pret cif 5 ans à taux fixe/revisable

[Nanou88]

Bonjour,
Je me demandais si j'avais fait une bonne affaire, je n'ai pas encore reçu d'offre de prêt, le CIF au départ il m'avait propose un taux à 5.40% fixe sur 10 ans sur une durée de 30 ans. Souhaitant une durée plus courte et un taux plus avantageux; il me proposa donc un taux fixe à 5.10% sur 5 ans, sur une durée de 27 ans. Au bout des 5 ans apparemment j'aurai le choix entre fixe et revisable. Mais c'est clair que je ne veux pas entendre parler du révisable. Que dois je demander comme clause pour limiter les risques d'augmentations TX + durée.
Quels sont les risques bancaires en terme de frais en cas de revente au terme des 5 ans avant passage au revisable ou fixe à nouveau.
Pourquoi dans l'assurance validité / décès, les durées sont plafonnées sur 30 ans pour le prêt bancaire et 25 ans PTZ? est ce une procédure normale de cette banque car cela ne correspond pas à la durée négociée avec eux.

pouvez vous m'aider? je suis un peu livré à moi même dans ce prêt et n'y connais pas grand chose
merci

 

[Pierrealb]

Bonsoir
La révision vous n'y échaperez pas en restant au CIF, le passage en fixe à la révision, sera le taux de l'indice à ce moment la plus l'élément fixe prévu au contrat. (Aujourd'hui le taux que vous auriez tournerait au dessu de 6%).

Maintenant un 5.10 pour du 27 ans théorique c'est cher, un fixe sur 25 ans toune autour 4.75%- 4,85%.

Si vous revendez avant les 5 ans, vous aurez des IRA d'un montant équivalent à la moitier de votre taux d'intérêt calculé sur le capital restant.

Leur assurance tiennent compte de l'allongement possible du prêt, si c'est le cas il prévois 3 ans ici. Le PTZ c'est sauf lissage c'est sa durée maximum.

Donc un seul conseil, si votre dossier passe à 5.10% en révisable, refusez le et demandez un fixe ailleurs vous serez gagnant.

 

[Pierrealb]

Je poursuis, car j'avais pas tous les éléments et votre cas peut se reproduire pour d'autres.

Les banques n'aiment pas, en général, les emprunteurs en situation précaire, surtout les intérimaires, donc le mieux est d'attendre d'être en CDI ou de prouver que vous êtes dans la capacité d'avoir contrat sur contrat depuis quelques années.

 

[Nanou88]

disons que j'ai fait toutes les banques, et c'est les seuls à me proposer un financement,
il appelle ce taux fixe "libre jeune 5 ans". j'avais fait appel à deux courtiers et ils n'ont trouvé. l'un voulait essayer de me trouver un taux à 5% sur 25 ans et l'autre un voulait me trouver un taux à 4.85% sur 30 ans.

C'est une première acquisition que j'ai l'intention de garder 5 ans peut être 7 ans, ensuite le revendre et prendre plus grand, c'est pourquoi je me disais que cela pouvait être intéressé de le vendre avant passage en révision.

je suis intérimaire depuis 2 ans maintenant, je n'ai pas encore trouvé ma voie, je m'étais dit vu les prix des loyers, il serait plus avantageux d'acheter que de louer.

le CIF m'a dit qu'une fois CDI, il faudra que je résilie le contrat d'assurance chômage, et mes mensualités baisseront ainsi, aujourd'hui elles seront de 643 euros/mois.

Dans ce cas pour l'assurance validité je vais signer le document. j'étais assez méfiante.

Apparemment il y a certains organismes financiers m'ont dit qu'il fallait avoir un minimum de 3 ans en intérim pour contracter un prêt chez eux, à priori c'est une pratique que se fait de plus en plus. Pour ma part c'est par le biais du fASTT que j'ai été mis en relation avec le CIF.

qu'appelez vous des IRA?

 

[Pierrealb]

le CIF m'a dit qu'une fois CDI, il faudra que je résilie le contrat d'assurance chômage, et mes mensualités baisseront ainsi, aujourd'hui elles seront de 643 euros/mois.

N'importe quoi votre conseillé, sauf si vous rentrez dans la fonction publique et êtes titulaire et encore....... ce qui prend un an de plus.

Les IRA sont les intérêts pour remboursement anticipé.
Comme vous remboursez le prêt par un autre, la banque se prend un commission au passage qui correspondra à un % du capital restant du limité à un maximum de 3%.

Comme précisé par mail, attendez d'être en CDI ou d'avoir un nombre d'années sufisantes pour justifier son équivalent (3ans de contrat continu).

Enfin il reste la possibilité de trouver un bien achetez en co propriété avec une personne en CDI oubien en indivision avec un proche.

Edit NANOU penses à vider ta boite de message je ne peux plus te répondre.

 

[Nanou88]

merci pour l'information, en gros cela veut dire que le taux 0.40% appliqué pour l'assurance chômage, je ne le résilierai jamais?

j'achète seule, d'où ma difficulté. j'ai fait une lettre AR à l'agence pour l'informer sur mon ressenti par rapport à cette offre qui tarde à venir d'autant plus.

En ce qui concerne l'assurance validité est ce que le taux 0.26% est applicable à la fois pour le PTZ + le prêt bancaire ou bien 0.26% pour chaque prêt.
Est ce normale que je n'ai pas des doubles des ces assurances pour les conditions générales...c'est quelques chose que je trouve très bizarre, en plus de cela ils m'ont imposés une expertise pour le PTZ, et je n'ai même pas le rapport sous les yeux, c'est la banque et c'est moi qui paie les frais d'expertises. je touve ça incroyable

 

[Pierrealb]

merci pour l'information, en gros cela veut dire que le taux 0.40% appliqué pour l'assurance chômage, je ne le résilierai jamais?

Bin dans la logique non sauf si ton statut t'offre une place ou t'es invirable, ce qui est rare même dans la fonction publique.

Concernant l'assurance si je compte bien t'es à 0.66% + l'assurance décès, saches qu'un jeune qui emprunte, l'assurance tourne autour de 0.20% voir moins (peut être un peu plus du à ton statut précaire), mais la c'est du vol.

Donc pour résumer dans tous es cas de figure ta situation professionnel est l'obstacle principale pour trouver un financement correcte, les CIF t'offre un prêt cher et à double tranchant.
Le mieu est peut être d'attendre la troisième année d'intérim ou de trouver un CDI, mais fais très attention, le CIF and Co mette le paquet pour accaparer tous les client ayant de dossiers délicats, suffit d'aller voir le topique principale dans "prêt à taux révisable" pour te rendre compte des risques que t'es près à prendre.

 

[Nanou88]

Effectivement je savais bien qu'il y avait un loup dans ces assurances. le pire c'est que je n'ai même pas les copies des ces contrats surtout chômage pour voir les modalités de résiliation, d'ou ma méfiance.

sachant que rien n'est joué l'offre n'est toujours en cours, est-il encore possible de renégocier? dans ce cas que faut il que je lui demande pour avoir un prêt à peu près normal, je me demandais si un libre jeune 10 ans à taux fixe n'était pas mieux, sachant que je le vendrai le bien avant le passage en revisable. je ne tiens pas à me faire plumés.
Les taux d'assurances sont-elles négociables? il me semble qu'elle m'avait dit que c'est le taux qu'il applique...

Finalement j'avais toutes les raisons de me poser des questions, car je trouvais qu'il y avait beaucoup de non dit..bien que je connaisse rien en fin

 

[Nanou88]

désolé je n'avais pas fini ma phrase, je disais que bien que je connaisse rien en finance
des doutes ce sont installées, beaucoup de point d'intérrogation.

 

[Pierrealb]

Alors pour un achat avec revente à moyen terme, le prêt 10 ans fixe puis révisable est interressant mais attention aux IRA ce sera cher.
Pour l'assurance tout est négotiable, saches que la banque doit te fournir les contrats avant ou en même temps que l'offre.
Essaies de réclamer une délégation, même avec ton statut tu trouveras mieu et netement moins cher.
Pour le taux le CF et compagnie ont des taux très élevés par rapport aux autres banques.

A titre d'exemple, mon ancien prêt je payais 180€ (taux 1.08% pour 200 000€ emprunté).
Comme le montant passait la barrière fatidigue, c'était bilans sanguin complet et la ç'est pas top, ayant un peu de cholestérol comme beaucoup, sur-prime de 50% avec exclusion des risques cardio vasculaire en prime.
Ma femme a eu un limbago, donc exclusion de tout incident lié aux dos (pour un emplois en bureau ça couvre plus rien) bref pour dire que je payais 250% pour être couverts deux fois mois.
Avec mon nouveau prêt, suis repartis avec une assurance complete à 30€ par mois en délégation.
Essaies de voir un courtier, je pense qu'il pourra peut être te trouver un financement bien moins risqué que celui la et surtout netement moins cher en assurance et garantie.

 

[Nanou88]

Je te remercie beaucoup pour tous ces conseils
je règle immédiatement tous ces problèmes.

 

[Nanou88]

Bonjour,

Pour faire une délagation, c'est auprès de l'assurance ou bien de la banque qu'il faut s'adresser?

D'autres part je viens de recevoir l'offre de prêt, je m'interrogeais sur le taux. je ne vois mention du fixe nulle part, en revanche il y a la date à laquelle la revision doit démarrer c'est à dire en 2013? et c'est également précisé dans les conditions générale en terme de mois, ici le 60ème, doit je me sentir rassuré, car je ne voudrai pas avoir de surprise de voir mes mensualités bougé avant les 5 ans.

il explique que je serai à euribor 3 mois au bout des 5 ans. j'ai dû mal à comprendre ce fonctionnement.

 

[Pierrealb]

Pour la délégation c'est directement chez l'assureur ou via courtier (plus simple et pas plus cher).

Pour ton prêt, il ne sera pas marqué "fixe", mais comme tu l'indiques une période d'invariabilité de 60 mois soit 5 ans.

Pour le reste c'est un variable 3 mois, un fois la période de cinq ans passée le taux est recalculé trimestrielement sur la moyenne des taux des trois mois d'avant et ce jusqu'à la fin du prêt.

Comme t'as reçu l'offre peux tu regarder les points suivants, histoire de voir si leur produit est resté identique ou est modifier suivant les nouvelle règles.

- On t il intégré un CAPE sur le taux d'intérêt ? Ou est ce encore que "le taux n'est pas applicable sur les intérêts" ? (première page avec les conditions de prêt en principe.
- Vérifies pour les IRA en cas de revente du bien (applicable ou non ?), ainsi que la durée ou les IRA sont toujours dus ?
- L'échéancier est il au taux d'appel ou au taux moyen ?
- Enfin donnent t ils une estimation du coût total ou maximum du prêt ?

 

[Nanou88]

j'ai noté la liste des choses à regarder et te réponds.
entre temps j'étais dans leur assurance, il est dit que je pourrai changer de statut d'assurance une en CDI, en fait j'ai un contrat d'assurance pour les gens en CDI, par contre je n'ai aucune modalité à ce sujet, j'ai appelé l'assureur concerné et m'a demandé de voir avec le CIF,
je me demandais ce qu'il differait entre ces deux contrats d'assurances : Interimaire et CDI.
est ce le taux, est la dimunition des mensualités?

Pour répondre à l'une des 4 questions listées?
- concernant le cout du prêt, il est indiqué, mais en il indique qu'il est évalué à la date de l'offre peut modifier en fonction de la durée de la période d'anticipation, en cas de remboursement par anticipation ou encore des avantages de la revision.

je regarderai le reste et te répondrai

 

[Pierrealb]

je me demandais ce qu'il differait entre ces deux contrats d'assurances : Interimaire et CDI. Est ce le taux, est la dimunition des mensualités?

En principe oui en CDI il y a moins de risques donc c'est moins cher, maintenant sauf fonctionnaire, je ne vous recommande pas de la suprimer.

 

[Nanou88]

Pour répondre à tes questions:
-On t il intégré un CAPE sur le taux d'intérêt ?
Réponse : il dise Euribor 3 mois + partie fixe indexé à 1.50 points
- Vérifies pour les IRA en cas de revente du bien ?
Réponse : cas du taux variable c'est sans indemnité si on rembourse après un délai de 9 ans de la période d'amortissement, ensuite possibilité de rembourser 10% du capital initial par an sans pénalité.
- L'échéancier est il au taux d'appel ou au taux moyen ?
Réponse : j'ai du mal à trouver le paragraphe, il parle plus du " en fonction du taux d'interet applicable" ou puis je trouver cet info? il est peut être présenter différemment? qu'appelle t-on tx d'appel ou tx moyen?

Apparemment d'après ce que j'ai lu, il y a une possibilité de passer en Tx fixe de façon irrevocable, et le taux qui sera appliqué sera égal aux taux d'echeance constant publié + une majoration de 2 points? en d'autres terme il faut s'attendre à un taux super elevé non?
Il est également question de frais à la charge de l'emprunteur en l'occurence frais de gestion, domiciliation bancaire....je pensais que c'était gratuit moi. Sauriez vous me dire si leur cout est elevé?
a quoi correspond les cout de suretés? les taux d'interet intercalaire, ça craint, cela veut dire quoi?

 

[Pierrealb]

Bon visiblement ça reste comme avant, en dessous du câdre principal calculant la mensualité vous devriez avoir la petite phrase habituel que ce taux ne s'applique pas aux intérêts, si c'est pas le cas c'est toujours ça.
Par contre je m'intéroge sur l'indexation de la partie "fixe" ?????

Le passage à taux fixe est visiblement réévaluer, sont pas géné de tout faire pour éviter une demande de votre part, 2% de marge c'est 10 fois ce que certaines banques prennent.

Les frais à votre charge sont la mise en place du prélèvement, (au tarif de votre banque), les frais de gestion c'est le timbre (0.56 euros pour un courrier estempillé 0.43€ y a pas de petits profits)

Le coût de surté ça doit être l'hypothèque ou la caution et surtout les frais s'y référant comme la levée d'hypothèque si elle est nécessaire.

Les taux intercalaires c'est en cas de VEFA ou de report d'échéance, mais ça ne doit pas s'appliquer pour vous.

Bref ça reste toujours aussi flou qu'avant, profitez bien de vos 5 premières années.

 

[Nanou88]

Est-il facile de se faire racheter son crédit avec ce type de banque?

 

[Pierrealb]

J'ai fais racheter le mien facilement mais mon taux d'endettement était pas du tout limite de plus je disposais d'une grosse somme d'argent pour le remboursement.

Sinon ce n'est pas compliqué en effet, les banques ne rachètent que si les conditions (taux essentielement), qu'elles offrent, sont meilleurs que le concurant. Vu que le CIF and co sont les plus cher du marché ......... Hélas seulement à la révision

Par contre surveillez tout de même le marché, si durant les 5 prochaines années les taux fixes arrivent en dessous de 4.45 (mettons autour de 4% ) il sera interressant de le faire racheter à ce moment la.
Tant que vous êtes sur cette prériode vous amortissez, une fois la révision en place cela devient hypothétique car l'augmentation brutale du taux absorbera tout amortissement.

 

[Marc01]

Bonjour,

Nous avons visiblement le même prêt que nanou88 !! (sauf que : je suis en CDI avec un salaire de 3000 € net par mois, mon épouse est intérimaire et gagne 1100 € net par mois, et que nous avons obtenu l'offre depuis seulement 3 jours !!).
Dans la promesse de vente signée il y a plus de 3 mois, la somme à financer que l'agence s'est chargée toute seule de trouver est de : 201 900 €. Nous avons droit à un PTZ de 22 500 € + un apport de 5 000 € versé lors de la signature de la promesse.

L'offre de prêt sur 30 ans que nous venons de recevoir du CF nous semble être très chère d'autant plus que nous ne comprenons pas tout : 10 ans à taux fixe de 5,10 %, et le reste suivant un taux révisable avec des conditions auxquelles nous ne comprenons strictement rien... Que pensez-vous de ce taux ?

Tout comme Nanou88, l'assurance décès qui exclue mon épouse (pourquoi?!!) est mentionnée dans l'offre, mais nous n'avons pas vu l'ombre du contrat d'assurance (bien que les brochures sont mentionnées comme étant jointes à l'offre !!). L'assurance est de 6,75 €/mois pour le PTZ et de 89,48 €/mois pour la somme de 181 4000 € (dite FONCIER GENERATION I 10). Le coût total prévisionnel du prêt assurances et accessoires compris est de 194 583,60 € !! Sans être matheux : on constate que prêter environ 200 000 € coûterait autant (presque du 50% !!)
Qu'en pensez-vous ?

Pourquoi le PTZ de 22 500 € est séparé dans un tableau de prêté par la banque (181 400 €) ?

MErci de nous aidez.