans 0 pt et >15 ans +2 pts

La localisation
A partir des chiffres de l'Insee sur l'évolution de la population depuis 2010 par département, j'attribue :
-0,7 à -0,1% -> 02, 03, 08, 15, 18, 19, 23, 36, 39, 46, 48, 52, 55, 58, 61, 65, 70, 88, 89, -2pts
0 à 0,6 -> 53 départements 0pt
0,7 à 1,4 -> 01, 26, 30, 31, 33, 34, 35, 38, 40, 44, 66, 69, 77, 82, 83, 85, 95, La Réunion +1pt
1,5 à 2,6 -> 74 +2pts

Et... c'est tout!
Quelques projets "testés" :
Franklin Roosevelt -7pts ->
Marge 12% -> 0pt
Préco 0% -> -4 pts
Age 2015 -> -4pts
Lieu Lyon -> +1pt

Tendance DARDILLY -8 pts ->
Marge 4,5% -> -4
Préco 46% -> -3
Age 2010 -> -2
Lieu Lyon -> +1

RÉSIDENCE O53 +3 pts
Marge 11% -> 0
Préco 84% -> 0
Age 1991 -> +2
Lieu Olonne-sur-Mer -> +1

Le Phoenix -5 pts
Marge 1% (??) -> -4
Préco 77% -> -1
Age 2004 -> 0
Lieu Reims -> 0

HIPPOCRATE -2pts
Marge 6% -> -3
Préco 58% -> -2
Age 1998 -> +2
Lieu La Réunion -> +1

 

[poam5356]

Je me sens plus à l'aise avec la commercialisation d'une résidence neuve en R+3 avec 12 logements dans un secteur où la demande est établie, même si ça ne garantit pas non plus que l'opération sera un succès.

Oui, moi aussi, j'ai le même sentiment.

 

[paal]

C'est au 77 av. Hanotaux à RCM mais je doute que vous voyiez davantage que la Google Car [lien réservé abonné] lors de son passage. Perso je n'investis pas dans ce projet.

Merci pour ce lien panoramique, assorti d'un plan bien utile, mais ce n'est pas situé sur la presqu'île de Cap Martin, mais sur le vieux Roquebrune, soit de l'autre côté de la RN7, et pas très loin des ruines du château médiéval ....

Au début de notre séjour en région Paca, j'y ai dansé lors d'une fête du 14 juillet, sur la place en contre-bas du château ....

 

[donk]

@poam5356
Pour tester ta matrice, l'as-tu appliquée aux projets auxquels tu as déjà participé?

 

[poam5356]

Non, je viens de la faire. Je me suis contenté de tester quelques projets en ligne ces derniers jours.

 

[moietmoi]

Vous avez l'adresse précise de ladite villa ?

mais comme ce n'est pas trop loin de chez mo

en parlant de projet immobilier et de recherche de fonds...savez vous par hasard,, où en est le Vista Palace? qui a défrayé la chronique à plusieurs reprise?( mais il ne s'agit pas du tout de crowdfunding..)

j'ai retenu 4 indicateurs en leur attribuant des points.

en voyant le premier critère "pré com" je vais interroger ma plateforme favorite pour comprendre la justification de l'appel au crowfunding pour une pré com de plus de 50%; car pour moi (on a déjà évoqué cela dans un autre post) je ne comprends pas l'intérêt pour le promoteur dans ce cas; il y a quelque chose qui m'échappe

 

[paal]

en parlant de projet immobilier et de recherche de fonds...savez vous par hasard,, où en est le Vista Palace? qui a défrayé la chronique à plusieurs reprises ?

Oui; il s'agit d'un superbe établissement hotôlier (avec restauration)

Il est situé sur un éperon rocheux, et il est répertorié là, à l'extérieur de la ville, et au carrefour entre Autoroute A 8 (sorties la Turbie dans un sens et Roquebrune en venant de l'Italie) , et situé à un carrefour avec 3 directions, Monaco (en descendant), Roquebrune Village et La Turbie (en remontant) ...

[lien réservé abonné]

 

[Tomas466]

en voyant le premier critère "pré com" je vais interroger ma plateforme favorite pour comprendre la justification de l'appel au crowfunding pour une pré com de plus de 50%; car pour moi (on a déjà évoqué cela dans un autre post) je ne comprends pas l'intérêt pour le promoteur dans ce cas; il y a quelque chose qui m'échappe

Poam me corrigera, mais même avec 100% de pré-commercialisation, le promoteur a besoin d'un prêt bancaire et donc de fonds propres. Les deux concepts sont indépendants : un logement retenu en pré-commercialisation veut simplement dire qu'un acheteur s'est engagé à l'acquérir une fois livré et qu'il a donc versé un acompte d'un faible montant (je trouve 5% en ligne). Ensuite il y a plusieurs appels de fonds à différents moments de la réalisation, mais le promoteur a malgré tout besoin d'un prêt auprès d'une banque pour lancer la construction. La banque requiert des fonds propres qui sont l'équivalent d'un apport personnel : le promoteur en apporte une partie et fait appel au crowdfunding pour le reste ("quasi fonds propres") parce que c'est moins onéreux pour lui.

Une bonne pré-commercialisation (et/ou rapide) signifie que le bien est intéressant, bien situé, dans les prix du marché, etc. Une mauvaise pré-commercialisation indique qu'à ce jour il y a peu d'acquéreurs potentiels.

 

[poam5356]

Poam me corrigera, mais même avec 100% de pré-commercialisation, le promoteur a besoin d'un prêt bancaire et donc de fonds propres.

Oui, c'est tout à fait ça.

En principe :
L'acheteur verse entre 2 et 5% du prix de l'appartement à la réservation.
2 % si le délai de construction est compris entre 1 et 2 ans, sinon c'est 5%
Il a 10 jours pour changer d'avis sans perdre ce montant qui sert de dépôt de garantie.
A partir de là, s'il n'a pas changé d'avis, des appels de fonds seront lancés pour couvrir l'avancement des travaux.
Ils se décomposent ainsi :
5 % Signature du contrat
35 % Achèvement des fondations
70 % Mise hors d’eau
95 % Achèvement des travaux
100 % Livraison du logement

Dès le départ, le promoteur doit monter financièrement son projet.
La banque va lui prêter 40% des besoins en financement. Les apports des acheteurs vont représenter aussi 40%.
La banque demande en moyenne un apport du promoteur de 20% et ne débloque généralement les fonds qu'à 50% de pré-commercialisation.
Au fur et à mesure que le projet avance, le promoteur va recevoir les fonds des acheteurs. Si le projet se déroule bien, il peut rembourser par anticipation les prêts, banque ou participatif.
Le participatif vient souvent en refinancement sur un projet sans risque et bien avancé.
C'est à dire que le promoteur va utiliser cet argent sur son projet assuré d'aller au bout, et dégage des fonds pour démarrer un nouveau projet.

 

[poam5356]

@poam5356
Pour tester ta matrice, l'as-tu appliquée aux projets auxquels tu as déjà participé?

Après l'avoir appliquée sur 22 projets, je l'ai quelque-peu modifiée.
La marge n'était pas assez finement découpée. Beaucoup de projets affichent une marge entre 5 et 10%.
J'ai refait le découpage.
Idem pour la préco : 50% est souvent un préalable demandé par la banque pour débloquer un prêt.
J'ai donné plus d'importance à la préco avec une plage de points allant de -5 à +3, contre -4 à +2 aux autres indicateurs.
Ce qui donne :
pré-co
-5pts <25% -4pts <50% -2pts <60% -1pt <70% -0pt <80% +1pt <90% +2pt <95% +3pts <100%

Marge opérationnelle
Critère de rentabilité d'un projet : Marge opérationnelle / Chiffre d'affaires
-4pts <4% -3pts <5% -2pts <7% -1pt <9% 0pt <11% +1pt <14% +2pts au delà.

Age de l'entreprise
-4pts <5 ans -2pts <10 ans 0pt <15 ans < +2 pts

La localisation
A partir des chiffres de l'Insee sur l'évolution de la population depuis 2010 par département, j'attribue :
-0,7 à -0,1% -> 02, 03, 08, 15, 18, 19, 23, 36, 39, 46, 48, 52, 55, 58, 61, 65, 70, 88, 89, -2pts
0 à 0,6 -> 53 départements 0pt
0,7 à 1,4 -> 01, 26, 30, 31, 33, 34, 35, 38, 40, 44, 66, 69, 77, 82, 83, 85, 95, La Réunion +1pt
1,5 à 2,6 -> 74 +2pts

Sur 22 projets :
8 OK et 11 NOK
3 sont sans avis (total = 0).

 

[mvhrb888]

Ce serait la MPFPI ou la Mapofipimmo (Matrice poamienne du financement participatif en immobiler).
Version 2.1
L'asymétrie par rapport au zéro est bien vue ; elle aide à une plus grande rigueur dans la sélection.