Pret immobilier : 2 apports ; 1 emprunteur

[Fred-031]

Bonjour,

Mon amie et moi-même venont de signer le compromis de vente pour l'achat d'un appartement : l'heure est donc venue d'obtenir un prêt immobilier.

Nous disposons tous les deux d'un apport personnel : 40% pour elle, 60% pour moi (% sur l'apport total), apport qui represente + de 50% du prix de l'appartement.

Pour ce qui concerne le prêt, je serais le seul par contre à souscrire l'emprunt pour plrs raisons :
- la situation professionnelle de mon amie ne lui permet pas de le faire pour le moment
- ma situation personnelle nous le permet.

Notre situation:
-Nous sommes PACSé.
-Nous possédons chacun une domiciliation bancaire dans des agences différentes, et nous possédons également un compte-joint.

Questions :
1- est-il possible de souscrire seul l'emprunt (= je paye seul les mensualites) et d'apporter chacun un apport personnel ?
2- cela ne peut-il être considéré par le FISC comme une "donation masquée" ?
3- si tel etait le cas, une astuce consisterait-elle a souscrire l'emprunt à nos deux noms, et dans les faits de ne rembourser les mensualites qu'en mon seul nom ; auquel cas quels sont les risques encourus de cette pratique (risques et garanties de chacun ; en cas de rupture du couple, que se passe-t-il ?)


Merci d'avance pour votre aide

 

[tetack]

1- est-il possible de souscrire seul l'emprunt (= je paye seul les mensualites) et d'apporter chacun un apport personnel ?
oui tu peux le faire mais reste a savoir comment cela se présente.
tu peux préciser dans l'acte notarié que tu es le proprio du logement (sans inclure ton amie).
vis a vis des banques, même si elle ne semble pas solvable ou de confiance suffisante, à 2 tu as plus de poids et plus de nego possible avec la banque.
tu n'est jamais obligé de t'endetter à 33%, u peux choisir la mensualité que tu souhaite !
le conseil serai de vous mettre tous les 2 sur le nom de l'emprunt ca serai plus juste, de plus si effectivement l'appart est à vous 2, il FAUT le faire.
maintenant si la paie de remboursement vient de ton compte ca ne change rien : je suis dans ce (futur) cas (la paie de ma conjointe rembourse le pret, et ma paie notre mode de vie + epargne, mais dans 2 banques separées).

2- cela ne peut-il être considéré par le FISC comme une "donation masquée" ?
pas si effectivementtu met tous aux 2 noms ! de toute facon, tu prend les cous comme tu veux ! le fait d'etre pascé (comme nous - enfin bientot) dois permettre de faire cela!

3- si tel etait le cas, une astuce consisterait-elle a souscrire l'emprunt à nos deux noms, et dans les faits de ne rembourser les mensualites qu'en mon seul nom ;
vous faites ce que vous voulez de vos sous !
mettez tout dans un compte commun : il fait comment le fisc ensuite pour faire la difference : LOL !!

auquel cas quels sont les risques encourus de cette pratique (risques et garanties de chacun ; en cas de rupture du couple, que se passe-t-il ?)
concernant les risques : rupture mais aussi accident (a ne pas oublier) il faut faire le point avec un notaire et faire ce que l'on appele 'un don au dernier survivant ou qqch comme ca (là je suis pas sur j'ai pas encore fait - mais bientot) afin de proteger des accidents.
pour un cas de rupture, il faut spécifier les apports de chacun chez le notaire a minima, ce qui permet a chacun en cas de vente de récupérer ses propres sous, mais pour le reste de la valeur il faut voir : ca sera 50/50 ?
le point est a faire avec un Notaire : ils sont la pour ca quand meme !

 

[Gagarine]

Bonjour,

Vous avez mélangé 2 notions : le crédit et l'acte de vente.
Libre à vous, au niveau de l'acte de vente, de determiner les parts de chacun. 50% du prix du bien en apport dont 40% pour votre compagne, vous pouvez donc préciser au notaire qu'elle est propriétaire de 20% du bien et vous de 80%. C'est à vous de voir.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si vous êtes pacsés, depuis la loi du 23 juin 2006 vous êtes dans la même situation juridique que si vous étiez mariés sous le régime de la séparation de biens.
Vous vous proposez d'acquérir ensemble un bien immobilier mais avec des quotités de financement différentes :
- Pour l'un = 60% du total des apports + 50% du prêt à solliciter (x% du total)
- Pour l'autre = 40% du total des apports + 50% du prêt à solliciter (y% du total)
Sauf disposition particulière (***), votre part respective dans la propriété de l'immeuble sera de x% pour l'un et y% pour l'autre.
Dans un souci de limpidité (en cas de soucis ultérieurs par exemple) il serait préférable d'instruire deux dossiers séparés = Chacun finance sa quote part avec ses propres financements.
A noter que dans un tel cas il est probable que la banque vous demandera à chacun une garantie réelle sur votre part dans l'immeuble avec caution hypothécaire de l'autre ce qui va sensiblement augmenter le coût des garanties.
Mais il y a un problème puisque Mme n' a pas une capacité d'emprunt.
Il est donc effectivement possible que vous soyez co-emprunteurs ce qui veut dire que vous serez responsables solidairement du remboursement de cet emprunt. La banque prendra sans doute un privilège de prêteurs de deniers sur l'appartement ce qui coûtera moins cher.
De toute façon, puisque cet appartement sera le logement familial, vous serez toujours tous les deux solidairement responsables de l'entretien de ce logement et des éventuelles dettes qui concourreront à son entretien.

(***) Dans votre convention de PACS vous auriez pu prévoir l'indivision c'est à dire que les biens acquis sont considérés comme étant la propriété de chacun à 50/50 quelles que soient les quotités de financement apportées par l'un et par l'autre.

Chaque situation étant particulière, le mieux est effectivement de prendre contact avec votre notaire afin d'étudier avec lui la meilleure solution eu égard à vos objectifs.