pret immo 110% refusé

[nous1406]

bonjour,et merci pour votre forum.
ma femme et moi sommes commercants depuis 6 ans,4 ans en gerance restaurant,et depuis 2 ans et demi ds notre propre affaire . nous avons debuté avec un ca de 118000e au 1er bilan,et 158000 au second bilan,un EBE de 40000e,donc une redistribution des salaires possible:1650 e par gerant.nous ne nous versons que 900e par mois car nous n avons pas besoin de plus pour vivre puisque la societe prend en charge beaucoup de frais:auto (essence,assurance,reparation etc),nos mutuelles respectives,etc,et aucun frais de nourriture puisque nous tenons un restaurant.
je precise que l année en cours est encore superieur a l année passé.
nous sommes allé a NOTRE banque qui tient tout les comptes et chez qui le pret commerce a été monté.le bien visé est une maison de 150m2 sur 500m2 de terrain avec une autre maison declaré en cave...( ;-) ) cette deuxieme maison est tres facilement rehabilitable en habitation:devis deja faits,dossier de changement de destination pret a etre envoyé.je precise que l habitation principal ne neccessite pas de travaux.
nous avons solicité un pret de 176000e: 150000 maison+11000 frais de notaire+15000 travaux.
nous avons demandé un differé des mensualité de 12mois afin de vivre tranquillement ces travaux et louer la seconde maison ds les temps et avoir des remboursement tres souples (tres tres souples pour cette surface et emplacement! ;-).
notre banque a solicité credit logement,refusé.leur raison est la trop recente activité de notre societe.
et la banque a refusé egalement le pret face pourtant a un banquier tres confiant du dossier.
qu en pensez vous...je suis un peu paniqué car j etais confiant en ma banque,et il ne me reste plus que 12 jours en periode de noel avant la fin de l echeance de l attestation d obtention du credit au notaire.<= que je vais tentez de repousser...
je ne comprend pas.je precise pour finir que ce bien est acheté 25% sous le montant de sa valeur reelle! j ai une attestation le prouvant d une agence immobiliere qui estime le bien entre 165000 et 180000 NET VENDEUR! quelle risque prend vraiment la banque!!!????? je ne comprend rien!!!enveloppe vide ??? si vous pouvez m eclairer sur quoi que ce soit...je remonte 5 dossier ce week end afin d attaquer les banques des mardi...ms plutot soucieux le gars......

 

[RougeSang]

Heureusement que les banques sont redevenues prudentes.

 

[Kenko822]

Que vous ne préleviez que 900 de salaire alors que votre entreprise a selon vous la possibilité de vous permettre de vous payer 60% de plus c'est une chose. Mais dans ce cas, comment est utiliser cet argent que ne vous prélevez pas ? A la fin de l'exercice prélevez-vous le bénéfice ?

Enfin, comment expliquez-vous que n'ayez aucune épargne à injecter dans votre projet ?

 

[nous1406]

Heureusement que les banques sont redevenues prudentes.

bonsoir,pourriez vous developper?je suis tout ouie...

 

[nous1406]

Que vous ne préleviez que 900 de salaires alors que votre entreprise a selon vous la possibilité de vous permettre de vous payer 60% de plus c'est une chose. Mais dans ce cas, comment est utiliser cet argent que ne vous prélever pas ? A la fin de l'exercice prélever-vous le bénéfice ? Enfin comment expliquez-vous que n'avez aucune épargne à injecter dans votre projet ?

une des reponses est simple:cet argent se trouve sur le compte commercial simplement...il est en tresorerie.le but de la manoeuvre,est de garder ce que l n a sur nos comptes personnel...plus de 10000e.pour palier aux restant des travaux,puisque les 15000 de la banque sont juste et que l on approche des 19000 projet fini.j ajoute egalement qu une partie des travaux sera effectué par nous,uniquement les travaux legers:elec,plomberie et revetement.comme nous avions fait pour notre creation de commerce!

 

[Kenko822]

Avec 1800 € de salaire pour le couple, vous espérez les rembourser de quelle façon les 900 € d'échéance de prêt ? Avec des loyers tirés d'un bien qui n'existe pas et pour lequel l'espérance de location est plus qu'improbable ?

 

[nous1406]

pourquoi vous arrettez vous a ce que l on se verse???? 1800 euro declaré certes!nous ne payons rien d autres que notre loyer et les frais qui s y rattache...!
pour etre plus precis,le montant de la mensualité est de 1130 e.pour ce qui est de la future location,je ne comprend pas votre "improbable"..???c est une maison de 70 m2 qui necessite des travaux d isolation fenetres ...je ne vous parles pas d un batiment qui s ecroule sous le poid des années!ms d un toit et d une charpente+toiture en bon etat,de mur sain,et d une disposition d urbanisme favorable au projet(bord de route,raccordée au reseaux public etc)!
nous pouvons largement esperer une location autour des 500-550 e.quand bien meme la maison ne se louerais pas de suite,nous pourrions largement assumé cette traite en s augmentant comme bon nous semble au moment voulu!
que faudrait il?que nous nous versions un plus gros salaire????????evidemment! disons que nous passions a 1900 e chacun,ce qui est largement possible!resultat:imposable sur le revenu,et une cotisation professionnelles a la RSI qui s envolera,..??!!!!alors que nous n avons pas besoin de plus pour le moment!nous avons la tete bien froide ....

 

[Kenko822]

La banque monte un dossier sur les revenus déclarés et réels transposés dans vos déclaration aux services fiscaux, et pour la location, ce n'est pas parce que vous avez une belle maison qu'elle sera forcément louée. Si personne ne recherche de bien à louer dans votre coin ça n'avancera pas beaucoup le schmilblik.

 

[nous1406]

pour avoir cherché aussi une location il y a 8 mois,je peux vous dire que les maisons de cette surface a ce prix,elles ne restent a louer que quelque jours par ici..
pensez vous qu il est possible de presenter le dossier ailleurs,et d avoir des reponses avnt le 30...?
(en commentaires a votre derniers message,je dirais que comme les hommes politiques,les banquier sont des oeilleres...)

 

[Kenko822]

Non les banquiers ont surtout les pieds sur terre sauf quand leur traders ont la tête dans les étoiles. Pour les délais, c'est impossible à mon sens, votre dossier devant passer dans des circuit de décision autre que la simple agence à mon avis, donc pour le 30 je ne pense pas que ce soit réalisable.

Quant à la remarque sur les sommes déclarées, il s'agit surtout d'un garde-fou juridique pour éviter qu'un beau jour vous accusiez la banque de vous avoir prêté au delà du raisonnable et par rapport à ce que le tribunal étudiera comme revenus déclarés, à savoir, vos déclarations.

Injectez 20% dans votre projet sur vos deniers propres et vous aurez peut être un retour plus positif.

 

[nous1406]

20%.... a bah oui la c est sur,ils ne seront pas contre...!un tres bon ami,travail ds un cabinet d architecte....quand on voit que les banques pretent "quasiement" les yeux fermé pour des projet hors de prix ou les dessinateurs ne regarde pas a la depense sur les materiaux etc....y a de quoi etre degouté...j ai 27 ans,plein d espoir et d ambition,on se sent pas aidé....merci pour vos reponses en tout cas.
je trouve ca dingue...

 

[Kenko822]

vous vous trompez en comparant des montants. Un prêt s'envisage sur la probabilité de son remboursement sans avoir à passer par la garantie prise. En France cela s'estime par les revenus réels et déclarés (l'un sans l'autre n'existant pas aux yeux de la loi sans avoir à risquer des conséquences judiciaires).

Commencez par augmenter vos prélèvements sur votre entreprise si celle-ci le permet, payez ce qui est de la sphère privée par vos salaires ou vos prélèvements sur les bénéfices (Le FISC n'aime pas trop que l'on finance sa voiture personnelle via l'entreprise). Et ensuite, épargnez une partie de ces salaires et constituez vous un apport dédié à financer à minima les frais de notaires et de garanties ainsi que 8 à 12 mois de loyers impayés. Une fois cette étapes atteinte vous pourrez alors raisonnablement repenser votre projet en ayant le recul sur les conséquences induites sur la santé financière de votre entreprise. Je pense que vous manquez de sang froid et que vous laissez embarquer par les commentaires de votre comptable. Raisonnez en terme de bon sens et pas en vous comparant aux copains d'un jour, ça vous fera dormir tranquille. Vanille95, Buffetophile ou d'autres sauront compléter mes commentaires qui ne valent que ce qu'ils valent. Je cesse de commenter ce message pour laisser d'autres membres donner leurs avis qui pourront être différents du mien.

 

[nous1406]

je comprend bien votre dernier message...
le fait que je ne veux pas me separer de mes economies ne changera pas.en ce qui concerne par exemple de mettre 8 a 10 loyer de location de coté,eh bien si je le voulais,je pourrais tres bien me les verser ds la semaine .j ai tres bien compris ce que vous voulez dire.seul les revenu et declaration compte.
ce que je trouve totalement stupide est que je vivrais surement moins bien si je me versais plus par mois puisque je paierais impots, rsi, impots sur les benefices etc....en fait,il vaut mieux etre fonctionnaires a 1500 e par mois,payer 1400 e d impots par an,et avoir la corde au cou tout les mois...pardon,jusqu a la prochaine promotion...je trouve,et c est certainement mon age qui parle,que cette saloperie de systeme bancaire est mal fait.
comment pourrais je aller chercher des ennui a une banque qui me donnera la chance de realiser une culbute de 100% dans 5 ans...

 

[Kenko822]

un salarié touche environ 60% de ce que l'entreprise paye pour lui, vous vous trompez de débat. Vous raisonnez comme un salarié alors que vous êtes chef d'entreprise, chacune des deux positions ayant leur incidences fiscales. Il s'agit juste d'équité devant l'impôt qui bien qu'elle soit quotidiennement bafouée reste l'une des base de notre Nation.

Si vous trichez d'un côté, comprenez que le non dit n'existe pas et qu'il ne soit jamais intégré dans l'équation. Et les banques n'ont strictement rien à voir la dedans, il s'agit de citoyenneté et de règles fiscales, l'une étant loi et l'autre loi morale, les deux ayant leurs avantages et leurs inconvénients.

Si je suis votre raisonnement, un salarié devrait donc être en droit d'exiger un salaire équivalent à celui qu'il touche en net augmenté des charges sociales que l'entreprises paye par le fait de l'avoir comme salarié. Comprenez alors que vous vous trompez.
Acceptez de prélever davantage, et donc de payer plus d'impôts et alors vous pourrez estimer de façon plus juste et réelle votre capacité à mener à bien votre projet.

PS : Et pour la Culbute de 100% même si la région est chargée d'Histoire, je préfère vous mette en garde sur ce point. On le saura dans 5 ans en souhaitant que Cbanque existe encore et que le patron est gardé ce post en archive, mais je pense prendre très peu de risque en vous disant que vous vous plantez complètement sur cette espérance.

 

[nous1406]

Encore une fois je comprend vos arguments.j aime beaucoup : "quotidiennement bafouée" .
Pour cette culbute,cette maison n anpsnete vendu avant car les propriétaires sont les voisins de ce lot,ils veulent choisir leur futur voisin...ils ont eu des offres plus importante que la mienne..20a 25% plus cher.a ce moment de la crise immobilière.donc j imagine une rehausse d' ici 5ans. De plus j aurais d' ici la améliore l habitation principale une maison dont la valeurs approchera je l espère les 220000 e+ la maison de 70m2 soit vendu avc en locative,soit recadastree indépendante .pensez vous que je sois loin de cette culbute ???de plus que risque la banque a acheter un bien moins chère que sa valeur!

 

[hargneux]

de plus que risque la banque a acheter un bien moins chère que sa valeur

C'est pas le raisonnement de la banque, ce risque c'est vous qui le prenez et le vendeur, notament de requalification fiscale si le prix de vente est trop bas par rapport au prix du marché. Il suffit au fisc de trouver quelques exemples de prix de vente dans votre région pour vous aligner sur un prix trop bas.
Ensuite la banque raisonne sur vos revenus et votre capacité à rembourser à partir de vos revenus. Contrairement au pays anglo saxons où le raisonnement se fait sur la valeur du bien et l'hypthoque qui est attachée au bien.
Or, on a vu recemment les excès que pouvaient induire ce type de raisonnement ou lorsque les taux augmentent et le prix des biens baissent => les subprimes.

 

[nous1406]

Subprimes!!? Je n ai jamais parle de taux révisable!? Je prenais un taux fixe a 4.1teg . De plus, 25% moins chère ne veut pas dire que Le prix est bien trop bas!
N auriez vous pas un soupson d' optimisme a me montrer?
Disons par exemple,que j injecte 10% ,pensez vs au avec les même déclaration d' impôt,nous aurions une chance? Je ne peux pas vendre les moto en un temps record malheureusement....
Ou monter le dossier differemnt,prêt immo+ prêt perso?Ou des garants?

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vais tenter d'expliquer autrement.

Dans les pays anglo saxons, les banques accordent (accordaient ?) des crédits en se basant sur la valeur du bien acquis. et sans tenir compte des revenus - donc de la capacité de remboursement - des emprunteurs.
Le postulat est que si l'emprunteur ne rembourse pas son crédit, le prêteur saisit le bien et le vend pour permettre le paiement de son dû.

Or est arrivé une crise économique suivie d'une crise financière qui a fait stagner (si non chuter) lesdits revenus desdits emprunteurs.
Parallèlement le taux de ces prêts, généralement à taux variable, a progressé sensiblement d'où impossibilité, pour beaucoup d'emprunteurs, de rembourser leurs dettes.

Donc les banques sont devenues "propriétaires" de nombreux logements que presque personnes ne pouvaient plus acheter.

Conséquences :
1) - Les prix des logements ont chuté du fait d'une forte offre avec peu de demande en contrepartie
2) - Les banques ont dans leur portefeuille une quantité de créances quasiment irrécouvrables. (Créances "pourries" titrisées (revendues) = subprimes)
3) - Souvent, quand un logement pouvait cependant être vendu, le prix de vente s'avérait insuffisant pour rembourser le solde du crédit à la banque (= négative equity). L'acquéreur/emprunteur n'a plus de maison mais il doit toujours une partie du crédit à sa banque.

Donc si ces banques avaient procédé comme en Europe et notamment comme les banques françaises à savoir :

+ Exiger un apport personnel minimum
+ Calculer une capacité de remboursement en fonction des revenus
+ Prendre une garantie qui est seulement accessoire au prêt (et non pas prêter parce qu'il y a une garantie. Un banquier français digne de ce nom ne vous prêtera pas - sauf très rares exceptions motiviées et explicitées - même si le bien que vous donnez en garantie vaut dix fois le crédit que vous sollicitez).
il est probable qu'elles ne seraient pas dans une telle situation.

Maintenant il vous suffit de transposer votre cas aux situations ci-dessus expliquées pour comprendre la décision de votre banque.

Cordialement,

 

[nous1406]

Une dernière fois j ai compris.ms je n espérais pas un cours sur les subprimes.
Maintenant ,je vous dis : apport:11800 frais notaire; prêt immo 155000; et prêt perso 20000.?
Même pièces de dossier hoto,compte perso,compte pro, déclaration impôt,attestation comptable du réel revenu par avantages,et attestation de la valeu réelle du bien.
Ce que je veux dire ,c est que je ne suis pas un ricain !! Je ne suis pas une de ces personnes qui fantasme sur un bien malgré au elle n en ai pas les moyens! J essaye Simplement de profiter d' une très belle affaire au bon moment de cette crise.
Que pensez vous d un dossier comme cite plus haut?
J ai le moyen de changer certaines partie du dossier! J avais monte le premier avc ma banque de cette façon car mon conseiller depuis 6 ans maintenant était très confiant.
Maintenant si je ne veux pas passer a cote je dois réagir plutôt vigouresement.merci encore de votre participation a mon poste.Ms a 20% d' apport je prendrais trop de risque.
Cordialement.

 

[Aristide]

Mon objectif n'était pas de vous "donner un cours sur les subprimes" mais plutôt de répondre à votre interrogation sur la position de votre banque :

je ne comprend pas.je precise pour finir que ce bien est acheté 25% sous le montant de sa valeur reelle! j ai une attestation le prouvant d une agence immobiliere qui estime le bien entre 165000 et 180000 NET VENDEUR! quelle risque prend vraiment la banque!!!????? je ne comprend rien!!!enveloppe vide ??? si vous pouvez m eclairer sur quoi que ce soit...

Par ailleurs, je ne sais que vous répondre si ce n'est :
1)- Pourquoi un prêt perso (consommation ?) dont le taux sera plus élevé et dont les intérêts ne pourraient pas être déduits d’éventuels loyers ?
2)– Pour information, en première approche, les banques tablent généralement sur un taux d’endettement maximum de 33%
De là elles calculent une capacité d’endettement théorique comme suit :

=> Capacité d’endettement = (Revenus nets mensuels x 33%) – Charges pérennes.

La capacité d’endettement ainsi calculée donne la mensualité maximale possible assurances comprises

Cordialement,