Prêt familial : remboursement uniquement à la vente du bien

[Karasu]

Bonjour à tous,

J'aurais bien besoin de vos lumières, pour notre cas.
Nous souhaiterions, ma compagne et moi, prêter 50000 € à un membre de la famille, afin de l'aider à acheter un appartement.
Nous voudrions nous protéger, afin de pouvoir récupérer cette somme un jour (principalement en cas de décès), mais en parallèle, nous ne voulons pas compliquer la situation financière de notre emprunteur, et donc ne rien lui imposer en terme de remboursement.
J'ai vu que dans le cadre de la signature d'un contrat de prêt entre particuliers (ou de reconnaissance de dette), il fallait tout de même spécifier ces conditions de remboursement. Au vu de la situation, on nous a dit qu'il était possible d'indiquer seulement quelque chose comme "remboursement totale de la somme à la revente du bien" (et par extension, en cas de décès, dans le cadre de la succession).
Est-ce que cette solution tient la route ?
Vis-à-vis des impôts, une fois que l'emprunteur aura déclaré la somme prêtée via le CERFA dédié, est-ce qu'on sera dans les clous ?

Merci d'avance pour votre aide !

 

[paal]

Bonjour à tous,

J'aurais bien besoin de vos lumières, pour notre cas.
Nous souhaiterions, ma compagne et moi, prêter 50000 € à un membre de la famille, afin de l'aider à acheter un appartement.
.....

Au vu de la situation, on nous a dit qu'il était possible d'indiquer seulement quelque chose comme "remboursement totale de la somme à la revente du bien" (et par extension, en cas de décès, dans le cadre de la succession).
Est-ce que cette solution tient la route ?
Vis-à-vis des impôts, une fois que l'emprunteur aura déclaré la somme prêtée via le CERFA dédié, est-ce qu'on sera dans les clous ?
Merci d'avance pour votre aide !

Je suppose que vous parlez de l'imprimé 2062

Nous avons eu un cas simialaire, et y avons prévu :
- une faculté de début de remboursement du prêt avec une différé pouvant aller jusqu'à x mois ou y trimestres
- une faculté de modulation de la valeur des remboursements (pouvant osciller entre un mini et un maxi, avec un objectif de complet remboursement avant telle année.

Bien entendu le planning prévisionnel indiqué sur le cerfa est assez linéaire par rapport à ces indications ....

 

[baroudeur44]

Bonjour,

Un proche a été dans la même situation que vous mais pour l'achat d'une voiture.

Il a été décidé une mensualité basse pour qu'il y ait quand même un début de remboursement et une possibilité de différé.

Protégez vous quand même.

 

[moietmoi]

remboursement totale de la somme à la revente du bien

Bonjour, ...et si le bien n'a pas vocation a être revendu, il s'agit donc d'une donation déguisée.. voila ce que dira le fisc; et il récoltera les droits sur donation;
D'ailleurs ceci sera corroborer par la clause de décès caractéristique d'une donation rapportable..
il me semble d'ailleurs que dans votre état d'esprit , il s'agit d'une donation, et que vous lui donnez le nom de prêt pour ne pas subir la fiscalité;
Un prêt à mon avis doit comprendre une date d'échéance ou un instant, non lié uniquement au bénéficiaire

 

[paal]

Bonjour, ...et si le bien n'a pas vocation a être revendu, il s'agit donc d'une donation déguisée.. voila ce que dira le fisc; et il récoltera les droits sur donation
....
Un prêt à mon avis doit comprendre une date d'échéance ou un instant, non lié uniquement au bénéficiaire

Dans notre exemple, il s'agissait d'un prêt qui ne correspondait qu'à environ 1/4 de la valeur du bien immobilier ; et nous avions pris la précaution de rendre visite à notre notaire préféré local, qui nous avait dit !
- vous réalisez le prêt, et vous conservez la copie du ou des chèques qui correspondent au prêt
- vous rédigez l'imprimé de prêt et le faites parvenir à l'administration, en conservant une copie
- enfin, et au fur et à mesure des remboursements, vous conservez copie des chèques de remboursement, ainsi que des imprimés de remise en banque ; vous vous en faites un récapitulatif périodique (par exemple annuel)

Et selon lui, avec ces pièces et ces précautions, vous éludez toute tentative de requalification d'un prêt en don imposable (manuel ou non)

 

[moietmoi]

Et selon lui, avec ces pièces et ces précautions, vous éludez toute tentative de requalification d'un prêt en don imposable (manuel ou non)

tout à fait d'accord, mais c'est vraiment différent de:

donc ne rien lui imposer en terme de remboursement.

on ne veut rien lui imposer, c'est donc là qu'ils seront imposés

 

[paal]

Bonjour à tous,
Nous voudrions nous protéger, afin de pouvoir récupérer cette somme un jour (principalement en cas de décès), mais en parallèle, nous ne voulons pas compliquer la situation financière de notre emprunteur, et donc ne rien lui imposer en terme de remboursement.

Je sur-réagis à vos propos, et j'aurais tendance à vous dire de ne pas tout mélanger ...

Autant, je conçois que vous puissiez afficher une certaine souplesse envers un membre de votre famille (un enfant, un frère, etc ...), autant je pense qu'il fait faire les choses dans les règles, un peu dans le même esprits que ce que nos anciens appelaient, avoir des papiers en règle !

J'ai vu que dans le cadre de la signature d'un contrat de prêt entre particuliers (ou de reconnaissance de dette), il fallait tout de même spécifier des conditions de remboursement.

Et qui dit faire des papiers en règle; et si l'on considère spécifiquement un prêt, cela sous-entend qu'il y aura des remboursements (qui peuvent être adaptés à la situation du membre bénéficiaire), mais aussi des conditions qui peuvent être similaires à un emprunt consenti à un tiers (un ami par exmple ...)

Alors ces conditions, elle reposent :
- sur un rythme et une durée de remboursement (cela peut être plusieurs années pour de l'immobilier)
- sur l'existence (ou non) d'intérêts sur ce prêt, d'un niveau plus ou moins élevé
- sur un calendrier qui figure d'ailleurs à titre prévisionnel, sur le document 2062 ....

Au vu de la situation, on nous a dit qu'il était possible d'indiquer seulement quelque chose comme "remboursement totale de la somme à la revente du bien" (et par extension, en cas de décès, dans le cadre de la succession).

Déjà envisager, que le remboursement de prêt c'est déjà limite, car cela évoque une intention gratifiante qui sera considérée comme contradictoire avec l'esprit du prêt ...

Par exemple, et dans notre cas, c'était effectivement pour que l'une de nos filles puisse boucler le financement de son acquisition, réalisée dans des circonstances particulières sous 3 aspects :
- achat sur adjudication judiciaire (vente aux enchères)
- banquier qui fait traîner un dossier de façon injustifiée, et
- notre fille qui, à ce moment précis, se trouve en stage de formation dans le cadre d'une reconversion professionnelle)

Alors bien entendu, cela semble faire beaucoup à la fois, mais ces 3 éléments principaux demeurent aisément justifiables (y compris le comportement de la conseillère bancaire, qui fut au-dessous de tout !)

Est-ce que cette solution tient la route ?
Vis-à-vis des impôts, une fois que l'emprunteur aura déclaré la somme prêtée via le CERFA dédié, est-ce qu'on sera dans les clous ?
Merci d'avance pour votre aide !

A mon humble avis, il manque la partie engagement de remboursement, avec le calendrier et le tableau d'amortissement prévisionnel (ou une synthèse), du type de ce que l'on prévoit dans le cadre d'un emprunt classique ...

 

[Karasu]

Déjà , merci à tous pour vos réponses !

il me semble d'ailleurs que dans votre état d'esprit , il s'agit d'une donation, et que vous lui donnez le nom de prêt pour ne pas subir la fiscalité;

Dans l'état d"esprit initial oui, mais justement, je suis parfaitement au courant de ce risque de voir ce prêt être requalifié en don si on ne fait pas les choses correctement. Je souhaite donc faire ce qu'il faut pour respecter les règles, quitte à imposer plus de contraintes à notre emprunteur...
Du coup, si je comprends bien, on va devoir prévoir clairement une date butoir de remboursement, et prévoir un échéancier (en plus de la mention de remboursement total en cas de vente du bien).
Si on veut alléger au maximum ses charges durant son prêt bancaire, ça vous parait correct de prévoir un début d'échéancier de remboursement dans 20 ans (fin de son prêt classique), avec une mensualité à déterminer (on va dire 200 €), qui durera encore une vingtaine d'année ?

 

[paal]

Déjà , merci à tous pour vos réponses !
Dans l'état d"esprit initial oui, mais justement, je suis parfaitement au courant de ce risque de voir ce prêt être requalifié en don si on ne fait pas les choses correctement.
Je souhaite donc faire ce qu'il faut pour respecter les règles, quitte à imposer plus de contraintes à notre emprunteur...

Voilà une orientation qui prend du sens ....

Du coup, si je comprends bien, on va devoir prévoir clairement une date butoir de remboursement, et prévoir un échéancier (en plus de la mention de remboursement total en cas de vente du bien).

Ayant déjà lu la remarque qui suit, et vous devez bien le savoir, ce formulaire cerfa prévoit d'indiquer :
- le montant du prêt, sa durée et son taux d'intérêt
- un échéancier ne comportant que 2 séries de 10 cases, ce qui ne permet qu'un remboursement sur 20 ans maxi, ce qui est déjà pas mal pour un prêt familial ....

Si on veut alléger au maximum ses charges durant son prêt bancaire, ça vous parait correct de prévoir un début d'échéancier de remboursement dans 20 ans (fin de son prêt classique), avec une mensualité à déterminer (on va dire 200 €), qui durera encore une vingtaine d'année ?

En constatant un prêt sur 40 ans (avec une franchise de 20 ans dès le début) je doute fortement que l'administration ne tique pas, le lecteur-contrôleur sautant au plafond, en marquant votre dossier d'une superbe marque pour tous ses collègues !!

J'ai bien une idée pour tenter de ne pas tomber dans ce cas de figure, mais il nécessiterait un effort de votre part ...

 

[Karasu]

- un échéancier ne comportant que 2 séries de 10 cases, ce qui ne permet qu'un remboursement sur 20 ans maxi, ce qui est déjà pas mal pour un prêt familial ....

Ok, le CERFA comporte bien que 10 cases, mais ne sert-il pas que de modèle ?
Dans le cas où les parties se mettent d'accord sur un remboursement en 25 ans par exemple, comment font-elles ? N'est-il pas possible d'annexer un autre échéancier au CERFA ?

En constatant un prêt sur 40 ans (avec une franchise de 20 ans dès le début) je doute fortement que l'administration ne tique pas, le lecteur-contrôleur sautant au plafond, en marquant votre dossier d'une superbe marque pour tous ses collègues !!

C'est pour ça que je pose la question justement, parce que ça me paraît limite... Par contre, le notaire nous a confirmé que c'était tout à fait possible, et qu'à partir du moment où les modalités de remboursement sont définies clairement, on est dans les clous, quelle que soit la durée consentie pour le prêt... Donc je suis un peu perdu du coup...

J'ai bien une idée pour tenter de ne pas tomber dans ce cas de figure, mais il nécessiterait un effort de votre part ...

Je veux bien votre idée... Faire démarrer le prêt dès le départ, avec des mensualités plus faibles, mais une durée totale identique, afin de ne pas avoir de "franchise" de 20 ans, qui ferait tiquer les impôts ? Si c'est ça l'idée, ça créerait d'autre problèmes au niveau du montage du dossier de demande de prêt bancaire (calcul d'un taux d’endettement plus important pour l'emprunteur, et donc risque accrus de refus des prêts...)

 

[paal]

Ok, le CERFA comporte bien que 10 cases, mais ne sert-il pas QUE de modèle ?

Seriez vous prêt à :
- indiquer une durée de prêt de 40 ans (c'est très long 40 ans, et même un banquier ne le fait pas !)
- pratiquer un collage sur le cadre D de l'imprimé (celui des années qui organisent un remboursement TOTAL de l'emprunt sur les dernières années (cela nous amène après 2050 ??)

Avec l'administration fiscale, je joue toujours le respect de la règle, mais aussi j'évite les situations qui ne respectent pas complètement cette règle ; autant dire qu'avec elle je tente le plus possible de me montrer discret ...

Dans le cas où les parties se mettent d'accord sur un remboursement en 25 ans par exemple, comment font-elles ? N'est-il pas possible d'annexer un autre échéancier au CERFA ?

Je ne sais pas trop ni comment elles font, ni si ces situations sont nombreuses ; perso, j'ai toujours considéré que l'administration admettait comme normale une situation de remboursement de prêt qui puisse s'opérer sur 20 ans (puisque son imprimé le prévoit), mais cela sans les dépasser.

Mais il faudrait aussi poser la question à un centre fiscal, d'une part sur la faisabilité, et éventuellement, vous couvrir en posant une question écrite à l'administration ; si cette dernière vous répond : "c'est possible et vous faites comme-ci ou comme-ça, pourquoi pas !"

C'est pour ça que je pose la question justement, parce que ça me paraît limite...
Par contre, le notaire nous a confirmé que c'était tout à fait possible, et qu'à partir du moment où les modalités de remboursement sont définies clairement, on est dans les clous, quelle que soit la durée consentie pour le prêt... Donc je suis un peu perdu du coup...

Oui, et dans votre cas, c'est bien ce qui pose problème, que sur les 20 premières années il n'y aurait aucun remboursement, faute de capacité financière suffisante ....

Je veux bien votre idée... Faire démarrer le prêt dès le départ, avec des mensualités plus faibles, mais une durée totale identique, afin de ne pas avoir de "franchise" de 20 ans, qui ferait tiquer les impôts ?

Avant de l'exposer en détail, il faudrait connaître quels sont les enjeux, de faibles revenus, une capacité d'endettement très limitée, les limites d'octroi du prêt bancaire visé ??

De toute façon, nul doute que le notaire va devoir connaître l'origine du financement du bien ; alors soit il est composé d'un apport et d'un crédit bancaire, soit le prêt que vous entendez faire au membre de votre famille se trouve révélé, et fera donc probablement partie de l'appréciation de la capacité de remboursement du membre de votre famille que vous souhaitez aider ...

Si c'est ça l'idée, ça créerait d'autre problèmes au niveau du montage du dossier de demande de prêt bancaire (calcul d'un taux d’endettement plus important pour l'emprunteur, et donc risque accru de refus des prêts...)

Actuellement, et si j'ai bien compris, le membre de votre famille a besoin de 50 KE pour boucler son plan de financement ; et ces 50KE ne peuvent que provenir de votre prêt ...
Par contre, son plan de remboursement par rapport à sa capacité de remboursement se trouve limité, ce qui conduit à l'idée d'une longue franchise de remboursement sur 20 ans, durant laquelle il ne pourra pas commencer à vous rembourser ....

Si vous lui prêtiez davantage (disons 70 ou 75KE), il devrait être possible de lui créer une faculté de remboursement équivalente à ce surplus qui puisse apparaître sur le document fiscal, le tout en utilisant éventuellement un durée de franchise limitée (à 5 ans, par exemple), puis à organiser à titre prévisionnel le complet remboursement du prêt sur 20 ans, avec des remboursement annuels par étape progressifs ; cela nous amènerait déjà en 2038 ....

A cette date là, le prêt bancaire visé se trouverait logiquement complètement remboursé, et si d'aventure le prêt familial ne l'était pas, il serait toujours temps de procéder à une nouvelle déclaration de prêt remboursable de façon prévisionnelle sur 20 ans afin de régulariser la situation sur les 20 dernières années ...

Bien entendu, tout cela au taux minima, voire à taux d'intérêt nul !

Qu'en pensez-vous ?

 

[moietmoi]

- indiquer une durée de prêt de 40 ans

quel sera l'age du prêteur fans 40 ans?

 

[paal]

Quel sera l'âge du prêteur dans 40 ans?

Idem pour celui qui va recevoir ....
Sachant tout de même que dans 20 ans, le bien devrait logiquement se trouver libre de cession (selon la garantie prévue en contrepartie de l'octroi du prêt ...)

 

[C6BIEN]

Première chose technique = le décés (invalidité) de l'emprunteur = faire souscrire un contrat avec vous comme bénéficiaire que vous pourrez faire évoluer apres à la baisse sur le capital garanti..
Après de mémoire de banquier, un prêt familiale ne comporte aucune garantie pour vous. votre "emprunteur" peut s'assoir sur le remboursement, et vous êtes parti pour des années de galère pour faire valoir vos droits..; et encore (avec des intérêts à la clé = proffession illégale de banquier et si en plus vous êtes au dessus du taux d'usure ...)
Mais le plus important à savoir (par rapport au durées mentionnées) = donation déguisée pour le fisc en cas de contrôles..;
Bon courage !

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour information..........

Le fisc estime qu’un prêt non remboursé est une donation

[lien réservé abonné]

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[moietmoi]

Mais le plus important à savoir (par rapport au durées mentionnées) = donation déguisée pour le fisc en cas de contrôles..;

l'évidence a parfois du mal a se frayer un chemin

 

[Anonyme]

Bonjour,
une chose serait utile:
connaitre les données financières du dossier des emprunteurs et le projet à financer.
les situations professionnelles et familiales (âges, enfants etc)
peut être y a t il d'autres approches financières à étudier.....

bien cordialement

 

[paal]

Bonjour,
une chose serait utile:
connaitre les données financières du dossier des emprunteurs et le projet à financer.
les situations professionnelles et familiales (âges, enfants etc)
peut être y-a-t'il d'autres approches financières à étudier.....
bien cordialement

Oui, mais notre questionneur reste plus que discret, sur l'ensemble de ces données ....

 

[Karasu]

Bonjour à tous, et merci encore pour vos réponses.
C'est vrai que j'ai réalisé que vous n'aviez pas une des données essentielles, à savoir notre age !
L'emprunteur a 28 ans, et ma compagne et moi (les prêteurs) avons 30 ans (tous sans enfants, en CDI).
Du coup, avec une durée de prêt de 40 ans, (20 ans de "franchise" et démarrage des remboursements les 20 dernières années), nous aurons (j'espère ! ) bien le temps d'être effectivement remboursés de la totalité de la somme prêtée ! Le prêt consenti ayant bien une date de fin fixée, avec un échéancier, et des remboursements effectifs (même si à longue échéance), je ne vois vraiment pas comment les impôts pourraient considérer ça comme un don...
De plus, on a posé la question à 2 notaires différents, et à notre banquier, et tout le monde nous a confirmé que c'était tout à fait possible...

 

[Anonyme]

De plus, on a posé la question à 2 notaires différents, et à notre banquier, et tout le monde nous a confirmé que c'était tout à fait possible...

Bonjour Karasu, oui tout est possible.......

je pense que pour votre tranquillité il n'y a qu'une seule chose à faire: envoyer une demande écrite à votre centre des impôts pour avoir une réponse écrite.
Parce que si un jour vous recevez un courrier des impôt requalifiant votre opération, ce ne sera pas le notaire ou le conseiller bancaire qui seront dans l'embarras.
vous pouvez les interroger par mail ou courrier et vous serez ainsi à l'abri si le feu vert vous est donné.
par contre attention: si entre la question et donc les modalités exposés aux services fiscaux et la réalité du prêt effectivement réalisé il y a des différences, là le risque est grand.

il m'est arrivé plusieurs fois d'interroger les services fiscaux pour des situations précises mais laissant à douter et bien j'ai a chaque fois reçu une réponse détaillée et identifiée.
et croyez moi, je les garde précieusement...

bien cordialement