Pret gigogne + éco-PTZ ?

[zespri13]

Bonjour à tous,

Tout d’abord merci du temps et de la patience dont font preuve bon nombre des intervenants sur le forum.

Je viens ici chercher des conseilssur le montage financier à solliciter (après je verrai bien ce qu’elle me propose mais generalemenr elle s’est tjs alignée sur les offres concurrentes) auprès de ma banque pour un achat immobilie de RP.

Voici ma situation:
- propriétaire de ma rp actuellement un appartement credit en court: capital restant du 393473,14 taux: 1,25% nbre d’amortissements restants : 176. (Mensualité 2523 dont 75€ d’assurance)
- argent disponible 190 000€.
- projet achat nouvelle rp montant 465 000 euros et environ 151 000euros de travaux dont une bonne part eligible eco ptz (isolation toiture / murs exterieurs / planchers bas / chaudière) frais notaire 34k€. Total operation 650 000


Situation couple 38/34ans, 1 enfant. Moi profession liberale medicale, compagne intérimaire paramédicale. Non fumeurs les deux. Revenu annuel 110 a 120 000€. Sur les 3 dernières années

Première reflexion:
- utiliser 40k€ d’apport pour le nouveau projet couvrant les frais de notaire et de caution.
- remboursement anticipé du credit en cours de 150k€. Et mise en location de l’appartement actuel (prix de location estimé entre 1100 et 1200€/mois)

- Une banque en ligne me propose un prêt sur 25ans a 1,1% (pour faire une simulation de pret gigogne j’ai découpé la somme en deux et trouvé un taux a 0,7% sur 15ans.

Je serai donc intéressé par un prêt gigogne faisant intervenir l’eco-ptz, et des prets sur 15 et 25 ans. Si l’on se base sur les taux de 0,7 et 1,1%. Quels seraient les montants des prêts optimisés (hors assurance?) la calculatrice trouvé sur le site ne calcule que pour deux prêt.

Que pensez-vous de cette idée ? (Rembourser l’ancien et montage nouveau) ou faut il envisager d’autres distributions des montants?

je me pose aussi la question de faire appel a un courtier pour elaborer un montage optimisé a proposer aux différentes banques?

Cordialement

 

[baboune]

Bonjour,

Cela risque de devenir une usine à gaz avec l'éco PTZ dans le montage.
outre le délai de traitement vous allez devoir mettre des différés d'amortissement sur tout les prêts pour caler les échéanciers à la fin des travaux.

concernant le taux sur 25 ans et vu votre profil emprunteur vous pouvez trouver au moins du 0.90 % sur le marché pour le 25 ans.

Pour le reste j'attendrai d'âtre plus éveillé .......

Cdt

 

[baboune]

mais en gros on va ressortir à 38% d'endettement après prise en compte du loyer à venir et du rembt anticipé.
le reste à vivre est confortable
reste à voir la répartition des revenus avec l'intérim de Mme.

Cdt

 

[zespri13]

Bonjour,
Merci de la réponse (très) matinale !
La répartition des revenus de mme et moi est du moins sur les 2 dernières années d’imposition que l’on a amontrer la quasi totalité pour moi er elle environ 15k€ car grossesse donc chomage (où on la prenait pas pour travailler au vu du risque d’arrêt) et « conge parental » pendant 1 an.

Son travail revenu au smic dans le privé (tres facile de trouver du travail) et environ 1700€ net dans le public (plus compliqué, bien évidemment).

 

[zespri13]

Ma question était aussi concernant le remboursement anticipé du prêt appartement? Ou s’il fallait aussi renégocier ou faire racheter ce prêt là ou les deux?. Je me disais que vu que les remboursements anticipés sont sans frais (hors rachat concurrence) j’avais intérêt à rembourser de l’ancien prêt plutot que d’utiliser l’argent disponible en apport sur le nouveau projet tout en conservant un ratio d’endettement Soutenable.

Bref je suis un peu perdu sur les meilleurs solutions.

 

[zespri13]

Une petite question complémentaire à celles du premier post:
Y a t’il un moyen de calculer le montant des IRA actuelle (ça ok), mais celle après un remboursement anticipé de 150k€ (Sans IRA sur cette somme etant un apport personnel) ? Cela afin d’estimzr Le capital a reprendre en cas de rachats de credit par une autre banque?

Merci d’avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Les IRA c'est "Un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé avec un plafond de 3% sur le capital restant dû avant remboursement"

Un semestre d'intérêts est doute plus faible que 3% du capital dû avant remboursement; c'est donc ce qu'il faut retenir.

Ensuite vous regardez le capital restant dû (CRD) après paiement de l'échéance à la date où vous envisagez de procéder à ce remboursement anticipé.

De de ce CRD vous ôtez 150.000€ et au solde vous appliquez un semestre d'intérêts.

Cdt

 

[baboune]

Bonjour,

sur la base des chiffres de votre 1er post nous avons 393.473 € de capital restant du

moins 150.000 € de remboursement anticipé = 243.473 €

taux 1.25 %

calcul IRA = 243.473 € x 1.25 % = 3093,41 € divisé par deux pour obtenir l'IRA = 1521,71 €

Cdt

 

[zespri13]

Merci, cela fait donc baisser les IRA de près de 1000€ de faire le remboursement anticipé avant.

Pour ce qui est de monter un prêt gigone a 3 lignes incluant l’eco-ptz le banquier me le déconseille, disant que c’est beaucoup plus compliqué et que cela risque de compliquer aussi les travaux, et au vu des taux d’interet actuel le gain ne serai pas si substantiel que cela.

J’attends de recevoir les premières propositions, mais a priori le fait de rembourser de manière anticipé le credit avec le plus fort taux serait une bonne idée.
La question est de savoir qui de l’ancien renégocier/racheté ou du nouveau sera le plus couteux. Difficile d’arbitrer de manière certaine entre ces choix je trouve mais je ne sait pas sur quels critères objectifs baser ma décision

 

[donk]

As-tu vérifié si un remboursement anticipé partiel n'engendre pas de frais supplémentaire?

 

[baboune]

J’attends de recevoir les premières propositions, mais a priori le fait de rembourser de manière anticipé le credit avec le plus fort taux serait une bonne idée.
La question est de savoir qui de l’ancien renégocier/racheté ou du nouveau sera le plus couteux. Difficile d’arbitrer de manière certaine entre ces choix je trouve mais je ne sait pas sur quels critères objectifs baser ma décision

Bonjour,

sur grille de septembre nous trouvons des taux à 0.88 ou 0.98 % sur 25 ans mais avec apport des frais + apport de 10% sur le prix de vente pour accrocher le 0.88 %.
au niveau rachat de prêt pas d'apport demandé et sur du 15 ans on tourne à 0.56, ou 0.61 %

à étudier s'il ne vaut pas mieux mettre un peu plus d'apport et faire racheter les prêts en cours.......

Cdt

 

[zespri13]

Oui du moment que c’est des fonds personnel et pas une reprise par autre organisme de prêt.

 

[zespri13]

Concernant le message de banoune. Ah oui effectivement. Faut que j’en parle avec le courtier alors. Merci.

 

[baboune]

Ah oui effectivement. Faut que j’en parle avec le courtier alors. Merci.

à propos de cela, vous pouvez aussi négocier avec lui qu'il ne prenne pas d'honoraires (s'il est payant) car il va toucher au minimum 2500 € par prêt ..... donc 2500 pour l'achat et 2500 pour le rachat de prêt.....

Moi j'en veux bien tous les jours des dossiers comme ça .......

il y a de quoi faire en terme de stratégie et de montage........
étudier l'impact fiscal sur l'ancien logement mis en location par exemple.
réaliser quelques travaux sur le futur locatif pour éliminer une partie des revenus fonciers
etc., etc.

Cdt

 

[zespri13]

à propos de cela, vous pouvez aussi négocier avec lui qu'il ne prenne pas d'honoraires (s'il est payant) car il va toucher au minimum 2500 € par prêt ..... donc 2500 pour l'achat et 2500 pour le rachat de prêt.....

Moi j'en veux bien tous les jours des dossiers comme ça .......

il y a de quoi faire en terme de stratégie et de montage........
étudier l'impact fiscal sur l'ancien logement mis en location par exemple.
réaliser quelques travaux sur le futur locatif pour éliminer une partie des revenus fonciers
etc., etc.

Cdt

Le futur locatif est quasi neuf, livré en avril 2018 c'était une vefa

Merci en tout cas des conseils, je sens que ça va me triturer les neurones pour savoir quel montage sera le meilleur.

 

[baboune]

raté pour les travaux .....

quand aux neurones, ça maintient en forme , cela fait plus de 40 ans que je les fait fonctionner pour trouver des solutions à mes clients ......

 

[zespri13]

Me revoici, je me doutais que les choses allaient être plus compliqués pour mes neurones.

Le banquier me propose/conseil:
- d'utiliser 40k€ d’apport pour le nouveau projet couvrant les frais de notaire et de caution, donc un prêt de 650k€ sur 25 ans à 0,95%

- remboursement anticipé du credit en cours (391k€ de CRD à 1,25% et 75 d'assurance) de 150k€. Et mise en location de l’appartement actuel (prix de location estimé entre 1100 et 1200€/mois)​

pas d'intérêt financier à le renégocier il arrive à un gain total de 120 euros​

Le courtier:
me laisse choisir entre une solution comme le banquier, avec un taux qui sera proche, sera surement mieux placé concernant l'assurance.
ou
me conseille:
- faire un rachat du crédit en cours (pour le passer sur 25 ans à un taux d'environ 0,95/0,90) ce qui ferait des mensualités proche du crédit actuel avec un remboursement anticipé de 150k€.
- Faire un crédit couvrant l'achat actuel + travaux + frais (700k€) condition semblable sur 25 ans 0,95/0,90
- garder et placer les 190k€.


j'avoue ne pas avoir pensé à la dernière solution, car j'ai été élevé selon le dictons "qui paye ses dettes s'enrichit", mais je repense aussi aux nombreuses interventions d'Aristide sur l'apport qui est un crédit que l'on se consent à soit même, et au vu des taux actuels, je me demande si autant ne pas laisser quelqu'un nous le prêter.
Je sais qu'il y a une part psychologique dans le montant des remboursements et dans le fait d'allonger de 10ans un credit qui se terminait dans 15, mais d'un point de vue patrimonial pur que pensez vous de l'avis du courtier ?

En vous remerciant