Premier Investissement locatif - Besoin de conseils

[Pendragon]

Je sais pas si c'est bien judicieux vu les taux actuels d'emprunter également les frais de notaire (si tant est que la banque accepte). J'ignore s'ils font également des crédits sur 25 ans pour du locatif j'avais entendu que les banques préféraient 20.
Je m'interroge surtout beaucoup sur le régime fiscal à adopter.. car une fois choisi, difficile de faire machine arrière....

Bonjour Eliam, je vous ai juste partagé mon expérience puisque c'était ce que vous demandiez.
Il faut savoir lire les réponses sans les interpréter ou les déformer. Ou avez vous lu 25 ans ?

J'ai investi dans les 90' à 2010, je ne me rappelle pas de taux exceptionnellement bas.

Ce qui m'insupporterai (mais rien qu'un peu ), c'est que l'on pose des questions car on y connait rien mais que l'on remette en cause les réponses apportées des personnes qui ont investi avec succès dans du locatif .

J'aurai pu fournir tableaux de calculs, simulateurs écrits tous à la main, mais du coup je jette l’éponge.

Quand au régime fiscal pour peu que l'on investisse dans plusieurs biens et/ou que ceux ci nécessitent ou nécessiteront des travaux c'est bien entendu le régime réel qui est le plus favorable. Et pas que pour l'aspect purement locatif mais inutile d'aller plus en avant, vous allez m'expliquer que le régime forfaitaire est le meilleur

 

[Pendragon]

Bonsoir,

En terme de rentabilité je vous invite à regarder la location solidaire. Fiscalement c'est top, et si vous passez par l'intermediation 0 souci et 0 vacance locative.
En plus, vous pouvez acheter quelque chose de correct et ne faire aucun frais dedans tant que c'est habitable...
C'est peut-être légèrement moins rentable que le LMNP sur le papier mais incomparable en terme de rendement/risque.

Oui Kizzo, j'ai quelques biens que je fais gérer par une agence solidaire par intermédiation. -->85% d'abattement. A tel point que ces biens me générent de la défiscalisation pour les autres...

 

[Buffeto]

En terme de rentabilité je vous invite à regarder la location solidaire. Fiscalement c'est top, et si vous passez par l'intermediation 0 souci et 0 vacance locative.

je ne connaissais pas .... je viens de regarder .....

je vais demander des renseignements

 

[Buffeto]

Oui Kizzo, j'ai quelques biens que je fais gérer par une agence solidaire par intermédiation. -->85% d'abattement. A tel point que ces biens me générent de la défiscalisation pour les autres...

ca m'intéresse d'en savoir plus ...
ce sont des biens que tu as acheté toi même ou bien l'organisme te les a proposés ?

 

[Kizzo]

ca m'intéresse d'en savoir plus ...
ce sont des biens que tu as acheté toi même ou bien l'organisme te les a proposés ?

A présent c'est une réduction d'impôt, plus un abattement sur les loyers perçus (snif)
Il faut regarder Loc'Avantage, il y a un simulateur bien fait.
Regarde les plafonds des revenus des locataires, c'est une grosse blague !

 

[moietmoi]

je vais demander des renseignements

Je parle ici et là sur le forum de loc'avantages.

Poster dans la discussion 'Prorogation convention cosse louer abordable' https://www.moneyvox.fr/forums/fil/prorogation-convention-cosse-louer-abordable.48897/post-579570

 

[Philou75]

Est-il exact qu’en location meublée le locataire doit s’acquitter de la taxe d’habitation même pour une location permanente à l’année?

 

[moietmoi]

Est-il exact qu’en location meublée le locataire doit s’acquitter de la taxe d’habitation même pour une location permanente à l’année?

La notion de location permanente à l'année n'existe pas dans la loi.
Si c'est la Rp du contribuable, pas de taxe d' habitation.( Meublé ou pas)
Il faut donc s'en référer au bail.
Le bien , sauf contraintes particulières doit être le lieu d'intérêt principal ..

 

[Philou75]

Qu’en est-il pour ceux qui louent en meublé (LMNP) à un locataire qui en fait sa RP? Il y a la CFE à acquitter par le bailleur mais y a t-il une TH à acquitter dans ce cas présent?

 

[Eliam]

Bonjour Eliam, je vous ai juste partagé mon expérience puisque c'était ce que vous demandiez.
Il faut savoir lire les réponses sans les interpréter ou les déformer. Ou avez vous lu 25 ans ?

J'ai investi dans les 90' à 2010, je ne me rappelle pas de taux exceptionnellement bas.

Ce qui m'insupporterai (mais rien qu'un peu ), c'est que l'on pose des questions car on y connait rien mais que l'on remette en cause les réponses apportées des personnes qui ont investi avec succès dans du locatif .

J'aurai pu fournir tableaux de calculs, simulateurs écrits tous à la main, mais du coup je jette l’éponge.

Quand au régime fiscal pour peu que l'on investisse dans plusieurs biens et/ou que ceux ci nécessitent ou nécessiteront des travaux c'est bien entendu le régime réel qui est le plus favorable. Et pas que pour l'aspect purement locatif mais inutile d'aller plus en avant, vous allez m'expliquer que le régime forfaitaire est le meilleur

Je vous trouve extrêmement vindicatif et moralisateur. J’ai émis des interrogations « à voix haute » si j’ose dire pour générer des pistes de réflexion, en aucun cas je n’ai remis en question votre expérience. Vous prenez la mouche pour rien.

C’est incroyable de voir ce genre de comportement sur les forums de discussion de personnes adultes et vaccinées. Vous avez la science infuse, votre expérience doit faire foi pour les 50 ans à venir, très bien, alors vendez vos conseils, plutôt que venir faire semblant d’aider bénévolement puis bouder derrière en distillant une petite leçon de morale avec des piques gratuits au passage.

Tant mieux pour vous si vous avez investi dans les années 90 jusqu’à 2010 et que vous ne vous souvenez pas de taux exceptionnellement bas. Vous ne devez pas non plus vous souvenir de prix de l’immobilier exceptionnellement hauts non plus
Si vous croyez que dans 20 ans le prix de l’immobilier aura encore fait x3, pourquoi pas, moi personnellement je suis un peu plus dubitatif. On a encore le droit d’être prudent ou alors c’est interdit ?

Quand je parlais du régime fiscal je ne parlais pas du regime reel ou micro, je parlais plutôt soit du LMNP, soit de la SCI.
Il parait évident que le régime Reel est pour l’instant très favorable.
Et le jour où il mettront la réintégration de l’amortissement pour la vente du bien (ce qui va finir par arriver vu les projets de loi qui ont été portés) on pourrait en rediscuter. Peut etre que certains prefereront le micro. C’est un calcul à faire.

 

[moietmoi]

Peut etre que certains prefereront le micro. C’est un calcul à faire.

Humm le code des impôts indique que dans les 50% d'abattement, il y a les amortissements considérés comme calculés en linéaire.. ( ceci permet de réintégrer les amortissements pour la plus value court terme des LMP)
Donc le micro n'y fera pas échapper, sauf si ils le passent à-30%..

Qu’en est-il pour ceux qui louent en meublé (LMNP) à un locataire qui en fait sa RP? Il y a la CFE à acquitter par le bailleur mais y a t-il une TH à acquitter dans ce cas présent?

Si le bien est occupé par le locataire en tant que RP au 1er janvier et que le bien est toujours loué, il n'y a pas de th.

 

[Pendragon]

ca m'intéresse d'en savoir plus ...
ce sont des biens que tu as acheté toi même ou bien l'organisme te les a proposés ?

Bonjour Buffeto et bon dimanche,

oui ce sont des biens que j'ai acheté moi même. Le processus existe toujours mais en ce moment le rapport réduction impôt vs loyer max au m2 n'est pas spécialement favorable mais tout dépend où sont les biens.

La defisc 30%, 50% , 85% se calcule sur les loyers annuels dans "Régimes particuliers" Ligne 228.

J'ai des maisons en 30% , 50% louées en direct et d'autres en 85% gérées par une agence solidaire.

Il est sûr que lorsque tu retires 85% des loyers - impôts fonciers-assurances -petits travaux et ben tu es en déficit sur cette colonne... et tu génères du déficit sur les autres biens... En fait ce bien te rapporte plus que son loyer...

Inconvenient : l'agence te prend 6% de frais (déductibles également) mais offre l'assurance loyer impayés

Les conventions sont signées pour 3 ou 6 ans, faut juste penser à les renouveler avant l'échéance. Tant que le locatif pour personnes modestes sera tendu, les conventions seront renouvelées.

Bon le rugby maintenant

Elle est pas belle la vie ?

 

[Buffeto]

Bon le rugby maintenant

et le biathlon en même temps

Elle est pas belle la vie ?

tu as remarqué que je fais partie des gens optimistes par nature ( bon il est vrai que j'ai du revoir ma conception de l'optimisme depuis l'invasion de l'Ukraine ) .

du coup comment s'appelle ton intermédiaire ?

 

[Pendragon]

Soliha
[lien réservé abonné]

Moi aussi plus je me rapproche de la fin plus je suis optimiste, car plus je me rends compte que je ne viendrai pas à manquer. Un peu grâce au forum...

 

[Buffeto]

Soliha
[lien réservé abonné]

ok merci .

 

[Pendragon]

Il parait évident que le régime Reel est pour l’instant très favorable.
Et le jour où il mettront la réintégration de l’amortissement pour la vente du bien (ce qui va finir par arriver vu les projets de loi qui ont été portés) on pourrait en rediscuter. Peut etre que certains prefereront le micro. C’est un calcul à faire.

Vous allez encore vous fâcher mais je ne suis pas d'accord.

Mais je souhaite partager avec les autres experts du forum.

Le réel serait très favorable ? Euh... très favorable, personne ne vous dira cela.
30% TMI+17% PS + assurances + foncier + petits travaux (il y en a toujours)... En gros pour 500 euros de loyer il vous en reste 200... Et pour ceux qui sont à 41% de TMI je n'en parle pas (il y en a beaucoup ici malgré des efforts énormes ).

Sans travaux, sans defisc, sans intérêts d'emprunt, le micro reste favorable en théorie.

Mais cela reste de la théorie, la pratique se discute avec des amis ou un notaire. Il y a la théorie et la pratique. Surtout lorsqu'en plus on conventionne ses logements.
Votre bible sera la notice 2044-NOT : Notice de la déclaration des revenus fonciers. Les gens négligent trop son contenu.

Quant aux projets de loi dont vous semblez être sûr qu'ils vont être votés... je ne vois pas l'interaction avec une fiscalité au réel sur la revente, l'amortissement etc... Mais ce qui est important c'est que vous vous compreniez bien vous même et ayez foi dans de futurs lois qui impacteront votre investissement au cours des 20 prochaines années.

En conclusion, pour ceux qui veulent garder les mains propres, ne pas être au contact d'un locataire, d'un bien et investir dans l'immobilier, une SCPI peut être la solution pour eux.

Je viens de regarder mes tableaux, mon rendement le pire est sur une maison de 90k avec 8000 euros de revenus soit 6.7% avant impôts.

Le meilleur une autre maison séparée en deux / Valeur 80k, 9300euros de loyers --> 8.6% de renta avant impôts.

Pour les maisons conventionnées le rdt net après impôts= rdt net av impôts de 8.9% --> imbattable.

 

[Buffeto]

Mais je souhaite partager avec les autres experts du forum.

comme dans tous les domaines chaque cas est particulier ...

donc il n'y a pas de généralité et donc aucun régime qui soit supérieur à l'autre dans tous les cas ...

si un régime était toujours supérieur à l'autre ,le régime moins intéressant disparaitrait de lui même ...

c'est d'ailleurs ce que je dis aux jeunes qui ne parlent que de SCI IS avec holding : " si un système était supérieur aux autres , tout le monde le ferait "

 

[moietmoi]

Vous allez encore vous fâcher mais je ne suis pas d'accord.

Personne ne se fâchera.. je crois que tu réponds revenus fonciers, en nu, alors que la remarque parlait du revenu bic en meublé.
Cette remarque indiquait que le réel en bic est favorable tant que la reprise des amortissements lors de la revente n'est pas la règle.
Quant aux rendements, en meublé, dans la majorité des cas, le avant impôt est le même qu'après impôts.

 

[moietmoi]

Quant aux projets de loi dont vous semblez être sûr qu'ils vont être votés... je ne vois pas l'interaction avec une fiscalité au réel sur la revente,

C'est déjà voté pour la location saisonnière.
Pour la plus value, on réintégre tous les amortissements passés

 

[moietmoi]

si un régime était toujours supérieur à l'autre ,le régime moins intéressant disparaitrait de lui même

La tendance du passage du nu au meublé dans les dernières années agace Bercy...