pret à taux variable CCF - analyse de ma situation pour rachat de crédit ?

[sylvie95]

bonsoir,

voiçi donc les détails de mon prêt actuel : CREDIT FONCIER DE FRANCE
Prêt : FONCIER IMMO PLUS
signature 08/2006 ACHAT d'un bien en VEFA,
donc déblocage successifs jusqu'a la livraison du bien.
Livraison 30/09/2008, début effective du prêt soit première échéance 11/08.

montant 160 000 € + ptz 22 500€.

taux de départ 3,10 % jusqu'a la première révision qui aura lieu en 11/2009.
indice de révision : euribor 3mois tous les ans.
taux max servant au calcul des échéances 4,60% : clairement il sert à quoi ce taux ?
partie fixe de 1,3%.

Passage à taux fixe : swap de taux contre euribor 6mois + partie fixe.
Je viens de débuter le prêt, je ne peux donc pas passer en taux fixe pour l'instant. De plus, je ne sais pas si pour moi cela faisable (montant échéance trop haute ?).

Durée du prêt : 30 ANS variable dans la durée soit max.20% ou donc 6ans.
Lors de la négociation meilleur taux m'a conseillé de prendre ce prêt en me disant que j'étais sécurisé sur le montant de l'échéance, ma situation ne me permettant pas de ne pas savoir combien j'allais payer par mois de loyer et j'ai bien préciser que je voulais quelque chose de sécurisé. Et voilà ou je me retrouve.

échéance actuelle : 69,25 € (pret à tx zéro) + 738,47 € (immo plus)
assurance incluse, taux assurance = 0,288% immo plus soit 39€/mois.
0,360% PTZ soit 6,75/mois.

j'ai donc reçu l'avenant qui plafonne le taux à 6%. Mais dans cet avenant est mentionné que les sommes reportés sont reportables et remboursable en cas de remboursement anticipé donc vente du bien.

Donc comme je le disais dans le précédent post, je cherche à savoir, si je signe cet avenant est ce que je peux malgré tout me porter partie civile dans le collectif ?

de plus, ma situation me permet elle de trouver un nouveau prêt surtout vu la situation du marché et des banques :

Divorcée, un enfant à charge.
revenu net mensuel/mois sur 13,5mois = 1 866,68€ (bulletin novembre)
plus une prime variable d'environ 1 800 € net dans l'année.
revenu net fiscal 2007 = 26 489€ impot = 1 154€
revenu net fiscal 2006 = 25 822€.
pension alimentaire = 150€.
situation professionnel : en cdi depuis le 30/10/1997;
pas d'autre prêt en cours, ni de d'allocations familliales.
Voilà je pense avoir tout indiqué.
Si jamais il manque quelque chose n'hésite pas à me le dire et merci beaucoup pour les réponses que tu m'apporteras.

d'après ce que j'ai pu lire, certain déconseille de signer l'avenant, mais moi je peux pas me prendre une augmentation de mon échéance sans sécurité.......

Je ne sais pas à quel taux se pratique les prêts actuellement, en taux fixe ? ou variable mais sécurisé vraiment ? si ça existe !!!!!!!! de plus étant donné ma situation je ne peux pas me permettre d'atteindre une échéance mensuelle de plus de 800€ d'ou le bug .....ou alors je n'aurais pas du acheter....je regrette......c'est trop tard....
mais pourtant j'avais dis a la personne de meilleur taux de me dire et que moi j'arrêtais tout si je passais pas.......c'est de la malhonnêteté pur et simple, tout ça pour une simple commission.........
Merci beaucoup pour tes conseils.

 

[sven]

Finalement pas mal de personnes sont passées par meilleurtaux, c'est un des courtiers dans le peloton de tête à avoir refourgué ces prêts.

Signer l'avenant n'empêche pas d'aller en justice. Avec le risque, à l'appréciation du juge, que le fait d'accepter une sécurisation et donc de signer pour la 2ème fois ne soit pas compatible avec une plainte pour défaut de conseil par exemple.
Et puis, comment se plaindre pour un prêt trop complexe et mal expliqué et signé un avenant encore plus incompréhensible (si si la clause de révision à la hausse est pas un morceau d'anthologie)!) et sans aucune info d'un conseiller?
Ainsi bcp de personnes écrivent sur l'avenant qu'ils sont contraints de le signer mais qu'un préjudice demeure et qu'ils se réservent le droit d'un recours en justice. D'ailleurs le CF refuse parfois les avenants avec cette phrase alors qu'ils n'en ont pas le droit! C'est sûrement l'aveu qu'ils veulent une signature seulement pour se protéger eux-mêmes.

En période de montée des taux, chercher à sécuriser son contrat est légitime. En période de baisse exceptionnelle comme maintenant où les taux vont continuer à descendre pendant plusieurs mois, il faut y regarder à 2 fois.

L'avenant n'apporte rien pour vous tant que les taux ne sont pas à 6% (peut-être moins an cas d'amortissement négatif).
Il comporte des clauses qui arrangent bien le CF en le sécurisant (comme le report des intérêts qui n'était pas prévu au contrat initial).

D'une part la baisse des taux va vous permettre normalement d'avoir une première révision inférieure à 4,60%. C'est un seuil important car,à ce taux vous devez atteindre la durée max, et il ne faudrait pas faire marcher le moteur du taux max.

N'empêche qu'il faut un taux à 3,1% pour ne pas que la durée augmente.
Avec un objectif de taux directeur de la BCE à 2% pour le printemps prochain, il est possible d'espérer une révision vers 3,8% pour vous, donc augmentation de la durée sans atteindre la durée max normalement, et donc sans augmenter les mensus.

Le taux de 3,1% sera peut-être atteint si la crise s'amplifie, si je puis dire, avec un taux directeur de la BCE inférieur à 2%. Certains parlent déjà de 1,5%, ce qui inférieur au plus bas niveau historique.

Bref, la conjoncture devient meilleure pour ceux qui ont un variable, même si la tromperie demeure, donc il est moins dangereux de conserver le prêt et éventuellement d'attendre un peu avant de racheter pour profiter de taux plus bas (je crains d'ailleurs qu'un rachat soit problématique pour votre endettement en ce moment).
Et puis dans qq mois il y aura des suites des actions judiciaires en cours, ce qui peut faire pencher la balance en faveur des clients.


J'ai écrit longuement pour expliquer certaines choses mais l'idéal pour comprendre et connaître votre situation exacte est de simuler votre prêt avec la feuille excel de mc guffin dans la discussion "fonctionnement du prêt".

 

[nanouki]

Bonjour,

Je me permets de me mêler un peu de la discussion car au vu de vos messages il y a diverses choses qui me posent question.
Tout d'abord, je n'ai pas reçu d'avenant alors qu' apparemment tout le monde a reçu le sien...
Ensuite, il me semblait urgent de racheter mon prêt, étant en amortissement négatif à compter du 31/12/2008 et au moins jusqu'au 28/02/2009, mais après ce que je viens de lire, peut être vaut-il mieux que j'attende ?
Et enfin, j'ai droit moi à une révision trimestrielle; ma situation est-elle susceptible d'évoluer moins défavorablement au 1er mars 2009?

Inutile de me répondre de rejoindre le collectif: j'ai commencé à le faire, il me manque juste une adresse mel exacte pour pouvoir leur communiquer les divers documents (l'adresse fournie dans le mel "d'accueil" ne fonctionne pas...!)

 

[Pierrealb]

Tout le monde ne l'a pas reçu, seule les personnes en situations de le signer ET de pouvoir payer le contenu en ont été informée. Il peut y avoir aussi oublis de la banque, ce n'est pas la première fois, j'ai même lu ailleur qu'elle ne prélevait plus la mensualité à la révision, grosse pagaille dans cette banque.

Sont exclus les personnes encore en périodes de fixe encore pour plusieurs années et hélas ceux qui aujourd'hui sont dans l'incapacité financière de payer les nouvelles conditions.
Le CF a fait des grosses erreurs de calcul et pour certain cas l'avenant ou l'application des révisions, mettraient le client en situation de surendettement immédiat et sans retour.
Cette situation restant en cas d'enquète de la commission les donnerait comme unique responsable si les prêts consos n'ont pas de règles et des contrôles d'endettement les prêts immo oui.
Et les conséquences financières pour le CF serait désastreuses (remboursements illico et sans intérêts voir même une amende pour mise en danger financière volontaire).
Même des vendeurs de contrats pourris ne prendraient pas ce risque surtout avec des dossiers en pagaille à la répression de fraude.

 

[sylvie95]

Tout le monde ne l'a pas reçu, seule les personnes en situations de le signer ET de pouvoir payer le contenu en ont été informée. Il peut y avoir aussi oublis de la banque, ce n'est pas la première fois, j'ai même lu ailleur qu'elle ne prélevait plus la mensualité à la révision, grosse pagaille dans cette banque.

Sont exclus les personnes encore en périodes de fixe encore pour plusieurs années et hélas ceux qui aujourd'hui sont dans l'incapacité financière de payer les nouvelles conditions.
Le CF a fait des grosses erreurs de calcul et pour certain cas l'avenant ou l'application des révisions, mettraient le client en situation de surendettement immédiat et sans retour.
Cette situation restant en cas d'enquète de la commission les donnerait comme unique responsable si les prêts consos n'ont pas de règles et des contrôles d'endettement les prêts immo oui.
Et les conséquences financières pour le CF serait désastreuses (remboursements illico et sans intérêts voir même une amende pour mise en danger financière volontaire).
Même des vendeurs de contrats pourris ne prendraient pas ce risque surtout avec des dossiers en pagaille à la répression de fraude.

je ne comprends pas bien ta réponse, en effet j'ai reçu l'avenant, mais j'ai reçu un courrier me disant que je serais plafonné à 6% avant meme que mon pret soit totalement débloquer donc j'avais meme pas commencer à rembourser. Ensuite au bout de deux mois puisque je commence à rembourser, je reçoit cet avenant.....il ne me semble pas etre en situation de payer qu'une autre personne, je suis déjà au max de l'endettement je pense......de plus, je ne voit ps comment le CFF peut savoir si tel ou tel personne peut payer ou pas .......faut m'expliquer ?????
je voulais rajouter pour sven, que si je signe c'est justement pour dans le cas du long terme, je ne pense pas pouvoir vendre avant 5 ans au moins, déjà pour la TVA, et puis la conjoncture actuelle ne se prete pas vraiment à ça, de plus les banques sont vraiment très frileuses à prêter vu la crise qu'elle subisse et en plus ma situation n'es pas la plus idéale.......
donc je me dis que si dans 5 ans je peux vendre ça serait bien mais voilà les intérets reportés vont se monter à combien ?????? et puis est ce que par contre on peut qd meme faire jouer le fait que dans tous les cas c'est 3% max du capital restant du sans dépasser un semestre je croit une histoire comme ça.... ou ça se rajoute vraiment en plus ?
Merci.

 

[Pierrealb]

Attention de ne pas confondre plafonnement du taux = le prêt est toujours révisable
à passage à taux fixe qui est en réalité est un rachat de crédit.

de plus, je ne voit ps comment le CFF peut savoir si tel ou tel personne peut payer ou pas .......faut m'expliquer ?????

Il le save d'emblée : principe de fonctionnement et de mise en place du prêts.
Montant X mensualité Y la personne ne peut payer Y, la banque descent le taux pour que la personne puisse emprunter.
A la révision le taux Y est appliqué (voir plus) le taux d'endettement explose, mais le prêt est en court.
Tant que le taux d'endettement est suportable il l'applique.
Si le taux Y majoré met le client en péril (endettement > 50%) il ne l'applique plus et maintienne la mensualité.
Les intérêts sont reportés bien évidament.
Leur but est de maintenir le client le plus longtemps possible.
Dire qu'ils ne le savent pas est faut car le prêt est adapté au revenu au départ la suite il s'en fiche.
Ils évitent le surendettement pour des raisons économiques si la commition accepte le dossier, la banque pert tous les intérêts suivants puisque la BNF rembourse tout et sans frais.